ქონების ყველაზე მაღალი და საუკეთესო გამოყენება (HUE) არის ქონების ყველაზე სავარაუდო გამოყენება, რომელიც ფიზიკურად შესაძლებელია, კანონით ნებადართული, ეკონომიკურად მომგებიანი, ფინანსურად შესაძლებელი და იწვევს ქონების მაქსიმალურ ღირებულებას.

უძრავი ქონება არის ქონება, რომლის გამოყენება შესაძლებელია ერთზე მეტი გზით. ვინაიდან ქონების გამოყენების ყოველი გზა შეესაბამება მისი ღირებულების გარკვეულ მნიშვნელობას, მაშინ შეფასებამდე ირჩევა გამოყენების ერთი გზა, რომელსაც ეწოდება საუკეთესო და ეფექტური.

საუკეთესო გამოყენების აზრი ასახავს შემფასებლის აზრს ქონების საუკეთესოდ გამოყენების შესახებ ბაზრის ანალიზზე დაყრდნობით. ტერმინი „უმაღლესი და უმაღლესი გამოყენება“, როგორც გამოყენებულია ამ ანგარიშში, ნიშნავს იმ გამოყენებას, რომელიც გონივრულად შესაძლო, ფიზიკურად შესაძლებელი, ფინანსურად მისაღები, სათანადოდ უზრუნველყოფილი და კანონიერად დასაშვები გამოყენებისგან, იწვევს მიწის უმაღლეს მიმდინარე ღირებულებას.

საუკეთესო და ყველაზე ეფექტური გამოყენების ანალიზი ხორციელდება იმის შემოწმებით, აკმაყოფილებს თუ არა განხილული გამოყენების შემთხვევები შემდეგ კრიტერიუმებს:

საკანონმდებლო დასაშვებობა: განვიხილოთ ზონირების განკარგულებებით დაშვებული გამოყენება, კერძო ინიციატივის შეზღუდვები, ისტორიული ზონის რეგულაციები და გარემოსდაცვითი კანონები.

ფიზიკური მიზანშეწონილობა: იმ სარგებლობის განხილვა, რომელიც ფიზიკურად შესაძლებელია ადგილზე.

ფინანსური მიზანშეწონილობა: იმის გათვალისწინება, თუ რა ფიზიკურად შესაძლებელია და კანონიერად ნებადართული გამოყენება გამოიმუშავებს მისაღებ შემოსავალს საიტის მფლობელისთვის.

ფინანსური მიზანშეწონილობის კრიტერიუმია ინვესტირებული კაპიტალის დადებითი ანაზღაურება, ე.ი. შემოსავალი ტოლი ან მეტი, ვიდრე კომპენსაციის ხარჯები შენარჩუნების ხარჯებისთვის, ფინანსური ვალდებულებები და თავად კაპიტალის დაბრუნება.

მაქსიმალური ეფექტურობა: იმის გათვალისწინებით, თუ რომელი ფინანსურად შესაძლებელი გამოყენება გამოიმუშავებს მაქსიმალურ წმინდა შემოსავალს ან მაქსიმალურ მიმდინარე ღირებულებას.

მიწის გარემო, ტოპოგრაფია იძლევა საშუალებას გამოიყენოს იგი სხვადასხვა ფუნქციური ორიენტაციის შენობების ასაშენებლად - ადმინისტრაციული, სასაწყობო, სასოფლო-სამეურნეო. ეს არ საჭიროებს დამატებით კაპიტალურ ინვესტიციებს, რომლებიც ანაზღაურებს საკვლევი ტერიტორიის ფიზიკურ მახასიათებლებს (ზომა და ფორმა, ტოპოგრაფიული და გეოგრაფიული მახასიათებლები, საინჟინრო-გეოლოგიური და ჰიდროგეოლოგიური პირობები, ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა და კომუნალური კეთილმოწყობა).

არ არის გამოვლენილი სამართლებრივი პირობები, რომლებიც ზღუდავს გამოყენების ხასიათს - საკანონმდებლო, მუნიციპალური აქტები და მარეგულირებელი მოთხოვნები. შესაბამის ნაწილში არ არის ინფორმაცია რეგლამენტში მოსალოდნელი ცვლილებების შესახებ, რაც მნიშვნელოვნად იმოქმედებს გამოყენების ხასიათზე. ადგილობრივი მოსახლეობის დამოკიდებულება ზოგადად ხელსაყრელია.

ღირებულების შეფასების მიდგომების სწორად გამოყენების მიზნით, ასევე საიტზე არსებული გაუმჯობესებების არსებობის მიზანშეწონილობის შესახებ პასუხის გასაცემად, საიტზე არსებული გაუმჯობესებების საუკეთესო გამოყენების განსაზღვრა ხორციელდება ორში. ეტაპები:

საიტისთვის როგორც უფასო;

საიტისთვის არსებული გაუმჯობესებებით.

ეს ანალიზი ვარაუდობს, რომ მიწა განუვითარებელია (ან შეიძლება განთავისუფლდეს არსებული შენობების დანგრევით). ამ პირობებში მიწის ნაკვეთის შეფასება აუცილებელია ღირებულების მეთოდის სწორად გამოყენებისათვის.

საიტის უფასო გამოყენების შესაძლებლობების ანალიზი

მიწის ნაკვეთის, როგორც თავისუფალი, ყველაზე ეფექტური გამოყენების დადგენისას მხედველობაში მიიღება შემდეგი:

დანიშნულება და ნებადართული გამოყენება;

მიწის გამოყენების გაბატონებული მეთოდები შეფასებული მიწის ნაკვეთის უშუალო სიახლოვეს;

იმ ტერიტორიის განვითარების პერსპექტივები, რომელშიც მდებარეობს მიწა;

მიწის და სხვა უძრავი ქონების ბაზარზე მოსალოდნელი ცვლილებები;

მიწის ამჟამინდელი გამოყენება.

თუმცა, მიწის ყველაზე ეფექტური გამოყენების ვარიანტის არჩევა შეიძლება განხორციელდეს ფიზიკურად შესაძლებელ, ეკონომიკურად გამართლებულ, კანონმდებლობის მოთხოვნებთან შესაბამისობაში, ფინანსურად გამართლებულ ვარიანტებს შორის და რის შედეგადაც სავარაუდო ღირებულებაა. მიწის ნაკვეთის ღირებულება იქნება მაქსიმალური (ყველაზე ეფექტური გამოყენების პრინციპი).

თუ ვაკანტური ადგილის ღირებულება აღემატება ქონების ღირებულებას გაუმჯობესებით, საუკეთესო და ეფექტური გამოყენება იქნება მიწის ვაკანტურად გამოყენება. თუმცა, ამ შემთხვევაში სიტუაცია განსხვავებულია. მთლიანობაში შენობა, როგორც ერთიანი უძრავი ქონება, რა თქმა უნდა აღემატება მიწის ღირებულებას. გარდა ამისა, შეფასებული ფართი განლაგებულია შენობის შიგნით, რომელიც ეკუთვნის სხვადასხვა მფლობელებს და, შესაბამისად, ამ შენობის მფლობელს შეზღუდული აქვს საკუთარი წილის დამოუკიდებლად გამოყენება მიწის ნაკვეთში. ზემოაღნიშნულთან დაკავშირებით შეფასების ობიექტთან დაკავშირებული მიწის ნაკვეთი არ შეიძლება ჩაითვალოს თავისუფლად. აქედან გამომდინარე, შემფასებელმა გააანალიზა საიტის შესაძლო გამოყენება არსებული გაუმჯობესებებით.

დასკვნა: მიწის ნაკვეთის მდებარეობა, ისევე როგორც ტერიტორიის მთლიანი ინფრასტრუქტურა, რენტაბელურს ხდის მის გამოყენებას განაშენიანებისთვის, კომერციული შენობებისთვის.

შეფასებული ობიექტის გამოყენების ვარიანტების ანალიზი: არასაცხოვრებელი შენობა

გამოიყენება როგორც საწარმოო და შესანახი საშუალებები

შეფასების ობიექტია არასაცხოვრებელი შენობა, რომელიც აწესებს შეზღუდვებს მისი გამოყენების შესაძლო ვარიანტებზე. მაგალითად, დაუშვებელია წარმოების ორგანიზაციასთან დაკავშირებული შენობების გამოყენება, რომლის ტექნოლოგიური პროცესი, ასე თუ ისე, ასოცირდება ხმაურის, ვიბრაციის, მავნე გამონაბოლქვის და ხანძრის საშიშროებასთან. ფართის საწყობად გამოყენება სრულიად გაუმართლებელია ფინანსური ეფექტურობის თვალსაზრისით. სასაწყობო ფართების იჯარით მიღებული შემოსავალი მნიშვნელოვნად დაბალია, ვიდრე მისი საცალო ან საოფისე ფართად გამოყენების შესაბამისი შემოსავალი. ამიტომ, ასეთი გამოყენების შემთხვევები უნდა იყოს მიტოვებული.

ფართის გამოყენება კომერციულად

უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი გვიჩვენებს, რომ საცალო ფართების გასაყიდი ფასები და გაქირავების ტარიფები უფრო მაღალია, ვიდრე საოფისე ფართისთვის. ამიტომ, ასეთი გამოყენება შეიძლება იყოს უფრო ეფექტური. ამავდროულად, გამოყენების ყველაზე ეფექტური ვარიანტის არჩევისას, გასათვალისწინებელია, რომ შენობების გამოყენება სრულფასოვანი მაღაზიის განსათავსებლად დაკავშირებულია მაღალ ხარჯებთან, მნიშვნელოვანი ხელახალი განვითარებისა და შეკეთების საჭიროების გამო. შეფასების ობიექტის ადგილმდებარეობის მიმდებარე ინფრასტრუქტურა არის სამრეწველო, ადმინისტრაციული და მსხვილი საცალო ობიექტები. ამრიგად, იმის გათვალისწინებით, რომ საგანი ქონება, მიუხედავად იმისა, რომ მდებარეობს დატვირთულ ადგილას, არ არის შესაფერისი მცირე საცალო ვაჭრობისთვის, ამ ვარიანტის ფინანსური მიზანშეწონილობა საეჭვოდ გამოიყურება.

ფართის გამოყენება კომერციულ ობიექტად - საოფისე შენობა.

უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი აჩვენებს, რომ კომერციული შენობა ბევრად უფრო მშვიდობიანი ინვესტიციაა. ეკონომიკასთან ერთად იზრდება მოთხოვნა კომერციულ ფართებზე. მიზეზი, რის გამოც ნედლეულის, ფინანსური და საბანკო სტრუქტურები ამჟამად აქტიურად ახორციელებენ ინვესტიციებს კომერციული უძრავი ქონების ბაზარზე, მდგომარეობს საოფისე პროექტების მომგებიანობის მაღალ დონეზე. მაღალი საინვესტიციო პოტენციალით, კემეროვო განიცდის მაღალი ხარისხის კომერციული შენობების მწვავე დეფიციტს. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, Valuer თვლის, რომ ასეთი გამოყენება ყველაზე ეფექტურია.

დასკვნა: ამრიგად, შეფასებული ობიექტის საუკეთესო და ეფექტური გამოყენება არის შენობის საოფისე შენობის გამოყენება.

2. უძრავი ქონების შეფასება

2.7. მიწის შეფასების თავისებურებები

2.7.3. მიწის საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების ანალიზი

მიწის ნაკვეთის შეფასებისას აუცილებელია განისაზღვროს მისი საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების ვარიანტი, რომელიც განისაზღვრება მთელი რიგი ფაქტორების ურთიერთქმედებით.

საუკეთესო გამოყენების ანალიზი მოიცავს მიწის გამოყენების (განვითარება, განვითარება) ალტერნატიული ვარიანტების შესწავლას და ოპტიმალურის არჩევას. ეს ითვალისწინებს ადგილმდებარეობის პერსპექტივებს, ბაზრის მოთხოვნის მდგომარეობას, განვითარების ღირებულებას, მოსალოდნელი შემოსავლის სტაბილურობას და ა.შ.

მიწის ნაკვეთისა და შენობებისაგან შემდგარი ობიექტის ღირებულების შეფასებისას დიდი მნიშვნელობა ენიჭება საუკეთესო გამოყენების ანალიზს, პირველ რიგში, სავარაუდო ვაკანტურ მიწის ნაკვეთს და მეორეც, მიწის ნაკვეთს არსებული გაუმჯობესებით.

სავარაუდო ვაკანტური მიწის ნაკვეთის ანალიზი აუცილებელი ნაბიჯია მისი ღირებულების დასადგენად და იგი ეფუძნება მიწის გამოყენების ყველაზე მომგებიანი ვარიანტის დადგენას.

მიწის ნაკვეთის ანალიზი არსებული გაუმჯობესებით გულისხმობს გადაწყვეტილებას მიწის ნაკვეთზე არსებული კეთილმოწყობის დანგრევის, მოდერნიზაციის ან შენარჩუნების შესახებ ობიექტის მაქსიმალური რენტაბელობის უზრუნველსაყოფად.

საიტის სავარაუდო და ყველაზე მომგებიანი გამოყენება უზრუნველყოფს მის უმაღლეს ღირებულებას. გამოყენების შემთხვევები უნდა იყოს ლეგალური, ფიზიკურად შესაძლებელი და ეკონომიური.

მოდით დავასახელოთ ძირითადი ფაქტორები, რომლებიც განსაზღვრავენ მიწის ოპტიმალურ გამოყენებას:

1) მდებარეობა - ფაქტორი, რომელიც დიდ გავლენას ახდენს მიწის ნაკვეთის ღირებულებაზე (ადგილმდებარეობის პერსპექტივის, ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობის, გარემოს ხასიათის გათვალისწინებით);

2) ბაზრის მოთხოვნა - ბაზარზე მიწოდებისა და მოთხოვნის თანაფარდობის ამსახველი ფაქტორი;

3) ფინანსური მიზანშეწონილობა - პროექტის შესაძლებლობა მიწით სარგებლობით უზრუნველყოს შემოსავალი, რაც საკმარისი იქნებოდა ინვესტორების ხარჯების ასანაზღაურებლად და მოსალოდნელი მოგების უზრუნველსაყოფად;

4) უბნის ფიზიკური ვარგისიანობა - გაუმჯობესების პერსპექტივა - ზომა, ტოპოგრაფია, ნიადაგის ხარისხი, კლიმატი, უბნის საინჟინრო-გეოლოგიური და ჰიდროგეოლოგიური მახასიათებლები, არსებული ზონირება, გარემოსდაცვითი პარამეტრები და ა.შ.;

5) ტექნოლოგიური მიზანშეწონილობა და ფიზიკური მიზანშეწონილობა - პროექტის ხარისხის, ხარჯებისა და პირობების თანაფარდობის ანალიზი, სტიქიური უბედურების ალბათობა, ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა, კომუნალურ კომპანიებთან დაკავშირების შესაძლებლობა, საიტის ზომისა და ფორმის გათვალისწინებით. მაგალითად, ზომა შეიძლება იყოს მცირე სამრეწველო ობიექტის მშენებლობისთვის;

6) საკანონმდებლო (სამართლებრივი) დასაშვებობა - მიწის ნაკვეთის გამოყენების ვარიანტის შესაბამისობა მოქმედ კანონმდებლობასთან. ვლინდება მშენებლობის ანალიზის, გარემოსდაცვითი სტანდარტების, იატაკის შეზღუდვის, მოცემულ ადგილას მშენებლობის დროებითი აკრძალვის არსებობის, ისტორიული ურბანული განვითარების სფეროში არსებული სირთულეების, რეგულაციების შესაძლო ცვლილების, ზონირების შესაბამისობის შედეგად. წესები, ადგილობრივი მოსახლეობის ნეგატიური განწყობა;

ძირითადი ფედერალური შეფასების სტანდარტების (FSO, იხ.) ახალი გამოცემის პროექტი ითვალისწინებს ანალიზის ჩატარების სავალდებულო პირობას, რათა შევარჩიოთ ნებისმიერი შეფასების ობიექტის საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების ვარიანტი (NNEI) მისი განსაზღვრისას. საბაზრო ღირებულება. ეს პირობა ჩართულია განსაზღვრული მნიშვნელობის კონცეფციის განახლებულ განმარტებაში (FSO No. 1):

„4.3.1. სამოქალაქო უფლებების ობიექტის საბაზრო ღირებულებაარის სავარაუდო თანხა, რომელზედაც, დიდი ალბათობით, მითითებული ობიექტის გაცვლა შესაძლებელია შეფასების თარიღზე კომერციულ გარიგებაში მსურველ მყიდველსა და მსურველ გამყიდველს შორის ღია ბაზარზე კონკურენტულ გარემოში მსურველ გამყიდველებს შორის და მსურველი მყიდველები, როდესაც მხარეები მოქმედებენ კომპეტენტურად, წინდახედულად და იძულების გარეშე, ფლობენ ყველა საჭირო ინფორმაციას და რაიმე საგანგებო გარემოება არ აისახება გარიგების ფასის ღირებულებაზე, ანუ, როდესაც:

1. გამყიდველისა და მყიდველის მოტივები დამახასიათებელია საბაზრო პირობებისთვის, ერთ-ერთი მხარე არ არის ვალდებული გაასხვისოს შეფასების ობიექტი, ხოლო მეორე მხარე არ არის ვალდებული მიიღოს შესრულება, განსაკუთრებული ინტერესით მყიდველის დამატებითი შეთავაზება. არ არის გათვალისწინებული გაანგარიშებისას;
2. გარიგების მხარეებმა კარგად იციან გარიგების საგანი და მოქმედებენ საკუთარი ინტერესებიდან გამომდინარე, შეფასების ობიექტის საუკეთესოდ და ეფექტურად გამოყენების პირობაზე დაყრდნობით;
3. შეფასების ობიექტი წარმოდგენილია ღია ბაზარზე მსგავსი შეფასების ობიექტებისთვის დამახასიათებელი საჯარო შეთავაზების გზით, სათანადო მარკეტინგის შემდეგ და შეფასების თარიღამდე იყო ღია ბაზარზე დროის საშუალო საბაზრო ექსპოზიციის პერიოდის ტოლი დროის განმავლობაში. პროდუქტის სახეობა;
4. იმიტირებული ტრანზაქციის ანგარიშსწორების ფასი შეფასების ობიექტთან არის გონივრული ანაზღაურება ამ ობიექტისთვის რაიმე განსაკუთრებული ფასდაკლების ან შეღავათების გარეშე ვინმესგან, მისგან ყიდვა-გაყიდვის ოპერაციასთან დაკავშირებული ხარჯებისა და გადასახადების გამოკლების გარეშე;
5. შეფასების ობიექტის გადახდა გამოიხატება ფულადი ფორმით.

ღირებულების ცნების ამ განმარტების კომენტარები ცხადყოფს NNEI პრინციპის არსს:

„4.3.7. საბაზრო ღირებულების დასადგენად, შემფასებელმა ჯერ უნდა შეარჩიეთ შეფასების ობიექტის საუკეთესო (სოციალურად მისაღები) და ყველაზე ეფექტური (მაქსიმალური პროდუქტიული) გამოყენების ვარიანტი - ობიექტის სავარაუდო გამოყენება, რომელიც იურიდიულად დასაშვებია, ფიზიკურად შესაძლებელია, სათანადოდ ეკონომიკურად გამართლებული, ფინანსური თვალსაზრისით. , რის შედეგადაც შესაფასებელი ქონების ღირებულება ყველაზე მაღალია. საუკეთესო და ყველაზე ეფექტური შეიძლება იყოს არსებული გამოყენების გაგრძელება ან რაიმე ალტერნატიული გამოყენება. გამოყენების შემთხვევის არჩევა ეფუძნება ბაზრის მონაცემების ანალიზს, შემფასებლის მიერ მოდელირებული ტრანზაქციის მონაწილეთა პოტენციური პრეფერენციების გათვალისწინებით.

უპირველეს ყოვლისა, ყურადღება მივაქციოთ იმ ფაქტს, რომ სოციალურად მნიშვნელოვანი ობიექტების (უძრავი ქონება, საწარმოები) შეფასებისას აუცილებელია უზრუნველყოფილი იყოს მთლიანი საზოგადოებისთვის განხილული გამოყენების შემთხვევების მისაღები პირობების დაცვა („საუკეთესო“ გამოიყენება გამოყენების კრიტერიუმი, რომელიც არ გულისხმობს შედეგის რაოდენობრივ მახასიათებელს). გარდა ამისა, სოციალურად მისაღები ვარიანტებიდან არჩეულია "ყველაზე ეფექტური" ვარიანტი - ყველაზე მომგებიანი (გამოყენებულია კრიტერიუმი, რომელიც ამართლებს არა მხოლოდ ფუნქციის არჩევანს, არამედ არჩევანის შედეგის რაოდენობრივ მახასიათებელს). უძრავი ქონებისთვის ეს ნიშნავს, მაგალითად, რომ არჩევანი სავაჭრო ფუნქციადაშვებულია ზონირების წესებით და საზოგადოების საჭიროებებით, როგორც საუკეთესო, მხარდაჭერილი უნდა იყოს დაწესებულების ტიპის (კატეგორიის) არჩევით, შენობის განლაგების ზომითა და ხასიათით, პროდუქციის ასორტიმენტით და დამქირავებელთა აუზით. ყველაზე დიდი ეფექტურობაამ ფუნქციის (სარგებელი). ამასთან დაკავშირებით ამერიკელების მიერ შემოთავაზებული ფრაზის „უმაღლესი და საუკეთესო გამოყენების“ გამოყენების მიზანშეწონილობა, რომელიც ჩვენი მთარგმნელების მიერ სწორად არის განმარტებული, როგორც „ საუკეთესო და ეფექტური გამოყენება».

შეფასების საერთაშორისო სტანდარტები (IVS) იყენებს შემოკლებულ ფრაზას - ყველაზე ეფექტური გამოყენება(NEI), მაგრამ ასევე არსებობს ზემოაღნიშნული ფრაზის NNEI მსგავსი ცნება (იხ. გვ. 24, პუნქტი 6.3: "ყველაზე ეფექტური გამოყენება არის" უმაღლესი და საუკეთესო "გამოყენება, რომელშიც შეფასება იძლევა მაქსიმალურ მნიშვნელობას" ). ამასთან დაკავშირებით, ფრაზა „ყველაზე ეფექტური გამოყენება“ და აბრევიატურა NEI შეიძლება ჩაითვალოს NNEI-ის პირობით (მოკლე) აღნიშვნად. ამავდროულად, გასათვალისწინებელია, რომ IVS 2007 წლის 6.7 პუნქტის თანახმად, NEI კონცეფცია „ფუნდამენტურია და ის ასევე არის საბაზრო ღირებულების გამოთვლების განუყოფელი ნაწილი“.

იმის გათვალისწინებით, რომ IVS 2007 (განყოფილება "ცნებები, რომლებიც უდევს საყოველთაოდ აღიარებულ შეფასების პრინციპებს" - OPPO, რომელიც ეხება ყველა სახის სამოქალაქო მიმოქცევის ობიექტების შეფასებას) იძლევა ერთ (და უნდა იყოს მხოლოდ ერთი) ზოგადი განმარტება საბაზრო ღირებულების კონცეფციის ყველასთვის. ობიექტების ტიპებს, ამ კონცეფციას უნდა უკავშირდებოდეს OPPO-ს 6.7 პუნქტით დადგენილი NNEI პრინციპის სავალდებულო გამოყენების პირობა, ასევე ყველა ტიპის ობიექტისთვის. საბაზრო ღირებულების NNEI პრინციპთან კავშირის შესახებ დებულების ამგვარი ინტერპრეტაციის მიღებას ხელს უშლის ის ფაქტი, რომ OPPO-ში ეს პრინციპი გამომდინარეობს უძრავი ქონების შესახებ მსჯელობის საფუძველზე (როგორც ჩანს, სტატუსის აღქმისთვის. ეს პრინციპი) და ამ პრინციპის შესახებ არცერთი სიტყვა არ არის ნათქვამი ბიზნესის შეფასების სტანდარტში. ეს გარემოება გამოიყენება ოპონენტების მიერ (იხ.) როგორც მტკიცებულება ანგარიშსწორების სტანდარტების საერთაშორისო კომიტეტის (ICSC) მიერ ამ პრინციპის გამოყენებაზე მოძრავი ქონების და ბიზნესის საბაზრო ღირებულების დადგენისას.

ფაქტობრივად, გასათვალისწინებელია, რომ ნებისმიერი ობიექტის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრისას, შემფასებელი აყალიბებს ტიპიური გამყიდველის ქცევას, რომელსაც სურს გაყიდოს ობიექტი მაქსიმალურად მაღალ ფასად (NNEI ვერსიაში) და მყიდველის ქცევას, რომელსაც სურს უზრუნველყოს მაქსიმალური სარგებლობა და ობიექტის მომგებიანობა მომავალში (ასევე NNEI ვერსიაში). თუ ჩვენ მივყვებით საბაზრო ღირებულების, როგორც მაქსიმალური შესაძლო ფასის ცნების ერთიანი დეფინიციის ლოგიკას შეფასების ობიექტთან იმიტირებულ ტრანზაქციაში, რომელიც შეესაბამება IVS 2007-ს, მაშინ შეფასების აქტივობების ეროვნულ საბჭოს (NCV) და IVS-ს ექნებათ. შესაბამისი დებულებები NNEI-ზე და სამოქალაქო უფლებების სხვა ჯგუფების ობიექტების შეფასების სტანდარტებში..

იმ შემთხვევებისთვის, როდესაც NNEI ვარიანტის არჩევა არ არის საჭირო მომხმარებელს ან არ შეიძლება განხორციელდეს ობიექტური ან სუბიექტური მიზეზების გამო, აზრი აქვს შემოვიფარგლოთ მიმდინარე გამოყენების ღირებულების განსაზღვრით, დავარქვათ მას საბაზრო ღირებულება მიმდინარე გამოყენებაში. მიმდინარე გამოყენებაში საბაზრო ღირებულების კონცეფციის დანერგვის იდეა შემოგვთავაზა S.V. გრიბოვსკიმ, რომელმაც ყურადღება გაამახვილა იმ ფაქტზე, რომ საგადასახადო მიზნებისთვის უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება განისაზღვრება მასობრივი შეფასების მეთოდით NNEI ვარიანტის არჩევის გარეშე.

რისკების გათვალისწინება ობიექტის საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების და შეფასების ვარიანტის არჩევისას

ყურადღება მივაქციოთ იმასაც, რომ კლასიკური საბაზრო ღირებულება" - ეს ღირებულება სანაცვლოდ, რაც უდრის იმ ფასს, რომელიც შეიძლება გადაიხადოს დიდი ალბათობით გამყიდველსა და მყიდველს შორის შემფასებლის მოდელირებულ გარიგებაში. ამ ტიპიური ბაზრის სუბიექტების ქცევის მოდელირებისას შემფასებელი ეყრდნობა დასრულებულ ტრანზაქციებს ანალოგიურ ობიექტებთან, რომლებიც კლასიფიცირებულია, როგორც შემთხვევითი მოვლენები, ფასებით, როგორც შემთხვევითი ცვლადები. ტრანზაქციის მოდელირებით და საბაზრო ღირებულების, როგორც ჰიპოთეტური ფასის სავარაუდო ტრანზაქციის განსაზღვრით, შემფასებელი არ აძლევს მომხმარებელს გარანტიას, რომ ტრანზაქცია ობიექტთან მოხდება ზუსტად საბაზრო ღირებულების ტოლ ფასად. შემფასებელს შეუძლია განსაზღვროს და აცნობოს მხოლოდ მომხმარებელს მოსალოდნელი ღირებულებაჰიპოთეტური ტრანზაქციის ფასი და ნდობის ინტერვალი ამ ღირებულებისთვის, შესაბამისი ნდობის დონის მითითებით (ეს მკაფიოდ უნდა იყოს მითითებული შეფასების საქმიანობის მარეგულირებელ მარეგულირებელ დოკუმენტებში). აქედან გამომდინარეობს, რომ საჭირო ალგორითმები NNEI ვარიანტის არჩევისთვის და შეფასების პროცედურები უნდა ეფუძნებოდეს რისკის ანალიზის ცნობილ მეთოდებს.

საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების პრინციპის შინაარსი და მისი გამოყენების წესი

FSO No. 2-ის შემოთავაზებული ახალი გამოცემა საკმარისად დეტალურად აღწერს NNEI-ის პრინციპს და აყალიბებს წესს მისი გამოყენებისათვის სამოქალაქო უფლებების ყველა სახის ობიექტის შეფასებაში:

„2.4.4. ობიექტის საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების პრინციპი ითვალისწინებს, რომ ობიექტის მნიშვნელობის გაანალიზებისას, ტიპიური მომხმარებელი ითვალისწინებს ამ ობიექტის ყველაზე პროდუქტიული გამოყენების შესაძლებლობას ამ ფუნქციის პოტენციურად სასარგებლო ფუნქციების სიიდან არჩევით. (ან ფუნქციების ის ნაკრები), რომელიც არის კანონიერად ნებადართული, ფიზიკურად განხორციელებადი, ეკონომიკურად და ფინანსურად შესაძლებელი. ამავდროულად, საუკეთესოდ ითვლება ფუნქციონალური გამოყენება, რომელიც უზრუნველყოფს ამ რესურსის მომხმარებლების მოთხოვნილებების ყველაზე სრულ (მომხმარებლის სტანდარტებისა და სოციალური ნორმების შესაბამისად) დაკმაყოფილებას. ობიექტის (საუკეთესო) ფუნქციონალური მიზნის არჩევის თვისებრივი კრიტერიუმის ფორმირებით, პრინციპის ეს ნაწილი მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული ობიექტის ნებისმიერი მიზნისთვის, მათ შორის ობიექტის გამოყენებისას, რომელიც არ გულისხმობს შემოსავლის გამომუშავებას. ყველაზე ეფექტური არის გამოყენება, რომლის დროსაც შესაძლებელია ობიექტის მაქსიმალური პროდუქტიულობის მიღწევა. პრინციპის ეს ნაწილი ქმნის რაოდენობრივ კრიტერიუმს ფუნქციის არჩევისთვის, რომელიც უზრუნველყოფს ობიექტის მომგებიანობის განსაზღვრული დონის მიღწევას.

გასათვალისწინებელია, რომ სამოქალაქო უფლებების ობიექტის საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების პრინციპის (NNEI) განხორციელება სავალდებულოა უძრავი ქონების, ბიზნესის, დიდი მანქანების საბაზრო ღირებულების დადგენისას. სამოქალაქო უფლებების ღირებული ობიექტის გამოყენება, რომელშიც ამ ობიექტს აქვს უმაღლესი ღირებულება და რომელიც აკმაყოფილებს ზემოაღნიშნულ მოთხოვნებს, აღიარებულია, როგორც საუკეთესო და ყველაზე ეფექტური.

ამრიგად, NNEI პრინციპის მიხედვით, აუცილებელია ჩატარდეს ფუნქციების შედარებითი ანალიზი იმ ფუნქციების სრული სიიდან, რომლებიც პოტენციურად სასარგებლოა სამოქალაქო უფლებების ობიექტის მფლობელებისთვის. ამასთან, მითითებულ ჩამონათვალში უნდა იყოს შეტანილი მხოლოდ ის ფუნქციები, რომლებზეც ბაზარზე მოთხოვნაა. მოთხოვნის არსებობა და პარამეტრები უნდა დადასტურდეს შემფასებლის მიერ შეფასების ობიექტის მსგავსი ობიექტების ბაზრის კვლევის პროცესში მიღებული მონაცემებით. გათვალისწინებულია, რომ იმ შემთხვევაში, თუ ანალიზით დადგენილი NNEI ვარიანტი განსხვავდება ამჟამინდელი გამოყენებისგან, ობიექტის ტრანსფორმაცია, სანამ ის NNEI-ის პარამეტრებს მიაღწევს, განხორციელდება მომავალი მფლობელის მიერ, რომელსაც ობიექტი გადაეცემა შემდეგ. იმიტირებული გარიგება.

ახალ პროექტში მოცემულია NNEI ვარიანტის შერჩევის პროცესის მოკლე აღწერა: „4.4. შეფასების ობიექტის საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების ვარიანტის არჩევანი. ინფორმაციის დამუშავების შედეგებზე დაყრდნობით ტარდება ანალიზი შეფასების ობიექტის საუკეთესო (სოციალურად მისაღები) და ყველაზე ეფექტური (მაქსიმალური პროდუქტიული) გამოყენების ვარიანტის შესარჩევად. ეს ანალიზი ხორციელდება ხუთი ეტაპის თანმიმდევრული განხორციელებით:

• დადგენილია შეფასების ობიექტის გამოყენებისა და განვითარების შესაძლო (პოტენციურად გამოსადეგი) ვარიანტების ამომწურავად სრული სია;
• მითითებული სია გამორიცხავს ვარიანტებს, რომელთა განხორციელება შეუძლებელი იქნება გადაულახავი სამართლებრივი აკრძალვებისა და სოციალური ტვირთის გამო;
• გარდა ამისა, დარჩენილი სიიდან გამორიცხულია ვარიანტები, რომელთა განხორციელება შეუძლებელია ფიზიკური შეზღუდვების გამო;
• ლეგალურად ნებადართული და ფიზიკურად შესაძლებელი ვარიანტების სიიდან, ეკონომიკურად არამიზანშეწონილი (არ უზრუნველყოფს კაპიტალის ანაზღაურებას და კაპიტალზე მინიმალური მისაღები ანაზღაურებას) და ფინანსურად მიუღებელია (არ არის გათვალისწინებული ფინანსური ბერკეტის ფენომენის გამოყენების შესაძლებლობა - სესხის მიღება მისაღები პირობებით. ) გამორიცხულია;
• დარჩენილი ვარიანტები შედარებულია ერთმანეთთან, რათა მათგან აირჩიონ ყველაზე პროდუქტიული ვარიანტი, ანუ მომავალი შემოსავლის წმინდა დღევანდელი ღირებულების ყველაზე მაღალი ღირებულება რისკის ყველაზე დაბალ დონეზე (უფრო მცირე ნდობის ინტერვალით. რისკის ან შესაძლო ზარალის ყველაზე დაბალი დონით გაურკვევლობის თვალსაზრისით).

აქტივების შეფასებისას, შეფასების ობიექტის ან მისი ნაწილების ფუნქციური მიზნის შეცვლის შესაძლებლობა იცვლება, მათ შორის ობიექტის მახასიათებლების შეცვლის გარეშე ან შეცვლის გარეშე. ბიზნესის შეფასებისას გაანალიზებულია წარმოების პროდუქტის დივერსიფიკაციის შესაძლებლობები, წარმოების ფაქტორები და ბიზნესის სტრუქტურა. ობიექტის გამოყენების ყველაზე პროდუქტიული ვარიანტის არჩევა ხორციელდება ბალანსის, ეკონომიკური განცალკევების, ეკონომიკური ზომის, შემოსავლების ზრდისა და კლების პრინციპების გათვალისწინებით და სხვა. შეფასების ობიექტის გამოყენების ვარიანტების არჩევანი ხორციელდება რისკების გათვალისწინებით.

გაითვალისწინეთ, რომ აქ ფართოდ გამოყენებული ფრაზის "ანალიზი საუკეთესო და ყველაზე ეფექტური გამოყენების ...", რომელიც გამოჩნდა ამერიკული "უმაღლესი და საუკეთესო გამოყენების ანალიზის" "ლიტერატურული" თარგმანის შემდეგ, ფრაზა "ანალიზი მიზნებისთვის. ვარიანტის არჩევა ..." არის დაწერილი, მაგრამ ის შეიძლება დაიწეროს უფრო მარტივი გზით - "ოპციის შერჩევა შეფასების ობიექტის საუკეთესო და ეფექტური გამოყენებისთვის" (გაანალიზებულია სხვადასხვა ვარიანტი, საიდანაც საუკეთესო და ყველაზე ეფექტურია შერჩეული).

ანალიზის ალგორითმის აღწერა NNEI ვარიანტის ასარჩევად წარმოდგენილი უნდა იყოს შესაბამის სტანდარტებში (დიდი ბლოკებით) და გაიდლაინებში (ყველა დეტალის ამომწურავად სრული აღწერით - სპეციფიკური თითოეული ტიპის შეფასების ობიექტისთვის). შემდეგი, ჩვენ განვიხილავთ რამდენიმე პრობლემას ასეთი ალგორითმის ფორმირებაში - ჯერ უძრავ ქონებაზე („რომელმაც წარმოშვა“ NNEI პრინციპის გამოყენების პრობლემა შეფასებისას), შემდეგ მოძრავ ქონებაზე და ბიზნესზე.

ანალიზის საფუძვლები უძრავი ქონების საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების ასარჩევად

ამზადებს საფუძველს მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების დასადგენად, რომელიც არის თავისუფალი ან, როგორც ეს, გაუმჯობესებისგან თავისუფალი (როგორც უძრავი ქონების ობიექტის ნაწილი), შემფასებელი ირჩევს NNEI ვარიანტს შესაძლო, იურიდიულად მისაღები და ანალიზის საფუძველზე. ბაზრის პოტენციურად მოთხოვნადი (მათ შორის შეფასების მომხმარებლის მიერ შემოთავაზებული) ვარიანტები მისი გამოყენების პრინციპების გათვალისწინებით:

• ბალანსი (ფუნქციების ნაკრები და კომპლექტი ჰარმონიზებულია საზოგადოების საჭიროებებთან);
• ეკონომიკური დაყოფა (ამ სარგებლობის სივრცით და დროებით დაყოფაში შესწავლილია საიტის გამოყენების ეფექტურობის დამოკიდებულება);
• ეკონომიკური ზომა (შესაძლებელია თითოეული საიტის ღირებულების გაზრდა რამდენიმე საიტის მიერთებისას ან შეფასებული საიტის ღირებულების გაზრდა მას მეზობელი საიტის მიერთებისას - ერთი NNEI პროექტის ფარგლებში);
• შემოსავლების გაზრდა და შემცირება (მიწის ნაკვეთის ღირებულების დამოკიდებულება შენობის სიმაღლეზე აქვს მაქსიმუმი - საკუთარი თითოეული ფუნქციისთვის);
• კონკურენცია (რისკის ანალიზმა უნდა გაითვალისწინოს რამდენიმე მეზობელი მიწის ნაკვეთის მფლობელების მიერ იგივე ფუნქციების განხორციელების დაგეგმვის შესაძლებლობა).

მიწის ნაკვეთზე განსახორციელებლად განხილული ფუნქციების ნაკრები (უფასო ან, როგორც ეს იყო, უფასო) შედარებით მცირეა: ოფისი, საცალო ვაჭრობა, სასტუმრო, საცხოვრებელი, სამრეწველო, საწყობი (ზოგჯერ ამ ფუნქციების დაწყვილებული კომბინაციები). შენობების პარამეტრები თითოეული ფუნქციისთვის განსხვავდება მითითებული პრინციპების, ბაზრის პრეფერენციებისა და ურბანული დაგეგმარების შეზღუდვების შესაბამისად. ამავდროულად, მიწის ნაკვეთის ანალიზი, როგორც ეს იყო, სავალდებულოა, მიუხედავად დანგრევის გაუმჯობესების რეალური შესაძლებლობისა თუ მიზანშეწონილობისა: ერთი ობიექტის შეფასების ხარჯთაღრიცხვისას, მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება განისაზღვრება. NNEI ვერსია ერთი შეხედვით თავისუფალი ნაკვეთისთვის და სხვაობა ამ ნაკვეთის ღირებულების ღირებულებებს შორის NNEI ვარიანტში და მიმდინარე გამოყენებაში განიხილება, როგორც გაუმჯობესების გარეგანი მოძველება, რომლის პარამეტრები სრულად არ შეესაბამება თანამედროვე ბაზრის პრეფერენციები (გაუმჯობესების უარყოფით ღირებულებამდე; იხ.). ეს უკანასკნელი მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ ობიექტის მართვის პროგრამის შემუშავებისას, გაუმჯობესების მოდერნიზაციის დაგეგმვისას და ურთიერთობების მოწესრიგებისას იმ შემთხვევაში, თუ მიწას და კეთილმოწყობას განსხვავებული მფლობელები ჰყავს.

NNEI ვარიანტის არჩევისას საიტისთვის არსებული გაუმჯობესებებით, საიტზე გამოსაყენებლად პოტენციურად გამოსადეგი ფუნქციების რაოდენობა უფრო მეტია, ვიდრე მიწათსარგებლობის ვარიანტების ანალიზის დროს. ეს უკანასკნელი აიხსნება იმით, რომ ერთი ობიექტის NSEI ვერსიის არჩევისას განიხილება ფუნქციების მრავალი კომბინაცია არსებული შენობის სხვადასხვა ოთახებში, ასევე პოტენციურად სასარგებლო და დაგეგმილ გაფართოებებსა და ზედნაშენებში (აქ, ყველაზე ხშირად, ერთი უნდა განიხილოს დასრულებული შენობა „უნივერსალური“ პროფილის ობიექტად). გაითვალისწინეთ, რომ თითოეული ობიექტისთვის პოტენციურად სასარგებლო ფუნქციების ნიმუშის ფორმირებისას, შემფასებელმა უნდა დაეყრდნოს ბაზრის კვლევის შედეგებს, რაც დაადასტურებს შეფასებული ობიექტის დაქირავებას სიაში შემავალი თითოეული ფუნქციისთვის. მაგალითად, აღვნიშნავთ, რომ მონოგრაფიის 5.5 ცხრილში წარმოდგენილი ფუნქციების ჩამონათვალის შედგენისას, მის შემდგენლებს (უძრავი ქონების მენეჯერის სასწავლო პროგრამის სერტიფიცირებულ კურსდამთავრებულებს) უნდა მოეცათ ამ ფუნქციებისთვის შენობების გაქირავების მაგალითები.

როგორც ცნობილია, პირველ ეტაპზე შედგენილი ფუნქციების სრული ნაკრების ანალიზიდან NNEI ვარიანტის არჩევანი ჯერ მიწის ნაკვეთისთვის, შემდეგ კი გაუმჯობესებული ნაკვეთისთვის, ხორციელდება მომდევნო ოთხ ეტაპად.

ანალიზის მეორე ეტაპზე, მითითებული ნაკრებიდან განასხვავებენ ფუნქციებს, რომლებსაც აქვთ სამი დონის სამართლებრივი უკუჩვენება:

1. აკრძალულია კანონებით ან კანონებზე დაფუძნებული რეგულაციებით, მათ შორის, ურბანული დაგეგმარების დებულებებით დამტკიცებული ადგილობრივი საკანონმდებლო ორგანოების მიერ (შემდგომში ასეთი ფუნქციები გამორიცხულია განხილვისაგან);
2. ეწინააღმდეგება აღმასრულებელი ხელისუფლების ბრძანებებს, რომლებიც არ არის დაფუძნებული კანონებზე (ამ ფუნქციებთან დაკავშირებით იკვლევენ აკრძალვების დაძლევის შესაძლებლობას: მიწის გამოყენების ახალი ვარიანტის უპირატესობის ეკონომიკური დასაბუთებით და გაუმჯობესებით - აღმასრულებელი ხელისუფლებისთვის. ანგარიშსწორების და დამატებითი ხარჯების შეფასებით - შეფასების ობიექტის მფლობელისთვის);
3. პოტენციურად შეუძლია გამოიწვიოს საზოგადოებრივი წინააღმდეგობა (შესწავლილია პროტესტის დაძლევის შესაძლებლობა „პროტესტირებული“ მოსახლეობისთვის „კომპენსირებული“ სარგებლის წარმოების ხარჯების შეფასებით).

აკრძალვების და პროტესტის დაძლევის შესაძლებლობა შესწავლილია მომხმარებლის იურისტების ან კონსულტანტების მონაწილეობით და უმეტეს შემთხვევაში წარმატებით არის პროგნოზირებული - გონივრულ ვადაში დადებითი გადაწყვეტილების მიღების ალბათობის შეფასებით და დამატებითი ხარჯების ოდენობის პროგნოზით. (ყველაფერი რისკების გათვალისწინებით და, რა თქმა უნდა, ამ ქმედებების მხარდაჭერით შეფასების გონივრული მომხმარებლის მიერ, რომელიც დაინტერესებულია მისი ქონების მაქსიმალური ღირებულების დადგენით).

ანალიზის შემდეგ (მესამე) ეტაპზე შეირჩევა დარჩენილი სიიდან ფუნქციები, რომელთა განხორციელება შესაძლოა გართულდეს უბნის შეზღუდული შესაძლებლობებისა და გაუმჯობესების გამო (ადგილის მცირე ზომა, არსებობს გეოლოგიური ხასიათის პრობლემები. ან უსწორმასწორო რელიეფი, შენობების მცირე ზომები, ობიექტის რესურსებით უზრუნველყოფის შეზღუდული შესაძლებლობები და ა.შ.). შემდგომი განხილვისაგან გამორიცხულია ფუნქციები, რომელთა განხორციელება შეუძლებელი იქნება ამ შეზღუდვების აღმოფხვრის გადაულახავი სირთულეების გამო. თუმცა, ანალიზის ჩამონათვალში რჩება ფუნქციები (რისკების გათვალისწინებით), რომელთა განხორციელება შესაძლებელია დამატებითი ხარჯების ხარჯზე. კერძოდ, მიწის ნაკვეთის ზომა შეიძლება გაიზარდოს მეზობლისგან ტერიტორიის დაკარგული ნაწილის შეძენით, არათანაბარი რელიეფის გამოსწორება სპეციალიზებული კონტრაქტორების მოზიდვით, რესურსების უზრუნველყოფის პრობლემის გადაჭრა, თუ შეფასებული ობიექტის მომავალი მფლობელია. მონაწილეობს საწარმოო და მიწოდების ინფრასტრუქტურული რესურსების ახალი ელემენტების შექმნაში.

ანალიზის ბოლო (მეოთხე) ეტაპზე გამორიცხულია დარჩენილი ფუნქციები, რომელთა განხორციელება ვერ უზრუნველყოფს ინვესტირებული კაპიტალის სრულ ანაზღაურებას და კაპიტალზე ანაზღაურებას, თუნდაც რისკის გარეშე განაკვეთის ტოლი განაკვეთით. Y rf. ფუნქციების ადრე შეკვეცილი სიიდან შემდგომი ანალიზისთვის მხოლოდ ის ფუნქციებია დარჩენილი, რომელთა განხორციელება ეკონომიკურად მიზანშეწონილი აღმოჩნდება, რაც შეესაბამება პირობას. NPV> 0 დაბრუნების სიჩქარით ტოლი Y rf. გაითვალისწინეთ, რომ შემდგომი ანალიზისთვის დარჩენილი ფუნქციები კაპიტალის ანაზღაურების დაბალი მაჩვენებლით შეიძლება იყოს პოტენციურად მოთხოვნადი შემოთავაზებული ფუნქციების კომპლექტის ჰარმონიზაციისას (მიღწეული მაქსიმალური პროდუქტიულობით) დაწესებულებაში განსახორციელებლად არსებული გაუმჯობესებებით.

ამ ეტაპზე დამატებით მოწმდება დარჩენილი ფუნქციების ფინანსური მიზანშეწონილობა: ამ უკანასკნელთა სიაში გამორიცხულია ფუნქციები, რომელთა განსახორციელებლად შეუძლებელი იქნება ნასესხები სახსრების მიღება მისაღები პირობებით (დადებითი ფინანსური ბერკეტის ფენომენი აყალიბებს შესყიდვას. ან უძრავი ქონების ობიექტის შექმნა მხოლოდ ნასესხები სახსრების მონაწილეობით – სესხზე კაპიტალის ანაზღაურების საერთო განაკვეთზე ნაკლები საპროცენტო განაკვეთით).

საბოლოოდ, ანალიზის მეხუთე ეტაპზე, მნიშვნელოვნად შემცირებული სიიდან რჩება ფუნქცია (ან ფუნქციების ერთობლიობა), რომლის განხორციელებაც (ყველა ხსენებული დამატებითი ხარჯების გამოკლებით) უზრუნველყოფს პროექტის ყველაზე მაღალ მომგებიანობას და მაქსიმალურ ღირებულებას. ობიექტის - პროგნოზირებული შედეგის სანდოობის მისაღები დონით. ეს უკანასკნელი ნიშნავს, რომ NNEI ვარიანტის საბოლოო არჩევისას, მომავალი შემოსავლის ამჟამინდელი ღირებულება უნდა გამოითვალოს რისკების გათვალისწინებით, არა მხოლოდ კაპიტალის ანაზღაურების მაჩვენებლებში (თითოეული ფუნქციისთვის საკუთარი), არამედ პროექტის განვითარების სცენარებში. რომლის თავისებურებებს არ ითვალისწინებს რისკის პრემიები დისკონტის განაკვეთების სტრუქტურაში (აკრძალვების და პროტესტის დაძლევასთან დაკავშირებული რისკები, ობიექტის ფიზიკური დეფექტების აღმოფხვრის პროექტების განხორციელება, დაფინანსების წყაროების სანდოობის უზრუნველყოფა და სხვები). საბოლოო გადაწყვეტილება NNEI ვარიანტის არჩევის შესახებ დასაბუთებული და მიღებული შემფასებლის მიერ. ამავდროულად, ვარაუდობენ, რომ შეფასების დავალების შესაბამისად, არჩეულია ვარიანტი, რომელიც შეესაბამება შეფასების ობიექტის მაქსიმალურ შესაძლო ღირებულებას, რომელშიც უნდა იყოს დაინტერესებული გონივრული მომხმარებელი, რომელსაც სურს მიიღოს აზრი ბაზარიღირებულება. თუ მომხმარებელს რაიმე მიზეზით არ მოსწონს შემფასებლის მიერ გამართლებული გამოყენების შემთხვევა, მას შეუძლია შეცვალოს შეკვეთა და სთხოვოს საბაზრო ღირებულების ნაცვლად განსაზღვროს საბაზრო ღირებულება მიმდინარე გამოყენებაშიან საინვესტიციო ღირებულება(ამჟამინდელი გამოყენებისგან განსხვავებული ვარიანტის არჩევის შემთხვევაში, მაგრამ ასევე არა NNEI). შემფასებელმა უნდა გაითვალისწინოს, რომ ის იქნება ჰიპოთეტური ტრანზაქციის მყიდველი (სანაცვლოდ ღირებულება განისაზღვრება!) აქედან გამომდინარეობს, რომ შეფასების მომხმარებლის (ჩვეულებრივ, ქონების გამყიდველის) წინააღმდეგობა ნაკლებად სავარაუდოა და შეიძლება წარმოიშვას მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ გარიგების განხორციელებაში არის სირთულეები შერჩეული ვარიანტის შეუსაბამობის გამო. ტიპიური მყიდველი (NNEI ვარიანტის არჩევისას შემფასებლის არგუმენტაციის ხარვეზების გამო).

ზემოაღნიშნულთან დაკავშირებით ჩვენ ვამატებთ (დაწვრილებით იხილეთ ) რომ შემფასებელი ამზადებს დასკვნას NNEI ვარიანტის არჩევის შესახებ გადაწყვეტილების კრიტერიუმების გამოყენებით: გაურკვევლობის პირობებისთვის (გათვალისწინებით საფრთხის ინდიკატორებისცენარების ალბათობის შესახებ ინფორმაციის არარსებობის შემთხვევაში) და რისკის პირობებისთვის (გათვალისწინება მნიშვნელობის მაჩვენებლებითუ შესაძლებელია სცენარების ალბათობის შეფასება). ანალიზის უმარტივეს ვერსიაში, NNEI ვარიანტის ასარჩევად, განიხილება პროექტის განვითარების ოპტიმისტური, სავარაუდო და პესიმისტური სცენარები, ამ სცენარების ალბათობის ექსპერტიზის შეფასებით, მოსალოდნელი NPV მნიშვნელობის და ნდობის განსაზღვრით. ინტერვალი (სტანდარტული გადახრა) მისთვის. ვარიანტი, რომლისთვისაც NPV მნიშვნელობა არის მაქსიმალური მინიმალურ (ან შესადარებელი სხვა ვარიანტებთან) ნდობის ინტერვალით (ნდობის ინტერვალი, სტანდარტული გადახრა), არჩეულია NNEI-ად.

ამ სცენარების ალბათობის შეფასების შესაძლებლობების არარსებობის შემთხვევაში, ვარიანტის არჩევა ხორციელდება Wald and Savage-ის კრიტერიუმების (იხ.) ან სიმულაციური მეთოდების გამოყენებით - ახლა მხოლოდ ოპტიმისტურ და პესიმისტურ სცენარებს ეფუძნება (იხ.). ამავდროულად, შემფასებელმა მომხმარებელს უნდა მიაწოდოს ყურადღება, რომ ქონების საბაზრო ღირებულება განისაზღვრება ტრანზაქციის მოსალოდნელი ფასით ანგარიშში წარმოდგენილი ნდობის ინტერვალით და ნდობის დონით.

აღსანიშნავია, რომ უძრავი ქონების შეფასების პრაქტიკიდან გამომდინარე, გაყიდვის მიზნით შეფასების შემთხვევაში შემფასებელ-კონსულტანტებს უძრავი ქონების შეფასების ანგარიშთან ერთად შეუძლიათ მომხმარებელს (მის დასაკმაყოფილებლად) შესთავაზონ სასარგებლო რეკომენდაციები. NNEI ვარიანტის არჩევის შედეგებზე დაფუძნებული გარიგების სტრატეგიისა და ტაქტიკის შესახებ (ასეთი რეკომენდაციების ჩამოყალიბება არ უნდა რეგულირდებოდეს შეფასების სტანდარტებით).

მოძრავი ქონების საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების ვარიანტის არჩევის თავისებურებები

მოძრავი ქონების შეფასების პრაქტიკის ანალიზი მიუთითებს, რომ უმეტეს შემთხვევაში მოძრავი ქონების შემუშავებული და განხორციელებული გამოყენება ყველაზე ეფექტურია, მაგრამ ის არ შეიძლება გამოირიცხოს იმ სიტუაციების განხილვისაგან, როდესაც გარიგების ტიპურ მონაწილეებს შეუძლიათ მიიღონ დამატებითი სარგებელი არჩევით. NERI ვარიანტი ბაზრის საფუძველზე.

უპირველეს ყოვლისა, ყურადღება მივაქციოთ იმ ფაქტს, რომ საბაზრო ღირებულება არის ეკონომიკურიღირებულება ID, რომელიც ვლინდება (განმარტებით) მხოლოდ მაშინ, როდესაც მიწოდება შეზღუდულია და გამხსნელი მოთხოვნის არსებობისას. მასობრივი წარმოების და სამომხმარებლო საქონლის ბაზარმა შეიძლება მიაღწიოს სრულყოფილებას, რომელშიც ფასების რეგულირების მექანიზმი უზრუნველყოფს სუსტად ცვალებადი (თითქმის სტატიკური) მიღწევას. წონასწორობამიწოდება და მოთხოვნა. ბაზრის ასეთ მდგომარეობაში მიიღწევა შეფასების ობიექტების საბაზრო ღირებულების სავარაუდო თანასწორობა მსგავსი ობიექტების წონასწორულ ფასთან.

თუმცა, რამდენადაც ბაზარზე საქონლის როლის შეფასების ობიექტები უფრო რთული ხდება, მათი მასობრივი წარმოება მცირდება, მოსამზადებელი პროცედურების დაწესება და ხანგრძლივობა გართულდება გარიგების მომენტამდე, ასეთი საქონლის ბაზრის პარამეტრები სულ უფრო იზრდება. განსხვავდება სრულყოფილი ბაზრის პარამეტრებისგან - ფენომენის ჩანაცვლებით " სტატიკური» წონასწორობარეჟიმი" დინამიური» წონასწორობა. ამავდროულად, ტრანზაქციები ასევე ხდება თვითნებურად კომპლექსურ ობიექტებთან (გემები, უძრავი ქონება), ტრანზაქციის მონაწილეთა ქცევის რეგულირების ფასის მექანიზმის მოქმედებით, მაგრამ ახლა საბაზრო ღირებულება გამოდის ტოლი. „კვაზი-ბალანსირებული ფასი“, რომლის დადგენა შეუძლებელია მიწოდებისა და მოთხოვნის მრუდების აგებით, მაგრამ შესაძლებელია დადგინდეს ტრანზაქციის ფასების შედარებითი ანალიზის მეთოდებით (იხ.). ამავდროულად, მოძრავი ქონებისთვის, რომელიც ნაკლებად რთულია უძრავ ქონებასთან შედარებით, ასევე მნიშვნელოვნად გამარტივებულია NNEI ვარიანტის არჩევის ამოცანა: შედარებით მარტივი ობიექტებისთვის (მანქანები და მანქანები), მხოლოდ მოთხოვნის სუბიექტების პრეფერენციები. გაანალიზებულია კონფიგურაციის ვარიანტები, ტრანზაქციის დაფინანსების მეთოდები, ხოლო რთული ობიექტებისთვის (ზღვა, მდინარე და თვითმფრინავი) და ფუნქციები შეიძლება განსხვავდებოდეს. კერძოდ, ჩარხების შეძენა შესაძლებელია სხვადასხვა პროფილის და წარმოების ფაქტორების სხვადასხვა დატვირთვის საწარმოებს. თუ ტიპიური საწარმოების ერთი ნაწილი იყენებს მანქანებს (სპეციალური აღჭურვილობით) შრომატევადი და მაღალთხევადი პროდუქტის საწარმოებლად სამ ცვლაში, ხოლო საწარმოთა მეორე ნაწილი (ასევე არცთუ მცირე რაოდენობით) იყენებს იმავე მანქანებს უფრო მარტივი აღჭურვილობით. აწარმოებენ პროდუქტებს, რომელთა წარმოება და მუშაობა ადვილია ერთ ან ორ ცვლაში, მაშინ პირველი ჯგუფის საწარმოები, ბაზარზე ჩარხების შეზღუდული მიწოდებით, მზად არიან გადაიხადონ მეტი თითოეული მანქანაზე, ვიდრე მეორე ჯგუფის საწარმოები. .

შემფასებელი, რომელიც მოწვეულია კონკრეტული მანქანის საბაზრო ღირებულების დასადგენად, სწავლობს მოთხოვნას ასეთ მანქანებზე, ადგენს შეფასების ობიექტის ღირებულებას შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით, მონაცემების საფუძველზე წარმოების ასეთი აპარატის მიერ წარმოქმნილი შემოსავლის ნაწილის შესახებ. საწარმოს პროცესი, იღებს განსხვავებულ მნიშვნელობებს ამ ორი საწარმო ჯგუფის მიერ გამოყენებული მანქანებისთვის. თუ საწარმოთა ორივე ჯგუფს აქვს მოთხოვნა ამ ტიპის მანქანაზე, მაშინ შეზღუდული რაოდენობის დანადგარების წარმოებისთვის შემფასებელი ირჩევს გამოყენების მაღალეფექტურ მეთოდს (შრომის ინტენსიური ბიზნეს პროდუქტით სამი ცვლებით), როგორც NNEI ვარიანტი. .

გასათვალისწინებელია ისიც, რომ თუ, ჩვეულებრივ პრაქტიკაში, ასეთ მანქანებს საწარმოები ყიდულობენ საკრედიტო რესურსების გამოყენებით, მაშინ შემფასებელმა უნდა გაითვალისწინოს საწარმოების არჩევანი ლიზინგით ან ყიდვით - უპირატესობას ანიჭებს იმ ვარიანტს, რომელშიც მანქანა საწარმოს ნაკლები დაუჯდება. ამრიგად, შემფასებელმა დამატებით უნდა გაითვალისწინოს მანქანა და სალიზინგო კომპანიის შესყიდვის კონკურსში მონაწილეობის შესაძლებლობა, აანალიზებს შემოსავალს, რომელიც მანქანას შეუძლია მოიტანოს ასეთი კომპანიის ბიზნესში.

შეამჩნია, რომ მცირე ტირაჟიდა ძალიან ძვირიმსუბუქი ავტომობილები იყიდება არა მხოლოდ კერძო მესაკუთრეებზე, არამედ გაქირავებულ და სალიზინგო კომპანიებზეც, რომლებსაც შეზღუდული მიწოდების პირობებში შეუძლიათ კერძო პირზე მეტის გადახდა. ეს უნდა გაითვალისწინოს შემფასებელმა, რომელიც მიწვეული იყო მანქანის საბაზრო ღირებულების დასადგენად ექსკლუზიური ნიმუშების პირველი პარტიიდან, რომელიც მივიდა დილერში, ან შედარებით იშვიათი მანქანის ღირებულება, რომელიც გამოჩნდა კერძო მფლობელში. ამავდროულად, გასათვალისწინებელია მანქანის გასაყიდად შეთავაზების ვარიანტები როგორც სტანდარტული კონფიგურაციით, ასევე დამატებითი ელემენტების სერიით შეფუთვაში, რომელთა ჩართვას გარიგების პაკეტში შეუძლია დამატებითი სარგებელი მოუტანოს გამყიდველს (შესაბამისად, კონტრიბუციის პრინციპი: პაკეტის ღირებულების ზრდა შეიძლება აღემატებოდეს მასში შემავალი ელემენტების ხარჯების ჯამს). შემფასებლის რეკომენდაციით, რომელიც ითვალისწინებს სხვადასხვა ტიპის მყიდველების პრეფერენციების თავისებურებებს, დილერი ამზადებს თავის ფასების სიას მოდელების მთელი ნაკრებისთვის და კონფიგურაციის ვარიანტებისთვის, ხოლო შეფასების კერძო მომხმარებელი ამზადებს თავის ვარიანტებს. ფასის შეთავაზება.

სასარგებლო მაგალითია მანქანის გამოყენების საუკეთესო („ყველაზე ეფექტური“ რაოდენობრივი დასაბუთების გარეშე) ვარიანტის არჩევა, მის აღჭურვილობაზე მოთხოვნის გათვალისწინებით. ეს ეხება შეფასების მაგალითს "მოკლევადიანი" Niva-Bronto მოდელის მეორადი მანქანის გაყიდვის მიზნებისთვის (სამკარიანი Niva-ს გაფართოებული ვერსია - უფრო მოსახერხებელი და საიმედო ვიდრე საბაზო მოდელი), გადაცემული მფლობელის მიერ დილერს სხვა მოდელის ახალი მანქანის სანაცვლოდ. დილერის შემფასებელმა გაარკვია, რომ არის შეთავაზებები ამ მოდელის მეორადი მანქანების გასაყიდად და მოთხოვნადია ახალი მანქანები (ვაზ-ში დილერთან გაყიდვა "მოკლე" ჩანაწერით). გარდა ამისა, შემფასებელმა ყურადღება გაამახვილა იმ ფაქტზე, რომ შეფასების ობიექტს აქვს ბრენდირებული ბორბლები ყველა სეზონის საბურავებით, რომლებიც არ არის გათვალისწინებული სტანდარტული შეკრებით, "კენგურიატნიკი" ნისლის შუქებით, მოსახერხებელი არასტანდარტული საბარგულით და თანამედროვე აღჭურვილობით. . შემფასებელმა გაარკვია, რამდენად გაიზრდებოდა მისი მყიდველისთვის შეფასებული მანქანის ახალი ანალოგის ფასი მითითებული დამატებითი ელემენტების დაყენების შემდეგ (შეფასების თარიღით), დაადგინა ღირებულების დაკარგვა მთელი მანქანისთვის ცვეთასთან დაკავშირებით. (აღნიშნული დამატებითი ელემენტებით) და გამოიკვლია მოთხოვნა. მებაღეობის საზოგადოების პოტენციური მყიდველების გამოკითხვამ აჩვენა, რომ ისინი მიესალმებიან ახალ მოდელს, მაგრამ მხოლოდ საბარგულის დამონტაჟება არის აღიარებული, როგორც მისაღები და დამატებითი გადასახადის ღირსი, ხოლო დანარჩენ ნივთების სტანდარტულ აღჭურვილობაში დამატებები. კვალიფიცირდება როგორც „ზედმეტი გაუმჯობესება“, რომლისთვისაც არ ღირს გადახდა. ამავდროულად, მონადირეთა და მეთევზეთა კლუბი დადებითად გამოეხმაურა ყველა ამ დამატებას, თავშეკავებული დამოკიდებულებით შემფასებლის მიერ გამოთქმული პოტენციური წინადადებების მიმართ მანქანაზე ელექტროგადამცემი და ნავიგატორის დამატებითი დაყენების შესახებ (ასევე არ არის გათვალისწინებული სტანდარტული შეკრება). მიწოდებისა და მოთხოვნის გათვალისწინებით შემფასებელმა დაადგინა მანქანის საბაზრო ღირებულება. შემფასებლის ახსნისა და მანქანის გაყიდვის წინა მცდელობებთან მისი ვერსიის შედარების შემდეგ, მფლობელი დათანხმდა შეფასების შედეგს, მანქანა გაიყიდა გასაყიდად და დაახლოებით სამი კვირის შემდეგ გაიყიდა ფასში. მითითებული საბაზრო ღირებულება. ამ გამოცდილებიდან გამომდინარე, შემფასებელმა დაადასტურა შეფასებული ობიექტის მსგავს ობიექტებზე მოთხოვნის დეტალური ანალიზის საჭიროება და ურჩია დილერს შესთავაზოს ამ ბრენდის ახალი და მეორადი ჯიპები მითითებულ კონფიგურაციაში.

ყურადღება მივაქციოთ იმ ფაქტს, რომ ა.დამოდარანმა შემოიტანა ცნება „ცუდი ინვესტიციები“, რომლებიც საწარმოს მოაქვს შემოსავალი, რომელიც არ აკმაყოფილებს მათში ჩადებული სახსრების ანაზღაურების მოლოდინს. ის გვთავაზობს განიხილოს სხვადასხვა ვარიანტები ასეთი ძირითადი საშუალებების ბედის გადასაწყვეტად, მათ შორის პრევენციულ რემონტზე უარის თქმის ვარიანტების ჩათვლით, თუ რემონტის შეჩერების სარგებელი აღემატება ობიექტის ეკონომიკური სიცოცხლის შემცირების ზარალს. ჩვენ ვიცნობთ სიტუაციებს, როდესაც შემფასებელთა კითხვებზე პასუხად, შეფასების მომხმარებელთა წარმომადგენლებმა განაცხადეს არსებული საწარმოო ხაზების დაგეგმილი განახლების შესახებ (ინსტრუმენტების ან აღჭურვილობის ცალკეული ელემენტების ჩანაცვლებით) გაშვების მიზნით. ახალი, უფრო პერსპექტიული პროდუქტის წარმოება. ეს უკანასკნელი სიტუაციები გასათვალისწინებელია ბიზნესის საბაზრო ღირებულების (მათ შორის ჭარბი და არაძირითადი აქტივების) განსაზღვრისას - ამ აქტივების NNEI ვერსიაში (ზოგიერთი მათგანის ფუნქციონალური და გარეგანი მოძველების იდენტიფიცირებით).

ანალიზის თავისებურებების განხილვის დასასრულს, რათა შევარჩიოთ NSEI ვარიანტი მოძრავი ქონებისთვის, ყურადღება მივაქციოთ იმ ფაქტს, რომ ასეთი ვარიანტების არჩევის ბევრად მეტი ვარიანტი (მანქანებთან და მანქანებთან შედარებით) ვლინდება მდინარის, ზღვის შეფასებისას. და თვითმფრინავი. აქ შეიძლება გაანალიზდეს არა მხოლოდ ტრანზაქციების დასრულებისა და დაფინანსების ვარიანტები, კვლევას ექვემდებარება განხორციელებული ფუნქციების ნაკრებიც, ამ ვარიანტებზე სამართლებრივი შეზღუდვების გათვალისწინებით გემების სახელმწიფო რეგისტრაციისა და მათთან ტრანზაქციების შესახებ კანონის ნორმასთან დაკავშირებით. .

ბიზნესის შეფასებისას საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების ვარიანტის არჩევის შესაძლებლობები და გამოწვევები

განსაზღვრისას ბიზნესის საბაზრო ღირებულება NNEI ვარიანტის არჩევის ალგორითმი სრულად განხორციელდება, თუ შეფასებულია საკონტროლო (და 100%) წილი (ბაზრის და პოტენციური მყიდველების პრეფერენციებზე ფოკუსირებით) და ნაწილობრივ - უმცირესობის წილის შეფასებისას (მხოლოდ განზრახვები მხედველობაში მიიღება დირექტორთა საბჭო და კომპანიის მენეჯმენტი, მათ შორის, მათ მიერ მიღებული შემფასებლის წინადადებები).

მოდით ყურადღება მივაქციოთ ოპონენტების ვარაუდებს, რომ ბიზნესისთვის NNEI ვარიანტის არჩევანი უნდა იყოს მხოლოდ ინვესტიციის ღირებულების განსაზღვრისას. ეს დაშვებები ეწინააღმდეგება შემდეგ თეორიას: ნებისმიერი ობიექტისთვის, NEUT პრინციპის გამოყენების გარეშე შეფასება იძლევა მნიშვნელობას მიმდინარე გამოყენებაში, რომელიც აღმოჩნდება საბაზრო ღირებულების ტოლი მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მიმდინარე გამოყენება არის NEUT. საინვესტიციო ღირებულების განსაზღვრისას NNEI პრინციპი განიხილება მხოლოდ როგორც რეკომენდაცია და გამოიყენება მხოლოდ „ატიპიური (საინვესტიციო) მოტივების“ ინიციატორთან - მყიდველთან ან გამყიდველთან შეთანხმებით.

მოდით აღვნიშნოთ პოტენციურად დადებითი შედეგები ბიზნესის შეფასების პრაქტიკაში:

• ბიზნეს პროდუქტებისა და გაყიდვების ბაზრების დივერსიფიკაცია(განხილულია ახალი ტიპის წარმოების დაგეგმვისა და ორგანიზების ან წარმოებული საქონლისა და მომსახურების პარამეტრების გაუმჯობესების შესაძლებლობები, გაანალიზებულია ბაზრების ახალი ტერიტორიული და პროდუქტიული სეგმენტების შესვლის შესაძლებლობები - ეს ყველაფერი ორგანიზაციული და ტექნოლოგიური დანერგვის საჭიროების გათვალისწინებით. ინოვაციები);
• ფაქტორის განვითარება(გაანალიზებულია ახალი პერსპექტიული ტექნოლოგიების დანერგვის, ახალი ინფრასტრუქტურული ელემენტების შექმნის, აღჭურვილობის განახლების, პერსონალის რესტრუქტურიზაციისა და განვითარების შედეგები - ეს ყველაფერი NNEI ვერსიაში აქტივების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის პროცედურების ფარგლებში, ბიზნესის შეფასების ხარჯების მიდგომის განხორციელებისას) ;
• ბიზნესის რესტრუქტურიზაცია(განხილულია ბიზნესის მართვის სისტემაში ორგანიზაციული ცვლილებების შეტანის პერსპექტივები, შერწყმის, შეძენის, კომპანიების გამოყოფის, ჰოლდინგის ჩამოყალიბების, განყოფილებების დამოუკიდებელ საწარმოებად გადაქცევის, ფილიალების და შვილობილი კომპანიების შექმნის შესაძლებლობა).

მაგალითად, ჩვენ მივუთითებთ ცვლილებებს, რომლებიც მნიშვნელოვანი აღმოჩნდა ბიზნესის შეფასების შედეგებისთვის (შეფასებული ქონების ღირებულების ძალიან შესამჩნევი ზრდით):

• ცვლილებები საცხობი ქარხნის პროდუქციის ასორტიმენტში (აღჭურვილობის აღჭურვილობის მცირე გაუმჯობესებით), აგურის ქარხანა (წარმოების სიმძლავრის გადანაწილებით ადგილობრივ ბაზარზე პოპულარული პროდუქტის სასარგებლოდ), ხის გადამამუშავებელი საწარმო (გართულებით პროდუქტი ნედლეულის დეფიციტის პროგნოზირებული ზრდის პირობებში);
• შემფასებლის მიერ შემოთავაზებული და მენეჯმენტის მიერ მიღებული მცირე საწარმოს საწარმოო ერთეულების დატკეპნა ფართების გაქირავებით (დამატებითი შემოსავლის მისაღებად);
• მსხვილი საწარმოს მენეჯმენტის მიერ განხორციელებული შენობების ნაწილის (500,000 კვადრატული მეტრის 30 პროცენტზე მეტი) გათავისუფლება ლიზინგისთვის (შიდა ლიზინგის დანერგვის შედეგად, თვითმხარდამჭერმა განყოფილებებმა ოპტიმიზაცია მოახდინეს შენობის საჭიროებებზე) ;
• შემფასებლის მიერ შემოთავაზებული და მენეჯმენტის მიერ მიღებული მცირე საწარმოს საშტატო ცხრილის ცვლილება (შემფასებელს დაეხმარა მსგავსი ზომის უფრო „მოწინავე“ კომპანიის გამოცდილება, შესწავლილი შეფასების შედარებითი მიდგომის განხორციელების პროცესში. ამ საწარმოს);
• ახალი სასაწყობო შენობის მშენებლობა, როგორც მენეჯმენტის მიერ დაგეგმილი და შემფასებლის მიერ აღრიცხული ლოჯისტიკური კომპლექსის ნაწილი (გაზრდილია მიწის ნაკვეთის თავისუფალი ნაწილის წვლილი ბიზნესის ღირებულებაში);
• შემფასებლის წინადადება მიღებული კომპანიის მენეჯმენტის მიერ, რომ შეიცვალოს ქონების ჭარბი ნაწილის (მიწის ნაკვეთი სამი კორპუსით) გაყიდვის ოფცია ამ ქონების ნდობით მენეჯმენტზე გადაცემის ოფციით, კეთილმოწყობის რეკონსტრუქციით ახალი მიზნით და მომავალში ამ შეფასების ობიექტის მომგებიანი გაყიდვის შესაძლებლობის შენარჩუნება;
• შემფასებლის მიერ ნასესხები სახსრების ან ლიზინგის გამოყენებით საწარმოს ტექნიკური ხელახალი აღჭურვის ვარიანტების შედარება და დამკვეთის მიერ მიღებული რეკომენდაცია ლიზინგის სქემის არჩევის უპირატესობის შესახებ;
• დიდი საწარმოს ორად დაყოფა: ერთი გახდა ძირითადი საშუალებების მფლობელი, ანუ "საყოფაცხოვრებო", მეორე დარჩა "ფირმა" იმავე საწარმოო გუნდთან, პროდუქციის შეკვეთებისა და გაყიდვების იგივე სისტემაში, მაგრამ ახლა ქირავდება. ძირითადი აქტივები "საყოფაცხოვრებოდან" (გაყოფის შემდეგ ბიზნესის მთლიანი ღირებულების მნიშვნელოვანი ზრდა, ეს უზრუნველყოფილია დატვირთული შენობების და ძვირადღირებული აღჭურვილობის მოიჯარეების მოზიდვით "კომპანიის" პოტენციური კონკურენტებიდან).

ასევე არის უფრო რთული სიტუაციები, მსგავსი მაგალითები, რომლებიც მოცემულია ფორუმის მონაწილეების მიერ. ასე, მაგალითად, ზომიერად წარმატებული საწარმოს ბიზნესის შეფასების შეკვეთის განხილვისას (რამდენიმე წლის წინ), კლიენტის ყურადღება მივაქციეთ ქალაქის მიერ გამოცხადებულ გეგმებს, რათა შეეცვალათ ტერიტორიის ფუნქციონალური დანიშნულება, რომელზედაც ამ საწარმოს მიერ იჯარით გაცემული მიწა. ეკუთვნის. ინდუსტრიული საწარმოების პრესტიჟული ადგილიდან ინდუსტრიულ ზონებში გადატანის კამპანიის ფარგლებში, ქალაქმა შესთავაზა ამ საწარმოებს მიწით, ინფრასტრუქტურით, რესურსებით უზრუნველყოფა და, რაც მთავარია, საწარმოს ინარჩუნებდა უფლება იჯარით „პრესტიჟული“ მიწის ნაკვეთი, თუ დათანხმდა. მონაწილეობა მიიღოს საინვესტიციო პროექტში, რათა შეიქმნას იჯარით აღებულ მიწის ტურისტული ინფრასტრუქტურა. ჩვენ შევთავაზეთ მენეჯმენტს შეაფასოს ბიზნესი საწარმოს გადატანის პროგრამის შემუშავებით, პრესტიჟულ ტერიტორიაზე მიწის ნაკვეთის იჯარის ხელშეკრულების დადების უფლებით და საწარმოს კეთილმოწყობის მფლობელობით. რეკონსტრუირებული იქნება ტურისტული ბიზნესის ახალი საწარმოს საწესდებო კაპიტალში შენატანის სახით. მომხმარებლები არ დათანხმდნენ ამ წინადადებას და შეკვეთა არ შედგა, რადგან აზრი არ ჰქონდა ბიზნესის შეფასებას მოლაპარაკების თარიღისთვის უშუალო პერსპექტივების გათვალისწინების გარეშე (დღეს, ხელახლა პროგნოზირებული პერსპექტივა ტერიტორიის პროფილირება განხორციელდა საწარმოს ბიზნესის საზიანოდ, რომლის შეფასებაც არ მომხდარა).

გაითვალისწინეთ, რომ NNEI ვარიანტის არჩევა იწვევს ბიზნესის შეფასების შედეგების კონვერგენციას შემოსავლისა და ხარჯების მიდგომების გამოყენებით. არასოდეს ყოფილა შემთხვევა, როდესაც გონივრული მომხმარებელი უკმაყოფილო ყოფილიყო NNEI ვარიანტის არჩევის საფუძველზე შეფასების შედეგებით. უფრო მეტიც, ჩვენ აღვნიშნავთ ასეთი მომხმარებლების მზარდ ინტერესს NNEI ვარიანტის მითითებული არჩევანით გათვალისწინებული საბაზრო ღირებულების მაქსიმალური ღირებულების მოპოვების შესაძლებლობის მიმართ. ასეთი ინტერესის არსებობა უკვე რამდენიმე წლის წინ გამოცხადდა ლუკოილის წარმომადგენლის რუსეთის შემფასებელთა საზოგადოების კონფერენციაზე გამოსვლისას. მან სინანული გამოხატა შემფასებლების პრაქტიკის არარსებობის გამო, რომლებიც აფასებენ საწარმოს ბიზნეს გეგმებსა და ბიზნეს სტრუქტურას NNEI ვარიანტის გასამართლებლად (პრეზიდიუმის შენიშვნის საპასუხოდ, მან თქვა, რომ შემფასებელი მზად იყო გადაეხადა საკმაოდ დიდი თანხა. ბევრი ფული მოხსენებისთვის აღნიშნული ვარიაციით). ჩვენ მხარი დავუჭირეთ ამ განცხადებას, გავამახვილეთ ყურადღება იმ ფაქტზე, რომ ამ ვარიაციების პროცესში შემფასებელი, რა თქმა უნდა, ითვალისწინებს ყველა წინადადებას, პროექტს, მოლოდინს და რჩევას საწარმოს მენეჯმენტისგან და მოგვიანებით არწმუნებს მის მიერ რეკომენდებული ვარიანტის უპირატესობა, თუ ასეთი უპირატესობა აღმოჩნდება.

დასასრულს, ჩვენ აღვნიშნავთ, რომ სტატიაში აღწერილი აქტივებისა და ბიზნესისთვის NNEI ვარიანტის არჩევის პრობლემები და მოყვანილი მაგალითები აღებულია რეალური პრაქტიკიდან. ყოველთვის შორს არის, რომ შემფასებლები უფრო ჭკვიანები არიან, ვიდრე შეფასებული საწარმოების მენეჯერები და აქტივების მფლობელები (თქვენ უნდა დაბრუნდეთ გადასინჯვის ანგარიშებისთვის, რომლებშიც არც კი იყო გათვალისწინებული, თუ რას გეგმავდნენ მენეჯერები ან მფლობელები), მაგრამ ბოლო დროს შემფასებლები სულ უფრო და უფრო ხშირად ხდებიან. ვარიანტების ძიების ინიცირება და დადებითი შედეგების მიღწევა - მომხმარებელთან თანამონაწილეობით და მის კმაყოფილებაზე. მიმდინარე კრიზისის კონტექსტში მისგან გამოსავლის მოსალოდნელი პერსპექტივით, რაც შესაძლებელია მხოლოდ ეკონომიკის ინოვაციური განვითარების შემთხვევაში, ბიზნესის შეფასებისას NNEI-ის არჩევის აუცილებლობა იჩენს თავს თითქმის ყველგან (მეტად თუ ნაკლებად. იმდენად, რამდენადაც). ეს ტენდენცია შეუქცევადია და უახლოეს მომავალში შემფასებლებს დასჭირდებათ (შეფასების საწარმოების მენეჯმენტთან და სპეციალისტებთან ერთად) მოძებნონ რადიკალური გარდაქმნები შეფასების ობიექტზე - არსებული აქტივების საფუძველზე ბიზნესის შეცვლამდე. ამ პირობებში აშკარა ხდება, რომ საჭიროა ანალიზის პრობლემის ყველა ასპექტის შეფასების ეროვნული საბჭოს მარეგულირებელ დოკუმენტებში დეტალური შემუშავება და ასახვა, რათა დადგინდეს NNEI ვარიანტი. საბაზრო ღირებულებასამოქალაქო ბრუნვის ნებისმიერი ობიექტი. გარდამავალ პერიოდში, რომელიც საჭიროა მარეგულირებელი დოკუმენტების ახალი ვერსიების შემუშავებისთვის და შემფასებელთა საზოგადოების მიერ ანალიზის მეთოდოლოგიის შემუშავებისთვის, შემოთავაზებულია დანერგოს კონცეფცია " საბაზრო ღირებულება მიმდინარე გამოყენებაში” (NNEI ვარიანტის არჩევის გარეშე), მიუთითებს იმ შემთხვევების ჩამონათვალს, რომლებშიც საკმარისია ამ ღირებულების დადგენა ნაცვლად. საბაზრო ღირებულება, რომლის დაარსებაც გათვალისწინებულია თანამედროვე მარეგულირებელი დოკუმენტებით.

ბაზრის ქცევის გავლენა ფიზიკური პირების, კომპანიების, ხელისუფლების ფინანსურ გადაწყვეტილებებზე კარნახობს უძრავი ქონების ყველაზე ეფექტური გამოყენების კონცეფციას. საბაზრო ფაქტორები განსაზღვრავენ საბაზრო ღირებულებას, ამიტომ საბაზრო ძალების მოთხოვნას საკუთრებაზე დიდი მნიშვნელობა აქვს ყველაზე ეფექტური გამოყენების განსაზღვრაში. ქონების ყველაზე ეფექტური გამოყენების ანალიზი მოიცავსსაბაზრო სიტუაციის დეტალური შესწავლა, შესაფასებელი ქონების მახასიათებლები, ბაზრის მიერ მოთხოვნილი ოფციონების იდენტიფიცირება, რომლებიც თავსებადია შესაფასებელი ქონების პარამეტრებთან, თითოეული ოფციონის მომგებიანობის გაანგარიშება და ღირებულების შეფასება. უძრავი ქონება თითოეული გამოყენების შემთხვევისთვის. ამრიგად, საბოლოო დასკვნა ყველაზე ეფექტური გამოყენების შესახებ შეიძლება გაკეთდეს მხოლოდ ღირებულების გაანგარიშების შემდეგ.

ქონების უმაღლესი და საუკეთესო გამოყენება წარმოადგენს ცარიელი ან აშენებული მიწის ნაკვეთის გამოყენებას, რომელიც კანონიერად შესაძლებელია და სათანადოდ დაპროექტებული, ფიზიკურად შესაძლებელი, შესაბამისი ფინანსური რესურსებით მხარდაჭერილი და იძლევა უმაღლეს ღირებულებას. მიწის ნაკვეთის ოპტიმალური გამოყენება განისაზღვრება კონკრეტული ბაზრის კონკურენტული ფაქტორებით, რომელსაც ეკუთვნის შეფასებული ქონება და არ არის მესაკუთრის, დეველოპერის ან შემფასებლის სუბიექტური ვარაუდების შედეგი. აქედან გამომდინარე, ყველაზე ეფექტური გამოყენების ანალიზი და შერჩევა, ფაქტობრივად, არის საბაზრო ფაქტორების ეკონომიკური შესწავლა, რომლებიც მნიშვნელოვანია შეფასებული ქონებისთვის. საბაზრო ფაქტორები, რომლებიც გამოიყენება შეფასების თარიღისთვის უძრავი ქონების საუკეთესო გამოყენების დასადგენად, განიხილება შეგროვებულ და გაანალიზებულ საერთო მონაცემებში ქონების ღირებულების დასადგენად. აქედან გამომდინარე, ყველაზე ეფექტური გამოყენება შეიძლება კვალიფიცირებული იყოს საბაზრო ღირებულების საფუძვლად.

როგორც წესი, საუკეთესო გამოყენების ანალიზი ტარდება რამდენიმეში ალტერნატიული ვარიანტებიდა მოიცავს შემდეგ სფეროებს: ბაზრის ანალიზს; ვარიანტის მიზანშეწონილობის ანალიზი; ყველაზე ეფექტური გამოყენების ანალიზი. ანალიზის ჩამოთვლილი სფეროები მოიცავს ყოვლისმომცველ კვლევას შემდეგი კითხვები: ბაზრის ანალიზი გულისხმობს მოთხოვნის იდენტიფიცირებას ალტერნატიული გამოყენების შემთხვევებზე, რათა შეისწავლოს მიწოდება და მოთხოვნა, ბაზრის ზომა, გაქირავების ტარიფის დინამიკა და ა.შ. თითოეული ვარიანტისთვის. ტექნიკურ-ეკონომიკური შესწავლა გულისხმობს ღირებულების ძირითადი კომპონენტების გამოთვლას: შემოსავლის ნაკადი და კაპიტალიზაციის განაკვეთები ღირებულების დასადგენად, თითოეული იურიდიულად დასაბუთებული და ფიზიკურად განხორციელებადი ვარიანტის ცვლადების გათვალისწინებით. ყველაზე ეფექტური გამოყენების ანალიზი გულისხმობს თითოეული ვარიანტის განხორციელების დეტალური გეგმის შემუშავებას, ბაზრის კონკრეტული მონაწილეების გათვალისწინებით, პროექტის დრო, დაფინანსების წყაროები, რათა აირჩიოთ ვარიანტი, რომელიც უზრუნველყოფს შესაფასებელი ქონების მაქსიმალურ პროდუქტიულობას.

საუკეთესო გამოყენების ანალიზის კრიტერიუმები: სამართლებრივი დასაშვებობა(შემფასებელი ითვალისწინებს კერძო შეზღუდვებს, ზონირების რეგულაციებს, სამშენებლო კოდებს, ისტორიული შენობების დაცვის რეგულაციებს და გარემოსდაცვით კანონებს, რომლებსაც შეიძლება ჰქონდეს კონკრეტული პოტენციური გამოყენება. ქონების ყველაზე ეფექტური გამოყენების არჩევაზე შეიძლება გავლენა იქონიოს გრძელვადიანი იჯარის არსებობამ) ; ფიზიკური მიზანშეწონილობა(ფიზიკური მიზანშეწონილობის კრიტერიუმები - ზომა, ფორმა, ფართობი, დიზაინი, გრუნტის პირობები და ობიექტთან მისასვლელი გზები, აგრეთვე ბუნებრივი კატასტროფების რისკი (როგორიცაა წყალდიდობა ან მიწისძვრა) - გავლენას ახდენს მიწის დანიშნულ გამოყენებაზე); ფინანსური უსაფრთხოება(ყველა გამოყენება, რომელსაც შეუძლია დადებითი ანაზღაურება მოახდინოს, განიხილება ფინანსურად მიზანშეწონილად. თუ გამოყენება არ გამოიმუშავებს რეგულარულ შემოსავალს ექსპლუატაციიდან, მაშინ ანალიზი ირჩევს იმ ვარიანტებს, რომლებიც ქმნიან უძრავ ქონებას მშენებლობის ან აღდგენის ხარჯების ტოლი ან მეტი ღირებულებით. ქონება ამ ახალი გამოყენებისთვის. შემფასებელმა უნდა შეადაროს კაპიტალის მოგება ან შემოსავალი ქონებით სარგებლობიდან გაწეულ კაპიტალურ დანახარჯებთან. თუ შემოსავალი მხოლოდ ზღვრულად დაბალია ან აღემატება ხარჯებს, გამოყენება ითვლება ფინანსურად არარეალიზებად.); მაქსიმალური პროდუქტიულობა(ეს არის მიწის ნაკვეთის, როგორც ასეთის უმაღლესი ღირებულება, განურჩევლად იმისა, არის თუ არა იგი თავისუფალი (ფაქტობრივად თუ პირობითად) თუ აშენებული. ამ კრიტერიუმის განხორციელება გულისხმობს კანონით ნებადართული, ფიზიკურად რეალიზებადი და დადებითი შემოსავლის ვარიანტებიდან, ტიპის არჩევას. გამოყენება, რომელიც უზრუნველყოფს უძრავი ქონების საფუძვლის მაქსიმალურ ღირებულებას - მიწის ნაკვეთს. მიწის ნაკვეთის მაქსიმალური პროდუქტიულობა განისაზღვრება მისი შემოსავლის ოდენობის კორელაციით ამ ტიპის გამოყენებისათვის ბაზრის მიერ მოთხოვნილ კაპიტალიზაციის მაჩვენებელთან). ანალიზის პროცედურის ეს თანმიმდევრობა განპირობებულია იმით, რომ ყველაზე ეფექტური გამოყენების შემთხვევა, თუნდაც აუცილებელი დაფინანსებით, შეუძლებელია, თუ ის იურიდიულად აკრძალულია ან მისი ფიზიკური განხორციელება შეუძლებელია.

შემფასებლები იყენებენ ორ ტექნიკას უძრავი ქონების საუკეთესო გამოყენების ანალიზისას:: საიტის ყველაზე ეფექტური გამოყენება, როგორც განუვითარებელი; საიტის ყველაზე ეფექტური გამოყენება, როგორც ჩაშენებული. მიწის ნაკვეთის ყველაზე ეფექტური გამოყენების დადგენის ძირითადი მიზეზები, როგორც განუვითარებელი: უძრავი ქონების ღირებულებაში მხოლოდ მიწის ნაკვეთის ღირებულების ხაზგასმა. გაყიდვების შესადარებელი მეთოდის გამოყენება აშენებული მიწის დასაფასებლად. გარეგანი მოძველების გამო ღირებულების დაკარგვის გაანგარიშება. მიწის რეალური ღირებულების შეფასება, როგორც ქონების ნაწილი, რომელიც არაოპტიმალურია მოცემული ადგილისთვის. ჩაშენებული ტერიტორიის ყველაზე ეფექტური გამოყენების ანალიზი კეთდება ორი მიზეზის გამო.: ქონების გამოყენების სახეობის იდენტიფიცირება, რომელიც უზრუნველყოფს ინვესტიციულ კაპიტალზე ყველაზე მაღალ მთლიან შემოსავალს. იგივე დანიშნულების უძრავი ქონების ობიექტების ბაზარზე იდენტიფიცირება გამოყენების ეფექტურობის შესადარებელი დონით.

თქვენი კარგი სამუშაოს გაგზავნა ცოდნის ბაზაში მარტივია. გამოიყენეთ ქვემოთ მოცემული ფორმა

სტუდენტები, კურსდამთავრებულები, ახალგაზრდა მეცნიერები, რომლებიც იყენებენ ცოდნის ბაზას სწავლასა და მუშაობაში, ძალიან მადლობლები იქნებიან თქვენი.

გამოქვეყნდა http://www.allbest.ru/

არჩევანიყველაზეეფექტურივარიანტიგამოყენებაობიექტიუძრავი ქონება

შესავალი

ქონების ყველაზე ეფექტური გამოყენების ანალიზი გულისხმობს საბაზრო მდგომარეობის დეტალურ შესწავლას, შესაფასებელი ქონების მახასიათებლების, ბაზრის მიერ მოთხოვნილი ვარიანტების იდენტიფიცირებას, რომლებიც თავსებადია შესაფასებელი ქონების პარამეტრებთან, გამოთვლას. თითოეული ვარიანტის მომგებიანობისა და ქონების ღირებულების შეფასება თითოეული გამოყენების შემთხვევისთვის. ქონების უმაღლესი და საუკეთესო გამოყენება წარმოადგენს ცარიელი ან აშენებული მიწის ნაკვეთის გამოყენებას, რომელიც კანონიერად შესაძლებელია და სათანადოდ დაპროექტებული, ფიზიკურად შესაძლებელი, შესაბამისი ფინანსური რესურსებით მხარდაჭერილი და იძლევა უმაღლეს ღირებულებას.

ამ სამუშაოს მიზანია გააანალიზოს ქონება მისი საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების თვალსაზრისით, როგორც პირობითად უფასო, ასევე გაუმჯობესებით. მიწის ნაკვეთი საკადასტრო ნომრით 78:5516A:2 და მდებარეობს ქ. სანკტ-პეტერბურგში, ასევე გაკეთდა ყველა საჭირო გათვლა.

1 . მახასიათებლებიობიექტი

ნაშრომის ეს ნაწილი მოიცავს:

ობიექტის რაოდენობრივი და ხარისხობრივი მახასიათებლები, მათ შორის ინფორმაცია ქონებრივი უფლებების შესახებ, უძრავი ქონების ობიექტთან დაკავშირებული ტვირთები, უძრავი ქონების ფიზიკური თვისებების შესახებ, ხელმისაწვდომი ინფორმაცია ამორტიზაციისა და ხანდაზმულობის შესახებ.

უძრავი ქონების ობიექტს შემადგენელი ელემენტების რაოდენობრივი და ხარისხობრივი მახასიათებლები, რომლებსაც გააჩნიათ კონკრეტული თვისებები, რომლებიც გავლენას ახდენენ პროექტის შედეგებზე.

ინფორმაცია უძრავი ქონების ობიექტის მიმდინარე გამოყენების შესახებ.

უძრავი ქონების ობიექტთან დაკავშირებული სხვა ფაქტორები და მახასიათებლები, რომლებიც მნიშვნელოვნად მოქმედებს პროექტის ტექნიკურ და ეკონომიკურ მაჩვენებლებზე.

1.1 აღწერამიწასაიტი

მიწის ნაკვეთის აღწერა მოცემულია ქვემოთ მოცემულ ცხრილში.

ცხრილი 1.1 - მიწის ნაკვეთის აღწერა

ობიექტის მისამართი (ქალაქი, რეგიონი, რაიონი)	პეტერბურგი, პროსვეშჩენიას გამზირი, 40, ასო ა
მფლობელი (მოქირავნეები)	სახელმწიფო
უფლებები მიწაზე	მუდმივი (მუდმივი) გამოყენება, საკუთრება
საკადასტრო ნომერი
ობიექტის შეძენის თარიღი და ფასი
ნაკვეთის ფართი, მ2
ობიექტის ამჟამინდელი გამოყენება	კულტურისა და ხელოვნების ობიექტების განთავსებისთვის
ტერიტორიის ფუნქციური ზონირება გენერალური გეგმის შესაბამისად	გენერალური გეგმით: „დ“ - ყველა სახის საზოგადოებრივი და ბიზნესის განვითარების ზონა ამ ზონის მოვლა-პატრონობასთან დაკავშირებული საცხოვრებელი კორპუსებისა და საინჟინრო ინფრასტრუქტურის ობიექტების ჩათვლით. PZZ-ით: TD2-2 - სპეციალიზებული საზოგადოებრივი და ბიზნეს ობიექტების ზონა ქალაქის პერიფერიულ და გარეუბნებში, საინჟინრო ინფრასტრუქტურის ობიექტების ჩართვით.
სიმაღლის რეგულირება, მ
მდებარეობის მახასიათებელი	რელიეფი მნიშვნელოვანი ფერდობების გარეშე
ნაკვეთის ფორმა	მართკუთხა
კომუნალური საშუალებების ხელმისაწვდომობა	დენი, გაზი, წყალი, კანალიზაცია, ცენტრალური გათბობა და ა.შ.
ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა	დამაკმაყოფილებელი
სავალი გზები	გზა (ასფალტი)

1.2 გაუმჯობესების აღწერა

გაუმჯობესების აღწერა მოცემულია ქვემოთ მოცემულ ცხრილში.

ცხრილი 1.2 - მიწის კეთილმოწყობის აღწერა

ზოგადი მახასიათებლები	არქიტექტურული სტილი, კონსტრუქციული და სივრცის დაგეგმარების გადაწყვეტილებები, ტიპი
მშენებლობის წელი
ბოლო კაპიტალური რემონტის წელი
საერთო ფართი, მ2
სართულების რაოდენობა
შენობის რეალური ასაკი, წლები
საინჟინრო მხარდაჭერის სისტემები:	მდგომარეობა - კარგი
Წყლის მილები
ელექტრო ქსელები
საკანალიზაციო ქსელი
გათბობის და გაგრილების სისტემა
Ტელევიზია
სიგნალიზაცია (უსაფრთხოება, ხანძარი)
გარე გამწვანება:
გამწვანება
Ავტოსადგომი
სათამაშო მოედანი
ქუჩის განათება

1.3 ობიექტის ისტორია

1986 წელს პეტერბურგის ვიბორგსკის რაიონში, პროსვეშჩენიას პროსპექტზე, გამოჩნდა ახალი ლამაზი შენობა, რომელიც სპეციალურად აშენდა ქალაქში პირველი საბავშვო სამხატვრო სკოლისთვის. ნათელი, კეთილმოწყობილი საკლასო ოთახები, ფართო დერეფნები, ბუფეტი, ერთი გამოფენა და 2 საკონცერტო დარბაზი. ამ ულამაზეს შენობაში განთავსებული იყო სამი განყოფილება - მხატვრული, ქორეოგრაფიული და მუსიკალური. ასეთი შემოქმედებითი საზოგადოება ახალი იყო და მაშინვე გამოიწვია ყველაზე ცოცხალი ინტერესი არა მხოლოდ მიკრორაიონის მცხოვრებლებში, არამედ მთელ ქალაქში.

ბრინჯი.

1999 წელს საბავშვო სამხატვრო სკოლას ეწოდა გამოჩენილი რუსი კომპოზიტორის გეორგი სვირიდოვის სახელი, რომლის ცხოვრება და მოღვაწეობა მრავალი წლის განმავლობაში დაკავშირებული იყო ჩვენს ქალაქთან. ჭეშმარიტად შემოქმედებითი ატმოსფერო, განათლების მაღალი პროფესიული დონე განვითარდა ძირითადად სკოლის დამფუძნებლისა და პირველი დირექტორის, რუსეთის კულტურის დამსახურებული მუშაკის ა.მ.სერდიუკის (1937-2001) წყალობით. ალექსანდრე მიხაილოვიჩი იყო შესანიშნავი მასწავლებელი და მუსიკოსი, რომელიც შესანიშნავად ითვისებდა ორ ინსტრუმენტს, ორღანს და ფორტეპიანოს. მის სახელს ხშირად ხვდებოდნენ ფილარმონიის პლაკატებზე არა მარტო პეტერბურგში, არამედ რუსეთის სხვა ქალაქებშიც და მის ფარგლებს გარეთაც, სწორედ ასეთმა ლიდერმა შეძლო შეექმნა თავისი დარგის შესანიშნავი სპეციალისტების გუნდი, რომლებსაც უყვართ თავიანთი პროფესია და მიისწრაფოდნენ. მოხიბლეთ ბავშვები მუსიკის, ცეკვის, მხატვრობის სამყაროში.

2001 წლიდან სკოლას ხელმძღვანელობს რუსეთის ფედერაციის კულტურის დამსახურებული მოღვაწე ნატალია მიხაილოვნა ველედეევა. ნატალია მიხაილოვნა მუსიკალური განათლების სფეროში 1966 წლიდან მუშაობს, 1987 წლიდან კი ადმინისტრაციულ თანამდებობაზეა. გამოცდილი ლიდერი ნ.მ. ველედეევა ქალაქში დიდი პრესტიჟით სარგებლობს, არის კულტურის კომიტეტთან არსებული სკოლების დირექტორთა საბჭოს წევრი.

სკოლაში 2000-მდე ბავშვი სწავლობს, 130-ზე მეტი მასწავლებელი მუშაობს. დიდი შემოქმედებითი მიღწევებისთვის საუკეთესო მასწავლებლები დაჯილდოვდნენ საპატიო წოდებებით. "რუსეთის ფედერაციის კულტურის დამსახურებული მოღვაწე": ნ.მ. ველედეევა, ვ.გ. ეფიმოვი, მ.ვ. ჰვანგ, გ.ს. ლეონოვი; "კულტურაში მიღწევებისთვის": I.S. სოკოლოვა, ვ.პ. კალშჩიკოვი; „პეტერბურგის სკოლის ჰუმანიზაციის საქმეში წარმატებისთვის“: ნ.მ. ველედეევა, ვ.გ. ეფიმოვი, მ.ვ. ჰვანგ, მ.ფ. პუგაჩევსკი, ო.ი. კუზნეცოვა, ო.ფ. პერევერტკინა, მ.ვ. ფურსოვა, ო.ვ. გერასიმოვა, იუ.ბ. სლივოვსკი. სკოლა ამაყობს თავისი ნიჭიერი მოსწავლეებით, რომელთაგან საუკეთესოები ბევრ საერთაშორისო კონკურსსა და ფესტივალზე ლაურეატების და დიპლომატების ტიტულებს იგებენ. მომავალ პროფესიონალებს პეტერბურგის მთავრობის კულტურის კომიტეტის, რუსეთის კულტურის სამინისტროს, პეტერბურგის ფილარმონიული საზოგადოების სტიპენდიები ენიჭებათ. სკოლის გუნდი ამაყად ატარებს დიდი რუსი კომპოზიტორის სახელს. 2000 წლის 8 დეკემბერს, გ.ვ. სვირიდოვის 85 წლის იუბილესთან დაკავშირებით, საზეიმოდ გაიხსნა სკოლის მუზეუმი "სვირიდოვი ლენინგრადში".

2000 წლიდან სკოლა ყოველწლიურად მასპინძლობს ბავშვთა საშემსრულებლო ხელოვნების ღია სანკტ-პეტერბურგის ფესტივალს ა. გ.ვ. სვირიდოვი. 2005 წელს, როდესაც გახდა რუსეთის მუსიკალური კონკურსების ასოციაციის წევრი, ფესტივალმა შეიძინა ახალი სტატუსი: ახალგაზრდული საშემსრულებლო ხელოვნების საერთაშორისო კონკურსი, სახელობის გ.ვ. სვირიდოვი. მთელი ამ წლების განმავლობაში, კომპოზიტორის ძმისშვილი ალექსანდრე სერგეევიჩ ბელონენკო იყო კონკურსის საპატიო პრეზიდენტი, ხოლო რუსეთის დამსახურებული არტისტი, პროფესორი წმ. ᲖᲔ. რიმსკი-კორსაკოვი ოლეგ იურიევიჩ მალოვი.

ბევრი ლაურეატისთვის სვირიდოვის კონკურსზე გამარჯვება კარგი დასაწყისი იყო მათ პროფესიულ განვითარებაში.

ყველაზე ახალგაზრდა მუსიკოსებისთვის (10 წლამდე) სკოლამ დაიწყო საქალაქო ფესტივალი "Sparkles". ორ წელიწადში ერთხელ, ნებისმიერი სპეციალობის ახალგაზრდა სოლისტები ეჯიბრებიან მუსიკალურ შესრულებას. დაჯილდოების ცერემონია და ლაურეატების კონცერტი ტარდება მ.ი.-ს სახელობის მცირე დარბაზში. პეტერბურგის ფილარმონიის გლინკა. დღეს სკოლა მნიშვნელოვან როლს ასრულებს ქალაქის საკონცერტო ცხოვრებაში. მუსიკისა და ქორეოგრაფიის განყოფილების სტუდენტები მუდმივად გამოდიან დიდ საკონცერტო დარბაზებში: შერემეტევის სასახლეში, წმ. რიმსკი-კორსაკოვი. ბიჭები მონაწილეობას იღებენ კომპოზიტორთა სახლის მუსიკალურ გამოწერაში, თეატრი "სახედის მეშვეობით", კოჩნევის სახლში, F.I. მუზეუმში. ჩალიაპინი, რუსეთის მუზეუმის სასახლეებში.

ერთ-ერთი საუკეთესო მუსიკალური განყოფილებაა ფორტეპიანოს განყოფილება. ისეთი მასწავლებლები, როგორიცაა: გ.ს. ლეონოვა, დ.იუ. ბისტროვი, მ.იუ. კუზმინა, ო.ფ. პერევერტკინა, ო.ი. რადაევა, მ.ვ. ჰვანგი წარმატებით ამზადებს თავის მოსწავლეებს კონკურსებზე, საქალაქო კონცერტებზე და საშუალო სკოლებში ჩასაბარებლად. სკოლის ყველა განყოფილებაში დასაქმებულია ყოფილი კურსდამთავრებულები, რომლებიც უმაღლეს სასწავლებლების დამთავრების შემდეგ მშობლიურ კედლებს დაუბრუნდნენ. სკოლა ცნობილია თავისი შემოქმედებითი გუნდებით, რომლებიც გამოდიან არა მხოლოდ ჩვენს ქალაქში, არამედ მის ფარგლებს გარეთაც.

სპილენძის ჯგუფის სამაგალითო გუნდი, რომელსაც ხელმძღვანელობდა რუსეთის ფედერაციის კულტურის დამსახურებული მუშაკი ეფიმოვი ვ.გ. - მრავალი საერთაშორისო კონკურსისა და ფესტივალის გამარჯვებული - ეწვია ისრაელს, იტალიას, გერმანიას, საფრანგეთს, ესპანეთს, ბელგიას, საბერძნეთს. საგუნდო ჯგუფი "კონსონანსი" ხელმძღვანელობით მ.ვ. ფურსოვა არის მრავალი საერთაშორისო ფესტივალის ლაურეატი და დიპლომი: მე პრიზი ვარ გ.ვ.-ს 90 წლის იუბილესადმი მიძღვნილ კონკურს-ფესტივალზე. სვირიდოვა (მოსკოვი, 2005 წ.), 1-ლი ხარისხის დიპლომი ღია რუსულ ბავშვთა საგუნდო ასამბლეაზე "ნევის ნაპირებზე" (სანქტ-პეტერბურგი, 2006 წ.), საგუნდო საერთაშორისო კონკურსის ოქროს მედალი "მუნდი კანტანტი" (ჩეხეთი). რესპუბლიკა, ოლომოუკი, 2007), გ.ვ.-ის სახელობის საერთაშორისო კონკურსის I პრიზი. სვირიდოვა (SP-b 2007), მე-2 ხარისხის სანქტ-პეტერბურგის ბავშვთა გუნდების ფესტივალის "კლასიკა და თანამედროვეობა" (2007), I პრიზი 56 - Europees Musikfestival voor de Jeugd Neerpelt (ბელგია 2008), ვერცხლის დიპლომი. მე-6 ფესტივალზე e Concorso Corale Internazionale Jesolo Lido - VENEZIA (იტალია 2008 წ.). გუნდი მუდმივად მოგზაურობს კონცერტებით რუსეთისა და მის ფარგლებს გარეთ: პოლონეთი, უნგრეთი, ფინეთი, საფრანგეთი, იტალია, ჩეხეთი, ბელგია. სკოლის სამხატვრო განყოფილებას 22 მასწავლებელი ჰყავს. მათ შორის: ნ.ე. ბელიხი, ვ.პ. გოლოვინი, ო.ნ. პანკრატოვა, ფ.ფ. რასულოვი, იუ.ბ. სლივოვსკი, მ.ს. სმირნოვი, ნ.პ. სტაროვა, მ.ვ. ტროფიმოვა რუსეთის ფედერაციის მხატვართა კავშირის წევრები არიან. ხელოვნების განყოფილების სტუდენტების ნამუშევრებმა არაერთხელ მოიპოვეს პრიზები სანქტ-პეტერბურგში, რუსეთში, ინგლისში, ამერიკაში, საფრანგეთში, გერმანიაში, ფინეთში, პოლონეთში, ჩეხეთსა და უნგრეთში.

ქორეოგრაფიულ განყოფილებაში დასაქმებულია გამოცდილი მასწავლებლების გუნდი, რომლებსაც აქვთ დიდი გამოცდილება სასცენო და პედაგოგიურ საქმიანობაში და მონაწილეობენ ქორეოგრაფიული ხელოვნების საერთაშორისო სემინარებში: აშშ-ში, საფრანგეთში, ფინეთში. კათედრის სტუდენტები სწავლობენ აკადემიური პროგრამით. განყოფილებაში მუშაობს ი.კ. ნოვიკი არის სანქტ-პეტერბურგის საბავშვო მუსიკალური თეატრის წამყვანი რეჟისორი „გამოხედვის შუშის მეშვეობით“. მისი ხელმძღვანელობით მიმდინარეობს საინტერესო შემოქმედებითი მუშაობა, ტარდება სპექტაკლები, რომლებიც აერთიანებს სკოლის ქორეოგრაფიული, მუსიკალური და მხატვრული განყოფილებების საქმიანობას. დაამყარა შემოქმედებითი კავშირი ა. ვაგანოვას სახელობის რუსული ცეკვის აკადემიასთან. სტუდენტები გამოდიან ქალაქის წამყვან საკონცერტო დარბაზებში: დიდ ფილარმონიაში, აკადემიურ კაპელაში, სმოლნის საკათედრო ტაძარში. კათედრის მუშაობის ერთ-ერთი მიღწევაა სტუდენტების მიერ საქალაქო და საერთაშორისო ფესტივალებზე ლაურეატებისა და დიპლომატების წოდებების მიღწევები, მათ შორის: „ცეკვა ოლიმპი“ (ბერლინი 2008), „ნაპერწკლები“ ​​(ს. პეტერბურგი 2009 წ.). სტუდენტების სპექტაკლები დიდად ამშვენებს სააბონენტო და სადღესასწაულო კონცერტების გამართვას.

2 .ანალიზიგარემოსგარემო

2.1 ანალიზილოკაციებიობიექტი

ბრინჯი.

ტერიტორიის განვითარება

კვარტალის ტერიტორია, რომელშიც განლაგებულია შესასწავლი ობიექტი, შემოიფარგლება:

- ესენინის ქუჩა;

- განმანათლებლობის პერსპექტივა;

-ივან-ფომინის ქუჩა;

- იასამნისფერი ბულვარები.

საკვლევი ტერიტორია პარკების სიმრავლით გამოირჩევა.

მათგან ყველაზე დიდია სოსნოვკას პარკი, მოვლილი ტყით, სასეირნო ბილიკებით, სათამაშო მოედნებითა და ფრენბურთის მოედნებით, სატყეო აკადემიის პარკი, რომელიც მდებარეობს მუჟესტვას მოედანთან ახლოს.

რაიონის საცხოვრებელი უბნების ეკოლოგიური მდგომარეობა ზოგადად კარგია, მაგრამ მიკრორაიონებში ნიადაგის დაბინძურების ხარისხი მნიშვნელოვნად განსხვავდება. მაგრამ ჰაერის დაბინძურების დონე, ზოგადად, უფრო მაღალია, ვიდრე მეზობელ პრიმორსკის რაიონში, სადაც ჰაერი აქტიურად ვენტილირდება ყურედან. ასევე გამოკვლეული ობიექტის გვერდით არის კანტემიროვსკის ხიდი, რომლის ტერიტორია ითვლება ქალაქის ერთ-ერთ ყველაზე ხმაურიან ადგილად.

სურათი 2.1 - ობიექტის ლოკალური მდებარეობა

საცხოვრებელი განაშენიანება

ვიბორგსკის რაიონის საბინაო ფონდის შემადგენლობა პრაქტიკულად იმეორებს ქალაქის განვითარების ქრონოლოგიას. სამხრეთით - ძველი ფონდი, ცენტრალურ ნაწილში - "სტალინკა" და "ხრუშჩოვი", ჩრდილოეთით - ძირითადად ახალი სახლები. ვიბორგსკის რაიონის მთავარ უპირატესობებს შორის არის მისი განვითარებული ინფრასტრუქტურა. რაიონი მეოთხე ადგილზეა სანქტ-პეტერბურგის რაიონების რეიტინგში მაღალი ხარისხის საცალო ფართის ხელმისაწვდომობის თვალსაზრისით. ტერიტორია ცნობილია სავაჭრო ზონებით უდელნაიასა და პოლიტექნიჩესკაიას მეტროსთან ახლოს, სვეტლანოვსკის და შუვალოვსკის სავაჭრო ცენტრებით, უზარმაზარი სავაჭრო და დასასვენებელი ცენტრებით ოზერკოვის რაიონში და პროსპექტ პროსვეშჩენიას მეტრო სადგური, O Kay, Lenta ჰიპერმარკეტები "და" Maxidom ". არის ბიზნეს ცენტრები"ნობელის"(პიროგოვსკაიას სანაპირო),"აკვატორია"(ვიბორგსკაიას სანაპირო),"ბეკარი"(ბ.სამპსონიევსკის პერსპექტივა). უნდა აღინიშნოს, რომ არსებული ბიზნეს ცენტრების უმეტესობა მდებარეობს ვიბორგსკის მხარეს.ვიბორგსკის რაიონში. დიდი რაოდენობით ობიექტები (40-ზე მეტი), ქირავდება საოფისე ფართი.ასევე, ტერიტორიაზე მიმდინარეობს ძველი შენობების რეკონსტრუქცია, პროექტირება და აშენება ახალი შენობები ბიზნეს ცენტრებისთვის, პარკინგის ადგილები.

ზოგადი ინფორმაცია

ვიბორგსკის ოლქი (დაარსდა 1718 წელს) დღეს სანქტ-პეტერბურგში ერთ-ერთი უდიდესია და ერთ-ერთი უძველესი: მას სახელი ჯერ კიდევ 1817 წელს მიიღო. სწორედ ამ დროს, პეტრე I-ის ბრძანებულებით, ბოლშაია ნევკასა და ნევას მარჯვენა სანაპიროს გასწვრივ მდებარე ტერიტორიას, სადაც გადიოდა უძველესი გზა ვიბორგისკენ, დაიწყო ვიბორგის მხარე ეწოდა.

ქალაქის არსებობის პირველ წლებში ვიბორგის მხარე ითვლებოდა საზღვარად. ქალაქის წინა პლანზე ეს ტერიტორია იყო სანქტ-პეტერბურგის ნაწილი, შემდეგ გახდა დამოუკიდებელი ფინური, შემდეგ ვიბორგის მხარე.

ბოლშაია ნევკას მარჯვენა სანაპიროზე, რომელიც წყალდიდობის დროს თითქმის არ დაიტბორა, უკვე მე -18 საუკუნის დასაწყისში დაიწყეს საწყობების, ბეღლებისა და საავადმყოფოების აშენება. ამ მონაკვეთზე ნაპირი გამუდმებით ფართოვდებოდა ნაპირის შევსების გამო და თითქმის 200 მეტრით მდინარეში ჩადიოდა. 1711 წლიდან გამოჩნდა საცხოვრებელი კორპუსები. აქ დასახლდნენ ქალაქის მშენებლები, გადამდგარი ჯარისკაცები, ხელოსნები. ასე ჩამოყალიბდა დასახლებები: კოოპერაცია, კომპანიონი, საავადმყოფო, სინიავინსკაია. აქ ქარხნების ირგვლივ იცვლებოდა ჩაშენებული ადგილები. მე-18 საუკუნის პირველ მეოთხედში ვიბორგის მხარე უფრო ნელა ვითარდებოდა, ვიდრე პეტერბურგის სხვა რაიონები. 1717 წელს ვიბორგის მხარეზე მხოლოდ 350 კომლი იყო (იმავე პერიოდში ადმირალტეისკის კუნძულზე 1720 კომლი იყო).

გარეუბანში ჩნდება სხვადასხვა სამრეწველო საწარმოები - შაქრის, ტყვიის ქარხნები, ლუდსახარშები; გემთმშენებლობა, ყაზარმები, ციხეები. სწორედ იქ, ნევის სანაპიროებზე, მეფის დიდებულები - გ.ტეპლოვი, ა.ბეზბოროდკო, ადმირალი ა.სინიავინი და სხვები აშენებენ აგარაკებს.

ოლქის სამხრეთი ნაწილი, ნევის მიმდებარედ, ქალაქის ნაწილი გახდა მე-18 საუკუნეში. აქ ჩამოყალიბდა საავადმყოფოს დასახლება. რუსეთში პირველი სამხედრო ჰოსპიტალი (ადმირალტეისკაიას ჰოსპიტალი) დაარსდა 1715 წელს პეტრე I-ის ბრძანებულებით, მის გვერდით 1717 წელს გაიხსნა სახმელეთო სამხედრო ჰოსპიტალი. ისინი ააგო ჩვენი ქალაქის პირველმა ხუროთმოძღვრმა დ.ტრეზინიმ, შემდეგ კი ქვაში ეს შენობები ორი კოშკიანი კუთხეებით და თითქმის 300 მეტრი სიგრძით აღადგინა მ.ზემცოვმა. ის ფორმა, რომელსაც ახლა ვხედავთ, აკადემიამ გასული საუკუნის 60-იან წლებში შეიძინა. ჯერ გადააკეთეს ის შენობები, რომლებიც გადაჰყურებს ნევას, შემდეგ კი დანარჩენი. 1881 წლიდან ეს კომპლექსი ცნობილი გახდა, როგორც სამხედრო სამედიცინო აკადემია. მე-19 საუკუნის მეორე ნახევარში ნევისა და ბოლშაია ნევკის ნაპირებთან შეიქმნა ინდუსტრიული რეგიონი. აქ განთავსებულია ა.ბარანოვსკის, გ.ლესნერის, ლ.ერიქსონის, ლ.ნობელის ქარხნები, ასევე სამფსონიევსკაიას, ნიკოლსკაიას და ვიბორგსკაიას ქარხნები.

თანამედროვე უბნის ცენტრალურ ნაწილს ადრე „ტყე“ ერქვა. თანამედროვე ქალაქში ლესნოის ზუსტი საზღვრების დადგენა საკმაოდ რთულია. სერგეი ალექსანდროვიჩ ბეზბახი (1920-იანი წლების გამოჩენილი ადგილობრივი ისტორიკოსი) თავის წიგნში აღნიშნავს, რომ „ტყე“ არის სახელი, რომელიც ეწოდა ვიბორგის გზატკეცილის მარჯვენა მხარეს (ენგელსის გამზირი) ლანსკაიას ქ., ისაკოვის პერ. (ახლანდელი მანჩესტერსკაიას ქ.), სტარო-პარგოლოვსკის გამზირი (დღევანდელი მორის ტორესის გამზირი), სასულიერო სასაფლაო და სატყეო ინსტიტუტის პარკი. ახლა, ისტორიკოს ს. გლეზეროვის თქმით: „ტყის“ ფართო კონცეფცია მოიცავს ახლომდებარე მალაიას და ბოლშაია კუშელევკას, გრჟდანკას და სოსნოვკას.

თანამედროვე ვიბორგსკის რაიონის ცენტრალურ და ჩრდილოეთ ნაწილში მიწები ეკუთვნოდა სამეფო დიდებულებს - შუვალოვს, ლევაშოვს, კუშელევს. მათმა სახელებმა დაარქვეს სოფლები კუშელევკა, ლევაშოვო, შუვალოვსკოე. მე-19 საუკუნეში სატყეო სკოლა ცარსკოე სელოდან კუშელევკას მხარეში გადავიდა, რის საფუძველზეც შემდგომში შეიქმნა სატყეო საინჟინრო აკადემია. XIX საუკუნის შუა ხანებში ტყის სკოლის მახლობლად მდებარე ტერიტორიის აშენება დაიწყო დაჩებით, მაგრამ 70-იან წლებში ფინეთის რკინიგზის ფილიალის გაყვანით, მათი მშენებლობა ჩრდილოეთით, შუვალოვოსა და ოზერკში გადავიდა. მუჟესტვას მოედნის მიდამოში ლესნოის ყველა მთავარი მაგისტრალი დაკავშირებულია. მე-18 საუკუნეში მათ მიიყვანეს სპასკის სასახლე. შემდეგ მას ეკუთვნოდა ეკატერინე II-ისა და პავლე I-ის სამეფო კარის გავლენიანი დიდგვაროვანი - ივან კუშელევი. გრაფ ბეზბოროდკოსგან მიწის ნაწილი იყიდა, მან ააშენა საზაფხულო რეზიდენცია. საუკუნის დასაწყისში, კუშელევის დაჩის გვერდით, არსებობდა ინგლისური ფერმა, რომლის ისტორია სათავეს იღებს ალექსანდრე I-ის მეფობის დროიდან, როდესაც მან ნება დართო გადამდგარი ინგლისელი კაპიტანი დევიდსონი გაეხსნა სამაგალითო სასოფლო-სამეურნეო მეურნეობა, რისთვისაც მიწა მიღმა იყო. შეიძინეს ვიბორგის მხარე, მათ შორის სპასკაიას მამულის ნაწილი. ფერმა არ გახდა მისაბაძი, მაგრამ მხოლოდ ზარალი მოუტანა და 1809 წელს ხაზინას დაუბრუნდა. ფერმის მიწის ნაწილი გაიყიდა, გარდა ორი ნაკვეთისა, სადაც მდებარეობდა სამეურნეო შენობები. მათ 1811 წელს მოათავსეს ცარსკოე სელოდან გადმოტანილი ტყის ინსტიტუტი, რომელსაც შემდეგ უწოდეს "ფორსტის ინსტიტუტი" (ინგლისური "ტყიდან" - ტყე), რომელმაც მოგვიანებით სახელი დაარქვეს მთელ ტერიტორიას. ინსტიტუტმა თანდათან გადააქცია თავისი მიწის ნაწილი ტყე-პარკში: სპასკის მამულისა და მურინოსკენ მიმავალი ძველი დახრილი გზების ნაცვლად, ქუჩები დაიგო, ფიჭვები დაირგო, ბაღები, ბოტანიკური ბაღი და სათბური მოეწყო.

XIX საუკუნის 30-იანი წლებიდან ინსტიტუტმა, რომელსაც ფული სჭირდებოდა, აგარაკების ასაშენებლად კერძო პირებზე მიწების ნაწილის გაყიდვა დაიწყო და მის ირგვლივ დატვირთული გარეუბანი გახდა. მიწები სწრაფად იყიდეს მდიდარმა პეტერბურგელებმა, რომლებიც აფასებდნენ ამ გარეუბნების მიმზიდველობას. შედეგად დაჩის ტერიტორიას ეწოდა "ტყის ინსტიტუტის უკან დაჩები". შემდეგ, როდესაც ინსტიტუტი 1837 წელს გახდა სამხედრო საგანმანათლებლო დაწესებულება, რომელსაც ეწოდა ტყის კორპუსი და ტერიტორიას დაერქვა ტყის კორპუსი. სახელი შემორჩა XIX საუკუნის შუა ხანებამდე, მოგვიანებით სიტყვა „კორპუსი“ თანდათან ამოვარდა ხმარებიდან და სახელწოდება „ტყე“, ხანდახან „ტყე“ რჩებოდა.

დროთა განმავლობაში, მე-20 საუკუნის დასაწყისისთვის, სახელწოდება „ტყე“ საკმაოდ დიდ ტერიტორიას მოიცავდა. როდესაც აქ პოლიტექნიკური ინსტიტუტი გაიხსნა, ლესნოის მნიშვნელობა განსაკუთრებით გაიზარდა. ერთგვარი პეტერბურგის „კემბრიჯად“ გადაიქცა. ლესნოის ბედი რევოლუციის შემდეგ დამახასიათებელია მრავალი მეტროპოლიის გარეუბნისთვის. „XX საუკუნის 20-30-იან წლებში აქ ცხოვრობდა უბრალო საზოგადოება მშრომელთა და თანამშრომელთაგან, 60-იან წლებში კი ქალაქი აქ მოვიდა“, წერს ს. გლეზეროვი. ძველი ლესნოიდან მხოლოდ რამდენიმე შენობაა შემორჩენილი, მათ შორის - ბერტლინგის დაჩის ხის შენობა ბოლოტნაიას ქუჩაზე, რომელიც ცნობილია თავისი რევოლუციური წარსულით, ახლა არის ბავშვთა ისტორიული მუზეუმი, კოტლოვის სასახლე მუჟესტვას მოედანზე, პროფესორის სახლი. სატყეო ინსტიტუტი დიმიტრი ნიკიფოროვიჩ კაიგოროდოვი სერებრიანის აუზის მახლობლად, სასახლე სიმამაცის მოედანთან, რომელსაც ძველი დროინელები უწოდებენ "ჩალიაპინის სახლს". დღეს კი სატყეო აკადემიის პარკი (ყოფილი ტყის ინსტიტუტი), როგორც ადრე, საყვარელია. სასეირნო ადგილი ვიბორგის რეგიონის მაცხოვრებლებისთვის. რეგიონის ჩრდილო მიდამოებიდან ყველაზე უძველესია სოფელი პარგოლოვო. მისი პირველი ნახსენები გვხვდება ნოვგოროდის 7008 წლის (1500) აღწერის სახელფასო წიგნში. მაშინ სოფელს პარკოლა ერქვა. პარგოლოვსკაიას მამული, რომელიც პეტრე I-მა შესწირა თავის ქალიშვილს, ელიზაბეტ პეტროვნას, მოიცავდა შემდეგ დასახლებებს: სუზდალსკაია სლობოდა (1-ლი პარგოლოვო), მალაია ვოლოგოდსკაია სლობოდა (მე-2 პარგოლოვი). ოლქი მის საზღვრებზე არსებობს 1978 წლიდან, ესაზღვრება პრიმორსკის, კალინინსკის. , პეტროგრადსკი, ცენტრალური. ჩრდილოეთით, რაიონი ესაზღვრება ვსევოლოჟსკის და კურორტნის რაიონებს. სამხრეთით, მისი საზღვარი გადის ნევაზე ლიტეინის ხიდსა და ბოლშაია ნევკას შორის, ვიბორგსკი ცენტრალურ ოლქს უკავშირდება ლიტეინის ხიდით, რომელიც გადადის ბოლშაია ნევა.

რაიონის ტერიტორია გადაჭიმული იყო ვიბორგსკაიას სანაპიროდან მიმართულებით და გაფართოვდა ჩრდილოეთით. ტერიტორიის ფართობი 11,5 ათასი ჰექტარია. მოსახლეობა დაახლოებით 412 ათასი ადამიანია. მოსახლეობის რაოდენობის მიხედვით, რაიონი ქალაქში მესამე ადგილზეა კალინინსკისა და ნეველის ოლქების შემდეგ.

მიუხედავად იმისა, რომ ვიბორგსკის ოლქი ქალაქში ერთ-ერთ წამყვან ადგილს იკავებს სამრეწველო საწარმოებით გაჯერების მხრივ, იგი ერთ-ერთი ყველაზე მწვანე ტერიტორიაა პეტერბურგში. რაიონის მესამედზე მეტი უკავია პარკებსა და სკვერებს. მაგალითად, სოსნოვკას პარკის ფართობი დაახლოებით 322 ჰექტარია. სატყეო აკადემიის პარკის ტერიტორია - 65 ჰექტარი, მწვანე ფართები ლევაშოვოში - 346 ჰა. ერთ სულ მოსახლეზე გამწვანების რაოდენობით რაიონი პირველ ადგილზეა სანქტ-პეტერბურგში.

ბოლშაია ნევკას გასწვრივ ინდუსტრიული ზონა ჯერ კიდევ არსებობს. ტერიტორიაზე თხუთმეტზე მეტი მსხვილი საწარმოა, მათ შორის "ძრავი", "მაისონი", "ურანი", "პეტერბურგის ტექსტილი", "სისტემა", "წითელი ძაფი", "კომპრესორი", "წითელი მაიაკი", "ტეპლოპრიბორი". , "სვეტლანა", პირველი საკონდიტრო ქარხანა "აზარტი" და ა.შ. პოსტსაბჭოთა პერიოდში ვიბორგის მხარის ტერიტორიაზე სამრეწველო წარმოების უმეტესი ნაწილი დაიხურა. გაჩნდა იდეა მათ ადგილას დიდი ბიზნეს ცენტრის შექმნა. მსხვილი საინვესტიციო პროექტები სწრაფი ტემპით ხორციელდება - შენდება Nissan-ისა და Hyundai-ის საავტომობილო ქარხნები, Petmol რძის ქარხნის პირველი ეტაპი (კომპანიების Unimilk ჯგუფი), Capital-M ბიზნეს ცენტრი მატროსოვას ქუჩაზე, კომპანიის საბაჟო და ლოგისტიკური ტერმინალი "სტერხი" პარგოლოვოში.

საბჭოთა პერიოდში ვიბორგსკის ოლქის ჩრდილოეთით კიდევ ერთი ინდუსტრიული ზონა გაჩნდა - პარნასუსი, სადაც დღეს სამრეწველო მშენებლობა გრძელდება. მასში განთავსებულია ისეთი დიდი საწარმოები, როგორიცაა Baltika Brewery OJSC, Parnas-M CJSC. მათ შორის, გარდა ზემოთ აღნიშნულისა, არის პარნასუსის საპილოტე ქარხანა ლითონის კონსტრუქციებისთვის, ასფალტ-ბეტონის ქარხანა, LPO Vibrator, Enterprise No. 2 Petrochimopttorg, Pepsi-Cola, Wimm Bill Dann. აქვე მდებარეობს ჩრდილოეთის საბაჟო ფოსტა, საწყობები და ტერმინალები. პარნასზე ასევე არის ამავე სახელწოდების ბიზნეს ცენტრი. რკინიგზისა და ენგელსის გამზირის გასწვრივ კოლექტიური ავტოსადგომების ბეტონის ავტოფარეხები. ინდუსტრიული ზონა „პარნასი“ აგრძელებს სწრაფ განვითარებას, ავითარებს მის ირგვლივ არსებულ ტერიტორიებს, ცოცავს ბეჭედი გზის მიღმა.

ვიბორგსკის რაიონის ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა ზოგადად შეიძლება შეფასდეს, როგორც დამაკმაყოფილებელი.

მის ცენტრალურ ნაწილს ორი მეტროსადგური - "ლესნაია" და "ვიბორგსკაია" ემსახურება, ჩრდილოეთ ნაწილს - ოთხი სადგური: "პარნასი", "განმანათლებლობის პერსპექტივა", "ოზერკი", "უდელნაია". თუმცა, რაიონის ტერიტორია ძალიან დიდია, არსებული მეტროსადგურები აშკარად არ არის საკმარისი. რაიონის ძირითადი სატრანსპორტო მარშრუტები, რომლებიც აკავშირებს მის ჩრდილოეთ და სამხრეთ ნაწილებს, არის: ბოლშოი სამპსონიევსკის პროსპექტი, ენგელსის პროსპექტი და ვიბორგსკოეს გზატკეცილი, ასევე ლესნოი, ტიხორეცკის პროსპექტები და კულტურის პროსპექტი, რომლებიც აკავშირებენ რაიონის ჩრდილოეთ და სამხრეთ ნაწილებს. რაიონის დასავლეთ და აღმოსავლეთ ნაწილებს ერთმანეთთან აკავშირებს სვეტლანოვსკის, ლუნაჩარსკის, პროსვეშჩენიას და სუზდალსკის გამზირები. პირადი სატრანსპორტო საშუალებების მფლობელები, რომლებიც ტერიტორიას ტოვებენ ქალაქის ცენტრს, იძულებულნი არიან უმოქმედოდ იდგნენ ხანგრძლივ საცობებში. ჩრდილოეთ რეგიონებიდან გასასვლელში არსებული კვეთა ვერ უმკლავდება დატვირთვას და პიკის საათებში მანქანები „ჩერდებიან“ მუჟესტვას მოედანზე, სვეტლანოვსკაიას მოედანზე და ლენინის მოედანზე.

ობიექტის უშუალო შემოგარენი - ძირითადად მწარმოებელი კომპანიები და საცხოვრებელი კორპუსები

· შეფასების ობიექტთან სატრანსპორტო ნაკადების ინტენსივობის დონე მაღალია, ხოლო ფეხით მოსიარულეთა აქტივობა საშუალო;

· საზოგადოებრივი ტრანსპორტით და ავტომობილებით ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა ხასიათდება როგორც კარგი დამაკმაყოფილებელი.

3. ანალიზიბაზარიკომერციულიუძრავი ქონება

უძრავი კომერციული ქონება

კომერციული უძრავი ქონების მიმოხილვა. კომერციული უძრავი ქონება ტრადიციულად მოიცავს საოფისე, საცალო, სამრეწველო და სასაწყობო და სასტუმროს უძრავი ქონების სეგმენტებს. ამავდროულად, საცალო უძრავი ქონება მოიცავს ტერიტორიებს, რომლებიც გამოიყენება სხვადასხვა სერვისების განთავსებისთვის: კვება, საყოფაცხოვრებო, სპორტი, გასართობი და ა.შ.

შეფასებული ქონების წინასწარი პოზიციონირების შესაბამისად, ეს ანგარიში იძლევა მიმოხილვას სანქტ-პეტერბურგში კომერციული უძრავი ქონების შესახებ შემდეგ სექტორებში:

სამრეწველო და სასაწყობო უძრავი ქონება;

საოფისე უძრავი ქონება;

მიწა.

ზოგადი მდგომარეობა. კომერციული უძრავი ქონების სეგმენტში პროგრესული განვითარება მიმდინარეობს: მცირდება დაუსახლებელი ფართის წილი, იზრდება იჯარის ტარიფები ინფლაციის პარალელურად. ამაზე ყველა კომპანიის ანალიტიკოსი თანხმდება. სხვადასხვა კომპანიის ექსპერტები მაღალხარისხიანი საოფისე ფართის ჯამურ მიწოდებას დაახლოებით 2 მილიონ კვადრატულ მეტრზე აფასებენ. მ. ყველაზე ძუნწი შეფასებით - კომპანია Knigh Frank St-Petersburg-ში (1,65 მილიონი), უფრო გულუხვი, ვიდრე სხვები ამ მხრივ, მენეჯმენტ კომპანიის სპეციალისტები Maris/CBRE (2,2 მილიონი). ყველა ექსპერტი ასევე თანხმდება, რომ წარსულში შემცირდა ვაკანტური ადგილების რაოდენობა საოფისე სეგმენტში (კომპანიებში ვაკანსიების ამჟამინდელი დონე შეფასებულია 11-13%). ამავდროულად, სანკტ-პეტერბურგში Jones Lang LaSalle-ის ექსპერტები აღნიშნავენ, რომ სანქტ-პეტერბურგის საოფისე უძრავი ქონების ბაზარი 2011 წელს დარჩა „მოიჯარეების ბაზარად“, ხოლო წმინდა შთანთქმა გადააჭარბა ექსპლუატაციას, ისევე როგორც ვაკანტური სივრცის წილის შემცირება. 2012 19.7%-დან 13,ხუთამდე.

საოფისე ფართებზე სტაბილურმა მოთხოვნამ, ვაკანტურ ფართების რაოდენობის შემცირებამ განაპირობა ქირავნობის ტარიფების ზრდა. Maris-ის ანალიტიკოსების აზრით, B კლასის ოფისები 3-4%-ით გაძვირდა. არსებულ A კლასის საოფისე ცენტრებში ქირავნობის ტარიფები მნიშვნელოვნად არ შეცვლილა.

ექსპერტები ანალოგიურად აფასებენ საცალო ფართების დაკავებულობის დონეს - დაახლოებით 96%-ს - რაც მიუთითებს ქალაქში ამ ტიპის უძრავი ქონების მოთხოვნის მაღალ ხარისხზე. ვაკანტური სივრცის მოკრძალებული წილის მიუხედავად, მაჩვენებლების სწრაფი ზრდა არც ამ სეგმენტშია. სავაჭრო ადგილები გასული წლის განმავლობაში გაძვირდა დაახლოებით ისევე, როგორც ოფისები - 7-10%-ით.

2012 წელს სასაწყობო ბაზრის ზრდა თითქმის არ დაფიქსირებულა (ხელმისაწვდომი მოცულობის 1%-ის დონეზე ზრდა). ამის გამო, ამ ტერიტორიების დაკავება მნიშვნელოვნად გაიზარდა, დეველოპერებმა სასწრაფოდ წამოიწყეს გაყინული პროექტები. 2012 წლის ბოლოს სანკტ-პეტერბურგში კაპიტალიზაციის განაკვეთების მნიშვნელობებია: მაღალი კლასის საოფისე ფართებისთვის - 9,5-10%, მაღალი ხარისხის საცალო ქონებისთვის - 10-10,5%, ინსტიტუციური ხარისხის აქტივებისთვის საწყობში. უძრავი ქონების სეგმენტი - 11-11 ,ხუთი%. რეგიონებში, მაღალი დონის კომერციული უძრავი ქონების მინიმალური კაპიტალიზაციის განაკვეთებმა ასევე განიცადა ოდნავ დაღმავალი კორექტირება.

ცხრილი 3-1 ხარისხის კომერციული უძრავი ქონების მინიმალური კაპიტალიზაციის განაკვეთები 2012 წელს

კომერციული უძრავი ქონების სეგმენტების განვითარება პეტერბურგში არათანაბარია. ყველაზე განვითარებული ბაზრებია საოფისე და საცალო უძრავი ქონება. სასტუმროების ბაზარი და საწარმოო და შესანახი ობიექტები მათ ჩამორჩება.

კომერციული ფართების ტერიტორიული განაწილება. კომერციული ფართის ტერიტორიული განაწილება დიდად არის დამოკიდებული მათ ფუნქციაზე. საოფისე ფართები, როგორც ბიზნეს ცენტრებში, ასევე ჩაშენებულ, ასევე სასტუმროს ობიექტები ძირითადად განლაგებულია სანკტ-პეტერბურგის ცენტრალურ უბნებში - ადმირალტეისკი, პეტროგრადსკი, ცენტრალური. ეს გამოწვეულია ბიზნეს ცენტრებთან და ტურისტულ მიმართულებებთან სიახლოვით.

დიდი სავაჭრო კომპლექსები ძირითადად განლაგებულია საცხოვრებელ ადგილებში (პრიმორსკი, ვიბორგსკი, მოსკოვსკი), რაც განისაზღვრება იქ დიდი მიწის ნაკვეთების არსებობით და მომხმარებელთა უმეტესობასთან სიახლოვით. ჩაშენებული საცალო ფართები განლაგებულია ძირითადად ცენტრალურ რაიონებში (Admiralteisky, Vasileostrovsky, Petrogradsky, Centralny) მაღალი ხარისხის საწარმოო და სასაწყობო კომპლექსები მიზიდულობს ქალაქის მთავარი სატრანსპორტო დერეფნებისკენ - საზღვაო პორტი St. -10, მიმართულებით. მოსკოვი), მურმანსკის გზატკეცილი (M-18) და დასავლეთის დერეფანი (ტალინსკოეს გზატკეცილი, M-11).

GUION-ის მიხედვით, იჯარით აღებული ჩაშენებული საწარმოო და შესანახი ობიექტები ძირითადად განლაგებულია ვიბორგსკის, ნევსკის, კრასნოგვარდეისკის, ფრუნზენსკის და კიროვსკის რაიონებში.

ბაზრის აქტივობა. სანკტ-პეტერბურგის შეფასებისა და კონსულტაციის ცენტრის ანალიტიკოსების აზრით, საინვესტიციო სეგმენტში ძალების გარკვეული გადანაწილება და ბაზარზე განვითარება ხდება - წინა კრიზისის გამო „შემადგენლობის შეცვლაა“. 2012 წლის მეორე ნახევრიდან შესამჩნევი და საკმაოდ მკვეთრი გაიზარდა მყიდველების აქტივობა ბაზარზე ფიზიკური და იურიდიული პირების გამო, რომლებიც დაინტერესებულნი არიან შედარებით დიდი კომერციული უძრავი ქონების (პირველ რიგში შენობების) შეძენით სხვადასხვა დანიშნულებით - საცალო, საოფისე. დასვენება და გართობა. ეს ტენდენცია დიდწილად განპირობებულია იმით, რომ რუსეთმა და, კერძოდ, პეტერბურგმა 2011 წელს საბოლოოდ დაძლია კრიზისი და უძრავი ქონების ბაზარზე სტაბილური ზრდის ტემპით შემოვიდა.

მეორე მხრივ, გლობალური ეკონომიკა და ფინანსური ბაზრები კვლავ ცხელებაა აშშ-სა და ევროპაში ცნობილი მოვლენების გამო. ეს აძლევს ინვესტორებს მომავლის მიმართ ნდობის ნაკლებობას და საკმაოდ სერიოზულ ინფლაციურ მოლოდინებს. ამ ვითარებაში მომხმარებლებს აქვთ მოტივაცია, შეიძინონ უკვე აშენებული და მოიჯარეებით სავსე არსებული ობიექტები. ასეთი უძრავი ქონება ემსახურება როგორც სახსრების ინვესტირების ინსტრუმენტს და საკუთარი თავის დაზღვევას ფულის გაუფასურებისგან. მართლაც, 2008-2009 წლების გამოცდილების მიხედვით, მოიჯარეებით სავსე კარგი ხარისხის საკუთრება, მიუხედავად იმისა, რომ მათ აჩვენეს მიმდინარე მაჩვენებლების უმნიშვნელო კლება დაკავებულობისა და მომგებიანობის თვალსაზრისით, განაგრძეს ფულადი ნაკადების გენერირება.

ინვესტორების გარდა, საბოლოო მყიდველები საკმაოდ შესამჩნევად გააქტიურდნენ. ეს შეიძლება მიეკუთვნებოდეს როგორც ეკონომიკის სტაბილიზაციას, ასევე არაერთი მსხვილი კომპანიის ოფისების სანკტ-პეტერბურგში გადატანის პროცესს, პირველ რიგში, სასაქონლო სექტორში. ძალიან ხშირად, ასეთი კომპანიების სტრატეგია არის არა ქირაობა, არამედ უძრავი ქონების ფლობა. ისინი ორიენტირებულია ქალაქის საუკეთესო ლოკაციებზე თანამედროვე მაღალი კლასის შენობების შეძენაზე და მზად არიან გადაიხადონ შესაბამისი ფასი.2012 წელს უძრავი ქონების ბაზარი შემოთავაზებებით შეივსო. კრიზისის შედეგი იყო ის, რომ მესაკუთრეებმა, ამა თუ იმ მიზეზით, თავიანთი ობიექტები გასაყიდად გამოიტანეს. გარდა ამისა, 2012 წელს დაიწყო ბანკების გირაოს ობიექტების გაყიდვა. საბანკო სტრუქტურები მივიდნენ იმ კრიტიკულ მომენტამდე, როდესაც საჭირო გახდა გადაწყვეტილების მიღება ასეთ აქტივებთან დაკავშირებით. და ხშირად ეს იყო გაყიდვის სასარგებლოდ, თუმცა ზოგჯერ მნიშვნელოვანი ფასდაკლებით. აღსანიშნავია, რომ ამ დაგირავებულ მასაში იშვიათია მაღალი ხარისხის ობიექტები კარგი მდებარეობითა და კონსტრუქციით. ახლა მყიდველებს, რომლებიც ყურადღებით ადევნებენ თვალს არსებულ ვითარებას, აქვთ შესაძლებლობა დადონ მოლაპარაკებები ბანკებთან და გამოისყიდონ ეს გირაო აქტივები.

ზოგადად, 2012 წლის ზაფხულში დაწყებულმა საქმიანობამ უკვე გამოიწვია ბაზრისთვის მნიშვნელოვანი ტრანზაქციები. მაგალითად: Jensen Group-ის მიერ Passage-ის უნივერმაღის, როგორც გირაოს შეძენა, კინოთეატრის Coliseum-ის გაყიდვა, გალერეის სავაჭრო ცენტრის გაყიდვაზე მოლაპარაკება და მთელი რიგი დასრულებული ან ღია ტრანზაქციები ქალაქის ცნობილ შენობებთან. შემოდგომა-ზამთრის პერიოდის ეს ტენდენცია გაგრძელდება.

ამ დროისთვის საინვესტიციო სეგმენტში და განვითარებაში ძალების გარკვეული გადანაწილებაა. ზოგიერთი კომპანია აძლიერებს თავის გავლენას, ზოგი კარგავს ადგილს ან ტოვებს ბაზარს და ასევე ჩნდებიან ახალი მოთამაშეები.

თუ მომავალში არ იქნება გლობალური ფინანსური შოკი, მაშინ 2012 წლის ბოლოსთვის ჩვენ დავინახავთ ბაზრის საკმაოდ თავდაჯერებულ ზრდას - როგორც გაქირავებას, ასევე ინვესტიციებს.

ცხრილი 3-2 ინვესტიციის ანაზღაურება კომერციული უძრავი ქონების სხვადასხვა სეგმენტში სანქტ-პეტერბურგში

სამომხმარებლო ბაზარი. 2012 წლის იანვარ-ნოემბერში, გასული წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით, ქალაქში საცალო ვაჭრობის ბრუნვა 8,3%-ით გაიზარდა, რეგიონში - 2,7%-ით. ქალაქში საზოგადოებრივი კვების პროდუქტების ბრუნვა გაიზარდა 2,4%-ით, რეგიონში - 7,9%-ით. საბითუმო ვაჭრობის ბრუნვა გასული წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით ქალაქში 10%-ით შემცირდა, რეგიონში 1.7%-ით გაიზარდა.

შრომის ბაზარი. 2012 წლის ოქტომბერში, 2011 წლის ოქტომბერთან შედარებით, ორგანიზაციებში ჩანაცვლებული სამუშაო ადგილების რაოდენობა (მცირე ბიზნესის გარდა) გაიზარდა 1.0%-ით პეტერბურგში, 0.1%-ით ლენინგრადის რეგიონში. პეტერბურგსა და ლენინგრადის რეგიონში, ოფიციალურად რეგისტრირებული უმუშევართა რაოდენობა 2011 წლის ნოემბრიდან 2012 წლის ნოემბრამდე ქალაქში შემცირდა 22%-ით, რეგიონში - 16%-ით და 2012 წლის ნოემბრის ბოლოს, შესაბამისად, 10,2 და 4,2 ათასი შეადგინა. ადამიანის. რეგისტრირებული უმუშევრობის დონე 2012 წლის ნოემბრის ბოლოს იყო 0,4% სანკტ-პეტერბურგში, 0,5% ეკონომიკურად აქტიური მოსახლეობის ლენინგრადის რეგიონში, 0,5%-ის წინააღმდეგ, როგორც ქალაქში, ასევე რეგიონში 2011 წლის ნოემბრის ბოლოს.

მშენებლობა და ინვესტიცია. 2012 წლის იანვარ-ნოემბერში სანქტ-პეტერბურგში მსხვილი ორგანიზაციების ძირითად კაპიტალში ინვესტიციების მოცულობა 10,0%-ით შემცირდა გასული წლის იანვარ-ნოემბერთან შედარებით და შეადგინა 176,2 მილიარდი რუბლი, ლენინგრადის რეგიონში გაიზარდა 4,0%-ით და შეადგინა. 194,1 მილიარდი რუბლი. მიმდინარე წლის დასაწყისიდან სამუშაოს მოცულობა „მშენებლობის“ სახეობაში პეტერბურგში ასევე შემცირდა 6,7%-ით გასული წლის შესაბამის პერიოდთან შედარებით და შეადგინა 299,4 მილიარდი რუბლი, ლენინგრადის რეგიონში კი გაიზარდა. 10,1% და შეადგინა 101,4 მილიარდი რუბლი.

საცხოვრებელი კორპუსების ექსპლუატაციაში გაშვება მიმდინარე წლის იანვარ-ნოემბერში, როგორც პეტერბურგში, ასევე ლენინგრადის ოლქში, გასული წლის შესაბამის პერიოდთან შედარებით, შესაბამისად 2,8%-ით და 11,3%-ით გაიზარდა და 1778,3 ათასი კვადრატული მეტრი შეადგინა. . მ საცხოვრებელი ფართი პეტერბურგში და 894,0 ათასი კვ.მ. მ.ლენინგრადის რაიონში. მიმდინარე წლის ნოემბერში. სანქტ-პეტერბურგში, შპს ფერომეტ-ინვესტის საწარმოო შენობა, შპს ტრეიდერის საწარმოო და სასაწყობო კომპლექსი, შპს Phoenix-Motors-ის მანქანების შეკეთების და გაყიდვის საწარმოო და ტექნიკური ცენტრი, სასაწყობო კომპლექსი სსს პარკინგით. UNISTO, GRAN CJSC-ის სამშენებლო მასალების საწყობი, 1 სატრანსფორმატორო ქვესადგური, 3 ბენზინგასამართი სადგური, სკოლამდელი აღზრდის დაწესებულება პუშკინსკის რაიონში, რესტორანი კურორტნის რაიონში, ბიზნეს ცენტრი მოსკოვსკის რაიონში, სოციალური და კეთილმოწყობის კომპლექსი ქ. კიროვსკის რაიონი და სხვები.

ლენინგრადის რეგიონში, შპს ვექტორის სათბურის ობიექტი, ლენინგრადის რეგიონის სატყეო დეპარტამენტის შერჩევისა და თესლის ცენტრი, შპს Pallet-Plus-ის ხის დამუშავების სახელოსნო, 2 საქვაბე სახლი ვიბორგსკის და ვსევოლოჟსკის რაიონებში, 1 ბენზინგასამართი სადგური, ამოქმედდა სკოლამდელი საგანმანათლებლო დაწესებულება და ფედერალური სასწავლო ცენტრი (სტადია 1) ვსევოლოჟსკის ოლქში და სხვა.

4. ანალიზისაუკეთესოდაყველაზეეფექტურიგამოყენებამიწასაიტიროგორპირობითადუფასო

მიწის ოპტიმალური გამოყენების არჩევა.

მიწის საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების არჩევის მიზნით ანალიზი ჩვეულებრივ ტარდება ორ შემთხვევაში: თუ საჭიროა მიწის ნაკვეთის ცალკე შეფასება და ასევე შედარებითი ანალიზისთვის ობიექტების შერჩევისას. „საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების“ კონცეფცია განისაზღვრება, როგორც ქონების სავარაუდო გამოყენება, რომელიც ფასდება მაქსიმალური ანაზღაურებით და ასეთი ქმედებების ფიზიკური, სამართლებრივი და ფინანსური მიზანშეწონილობის პირობები შეუცვლელია. პირველ რიგში, თქვენ უნდა ჩამოთვალოთ ფუნქციები, რომლებიც შეიძლება განხორციელდეს ამ მიწის ნაკვეთზე ყოველგვარი შეზღუდვის გარეშე. ყველაზე ეფექტური გამოყენება განისაზღვრება რიგი ფაქტორების ურთიერთქმედებით:

სამართლებრივი მიზანშეწონილობა: განიხილეთ ზონირების განკარგულებებით, კერძო ინიციატივის შეზღუდვებით, ისტორიული ადგილის რეგულაციებით და გარემოსდაცვითი კანონებით ნებადართული გამოყენება

ფიზიკური მიზანშეწონილობა: იმ სარგებლობის განხილვა, რომელიც ფიზიკურად შესაძლებელია ადგილზე.

ფინანსური მიზანშეწონილობა. ნასესხები კაპიტალის მონაწილეობით პროექტის დაფინანსების უზრუნველყოფის ფუნდამენტური შესაძლებლობის გათვალისწინება.

მაქსიმალური ეფექტურობა. იმის გათვალისწინებით, თუ რომელი ეკონომიკურად მომგებიანი გამოყენება გამოიმუშავებს მაქსიმალურ წმინდა შემოსავალს ან მაქსიმალურ მიმდინარე ღირებულებას

საიტის გამოყენების ანალიზი, როგორც პირობითად უფასო. სამართლებრივი მიზანშეწონილობა. ამ ზონის ტერიტორიაზე მიწის ნაკვეთებისა და კაპიტალური სამშენებლო ობიექტების ძირითადი, დამხმარე და პირობითად ნებადართული სარგებლობა, დადგენილი 16 თებერვლის სანქტ-პეტერბურგის კანონის „მიწით სარგებლობისა და განაშენიანების წესების შესახებ“ პეტერბურგის კანონის მე-3 დანართით. , 2009 No II) წარმოდგენილია შემდეგ ცხრილში:

ცხრილი 4.1 - კვლევის ობიექტის ნებადართული გამოყენების სახეები

ამ მუხლის მე-3 პუნქტში აღნიშნული სარგებლობის ობიექტები (*) შეიძლება განთავსდეს მხოლოდ ქუჩების, გზების, სკვერების, სავალი ნაწილის, სანაპიროების, ბულვარების წითელ ხაზებთან უშუალოდ მიმდებარე მიწის ნაკვეთებზე, რომლებიც წარმოადგენს საზოგადოებრივ ადგილებში. კვარტალშიდა სავალი გზების გამოკლებით, მათ განთავსებას აკრძალული კანონმდებლობის არარსებობის შემთხვევაში.

მიწის მინიმალური ფართობი.

დასაშვებია არანაკლებ მის ტერიტორიაზე არსებული ან მდებარე კაპიტალური სამშენებლო ობიექტის მიერ დაკავებული ფართობის ჯამი და ამ წესების შესაბამისად მოთხოვნილი გამწვანებული ტერიტორიების ფართობი, პარკინგის ადგილები, სავალი გზები და სხვა დამხმარე საშუალებები. საჭიროა ამ წესებისა და ტექნიკური რეგლამენტების შესაბამისად მისი მოვლა-პატრონობისა და ექსპლუატაციისათვის.

ტერიტორიის სარგებლობის კოეფიციენტი.

ფართობის სარგებლობის კოეფიციენტი განისაზღვრება, როგორც ბინების მაქსიმალური საერთო ფართობის თანაფარდობა, რომელიც შეიძლება განთავსდეს მიწის ნაკვეთის ტერიტორიაზე მიწის ნაკვეთის ფართობთან. დგინდება ფართობის ათვისების კოეფიციენტის შემდეგი შემზღუდველი მაქსიმალური მნიშვნელობები: - 9 სართულამდე საშუალო და მაღალსართულიანი საცხოვრებელი კორპუსებისთვის - 1,7; - 9 სართულის და ზემოთ მრავალსართულიანი საცხოვრებელი კორპუსების ნაკვეთებისთვის - 2.3.

შენობების, ნაგებობების, ნაგებობების მინიმალური ჭრილები მიწის ნაკვეთების საზღვრებიდან.

შენობების, ნაგებობების, ფანჯრების გარეშე სტრუქტურების კედლების მიწის ნაკვეთების საზღვრებიდან მინიმალური ჩაღრმავები: მანძილიდან, რომელიც უზრუნველყოფს სტანდარტულ იზოლაციას და განათებას 6 მეტრის ან მეტი სიმაღლეზე ნებისმიერ წერტილში, მიმდებარე და გამოყოფილი საერთო ტერიტორიების საზღვრების გასწვრივ. მიწის ნაკვეთების გამოყენება ან იმ ტერიტორიების საზღვრებთან, სადაც მიწის ნაკვეთები არ არის ფორმირებული; ტერიტორიული ზონების საზღვრებში მდებარე მომიჯნავე ტერიტორიების (მიწის ნაკვეთების) შემთხვევაში, რომელთა ურბანული დაგეგმარების დებულებები არ ადგენს ნებადართული გამოყენების ტიპებს, რისთვისაც აუცილებელია სტანდარტული იზოლაციისა და განათების უზრუნველყოფა, მინიმალური მანძილი 0 მეტრი. დაშვებულია იმ ნაკვეთების საზღვრებიდან, რომლებიც არ ემთხვევა წითელ ხაზებს.

მინიმალური ჩაღრმავები შენობების, ნაგებობების, ფანჯრების კედლების მიწის ნაკვეთების საზღვრებიდან: მანძილიდან, რომელიც უზრუნველყოფს სტანდარტულ იზოლაციას და განათებას 6 მეტრის ან მეტი სიმაღლეზე ნებისმიერ წერტილში, მიმდებარე მიწის ნაკვეთების საზღვრების გასწვრივ, გასწვრივ. საერთო ფართებით გამოყოფილი მიწის ნაკვეთების საზღვრები ან იმ ტერიტორიების საზღვრების გასწვრივ, რომლებზეც მიწის ნაკვეთები არ არის ჩამოყალიბებული, მაგრამ არანაკლებ 10 მეტრისა;

ტერიტორიული ზონების საზღვრებში მდებარე მომიჯნავე ტერიტორიების (მიწის ნაკვეთების) შემთხვევაში, რომელთა ქალაქგეგმარებითი დებულებები არ ადგენს ნებადართული გამოყენების ტიპებს, რისთვისაც აუცილებელია სტანდარტული ინსოლაციისა და განათების უზრუნველყოფა, მინიმალური მანძილი 3. მეტრში დაშვებულია იმ ნაკვეთების საზღვრებიდან, რომლებიც არ ემთხვევა წითელ ხაზებს.

დადგენილია შენობების, ნაგებობების, ნაგებობების კედლების მიწის ნაკვეთების საზღვრებიდან მინიმალური ჭრილები მიწის ნაკვეთების საზღვრების გასწვრივ, რომლებიც ემთხვევა ქუჩებისა და სავალი გზების წითელ ხაზებს: საცხოვრებელი კორპუსებისთვის, ბინებით პირველ სართულზე და საგანმანათლებლო ხოლო მთავარი ქუჩებისკენ მიმავალი სასწავლო დაწესებულებები - 6 მეტრი; საცხოვრებელი კორპუსებისთვის პირველ სართულზე აპარტამენტებით და სხვა ქუჩებისა და საზოგადოებრივი სავალი გზებისკენ მიმავალი სასწავლო და აღმზრდელობითი დაწესებულებებისთვის - 3 მეტრი; სხვა შენობებისთვის - 0 მეტრი.

შენობების ნაწილების, სტრუქტურების სტრუქტურების წითელ ხაზს მიღმა მაქსიმალური გამონაყარი.

ამ წესების II ნაწილის მე-7 მუხლის შესაბამისად: ნებადართულია: აივნების, სარკმლების, ტილოების მიმართ - მიწის დონიდან არაუმეტეს 3 მეტრისა და 3,5 მეტრის ზემოთ.

მიწის ნაკვეთების ტერიტორიაზე შენობების, ნაგებობების, ნაგებობების მაქსიმალური სიმაღლე.

შენობების, ნაგებობების, ნაგებობების მაქსიმალური სიმაღლე მიწის ნაკვეთის ტერიტორიაზე, რომელიც განლაგებულია ჩაშენებულ ადგილებში, არაუმეტეს 30%-ით აღემატება არსებული შენობების საშუალო სიმაღლეს კვარტალში, კერძოდ 30 მეტრზე, ნაშენების განვითარებაში. ტერიტორიები - არ არის დადგენილი), თუ ურბანული დაგეგმარების წესების მოქმედების საზღვრების დიაგრამაზე შენობების, ნაგებობების და ნაგებობების მაქსიმალური სიმაღლის მიხედვით არ არის მითითებული განსხვავებული მნიშვნელობა. ამავდროულად, თუ იმავე ტერიტორიასთან დაკავშირებული შეზღუდვები ემთხვევა, მოქმედებს მინიმალური ზღვრული პარამეტრები, გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც ადგილი აქვს ადგილობრივ დომინანტებს.

მწვანე ფართობების მინიმალური წილი.

ცხრილი 4-2. მწვანე ფართობის მინიმალური წილი სხვადასხვა ტიპის გამოყენების ადგილებისთვის.

	გამოყენების ტიპი	გამოიყენეთ კოდი	გამწვანებული ტერიტორიების მინიმალური ფართობი
	მრავალსართულიანი საცხოვრებელი კორპუსები		23 კვადრატული მეტრი 100 კვ. მეტრი ბინების საერთო ფართობის კაპიტალური მშენებლობის პროექტში ადგილზე
	ბაღები, სკვერები, ბულვარები		1 ჰა-ზე ნაკლები ფართობით მიწის ნაკვეთის ტერიტორიის 95%; 90% - 1-დან 5 ჰექტარამდე ფართობით; 85% - 5-დან 20 ჰექტარამდე ფართობით; 80% - 20 ჰექტარზე მეტი ფართობით
	ატრაქციონების კომპლექსები, გასართობი პარკები, წყლის პარკები		მიწის ნაკვეთის 0% 1 ჰა-ზე ნაკლები ფართობით; 10% - 1-დან 5 ჰექტარამდე ფართობით; 20% - 5-დან 20 ჰექტარამდე ფართობით; 30% - 20 ჰექტარზე მეტი ფართობით
	საავადმყოფო დაწესებულებები, სანატორიუმ-საკურორტო დაწესებულებები, სოციალური დაცვის ობიექტები, რეკრეაციული დანიშნულების ობიექტები, მწვანე სივრცეები, რომლებიც ასრულებენ განსაკუთრებულ ფუნქციებს.	10910;10940; 10950; 12600; 12510	მიწის ფართობის 60%.
	Dosh ობიექტები, ადრეული და საშუალო საერთო სურათი. (სკოლები)		მიწის ფართობის 50%.
	ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლები, დაჩები, საშუალო და უმაღლესი პროფესიული განათლების ობიექტები; ფიზიკური კულტურისა და სპორტის ობიექტები, მათ შორის სპორტული კლუბები; რიტუალური საქმიანობის ობიექტები	10100; 10200; 10810; 10820; 11030; 11040; 13800; 11010; 11020	მიწის ფართობის 40%.
	კომუნალური, სასოფლო-სამეურნეო ობიექტები. გამოყენება, სატრანსპორტო საშუალებები, სპეციალური პარკები (ზოოპარკები, ბოტანიკური ბაღები)	10400, 13100, 13200, 13300, 13500, 14200, 14500, 13000 11120	არ არის დაინსტალირებული

მრავალბინიანი საცხოვრებელი კორპუსების მიწის ნაკვეთების ფორმირებისას, ამ წესებით მოთხოვნილი მიმდებარე ღია მწვანე ფართების ნაწილები (მათი ფართობის 30%-მდე) შეიძლება გამოიყოს შიდა კვარტალში არსებული საჯარო ბაღების (ბაღების) დამოუკიდებელ მიწის ნაკვეთებში გაერთიანებისთვის.

პარკირების ადგილების მინიმალური რაოდენობა.

მიწის ნაკვეთების ტერიტორიაზე ინდივიდუალური სატრანსპორტო საშუალებების შესანახი ადგილების მინიმალური რაოდენობა - წესების II ნაწილის მე-10 მუხლის შესაბამისად: პარკინგი 20 საწოლზე, ასევე 1 პარკინგი 5 თანამშრომლისთვის.

ადგილების მინიმალური რაოდენობა ჩატვირთვისა და განტვირთვის ადგილებში

მიწის ნაკვეთების ტერიტორიაზე დატვირთვა-გადმოტვირთვის უბნებზე ადგილების მინიმალური რაოდენობა - წესების II ნაწილის მე-11 მუხლის შესაბამისად: განისაზღვრება: ერთი ადგილის საერთო ფართობის ობიექტებისთვის. 100 კვადრატული მეტრი 1500 კვადრატულ მეტრამდე და პლუს ერთი ადგილი ყოველ დამატებით 1500 კვადრატულ მეტრზე ობიექტების საერთო ფართობი - სავაჭრო ობიექტები (კოდი 105), საზოგადოებრივი კვების ობიექტები (კოდი 106), სამრეწველო ობიექტები (კოდი 121), საწარმოებისთვის. სასოფლო-სამეურნეო პროდუქციის პირველადი გადამუშავების, შეფუთვისა და სასოფლო-სამეურნეო პროდუქციის შესანარჩუნებლად (შეკეთება, სასაწყობო) (კოდი 131.2); ერთი ადგილი 100 კვადრატული მეტრიდან 1250 კვადრატულ მეტრამდე ფართობის ობიექტებისთვის და პლუს ერთი ადგილი ობიექტების მთლიანი ფართობის ყოველ დამატებით 1250 კვადრატულ მეტრზე - სასაწყობო ობიექტებისთვის (კოდი 122).

მინიმალური შენახვის ადგილი

1. მიწის ნაკვეთების ტერიტორიაზე დატვირთვა-გადმოტვირთვის უბნებზე ადგილების მინიმალური რაოდენობა განისაზღვრება შემდეგით: ერთი ადგილი 100 კვ.მ-დან 1500 კვადრატულ მეტრამდე ფართობის ობიექტებისთვის და პლუს ერთი. ყოველ დამატებით 1500 კვადრატულ მეტრზე ადგილი ობიექტების საერთო ფართობზე - სავაჭრო ობიექტები (კოდი 105), საზოგადოებრივი კვების ობიექტები (კოდი 106), სამრეწველო ობიექტები (კოდი 121), პირველადი გადამამუშავებელი საწარმოებისთვის, სასოფლო-სამეურნეო პროდუქციის შეფუთვა. პროდუქცია და სასოფლო-სამეურნეო წარმოების მოვლა (შეკეთება, შენახვა) (კოდი 131.2); ერთი ადგილი ობიექტებისთვის, რომელთა საერთო ფართობია 100 კვადრატული მეტრი 1250 კვადრატულ მეტრამდე და პლუს ერთი ადგილი ყოველ დამატებით 1250 კვადრატულ მეტრზე სასაწყობო ობიექტებისთვის (კოდი 122).

2. სატვირთო მანქანების შესანახი (ტექნოლოგიური შლამის) საპარკინგე ადგილების ფართობი განისაზღვრება 95 კვადრატული მეტრით თითო ავტომობილზე (მოგზაურობის ჩათვლით); ქუჩებისა და გადასასვლელების სავალი ნაწილის მიმდებარედ პარკირებისას და მანქანების გრძივი განლაგება - 70 კვადრატული მეტრი თითო მანქანაზე.

ღობეების მაქსიმალური სიმაღლე საცხოვრებელი ფართებისთვის

საცხოვრებელი განაშენიანების მიწის ნაკვეთების ღობეების მაქსიმალური სიმაღლე - ამ წესების II ნაწილის მე-13 მუხლის შესაბამისად: ჩქაროსნული გზების გასწვრივ - 2,5 მეტრი; ქუჩებისა და სავალი გზების გასწვრივ - 1,8 მეტრი; მიმდებარე სამშენებლო ნაკვეთებს შორის - 1,8 მეტრი მიმდებარე მიწის მომხმარებლებთან შეთანხმების გარეშე. 1,8 მეტრზე მეტი - მიმდებარე მიწის მომხმარებლებთან შეთანხმებით. საცხოვრებელი ფართებისთვის შეიძლება 1,8 მეტრის სიმაღლის გადაჭარბება, იმ პირობით, რომ ეს არ არღვევს მიმდებარე შენობებისა და ლანდშაფტის მოცულობითი და სივრცითი მახასიათებლებს, ინსოლაციის სტანდარტებს და ბუნებრივ განათებას.

მაქსიმალური საფრთხის კლასი

ზონის ტერიტორიაზე მდებარე კაპიტალური სამშენებლო ობიექტების მაქსიმალური საფრთხის კლასი (სანიტარული კლასიფიკაციის მიხედვით) არის V (ავტოსადგურების და შიდა სატრანსპორტო საშუალებების გარდა). მიწის ნაკვეთების ნებადართული სარგებლობის 100-ზე მეტი სახეობა. თუმცა, უძრავი ქონების ბაზრის პროფესიონალები ასახელებენ მიწის ბაზრის მნიშვნელოვნად ნაკლებ სეგმენტებს. ნაკვეთების მახასიათებლები, რაც იწვევს მათ სხვა განსხვავებას, აღიარებულია, როგორც ფასების ფაქტორები, რომლებიც გავლენას ახდენენ ობიექტის ფასზე მსგავსი ჯგუფის, სეგმენტის ფარგლებში.

ბაზრის მიერ ფუნქციური დანიშნულების მიხედვით გამოყოფილი სეგმენტები მოიცავს მიწის ნაკვეთებს, რომლებიც განკუთვნილია გამოსაყენებლად:

დაბალი კლასის აგარაკების და მებაღეობის განხორციელება;

საცხოვრებელი დაბალსართულიანი შენობები (ტაუნჰაუსები და კოტეჯები);

საცხოვრებელი მაღალსართულიანი შენობები;

სასტუმროს განვითარება;

საწარმოო და სასაწყობო ფუნქცია;

ავტოსადგომები;

ღია პარკინგი და ავტოსადგომები;

სპორტული ობიექტები;

ვინაიდან საუბარია ბაზრის სეგმენტაციაზე, სოციალურად ორიენტირებული ობიექტებით და კომუნალური ობიექტებით განსაშენებლად განკუთვნილი მიწის ნაკვეთები განეკუთვნება საინვესტიციო-არამიმზიდველი ობიექტების ჯგუფს. ტიპიური ინვესტორის მიერ ქონების საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების ანალიზის მიზნით, ამ ჯგუფის შემდგომი სეგმენტაცია უაზროა.

სანქტ-პეტერბურგის მიწათსარგებლობისა და განვითარების წესები ასევე მიუთითებს მიმოქცევაში შეზღუდული ან მთლიანად ამოღებული მიწის ნაკვეთების გამოყენების ვარიანტებზე. ტიპიური ინვესტორის მიერ ქონების საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების ვარიანტის არჩევისას, ასეთი მიწის ნაკვეთები არ არის გაანალიზებული. პეტერბურგის მიწათსარგებლობისა და განაშენიანების წესებში წარმოდგენილი შესწავლილი მიწის ნაკვეთის ფუნქციონალური სარგებლობის სახეები შეიძლება დაჯგუფდეს შემდეგნაირად:

ცხრილი 4-3 - შესწავლილი მიწის ნაკვეთის ნებადართული ფუნქციონალური გამოყენების სახეები

	რეზოლუციის ვარიანტი. გამოყენება, განსაზღვრული მიწათსარგებლობისა და განაშენიანების წესებში ქ	ბაზრის სეგმენტები com. უძრავი ქონება
	კვების ობიექტების განსათავსებლად	ვაჭრობა
	სამომხმარებლო მომსახურების (მათ შორის აბანოების) განთავსება	სკოლამდელი, დაწყებითი და საშუალო ზოგადი განათლების ობიექტები (სკოლები)
	საშუალო და უმაღლესი პროფესიული განათლების ობიექტების განთავსებისათვის
	ამბულატორიული კლინიკების განსათავსებლად
	სოციალური დაცვის ობიექტების განსათავსებლად ...

მსგავსი დოკუმენტები

საკურსო ნაშრომი, დამატებულია 05/08/2009


სხვადასხვა სახის ქონების შეფასებისას გარიგების კორექტირების გაანგარიშება. უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი. არასაცხოვრებელი შენობების ღირებულების განსაზღვრა შედარებითი, ღირებულებისა და შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით. ღირებულების ინდიკატორების კონსოლიდაცია ობიექტის ღირებულების საბოლოო შეფასებაში.

ტესტი, დამატებულია 04/20/2016


უძრავი ქონების ბაზრის ძირითადი ცნებები, მისი სეგმენტაცია. ქონების ექსპლუატაციის დაგეგმვა და ხარჯთაღრიცხვა. კომპანია OOO "Diol"-ის მარკეტინგული გარემოს ანალიზი. უძრავი ქონების მართვის ტექნიკის პრაქტიკული გამოყენება, ფორმებისა და მეთოდების ოპტიმიზაცია.

საკურსო ნაშრომი, დამატებულია 22/07/2011


შპს „სიტი ცენტრი უძრავი ქონების“ ზოგადი მახასიათებლები, ძირითადი საქმიანობის ანალიზი, პერსონალის დაგეგმვის მეთოდების გაცნობა. პერსონალის მართვის სისტემის ეფექტურობის შეფასების მეთოდები. ორგანიზაციული სტრუქტურის ელემენტების გათვალისწინება.

პრაქტიკის ანგარიში, დამატებულია 05/09/2013


ქონების მართვის არსი, ფუნქციები, მეთოდები და დონეები. სამარაში კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი. სავაჭრო და გასართობი ცენტრი "მეგასიტის" მოკლე აღწერა, მისი გაქირავების პოლიტიკა. საწარმოში კომერციული უძრავი ქონების განვითარების მართვის სისტემის ანალიზი.

ნაშრომი, დამატებულია 18.10.2011


დისერტაცია, დამატებულია 25/06/2012


უძრავი ქონების განვითარების პროექტების მართვის არსი, კონცეფცია და ძირითადი ტიპები. დეველოპერული პროექტის კონცეფცია და კომერციული უძრავი ქონების მართვის ძირითადი მახასიათებლები. პროექტის ფინანსური და ეკონომიკური დასაბუთება. კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი.

საკურსო ნაშრომი, დამატებულია 25/03/2011


სიტუაცია კომერციული უძრავი ქონების ბაზარზე პეტერბურგში. ახალი კომპლექსის კონცეფციის შექმნა, მისი შესაძლო პროფილის და ეფექტურობის დასაბუთება. განსახლების ოპტიმალური ადგილმდებარეობის ფორმატი და განსაზღვრა, ასევე მოიჯარეების შერჩევა და მოზიდვა.

ტესტი, დამატებულია 06/28/2011


უძრავი ქონების სააგენტო შპს „ვიქტორია-სმ“-ის გაცნობა. საწარმოს საქმიანობის სახეები. ორგანიზაციის განვითარების პრინციპები ბაზრის პირობებში. ორგანიზაციის ფუნქციური განყოფილებები. კიროვსკის რაიონის მონიტორინგი ბინის საშუალო ღირებულებისთვის.

პრაქტიკის ანგარიში, დამატებულია 10/11/2011


მრავალფუნქციურ კომპლექსებზე დაფუძნებული კომერციული უძრავი ქონების ობიექტების მართვა. მრავალფუნქციური სავაჭრო კომპლექსის პროექტის შექმნა და ავტომატური მართვის სისტემის პროექტი. მთლიანი ეკონომიკური ეფექტურობის შეფასება.