Īpašuma augstākais un labākais lietojums (HUE) ir visticamākais īpašuma izmantošanas veids, kas ir fiziski iespējams, likumīgi atļauts, ekonomiski dzīvotspējīgs, finansiāli iespējams un kura rezultātā tiek sasniegta maksimālā īpašuma vērtība.

Nekustamais īpašums ir īpašums, ko var izmantot vairāk nekā vienā veidā. Tā kā katrs īpašuma izmantošanas veids atbilst noteiktai tās vērtības vērtībai, tad pirms novērtējuma tiek izvēlēts viens lietošanas veids, ko sauc par labāko un efektīvāko.

Labākās izmantošanas atzinums atspoguļo vērtētāja viedokli par īpašuma labāko izmantošanu, pamatojoties uz tirgus analīzi. Šajā ziņojumā lietotais termins "augstākā un lielākā izmantošana" nozīmē tādu izmantošanu, kas no visiem saprātīgi iespējamiem, fiziski iespējamiem, finansiāli pieņemamiem, pienācīgi nodrošinātiem un juridiski pieļaujamiem lietojumiem rada zemes augstāko pašreizējo vērtību.

Labākā un efektīvākā lietojuma analīze tiek veikta, pārbaudot, vai aplūkotie lietošanas gadījumi atbilst šādiem kritērijiem:

Likumdošanas pieļaujamība: apsveriet izmantošanas veidus, ko atļauj zonēšanas rīkojumi, privātās iniciatīvas ierobežojumi, vēsturiskās zonas noteikumi un vides likumi.

Fiziskā iespējamība: to izmantošanas veidu apsvēršana, kas ir fiziski iespējami vietējā teritorijā.

Finansiālā iespējamība: apsvērums par to, kāda fiziski iespējama un likumīgi atļauta izmantošana radīs pieņemamus ienākumus vietnes īpašniekam.

Finansiālās iespējamības kritērijs ir pozitīva ieguldītā kapitāla atdeve, t.i. atdeve, kas ir vienāda vai lielāka par uzturēšanas izmaksu kompensācijas izmaksām, finanšu saistībām un paša kapitāla atdevi.

Maksimālā efektivitāte: apsverot, kurš no finansiāli iespējamiem lietojumiem radīs maksimālos neto ienākumus vai maksimālo pašreizējo vērtību.

Apkārtējā vide, zemes reljefs ļauj to izmantot dažādas funkcionālās orientācijas ēku celtniecībai - administratīvās, noliktavu, lauksaimniecības. Tas neprasa papildu kapitālieguldījumus, kas kompensētu pētāmās teritorijas fizikālās īpašības (izmēru un formu, topogrāfiskās un ģeogrāfiskās īpatnības, inženierģeoloģiskos un hidroģeoloģiskos apstākļus, transporta un komunālo ērtību pieejamību).

Nav konstatēti tiesiskie nosacījumi, kas ierobežo izmantošanas raksturu - likumdošanas, pašvaldību akti un normatīvās prasības. Nav informācijas par paredzamajām izmaiņām noteikumos attiecīgajā daļā, kas būtiski ietekmētu izmantošanas raksturu. Vietējo iedzīvotāju attieksme kopumā ir labvēlīga.

Lai pareizi izmantotu izmaksu novērtēšanas pieejas, kā arī atbildētu uz jautājumu par vietnē pieejamo uzlabojumu turpmākas pastāvēšanas lietderību, vietnē pieejamo uzlabojumu labākās izmantošanas noteikšana tiek veikta divos veidos. posmi:

Vietnei kā bezmaksas;

Vietnei ar esošiem uzlabojumiem.

Šajā analīzē tiek pieņemts, ka zeme ir neapbūvēta (vai to var atbrīvot, nojaucot esošās ēkas). Zemes gabala novērtējums pie šiem nosacījumiem ir nepieciešams izmaksu metodes pareizai piemērošanai.

Vietnes kā bezmaksas izmantošanas iespēju analīze

Nosakot zemes gabala efektīvāko izmantošanu par brīvu, tiek ņemts vērā:

Mērķis un atļautā izmantošana;

Novērtējamā zemes gabala tiešā tuvumā dominējošās zemes izmantošanas metodes;

Teritorijas, kurā atrodas zeme, attīstības perspektīvas;

Paredzamās izmaiņas zemes un citu nekustamo īpašumu tirgū;

Pašreizējais zemes lietojums.

Taču zemes visefektīvākās izmantošanas varianta izvēli var veikt starp fiziski iespējamiem, ekonomiski pamatotiem, normatīvo aktu prasībām atbilstošiem, finansiāli izdevīgiem un kuru rezultātā tiek aprēķināta zemes gabala paredzamā vērtība. zemes gabala vērtība būs maksimāla (efektīvākās izmantošanas princips).

Ja neapbūvētās zemes gabala vērtība pārsniedz īpašuma vērtību ar uzlabojumiem, vislabākā un efektīvākā izmantošana būtu izmantot zemi kā neapbūvētu. Tomēr šajā gadījumā situācija ir atšķirīga. Ēka kopumā, kā vienots nekustamais īpašums, noteikti pārsniedz zemes vērtību. Turklāt novērtētās telpas atrodas dažādiem īpašniekiem piederošās ēkas iekšienē, un līdz ar to šo telpu īpašniekam ir ierobežotas iespējas patstāvīgi izmantot sev piederošo zemes gabalu. Saistībā ar iepriekš minēto ar novērtējuma objektu saistītais zemesgabals nevar tikt uzskatīts par brīvu. Tāpēc vērtētājs analizēja iespējamo vietnes izmantošanu ar esošajiem uzlabojumiem.

Secinājums: Zemes gabala atrašanās vieta, kā arī visa teritorijas infrastruktūra padara to ekonomiski izdevīgu izmantot attīstībai, komerciālām ēkām.

Novērtējamā objekta izmantošanas iespēju analīze: Nedzīvojamā ēka

Izmanto kā ražošanas un uzglabāšanas telpas

Novērtējuma objekts ir nedzīvojama ēka, kas uzliek ierobežojumus tās iespējamajām izmantošanas iespējām. Piemēram, nav pieļaujams izmantot ar ražošanas organizāciju saistītas telpas, kuru tehnoloģiskais process tā vai citādi ir saistīts ar paaugstinātu trokšņa, vibrācijas, kaitīgo izmešu un ugunsbīstamības līmeni. Telpu izmantošana kā noliktava ir pilnīgi nepamatota no finansiālās efektivitātes viedokļa. Ienākumi no noliktavas telpu nomas ir ievērojami mazāki nekā attiecīgie ienākumi no to izmantošanas kā tirdzniecības vai biroja telpas. Tāpēc no šādiem lietošanas gadījumiem vajadzētu atteikties.

Telpu izmantošana komercdarbībai

Nekustamā īpašuma tirgus analīze liecina, ka tirdzniecības platību pārdošanas cenas un nomas likmes ir augstākas nekā biroja platībām. Tāpēc šāda izmantošana varētu būt efektīvāka. Vienlaikus, izvēloties efektīvāko izmantošanas variantu, jāņem vērā, ka telpu izmantošana pilnvērtīga veikala izvietošanai ir saistīta ar lielām izmaksām, jo ​​ir nepieciešama būtiska pārbūve un remonts. Vērtēšanas objekta atrašanās vietas apkārtējā infrastruktūra ir industriālie, administratīvie un lielie tirdzniecības objekti. Līdz ar to, ņemot vērā, ka apskatāmais īpašums, lai arī atrodas noslogotā vietā, nav īpaši piemērots mazajai mazumtirdzniecībai, šī varianta finansiālā iespēja izskatās apšaubāma.

Telpu izmantošana kā komercobjekts - biroju ēka.

Nekustamā īpašuma tirgus analīze liecina, ka komercēka ir daudz mierīgāks ieguldījums. Pieprasījums pēc komerctelpām pieaug līdz ar ekonomiku. Iemesls, kāpēc izejvielu, finanšu un banku struktūras šobrīd aktīvi investē komerciālā nekustamā īpašuma tirgū, ir biroju projektu augstais rentabilitātes līmenis. Ar augstu investīciju potenciālu Kemerovā ir akūts augstas kvalitātes komerctelpu trūkums. Ņemot vērā iepriekš minēto, vērtētājs uzskata, ka šāda izmantošana ir visefektīvākā.

Secinājums: Tādējādi vislabākais un efektīvākais vērtētā objekta izmantošanas veids ir izmantot ēku kā biroju ēku.

2. Nekustamā īpašuma vērtēšana

2.7. Zemes vērtēšanas iezīmes

2.7.3. Labākās un efektīvākās zemes izmantošanas analīze

Izvērtējot zemesgabalu, ir jānosaka tā labākās un efektīvākās izmantošanas variants, ko nosaka vairāku faktoru mijiedarbība.

Labākās izmantošanas analīze ietver alternatīvu zemes izmantošanas (attīstīšanas, attīstības) iespēju izpēti un optimālākās izvēles iespēju. Tas ņem vērā atrašanās vietas izredzes, tirgus pieprasījuma stāvokli, attīstības izmaksas, paredzamo ienākumu stabilitāti utt.

Novērtējot objekta vērtību, kas sastāv no zemes gabala un ēkām, liela nozīme tiek pievērsta labākās izmantošanas analīzei, pirmkārt, it kā neapbūvētam zemes gabalam un, otrkārt, zemes gabalam ar esošiem uzlabojumiem.

Šķietami neapbūvēta zemes gabala analīze ir nepieciešams solis tā vērtības noteikšanā, un tās pamatā ir izdevīgākā zemes izmantošanas varianta noteikšana.

Zemes gabala ar esošiem uzlabojumiem analīze ietver lēmumu nojaukt, modernizēt vai saglabāt zemes gabalā esošos uzlabojumus, lai nodrošinātu maksimālu objekta rentabilitāti.

Vietnes iespējamā un ienesīgākā izmantošana nodrošina tās augstāko vērtību. Lietošanas gadījumiem jābūt likumīgiem, fiziski iespējamiem un rentabliem.

Nosauksim galvenos faktorus, kas nosaka optimālu zemes izmantošanu:

1) atrašanās vieta - faktors, kam ir liela ietekme uz zemes gabala pašizmaksu (ņemot vērā atrašanās vietas perspektīvas, transporta pieejamību, vides raksturu);

2) tirgus pieprasījums - faktors, kas atspoguļo piedāvājuma un pieprasījuma attiecību tirgū;

3) finansiālā iespējamība - projekta spēja nodrošināt ienākumus no zemes izmantošanas, kas būtu pietiekami, lai atlīdzinātu investoru izdevumus un nodrošinātu sagaidāmo peļņu;

4) objekta fiziskā piemērotība - uzlabojumu veikšanas perspektīva - lielums, reljefs, augsnes kvalitāte, klimats, objekta inženierģeoloģiskie un hidroģeoloģiskie raksturlielumi, esošais zonējums, vides parametri u.c.;

5) tehnoloģiskā iespējamība un fiziskā iespējamība - projekta kvalitātes, izmaksu un termiņu attiecības analīze, dabas katastrofu iespējamība, transporta pieejamība, iespēja pieslēgties komunālajiem pakalpojumiem, ņemot vērā objekta izmēru un formu , piemēram, izmērs var būt mazs rūpnieciska objekta celtniecībai;

6) likumdošanas (juridiskā) pieļaujamība - zemesgabala izmantošanas iespējas atbilstība spēkā esošajiem tiesību aktiem. Tas atklājas būvniecības analīzes rezultātā, vides standarti, grīdas ierobežojumi, pagaidu būvniecības aizliegumi noteiktā vietā, grūtības vēsturiskās pilsētvides attīstības jomā, iespējamās izmaiņas noteikumos, atbilstība zonējumam. noteikumi, vietējo iedzīvotāju negatīvie noskaņojumi;

Federālo vērtēšanas pamatstandartu (FSO, sk.) jaunā izdevuma projektā ir paredzēts obligāts nosacījums analīzes veikšanai, lai, nosakot tā novērtējuma objektu, izvēlētos iespēju vislabāk un efektīvāk izmantot (NNEI). tirgus vērtība. Šis nosacījums ir iekļauts pārskatītajā noteiktās vērtības jēdziena definīcijā (FSO Nr. 1):

“4.3.1. Civiltiesību objekta tirgus vērtība ir aplēstā naudas summa, pret kuru ar lielu varbūtības pakāpi noteikto objektu var apmainīt vērtēšanas datumā komercdarījumā starp labprātīgu pircēju un labprātīgu pārdevēju brīvā tirgū konkurences apstākļos starp labprātīgiem pārdevējiem un labprātīgi pircēji, ja puses rīkojas kompetenti, apdomīgi un bez piespiešanas, kam ir visa nepieciešamā informācija, un jebkādi ārkārtēji apstākļi neatspoguļojas darījuma cenas vērtībā, tas ir, ja:

1. pārdevēja un pircēja motīvi ir raksturīgi tirgus apstākļiem, vienai no pusēm nav pienākuma atsavināt novērtējuma objektu, bet otrai pusei nav pienākuma pieņemt izpildi, pircēja papildu piedāvājums ar īpašu interesi ir nav ņemts vērā aprēķinā;
2. darījuma puses labi apzinās darījuma priekšmetu un rīkojas savās interesēs, pamatojoties uz nosacījumu par novērtējuma objekta vislabāko un efektīvāko izmantošanu;
3. novērtējuma objekts tiek prezentēts atklātā tirgū, izmantojot publisku piedāvājumu, kas raksturīgs līdzīgiem novērtējuma objektiem, pēc atbilstoša mārketinga un pirms novērtējuma datuma atradās atklātā tirgū laika periodu, kas vienāds ar vidējo tirgus ekspozīcijas periodu šim objektam. produkta veids;
4. simulētā darījuma ar novērtējuma objektu norēķinu cena ir saprātīga atlīdzība par šo objektu bez īpašām atlaidēm vai koncesijām no kāda, neatskaitot no tās izmaksas un nodokļus, kas saistīti ar pirkšanas-pārdošanas darījumu;
5. samaksa par novērtējuma objektu ir izteikta naudas veidā.

Komentāri par šo vērtības jēdziena definīciju atklāj NNEI principa būtību:

“4.3.7. Lai noteiktu tirgus vērtību, vērtētājam vispirms ir jāveic izvēlēties novērtējuma objekta labākās (sociāli pieņemamās) un efektīvākās (maksimāli produktīvās) izmantošanas variantu - objekta iespējamo izmantošanu, kas ir juridiski pieļaujama, fiziski iespējama, pienācīgi ekonomiski pamatota, no finansiālā viedokļa iespējama. , kā rezultātā novērtējamā īpašuma vērtība ir visaugstākā. Vislabākā un efektīvākā var būt esošās lietošanas vai alternatīvas lietošanas turpināšana. Lietošanas gadījuma izvēle balstās uz tirgus datu analīzi, ņemot vērā vērtētāja modelētā darījuma dalībnieku iespējamās preferences.

Vispirms pievērsīsim uzmanību tam, ka, izvērtējot sabiedriski nozīmīgus objektus (nekustamus īpašumus, uzņēmumus), ir jānodrošina, lai tiktu ievēroti aplūkoto lietošanas gadījumu pieņemamības nosacījumi sabiedrībai kopumā (“labākie” tiek piemērots izmantošanas kritērijs, kas nenozīmē rezultāta kvantitatīvo raksturlielumu). Tālāk no sociāli pieņemamām iespējām tiek izvēlēts “efektīvākais” variants - izdevīgākais (tiek piemērots kritērijs, kas pamato ne tikai funkcijas izvēli, bet arī izvēles rezultāta kvantitatīvo īpašību). Attiecībā uz nekustamo īpašumu tas nozīmē, piemēram, ka izvēle tirdzniecības funkcija ko pieļauj zonējuma noteikumi un sabiedrības vajadzības, kā vislabākais, būtu jāatbalsta, izvēloties iestādes veidu (kategoriju), ēkas plānojuma izmēru un raksturu, produktu klāstu un īrnieku kopumu, kas nodrošina vislielākā efektivitāte(ienesīgums) šīs funkcijas. Šajā sakarā lietderība izmantot amerikāņu piedāvāto frāzi “visaugstākais un labākais lietojums”, ko mūsu tulkotāji pareizi interpretē kā “ vislabākā un efektīvākā izmantošana».

Starptautiskie vērtēšanas standarti (IVS) izmanto saīsinātu frāzi - visefektīvākā lietošana(NEI), taču ir arī precizēts jēdziens, kas līdzīgs iepriekš minētajai frāzei NNEI (sk., 24. lpp., 6.3.apakšpunkts: "visefektīvākā izmantošana ir" augstākā un labākā "lietošana, kurā novērtējums dod maksimālo vērtību" ). Šajā sakarā frāzi “visefektīvākā lietošana” un saīsinājumu NEI var uzskatīt par nosacītu (īsu) NNEI apzīmējumu. Vienlaikus jāpatur prātā, ka saskaņā ar IVS 2007 6.7. punktu NEI jēdziens "ir fundamentāls, un tas ir arī tirgus vērtības aprēķinu neatņemama sastāvdaļa".

Ņemot vērā, ka IVS 2007 (sadaļa “Vispārpieņemto vērtēšanas principu pamatā esošie jēdzieni” – OPPO, kas attiecas uz visu veidu civilās apgrozības objektu vērtēšanu) sniedz vienu (un vajadzētu būt tikai vienu) vispārīgu tirgus vērtības jēdziena definīciju visiem. objektu veidiem, ar šo jēdzienu būtu jāsaista APK 6.7. punktā noteiktais NNEI principa obligātas izmantošanas nosacījums arī visu veidu objektiem. Šādas noteikuma par tirgus vērtības saistību ar NNEI principu interpretācijas pieņemšanu kavē tas, ka OPPO šis princips ir atvasināts, balstoties uz argumentāciju par nekustamo īpašumu (acīmredzot, priekšstatu par nekustamā īpašuma statusu). šis princips), un biznesa vērtēšanas standartā par šo principu nav ne vārda. Šo apstākli oponenti izmanto (sk.) kā pierādījumu Starptautiskās mierizlīguma standartu komitejas (ICSC) atteikumam piemērot šo principu, nosakot kustamās mantas un uzņēmējdarbības tirgus vērtību.

Patiesībā tas jāpatur prātā Nosakot jebkura objekta tirgus vērtību, vērtētājs modelē tipiska pārdevēja uzvedību, kas vēlas pārdot objektu par iespējami augstāko cenu (NNEI versijā), un pircēja uzvedību, kas vēlas nodrošināt maksimālu lietderību un objekta rentabilitāte nākotnē (arī NNEI versijā). Ja sekosim vienotas tirgus vērtības kā maksimālās iespējamās cenas jēdziena definīcijas loģikai simulētā darījumā ar novērtējuma objektu, kas atbilst IVS 2007, tad Valsts vērtēšanas pasākumu padomei (NCV) un IVS būs. paredzēt atbilstošus noteikumus par NNEI un citu civiltiesību objektu grupu vērtēšanas standartos.

Gadījumos, kad NNEI opcijas izvēle klientam nav nepieciešama vai to nevar izdarīt objektīvu vai subjektīvu iemeslu dēļ, ir lietderīgi aprobežoties ar pašreizējās lietošanas izmaksu noteikšanu, to izsaucot tirgus vērtība pašreizējā lietošanā. Ideju par tirgus vērtības jēdziena ieviešanu pašreizējā lietošanā ierosināja S.V. Gribovskis, kurš vērsa uzmanību uz to, ka nekustamā īpašuma tirgus vērtība nodokļu vajadzībām tiek noteikta ar masveida vērtēšanas metodi, neizvēloties NNEI variantu.

Risku ņemšana vērā, izvēloties labāko un efektīvāko objekta izmantošanas un novērtēšanas variantu

Pievērsīsim uzmanību arī tam, ka klasiskā tirgus vērtība"- šis vērtība apmaiņā, kas ir vienāda ar cenu, ko ar lielu varbūtību var samaksāt vērtētāja modelētā darījumā starp pārdevēju un pircēju. Modelējot šo tipisko tirgus vienību uzvedību, vērtētājs paļaujas uz pabeigtiem darījumiem ar analogiem objektiem, kas tiek klasificēti kā nejauši notikumi ar cenām kā nejauši mainīgie. Modelējot darījumu un nosakot tirgus vērtību kā hipotētisku cenu iespējamam darījumam, vērtētājs negarantē klientam, ka darījums ar objektu notiks par cenu, kas ir tieši vienāda ar tirgus vērtību. Vērtētājs var noteikt un informēt tikai klientu paredzamā vērtība hipotētiskā darījuma cena un šīs vērtības ticamības intervāls, norādot atbilstošo ticamības līmeni (tas ir skaidri jānorāda normatīvajos dokumentos, kas reglamentē vērtēšanas darbības). No tā izriet, ka nepieciešamie algoritmi NNEI opcijas izvēlei un novērtēšanas procedūrām ir jābalsta uz zināmām riska analīzes metodēm.

Labākās un efektīvākās izmantošanas principa saturs un tā piemērošanas noteikums

Piedāvātais jaunais FSO Nr. 2 izdevums pietiekami detalizēti apraksta pašu NNEI principu un formulē noteikumus tā piemērošanai visu veidu civiltiesību objektu novērtēšanā:

“2.4.4. Objekta labākās un efektīvākās izmantošanas princips ņem vērā, ka, analizējot objekta vērtību, tipisks lietotājs apsver iespēju nodrošināt visproduktīvāko šī objekta izmantošanu, izvēloties no potenciāli noderīgo funkciju saraksta, kas funkcionē. (vai tas funkciju kopums), kas ir juridiski atļauts, fiziski realizējams, ekonomiski iespējams un finansiāli iespējams. Tajā pašā laikā par labāko tiek uzskatīta funkcionālā izmantošana, kas nodrošina vispilnīgāko (atbilstoši patērētāju standartiem un sociālajām normām) šī resursa lietotāju vajadzību apmierināšanu. Veidojot kvalitatīvu kritēriju objekta (labākā) funkcionālā mērķa izvēlei, šī principa daļa ir jāņem vērā jebkuram objekta mērķim, tai skaitā, izmantojot objektu, kas nav saistīts ar ienākumu gūšanu. Visefektīvākā ir izmantošana, kurā iespējams sasniegt maksimālo objekta produktivitāti. Šī principa daļa veido kvantitatīvu kritēriju tādas funkcijas izvēlei, kas nodrošina objekta noteiktā rentabilitātes līmeņa sasniegšanu.

Jāpatur prātā, ka civiltiesību objekta labākās un efektīvākās izmantošanas (NNEI) principa īstenošana ir obligāta, nosakot nekustamā īpašuma, biznesa, lielgabarīta transportlīdzekļu tirgus vērtību. Par labāko un efektīvāko atzīstama vērtīga civiltiesību objekta izmantošana, kurā šim objektam ir visaugstākā vērtība un kas atbilst augstāk minētajām prasībām.

Tādējādi saskaņā ar NNEI principu ir jāveic funkciju salīdzinošā analīze no pilna to funkciju saraksta, kas potenciāli ir noderīgas civiltiesību objekta īpašniekiem. Tajā pašā laikā norādītajā sarakstā jāiekļauj tikai tās funkcijas, pēc kurām ir tirgus pieprasījums. Pieprasījuma esamība un parametri vērtētājam jāapstiprina ar datiem, kas iegūti novērtējuma objektam līdzīgu objektu tirgus izpētes procesā. Paredzēts, ka gadījumā, ja analīzē noteiktais NNEI variants atšķirsies no pašreizējā lietojuma, objekta pārveidošanu, līdz tas sasniegs NNEI parametrus, veiks topošais īpašnieks, kuram objekts pāries pēc. simulētais darījums.

Jaunajā projektā sniegts īss NNEI varianta atlases procesa apraksts: “4.4. Vērtēšanas objekta labākās un efektīvākās izmantošanas varianta izvēle. Pamatojoties uz informācijas apstrādes rezultātiem, tiek veikta analīze, lai izvēlētos labāko (sociāli pieņemamo) un efektīvāko (maksimāli produktīvāko) novērtējuma objekta pielietojumu. Šo analīzi veic, secīgi īstenojot piecus posmus:

• tiek izveidots izsmeļoši pilns iespējamo (potenciāli noderīgo) novērtējuma objekta izmantošanas un attīstības variantu saraksts;
• no norādītā saraksta tiek izslēgti varianti, kuru īstenošana būs neiespējama nepārvaramu tiesisko aizliegumu un sociālā sloga dēļ;
• turklāt no atlikušā saraksta tiek izslēgtas opcijas, kuru īstenošana nav iespējama fizisku ierobežojumu dēļ;
• no juridiski atļauto un fiziski īstenojamo iespēju saraksta, ekonomiski nelietderīga (nenodrošina kapitāla atdevi un minimālu pieļaujamo kapitāla atdevi) un finansiāli neizdevīga (nav nodrošināta iespēja izmantot finanšu sviras fenomenu - kredītu saņemšana uz pieņemamiem nosacījumiem ) ir izslēgti;
• atlikušās opcijas tiek salīdzinātas savā starpā, lai no tām atlasītu visproduktīvāko variantu, tas ir, kam ir visaugstākā nākotnes ienākumu neto pašreizējā vērtība ar viszemāko riska pakāpi (ar mazāku ticamības intervālu izteiksmē riska vai ar zemāko iespējamo zaudējumu līmeni nenoteiktības ziņā).

Vērtējot aktīvus, mainās iespēja mainīt novērtējuma objekta vai tā daļu funkcionālo mērķi, tostarp nemainot vai mainot objekta īpašības. Vērtējot uzņēmējdarbību, tiek analizētas ražošanas produkta dažādošanas iespējas, ražošanas faktori un uzņēmējdarbības struktūra. Produktīvākā objekta izmantošanas varianta izvēle tiek veikta, ņemot vērā līdzsvara, ekonomiskās atdalīšanas, ekonomiskā lieluma, pieaugošas un samazinošas atdeves principus un citus. Izvērtēšanas objekta izmantošanas iespēju izvēle tiek veikta, ņemot vērā riskus.

Ņemiet vērā, ka šeit plaši lietotās frāzes "labākā un efektīvākā lietojuma analīze ...", kas parādījās pēc amerikāņu valodas "augstākā un labākā lietojuma analīzes" "burtiskā" tulkojuma, vietā ir frāze "analīze ar mērķi izvēloties opciju..." ir rakstīts, bet to var uzrakstīt vienkāršāk - "varianta izvēle vislabākai un efektīvākai novērtējuma objekta izmantošanai" (tiek analizēti dažādi varianti, no kuriem vislabāk un visvairāk ir atlasīti efektīvi).

Analīzes algoritma apraksts, lai izvēlētos NNEI opciju, ir jāiesniedz attiecīgajos standartos (lielos blokos) un Vadlīnijās (ar izsmeļošu visu detaļu aprakstu - katram novērtējuma objektu veidam). Tālāk apspriedīsim dažas problēmas šāda algoritma veidošanā - vispirms nekustamajam īpašumam (“kas radīja” NNEI principa piemērošanas problēmu vērtēšanā), pēc tam kustamajam īpašumam un uzņēmējdarbībai.

Analīzes pamati, lai izvēlētos labāko un efektīvāko nekustamā īpašuma pielietojumu

Sagatavojot pamatu brīva vai it kā bez uzlabojumiem (kā nekustamā īpašuma objekta) zemes gabala tirgus vērtības noteikšanai, vērtētājs izvēlas NNEI variantu, pamatojoties uz analīzi par iespējamiem, juridiski pieņemamiem un tirgus potenciāli pieprasītās (tostarp novērtējuma pasūtītāja piedāvātās) iespējas tās izmantošanai, ņemot vērā principus:

• līdzsvars (funkciju kopums un kopums ir saskaņots ar sabiedrības vajadzībām);
• ekonomiskais iedalījums (vietas izmantošanas efektivitātes atkarība tiek pētīta šīs izmantošanas telpiskajā un laika sadalījumā);
• ekonomiskais lielums (iespējams palielināt katra objekta pašizmaksu, savienojot vairākas vietas, vai palielināt novērtētās vietas izmaksas, pievienojot tai kaimiņu objektu - viena NNEI projekta ietvaros);
• atdeves palielināšana un samazināšanās (zemes gabala izmaksu atkarībai no ēkas augstuma ir maksimāla - katrai funkcijai sava);
• konkurence (riska analīzē jāņem vērā iespēja vairāku blakus esošo zemes gabalu īpašniekiem plānot vienas un tās pašas funkcijas).

Zemes gabalā realizēšanai paredzēto funkciju kopums (bezmaksas vai, kā teikt, bezmaksas) ir salīdzinoši neliels: birojs, mazumtirdzniecība, viesnīca, dzīvojamā, rūpnieciskā, noliktava (dažkārt šo funkciju sapārotas kombinācijas). Ēku parametri katrai funkcijai atšķiras atbilstoši noteiktajiem principiem, tirgus vēlmēm un pilsētplānošanas ierobežojumiem. Tajā pašā laikā zemes gabala analīze it kā ir obligāta neatkarīgi no uzlabojumu nojaukšanas reālās iespējas vai lietderības: izmaksu pieejā, novērtējot atsevišķu objektu, zemes gabala tirgus vērtība tiek noteikta NNEI versija šķietami brīvam zemes gabalam, un starpība starp šī zemes gabala izmaksu vērtībām NNEI variantā un pašreizējā lietošanā tiek uzskatīta par uzlabojumu ārēju novecošanos, kuru parametri pilnībā neatbilst mūsdienu tirgus preferences (līdz uzlabojumu negatīvajām izmaksām; sk.). Šo pēdējo ir svarīgi paturēt prātā, izstrādājot objektu apsaimniekošanas programmu, plānojot uzlabojumu modernizāciju un regulējot attiecības gadījumā, ja zemei ​​un labiekārtojumiem ir dažādi īpašnieki.

Izvēloties NNEI opciju vietnei ar esošiem uzlabojumiem, vietnei potenciāli noderīgu objektu skaits ir lielāks nekā tad, ja tiek analizētas zemes izmantošanas iespējas. Pēdējais skaidrojams ar to, ka, izvēloties viena objekta NSEI versiju, tiek ņemtas vērā neskaitāmas funkciju kombinācijas dažādās esošās ēkas telpās, kā arī potenciāli noderīgos un plānotajos piebūvēs un virsbūvēs (šeit visbiežāk viena gatavā ēka jāuzskata par “universāla” ​​profila objektu). Ņemiet vērā, ka, veidojot katram objektam potenciāli noderīgo funkciju izlasi, vērtētājam jāpaļaujas uz tirgus izpētes rezultātiem, kas apstiprina pieprasījumu nomāt novērtējamo objektu katrai no sarakstā iekļautajām funkcijām. Piemēram, norādām, ka, sastādot monogrāfijas 5.5.tabulā uzrādīto funkciju sarakstu, tā sastādītājiem (sertificētiem nekustamā īpašuma apsaimniekotāju apmācības programmas absolventiem) bija jāsniedz piemēri telpu iznomāšanai šīm funkcijām.

Kā zināms, NNEI varianta izvēle no pirmajā posmā apkopotās pilnas funkciju kopas analīzes vispirms zemes gabalam un pēc tam zemesgabalam ar uzlabojumiem tiek veikta nākamajos četros posmos.

Otrajā analīzes posmā no noteiktā kopuma tiek izdalītas funkcijas, kurām ir trīs līmeņu juridiskās kontrindikācijas:

1. aizliegts ar likumiem vai normatīvajiem aktiem, kuru pamatā ir likumi, tai skaitā vietējo likumdevēju apstiprinātie pilsētplānošanas noteikumi (turpmāk šādas funkcijas tiek izslēgtas no izskatīšanas);
2. pretēji izpildinstitūciju rīkojumiem, kas nav balstīti uz likumiem (saistībā ar šīm funkcijām tiek pētīta aizliegumu pārvarēšanas iespēja: ar ekonomisku pamatojumu jaunas zemes izmantošanas un labiekārtošanas iespējas priekšroka - izpildvarai izlīgumu un ar papildu izmaksu novērtējumu - novērtējuma objekta īpašniekam);
3. potenciāli spējīgs izraisīt sabiedrības pretestību (tiek pētīta iespēja pārvarēt protestus, izvērtējot "protestējošo" iedzīvotāju "kompensācijas" pabalstu ražošanas izmaksas).

Aizliegumu un protestu pārvarēšanas iespēja tiek pētīta ar pasūtītāja juristu vai konsultantu piedalīšanos un vairumā gadījumu tiek veiksmīgi prognozēta - ar pozitīva lēmuma iespējamības novērtējumu saprātīgā termiņā un ar papildus apmēra prognozi. izmaksas (viss, ņemot vērā riskus un, protams, ar šo darbību atbalstu, ko veic saprātīgs novērtējuma pasūtītājs, kurš ir ieinteresēts sava īpašuma maksimālās vērtības noteikšanā).

Nākamajā (trešajā) analīzes posmā no atlikušā saraksta tiek atlasītas funkcijas, kuru īstenošana var būt apgrūtināta objekta ierobežoto iespēju un uzlabojumu dēļ (mazs vietas izmērs, ir ģeoloģiska rakstura problēmas). vai nelīdzens reljefs, nelieli telpu izmēri, ierobežotas iespējas nodrošināt objektu ar resursiem utt.). No turpmākās izskatīšanas tiek izslēgtas funkcijas, kuru īstenošana būs neiespējama nepārvaramu grūtību dēļ šo ierobežojumu novēršanā. Tomēr analīzes sarakstā ir funkcijas (ņemot vērā riskus), kuru īstenošana iespējama uz papildu izmaksu rēķina. Jo īpaši zemes gabala lielumu var palielināt, iegādājoties trūkstošo teritorijas daļu no kaimiņa, nelīdzeno reljefu var labot, piesaistot specializētus būvuzņēmējus, resursu nodrošināšanas problēmu var atrisināt, ja topošais vērtētā objekta īpašnieks piedalās jaunu ražošanas un piegādes infrastruktūras resursu elementu izveidē.

Priekšpēdējā (ceturtajā) analīzes posmā tiek izslēgtas tās atlikušās funkcijas, kuru īstenošana nevar nodrošināt pilnu atdevi no ieguldītā kapitāla un kapitāla atdevi pat ar likmi, kas vienāda ar bezriska likmi. Y rf. No iepriekš saīsinātā funkciju saraksta tālākai analīzei atstātas tikai tās funkcijas, kuru realizācija izrādās ekonomiski izdevīga, kas atbilst nosacījumam NPV> 0 ar atdeves likmi, kas vienāda ar Y rf. Ņemiet vērā, ka funkcijas, kas atstātas turpmākai analīzei ar zemu kapitāla atdeves likmi, var būt potenciāli pieprasītas, saskaņojot piedāvāto funkciju kopumu (ar sasniegtu maksimālo produktivitāti) ieviešanai objektā ar esošajiem uzlabojumiem.

Šajā posmā papildus tiek pārbaudīta atlikušo funkciju finansiālā iespējamība: pēdējo sarakstā ir izslēgtas funkcijas, kuru īstenošanai nebūs iespējams iegūt aizņemtos līdzekļus uz pieņemamiem nosacījumiem (pozitīvās finanšu sviras parādība nosaka iegūšanu vai nekustamā īpašuma objekta izveide tikai ar aizņemto līdzekļu piesaisti - ar aizdevuma procentu likmi, kas ir mazāka par vispārējo kapitāla atdeves likmi).

Visbeidzot, piektajā analīzes posmā no ievērojami samazināta saraksta tiek atstāta funkcija (vai funkciju kombinācija), kuras īstenošana (atskaitot visas minētās papildu izmaksas) nodrošina augstāko projekta rentabilitāti un maksimālās izmaksas. objekta - ar pieņemamu paredzamā rezultāta ticamības līmeni. Pēdējais nozīmē, ka galīgajā NNEI varianta izvēlē nākotnes ienākumu pašreizējā vērtība ir jāaprēķina, ņemot vērā riskus ne tikai kapitāla atdeves likmēs (katrai funkcijai sava), bet arī projektu attīstības scenārijos. , kuru pazīmes netiek ņemtas vērā ar riska prēmijām diskonta likmju struktūrā.(riski, kas saistīti ar aizliegumu un protestu pārvarēšanu, objekta fizisko defektu novēršanas projektu īstenošanu, finansējuma avotu uzticamības nodrošināšanu, un citi). Galīgais lēmums par NNEI varianta izvēli pamatota un vērtētāja pieņemta. Vienlaikus tiek pieņemts, ka atbilstoši novērtējuma uzdevumam tiek izvēlēts iespējami augstākajām novērtējuma objekta izmaksām atbilstošs variants, par kuru būtu jāinteresējas saprātīgam klientam, kurš vēlas saņemt viedoklis par tirgusizmaksas. Ja klientam kāda iemesla dēļ nepatīk vērtētāja pamatotais lietošanas gadījums, viņš var mainīt pasūtījumu un tirgus vērtības vietā lūgt noteikt tirgus vērtība pašreizējā lietošanā vai ieguldījumu vērtība(ja tiek izvēlēta opcija, kas atšķiras no pašreizējā lietojuma, bet arī ne NNEI). Vērtētājam jāpatur prātā, ka hipotētiskā darījuma pircējs (tiek noteikta apmaiņas vērtība!) būs tas, kurš ieviesīs NNEI iespēju, kas atšķiras no pašreizējā lietojuma. No tā izriet, ka novērtējuma pasūtītāja (parasti īpašuma pārdevēja) iebildumi ir maz ticami un var rasties tikai tad, ja radīsies sarežģījumi darījuma izpildē izvēlētā varianta neatbilstības dēļ tipisks pircējs (sakarā ar trūkumiem vērtētāja argumentācijā, izvēloties NNEI variantu).

Saistībā ar iepriekš minēto piebilstam (sīkāk skatīt ), ka vērtētājs sagatavo slēdzienu par NNEI varianta izvēli, izmantojot lēmuma kritērijus: nenoteiktības apstākļiem (ņemot vērā bīstamības indikatori ja nav informācijas par scenāriju varbūtībām) un riska apstākļiem (ņemot vērā svarīguma rādītāji, ja ir iespējams novērtēt scenāriju varbūtības). Vienkāršākajā analīzes variantā, lai izvēlētos NNEI variantu, tiek izskatīti optimistiski, iespējamie un pesimistiski projekta attīstības scenāriji, eksperta vērtējot šo scenāriju varbūtības, nosakot paredzamo NPV vērtību un ticamību. intervāls (standarta novirze) tam. Opcija, kurai NPV vērtība ir maksimālā pie minimālā (vai salīdzināma ar citām opcijām) ticamības intervāla (uzticamības intervāls, standarta novirze), tiek atlasīta kā NNEI.

Ja nav iespēju novērtēt šo scenāriju varbūtības, varianta izvēle tiek veikta, izmantojot Wald un Savage kritērijus (sk.) vai simulācijas metodes - tagad balstoties tikai uz optimistiskiem un pesimistiskiem scenārijiem (sk.). Vienlaikus vērtētājam jāinformē klients, ka īpašuma tirgus vērtība tiek noteikta kā sagaidāmā darījuma cena ar pārskatā uzrādīto ticamības intervālu un ticamības līmeni.

Jāpiebilst, ka, kā izriet no nekustamā īpašuma vērtēšanas prakses, vērtēšanas gadījumā pārdošanas nolūkos vērtētāji konsultanti kopā ar nekustamā īpašuma vērtēšanas aktu var piedāvāt klientam (viņam gandarījumu) noderīgus ieteikumus. par darījuma stratēģiju un taktiku, pamatojoties uz NNEI opcijas izvēles rezultātiem (šādu ieteikumu veidošanu nevajadzētu regulēt vērtēšanas standartiem).

Kustamā īpašuma labākās un efektīvākās izmantošanas iespējas izvēles pazīmes

Kustamās mantas vērtēšanas prakses analīze liecina, ka vairumā gadījumu visefektīvākā ir plānota un realizēta kustamās mantas izmantošana, taču to nevar izslēgt no situācijas, kurās tipiski darījuma dalībnieki var gūt papildu labumu no izvēles. NERI iespēju tirgus apsvērumu dēļ.

Pirmkārt, pievērsīsim uzmanību tam, ka tirgus vērtība ir ekonomisksizmaksu id, kas izpaužas (pēc definīcijas) tikai tad, ja piedāvājums ir ierobežots un maksātspējīga pieprasījuma klātbūtnē. Masveidā ražoto un patēriņa preču tirgus var sasniegt pilnību, kurā cenu regulēšanas mehānisms nodrošina vāji mainīga (gandrīz statiska) sasniegšanu. līdzsvars piedāvājums un pieprasījums. Šādā tirgus stāvoklī tiek panākta aptuvenā novērtējuma objektu tirgus vērtības vienādība ar līdzīgu objektu līdzsvara cenu.

Savukārt, novērtējuma objektiem, kas darbojas kā tirgū esošās preces, kļūst sarežģītāki, samazinās to masveida ražošana, sarežģītāks sagatavošanas procedūru kopums un ilgums līdz darījuma brīdim, šādu preču tirgus parametri arvien pieaug. atšķiras no ideāla tirgus parametriem - ar fenomena aizstāšanu " statisks» līdzsvars režīms" dinamisks» līdzsvars. Vienlaikus tiek veikti darījumi arī ar patvaļīgi sarežģītiem objektiem (kuģiem, nekustamajiem īpašumiem), darījuma dalībnieku uzvedības regulēšanas cenu mehānisma iedarbībā, taču tagad tirgus vērtība izrādās vienāda ar “kvazilīdzsvara cena”, kuru nevar noteikt, veidojot piedāvājuma un pieprasījuma līknes, bet to var noteikt ar darījumu cenu salīdzinošās analīzes metodēm (sk.). Tajā pašā laikā kustamajam īpašumam, kas salīdzinājumā ar nekustamo īpašumu ir mazāk sarežģīts, arī NNEI izvēles uzdevums ir ievērojami vienkāršots: salīdzinoši vienkāršiem objektiem (darbgaldiem un automašīnām) tikai pieprasījuma subjektu preferences. , tiek analizētas konfigurācijas iespējas, darījuma finansēšanas metodes, savukārt sarežģītiem objektiem (jūra, upe un lidmašīnas) un funkcijas var atšķirties. Jo īpaši darbgaldus var iegādāties dažāda profila un dažādu ražošanas faktoru noslodzes uzņēmumi. Ja viena daļa tipisko uzņēmumu izmanto mašīnas (ar speciālu aprīkojumu), lai ražotu darbietilpīgu un ļoti šķidru produktu trīs maiņu režīmā, bet daļa uzņēmumu (arī ne mazo) izmanto tās pašas mašīnas ar vienkāršāku aprīkojumu, ražo produktus, kurus ir vieglāk ražot un strādāt vienā vai divās maiņās, tad pirmās grupas uzņēmumi ar ierobežotu darbgaldu piedāvājumu tirgū ir gatavi maksāt vairāk par katru mašīnu nekā otrās grupas uzņēmumi. .

Vērtētājs, uzaicināts noteikt konkrētas mašīnas tirgus vērtību, pēta pieprasījumu pēc šādām mašīnām, nosaka vērtēšanas objekta vērtību, izmantojot ienākumu pieeju, pamatojoties uz datiem par ienākumu daļu, ko šāda iekārta rada ražošanā. uzņēmuma procesu, iegūst dažādas vērtības mašīnām, kuras izmanto šīs divas uzņēmumu grupas. Ja ir pieprasījums pēc šāda veida mašīnām no abām uzņēmumu grupām, tad ar ierobežotu saražoto mašīnu skaitu vērtētājs izvēlas augstas efektivitātes lietošanas veidu (ar darbietilpīgu biznesa produktu ar trīs maiņām) kā. NNEI opcija.

Jāņem vērā arī tas, ka, ja ierastā praksē šādas mašīnas iegādājas uzņēmumi, izmantojot kredītresursus, tad vērtētājam jāņem vērā uzņēmumu izvēle līzingā vai pērkot - dodot priekšroku variantam, kurā mašīna uzņēmumam izmaksās mazāk. Līdz ar to vērtētājam papildus jāņem vērā iespēja piedalīties konkursā par mašīnas iegādi un līzinga kompāniju, analizējot ienākumus, ko iekārta var nest šāda uzņēmuma biznesā.

ievērojiet, tas maza tirāža Un ļoti dārgs vieglās automašīnas tiek pārdotas ne tikai privātīpašniekiem, bet arī nomas un līzinga kompānijām, kuras ierobežota piedāvājuma apstākļos spēj maksāt vairāk nekā privātpersona. Tas jāņem vērā vērtētājam, kurš tika uzaicināts noteikt automašīnas tirgus vērtību pēc pirmās ekskluzīvo paraugu partijas, kas nonākusi dīlera salonā, vai salīdzinoši reta auto vērtību, kas parādījusies pie privātīpašnieka. Vienlaikus jāapsver iespējas piedāvāt automašīnu pārdošanai gan standarta komplektācijā, gan komplektācijā ar virkni papildu elementu, kuru iekļaušana darījuma komplektā pārdevējam var sniegt papildu priekšrocības (saskaņā ar iemaksu princips: paketes izmaksu pieaugums var būt lielāks nekā tajā iekļauto elementu izmaksu summa ). Pēc vērtētāja ieteikuma, kurš ņem vērā dažāda veida pircēju vēlmju īpatnības, dīleris sagatavo savu cenrādi visam modeļu komplektam un komplektācijas opcijām, bet vērtētāja privātais klients – savas iespējas. Piedāvājuma cena.

Noderīgs piemērs ir labākā (bez "efektīvākā" kvantitatīvā pamatojuma) varianta izvēle automašīnas lietošanai, ņemot vērā pieprasījumu pēc tās aprīkojuma. Tas attiecas uz piemēru ar novērtējumu lietotas automašīnas pārdošanas nolūkos "īstermiņa" Niva-Bronto modeļa (trīsdurvju Niva pagarinātā versija - ērtāka un uzticamāka par bāzes modeli), nodota. īpašnieks nodod izplatītājam apmaiņā pret jaunu cita modeļa automašīnu. Dīlera vērtētājs noskaidroja, ka ir piedāvājumi pārdot šī modeļa lietotas automašīnas, un jaunas automašīnas ir pieprasītas (pārdošana uz "īso" ierakstu pie dīlera VAZ). Tālāk vērtētājs vērsa uzmanību uz to, ka vērtēšanas objektam ir firmas diski ar vissezonas riepām, kas nav paredzētas standarta komplektācijā, “kengurjatņiks” ar miglas lukturiem, ērts nestandarta bagāžnieks un moderns aprīkojums. . Vērtētājs noskaidroja, par cik tā pircējam sadārdzināsies vērtētās automašīnas jauna analoga cena pēc norādīto papildu elementu uzstādīšanas (vērtēšanas datumā), noteica vērtības zudumu nolietojuma dēļ visai automašīnai. (ar minētajiem papildu elementiem) un izpētīja pieprasījumu. Viņa veiktā potenciālo pircēju izlases no dārzkopju aptauja parādīja, ka viņi atzinīgi vērtē jauno modeli, taču par pieņemamu un papildu samaksas vērtu tiek atzīta tikai bagāžnieka uzstādīšana, savukārt pārējām precēm papildinājumi standarta aprīkojumā. kvalificējami kā “pārmērīgi uzlabojumi”, par kuriem nav vērts maksāt. Vienlaikus mednieku un makšķernieku klubs uz visiem šiem papildinājumiem reaģēja pozitīvi, ar atturīgu attieksmi pret potenciālajiem vērtētāja izteiktajiem priekšlikumiem par stūres pastiprinātāja un navigatora papildus uzstādīšanu automašīnai (arī to neparedz standarta montāža). Ņemot vērā piedāvājumu un pieprasījumu, vērtētājs noteica automašīnas tirgus vērtību. Izskaidrojot vērtētāju un salīdzinot viņa versiju ar viņa agrākajiem mēģinājumiem pārdot automašīnu, īpašnieks piekrita novērtējuma rezultātam, automašīna tika izlikta pārdošanā un aptuveni pēc trim nedēļām tika pārdota par cenu, kas vienāda ar noteiktā tirgus vērtība. Balstoties uz šo pieredzi, vērtētājs apstiprināja nepieciešamību detalizēti analizēt pieprasījumu pēc līdzīgiem vērtētā objekta objektiem un ieteica izplatītājam piedāvāt jaunus un lietotus šīs markas SUV norādītajā komplektācijā.

Pievērsīsim uzmanību tam, ka A. Damodarāns ieviesa jēdzienu "slikti ieguldījumi", kas uzņēmumā nes ienākumus, kas neatbilst cerībām uz tajos ieguldīto līdzekļu atdevi. Viņš ierosina izskatīt dažādus variantus šādu pamatlīdzekļu likteņa izšķiršanai, tostarp iespējas atteikt profilaktiskā remonta veikšanu, ja ieguvums no remonta apturēšanas pārsniedz zaudējumus no objekta saimnieciskā mūža samazināšanas. Mums ir zināmas situācijas, kurās, atbildot uz vērtētāju jautājumiem, vērtētāju pasūtītāju pārstāvji ziņoja par plānoto esošo ražošanas līniju modernizāciju (ar instrumentu vai atsevišķu iekārtu elementu nomaiņu), lai uzsāktu jauna, daudzsološāka produkta ražošana. Pēdējās situācijas jāņem vērā, nosakot uzņēmuma tirgus vērtību (ieskaitot pārpalikumu un blakus aktīvus) - šo aktīvu NNEI versijā (ar dažu no tiem funkcionālo un ārējo novecošanos).

Noslēdzot analīzes pazīmju apskatu, lai izvēlētos NSEI variantu kustamajam īpašumam, pievērsīsim uzmanību tam, ka daudz plašākas šādu iespēju izvēles iespējas (salīdzinājumā ar mašīnām un automašīnām) atklājas, vērtējot upi, jūru. un lidmašīnas. Šeit var analizēt ne tikai darījumu pabeigšanas un finansēšanas iespējas, bet arī īstenoto funkciju kopas tiek pētītas, ņemot vērā šo iespēju juridiskos ierobežojumus saistībā ar likuma par kuģu valsts reģistrāciju un darījumiem ar tiem normu. .

Labākā un efektīvākā izmantošanas varianta izvēles iespējas un problēmas biznesa vērtēšanā

Nosakot uzņēmuma tirgus vērtība NNEI varianta izvēles algoritms tiek īstenots pilnībā, ja tiek izvērtēta kontrolpakete (un 100%) (fokusējoties uz tirgus un potenciālo pircēju vēlmēm), un daļēji - izvērtējot mazākuma daļu (tikai kontrolpaketes nolūki). tiek ņemta vērā direktoru padome un uzņēmuma vadība, tostarp viņu pieņemtie vērtētāja priekšlikumi).

Pievērsīsim uzmanību oponentu pieņēmumiem, ka NNEI varianta izvēlei uzņēmējdarbībai jābūt tikai, nosakot ieguldījumu vērtību. Šie pieņēmumi ir pretrunā ar šādu teoriju: jebkuram objektam novērtējums bez NEUT principa piemērošanas dod vērtību pašreizējā lietošanā, kas izrādās vienāda ar tirgus vērtību tikai tad, ja pašreizējā izmantošana ir NEUT. Nosakot ieguldījumu vērtību, NNEI princips tiek uzskatīts tikai par rekomendējamu un tiek piemērots tikai vienojoties ar "netipisku (investīciju) motīvu" ierosinātāju - pircēju vai pārdevēju.

Ļaujiet mums atzīmēt potenciāli pozitīvās sekas, kas radušās biznesa vērtēšanas praksē:

• biznesa produktu un pārdošanas tirgu dažādošana(tiek apskatītas iespējas plānot un organizēt jaunu veidu ražošanu vai uzlabot saražoto preču un pakalpojumu parametrus, analizētas iespējas ienākt jaunos teritoriālos un tirgus produktu segmentos - viss ņemot vērā nepieciešamību ieviest organizatoriskos un tehnoloģiskos inovācijas);
• faktoru attīstība(tiek analizētas jaunu perspektīvu tehnoloģiju ieviešanas, jaunu infrastruktūras elementu izveides, aprīkojuma atjaunināšanas, restrukturizācijas un personāla attīstības sekas - tas viss notiek aktīvu tirgus vērtības noteikšanas procedūru ietvaros NNEI versijā, ieviešot izmaksu pieeju biznesa vērtēšanā) ;
• uzņēmējdarbības pārstrukturēšana(aplūkotas organizatorisku izmaiņu ieviešanas perspektīvas uzņēmējdarbības vadības sistēmā, uzņēmumu apvienošanas, pārņemšanas, nodalīšanas, holdinga veidošanas, nodaļu pārveides par patstāvīgiem uzņēmumiem, filiāļu un meitas uzņēmumu izveides iespējas).

Piemēram, mēs norādām izmaiņas, kas izrādījās būtiskas biznesa vērtēšanas rezultātiem (ar ļoti jūtamu novērtējamā īpašuma vērtības pieaugumu):

• maizes ražotnes (ar nelieliem aprīkojuma aprīkojuma uzlabojumiem), ķieģeļu rūpnīcas (ar ražošanas jaudas pārdali par labu vietējā tirgū populāram produkta veidam), kokapstrādes uzņēmuma (ar sarežģījumiem) produktu sortimenta izmaiņas. prece ar nosacījumiem, kas prognozēja izejvielu deficīta pieaugumu);
• vērtētāja ierosināta un vadības akceptēta mazā uzņēmuma ražotņu sablīvēšana, piešķirot telpas nomai (lai gūtu papildu ienākumus);
• liela uzņēmuma vadības īstenota daļu (vairāk nekā 30 procentu no 500 000 kvadrātmetru) telpu iznomāšanas (“iekšējā līzinga” ieviešanas rezultātā pašpietiekamas nodaļas ir optimizējušas savas vajadzības pēc telpām) ;
• vērtētāja ierosinātas un vadības akceptētas izmaiņas mazā uzņēmuma personāla tabulā (vērtētājam palīdzēja līdzīga lieluma "progresīvāka" uzņēmuma pieredze, kas pētīta salīdzinošās vērtēšanas pieejas ieviešanas procesā šī uzņēmuma)
• jaunas noliktavas ēkas būvniecība loģistikas kompleksa ietvaros, ko vadīja plāno un uzskaita vērtētājs (pieaudzis zemesgabala brīvās daļas ieguldījums uzņēmuma vērtībā);
• uzņēmuma vadības akceptēto vērtētāja priekšlikumu aizstāt īpašuma pārpalikuma daļas (zemes gabals ar trim ēkām) pārdošanas variantu ar iespēju nodot šo īpašumu trasta pārvaldīšanā, ar uzlabojumu rekonstrukciju jaunam mērķim un saglabājot iespēju nākotnē izdevīgi pārdot šo vērtēšanas objektu;
• vērtētāja piedāvātais uzņēmuma tehniskās pārbūves iespēju salīdzinājums, izmantojot aizņemtos līdzekļus vai līzingu, un klienta akceptētais vērtētāja rekomendācija par līzinga shēmas izvēli;
• liela uzņēmuma sadalīšana divās daļās: viens kļuva par pamatlīdzekļu īpašnieku, tas ir, "saimniecība", otrs palika par "firmu" ar to pašu ražošanas komandu, to pašu pasūtījumu un produkcijas pārdošanas sistēmu, bet tagad nomā pamatlīdzekļi no “mājsaimniecības” (būtisks uzņēmuma kopējās vērtības pieaugums pēc atdalīšanas, tas tiek nodrošināts, piesaistot nenoslogotu telpu un dārgu iekārtu nomniekus no potenciālo “uzņēmuma” konkurentu vidus).

Ir arī sarežģītākas situācijas, līdzīgas foruma dalībnieku sniegtajiem piemēriem. Tā, piemēram, apspriežot (pirms vairākiem gadiem) vidēji veiksmīga uzņēmuma biznesa vērtēšanas pasūtījumu, vērsām pasūtītāja uzmanību uz pilsētas izsludinātajiem plāniem mainīt tās teritorijas funkcionālo mērķi, kurai šī uzņēmuma iznomātā zeme. pieder. Akcijas ietvaros, lai rūpniecības uzņēmumus pārvietotu no prestižas vietas uz industriālajām zonām, pilsēta piedāvāja nodrošināt šos uzņēmumus ar zemi, infrastruktūru, resursiem, un, kas ir svarīgi, uzņēmums saglabāja tiesības nomāt “prestižu” zemi, ja tas piekrita. piedalīties investīciju projektā, lai izveidotu uz šobrīd nomātās zemes tūrisma infrastruktūras. Ierosinājām vadībai izvērtēt biznesu ar uzņēmuma pārvietošanas programmas izstrādi, ieviešot tiesības slēgt zemesgabala nomas līgumu prestižā teritorijā un uzņēmuma labiekārtojumu īpašumtiesības. rekonstruēt kā iemaksu jauna tūrisma biznesa uzņēmuma pamatkapitālā. Klienti šim priekšlikumam nepiekrita un pasūtījums nenotika, jo nebija jēgas izvērtēt biznesu uz sarunu datumu, neņemot vērā tuvākās perspektīvas (šodien iepriekš prognozētā perspektīva teritorijas profilēšana tika realizēta, kaitējot uzņēmuma uzņēmējdarbībai, kura izvērtēšana nenotika).

Ņemiet vērā, ka NNEI opcijas izvēle noved pie uzņēmumu vērtēšanas rezultātu konverģences, izmantojot ienākumu un izmaksu pieejas. Nekad nav bijis gadījuma, kad saprātīgs klients būtu neapmierināts ar novērtējuma rezultātiem, pamatojoties uz NNEI varianta izvēli. Turklāt mēs atzīmējam šādu klientu pieaugošo interesi par iespēju iegūt maksimālo tirgus vērtības vērtību, ko nodrošina norādītā NNEI opcijas izvēle. Par šādas intereses klātbūtni jau pirms vairākiem gadiem Krievijas Vērtētāju biedrības konferencē runāja Lukoil pārstāvis. Viņš pauda nožēlu par prakses trūkumu, kad vērtētāji maina vērtējamā uzņēmuma biznesa plānus un biznesa struktūru, lai pamatotu NNEI variantu (atbildot uz prezidija piezīmi, viņš teica, ka vērtētājs ir gatavs maksāt diezgan daudz naudas par atskaiti ar minētajām variācijām). Mēs atbalstījām šo apgalvojumu, vēršot uzmanību uz to, ka šo variāciju procesā vērtētājs, protams, ņem vērā visus uzņēmuma vadības priekšlikumus, projektus, cerības un ieteikumus un vēlāk pārliecina ar skaitļiem viņa ieteiktā varianta priekšrocības, ja šāda priekšrocība tiek atrasta.

Noslēgumā mēs atzīmējam, ka rakstā aprakstītās problēmas, kas saistītas ar NNEI opcijas izvēli aktīviem un biznesam, un sniegtie piemēri ir ņemti no reālās prakses. Ne vienmēr vērtētāji ir gudrāki par vērtējamo uzņēmumu vadītājiem un aktīvu īpašniekiem (jāatgriežas pēc revīzijas ziņojumiem, kuros pat nav ņemts vērā, ko plānojuši vadītāji vai īpašnieki), taču pēdējā laikā arvien biežāk vērtētāji iespēju meklēšanu un pozitīvu rezultātu sasniegšanu – ar klienta līdzdalību un viņa gandarījumu. Pašreizējās krīzes apstākļos ar paredzamo izeju no tās, kas iespējama tikai inovatīvās ekonomikas attīstības gadījumā, nepieciešamība izvēlēties NNEI biznesa vērtēšanā izpaužas gandrīz visur (lielākā vai mazākā mērā). apjoms). Šī tendence ir neatgriezeniska un jau tuvākajā nākotnē vērtētājiem būs jāmeklē (kopā ar vērtējamo uzņēmumu vadību un speciālistiem) vērtēšanas objektā radikālas pārmaiņas – līdz pat uzņēmējdarbības maiņai, pamatojoties uz esošajiem aktīviem. Šādos apstākļos kļūst acīmredzams, ka ir nepieciešama visu analīzes problēmas aspektu detalizēta izstrāde un atspoguļošana Nacionālās vērtēšanas darbības padomes normatīvajos dokumentos, lai, nosakot NNEI, izvēlētos iespēju. tirgus vērtība jebkurš civilās aprites objekts. Pārejas periodā, kas nepieciešams, lai vērtētāju kopiena izstrādātu jaunas normatīvo dokumentu versijas un izstrādātu analīzes metodoloģiju, tiek ierosināts ieviest jēdzienu " tirgus vērtība pašreizējā lietošanā” (neizvēloties NNEI opciju), norādot gadījumu sarakstu, kuros pietiek ar šīs izmaksas noteikšanu, nevis tirgus vērtība, kuras izveidi paredz mūsdienīgi normatīvie dokumenti.

Tirgus uzvedības ietekme uz privātpersonu, uzņēmumu, iestāžu finanšu lēmumu pieņemšanu nosaka nekustamā īpašuma efektīvākās izmantošanas koncepciju. Tirgus faktori nosaka tirgus vērtību, tāpēc tirgus spēku prasībām pret īpašumiem ir liela nozīme visefektīvākā izmantošanas noteikšanā. Īpašuma efektīvākās izmantošanas analīze ietver a detalizētu tirgus situācijas izpēti, novērtējamā īpašuma raksturojumu, tirgus pieprasīto iespēju identificēšanu, kas ir saderīgas ar novērtējamā īpašuma parametriem, katras iespējas rentabilitātes aprēķinu un vērtības novērtējumu nekustamo īpašumu katram lietošanas gadījumam. Tādējādi galīgo secinājumu par visefektīvāko izmantošanu var izdarīt tikai pēc izmaksu aprēķināšanas.

Īpašuma visaugstākā un labākā izmantošana ir tāda neapbūvēta vai apbūvēta zemes gabala izmantošana, kas ir juridiski iespējama un atbilstoši projektēta, fiziski iespējama, nodrošināta ar atbilstošiem finanšu resursiem un dod visaugstāko vērtību. Zemes gabala optimālo izmantošanu nosaka konkurējošie faktori konkrētajā tirgū, kuram pieder vērtētais īpašums, un tā nav īpašnieka, attīstītāja vai vērtētāja subjektīvu minējumu rezultāts. Līdz ar to visefektīvākā izmantošanas veida analīze un izvēle faktiski ir vērtējamajam īpašumam nozīmīgu tirgus faktoru ekonomiska izpēte. Tirgus faktori, kas izmantoti, lai noteiktu nekustamā īpašuma labāko izmantošanu vērtēšanas datumā, tiek ņemti vērā kopējos datos, kas savākti un analizēti, lai noteiktu īpašuma vērtību. Tāpēc visefektīvāko izmantošanu var kvalificēt kā tirgus vērtības pamatu.

Parasti labākā lietojuma analīze tiek veikta vairākos alternatīvas iespējas un ietver šādas jomas: tirgus analīze; varianta iespējamības analīze; visefektīvākā lietojuma analīze. Norādītās analīzes jomas ietver visaptverošu pētījumu sekojoši jautājumi: Tirgus analīze ietver pieprasījuma noteikšanu pēc alternatīviem lietošanas gadījumiem, lai izpētītu piedāvājumu un pieprasījumu, tirgus lielumu, nomas likmju dinamiku utt. katrai opcijai. Priekšizpēte ietver izmaksu pamatkomponentu aprēķinu: ienākumu plūsmu un kapitalizācijas likmes, lai noteiktu izmaksas, ņemot vērā katras juridiski pamatotas un fiziski īstenojamas iespējas mainīgos lielumus. Efektīvākās izmantošanas analīze ietver detalizēta plāna izstrādi katra varianta īstenošanai, ņemot vērā konkrētus tirgus dalībniekus, projekta laiku, finansējuma avotus, lai izvēlētos variantu, kas nodrošina vērtējamā īpašuma maksimālo ražīgumu.

Labākās izmantošanas analīzes kritēriji: juridiskā pieņemamība(Vērtētājs ņem vērā privātos ierobežojumus, zonējuma noteikumus, būvnormatīvus, vēsturiskās apbūves aizsardzības noteikumus un vides likumus, kuriem var būt specifiski potenciālie izmantošanas veidi. Īpašuma efektīvākās izmantošanas veidu izvēli var ietekmēt ilgtermiņa nomas līgumu esamība) ; fiziskā iespējamība(Fiziskās iespējamības kritēriji - lielums, forma, platība, dizains, grunts apstākļi un piebraucamie ceļi uz objektu, kā arī dabas stihiju (piemēram, plūdu vai zemestrīces) risks - ietekmē zemes paredzēto izmantošanu); finansiālo drošību(Visi izmantošanas veidi, kas var nodrošināt pozitīvu atdevi, tiek uzskatīti par finansiāli īstenojamiem. Ja izmantošana nerada regulārus ienākumus no darbības, tad analīzē tiek atlasīti tie varianti, kas rada nekustamo īpašumu par izmaksām, kas ir vienādas vai lielākas par būvniecības vai ēkas atjaunošanas izmaksām. īpašums šim jaunajam lietojumam. Vērtētājam jāsalīdzina kapitāla pieaugums vai ienākumi no īpašuma lietošanas ar kapitālizdevumiem, kas radušies.Ja ienākumi ir tikai nedaudz zemāki vai lielāki par izmaksām, izmantošana tiek uzskatīta par finansiāli neiespējamu.); maksimālā produktivitāte(tā ir zemes gabala kā tāda augstākā vērtība neatkarīgi no tā, vai tas ir brīvs (faktiski vai nosacīti) vai apbūvēts. Šī kritērija īstenošana ietver no visām likumā atļautajām, fiziski realizējamām un pozitīvu ienākumu iespējām, izvēloties veidu izmantošana, kas nodrošina maksimālo vērtību nekustamā īpašuma pamats - zemes gabals. Zemes gabala maksimālo ražīgumu nosaka, korelējot tā ienākumu apmēru ar tirgus nepieciešamo kapitalizācijas likmi šim izmantošanas veidam). Šāda analīzes procedūras secība ir saistīta ar to, ka efektīvākais izmantošanas gadījums pat ar nepieciešamo finansējumu nav iespējams, ja tas ir juridiski aizliegts vai tā fiziska īstenošana nav iespējama.

Vērtētāji izmanto divus paņēmienus, analizējot nekustamā īpašuma labāko izmantošanu:: visefektīvākā vietnes izmantošana kā neattīstīta; visefektīvākā vietnes izmantošana kā apbūvēta. Galvenie iemesli, kādēļ zeme atzīta par visefektīvāko izmantošanu par neapbūvētu: Nekustamā īpašuma vērtībā izceļot tikai zemes gabala vērtību. Izmantojot salīdzināmu pārdošanas metodi, lai novērtētu apbūvētu zemi. Vērtības zuduma aprēķins ārējās novecošanās dēļ. Zemes kā īpašuma daļas reālās vērtības aplēse, kas nav optimāla konkrētai vietai. Apbūves teritorijas efektīvākās izmantošanas analīze tiek veikta divu iemeslu dēļ.: Īpašuma lietošanas veida identifikācija, kas nodrošina vislielāko kopējo ieguldītā kapitāla atdevi. Tāda paša mērķa nekustamā īpašuma objektu identificēšana tirgū ar salīdzināmu izmantošanas efektivitātes līmeni.

Nosūtiet savu labo darbu zināšanu bāzē ir vienkārši. Izmantojiet zemāk esošo veidlapu

Studenti, maģistranti, jaunie zinātnieki, kuri izmanto zināšanu bāzi savās studijās un darbā, būs jums ļoti pateicīgi.

Publicēts http://www.allbest.ru/

Izvēlelielākā daļaefektīvsopcijuizmantotobjektuNekustamais īpašums

Ievads

Īpašuma visefektīvākās izmantošanas analīze ietver detalizētu tirgus situācijas izpēti, novērtējamā īpašuma īpašības, tirgū pieprasīto iespēju identificēšanu, kas ir saderīgas ar novērtējamā īpašuma parametriem, aprēķinu. par katras iespējas rentabilitāti un īpašuma vērtības novērtējumu katram lietošanas gadījumam. Īpašuma visaugstākā un labākā izmantošana ir tāda neapbūvēta vai apbūvēta zemes gabala izmantošana, kas ir juridiski iespējama un atbilstoši projektēta, fiziski iespējama, nodrošināta ar atbilstošiem finanšu resursiem un dod visaugstāko vērtību.

Šī darba mērķis ir analizēt īpašumu tā labākās un efektīvākās izmantošanas ziņā kā nosacīti brīvu, kā arī ar uzlabojumiem. Zemes gabals ar kadastra numuru 78:5516A:2 un atrodas Sanktpēterburgā pēc adreses: Prosveščenija, 40, burts A. Šim nolūkam tiks noteiktas juridiski iespējamas zemes gabala izmantošanas iespējas, pamatojoties uz Zemes izmantošanas un attīstības noteikumiem. Sanktpēterburgas, un Ir veikti arī visi nepieciešamie aprēķini.

1 . Raksturlielumiobjektu

Šajā darba sadaļā ietilpst:

Objekta kvantitatīvās un kvalitatīvās īpašības, tai skaitā informācija par īpašuma tiesībām, ar nekustamā īpašuma objektu saistītajiem apgrūtinājumiem, par nekustamā īpašuma objekta fiziskajām īpašībām, pieejamā informācija par nolietojumu un novecošanos.

Nekustamā īpašuma objektu veidojošo elementu kvantitatīvās un kvalitatīvās īpašības, kurām ir specifiskas pazīmes, kas ietekmē projekta rezultātus.

Informācija par nekustamā īpašuma objekta pašreizējo izmantošanu.

Citi ar nekustamā īpašuma objektu saistītie faktori un īpašības, kas būtiski ietekmē projekta tehniskos un ekonomiskos rādītājus.

1.1 Aprakstszemevietne

Zemes gabala apraksts ir parādīts zemāk esošajā tabulā.

1.1. tabula - Zemes gabala apraksts

Objekta adrese (pilsēta, reģions, rajons)	Sanktpēterburga, Prosveshcheniya avenue, 40, burts A
Īpašnieks (īrnieki)	Valsts
Tiesības uz zemi	Pastāvīga (pastāvīga) izmantošana, īpašumtiesības
Kadastra numurs
Objekta iegādes datums un cena
Zemes gabala platība, m2
Objekta pašreizējā izmantošana	Kultūras un mākslas objektu izvietošanai
Objekta funkcionālais zonējums saskaņā ar Ģenerālplānu	Ar Ģenerālplānu: "D" - visa veida sabiedriskās un uzņēmējdarbības attīstības zona, iekļaujot ar šīs zonas uzturēšanu saistīto dzīvojamo ēku un inženierinfrastruktūras objektus. Ar PZZ: TD2-2 - specializētu sabiedrisko un biznesa objektu zona pilsētas perifērās un piepilsētas zonās, iekļaujot inženiertehniskās infrastruktūras objektus.
Augstuma regulēšana, m
Atrašanās vietas raksturojums	Reljefs bez ievērojamām nogāzēm
Zemes gabala forma	Taisnstūrveida
Komunālo pakalpojumu pieejamība	elektrība, gāze, ūdens, kanalizācija, centrālā apkure u.c.
Transporta pieejamība	apmierinošs
Piebraucamie ceļi	Ceļš (asfalts)

1.2 Uzlabojumu apraksts

Uzlabojumu apraksts ir parādīts zemāk esošajā tabulā.

1.2. tabula - Zemes uzlabojumu apraksts

vispārīgās īpašības	arhitektūras stils, konstruktīvie un telpas plānošanas risinājumi, tips
Būvniecības gads
Pēdējā kapitālā remonta gads
Kopējā platība, m2
Stāvu skaits
Ēkas faktiskais vecums, gadi
Inženiertehniskās atbalsta sistēmas:	Stāvoklis - labs
Ūdens caurules
Elektrotīkli
Kanalizācijas tīkls
Apkures un dzesēšanas sistēma
Televīzija
Signalizācija (drošība, ugunsgrēks)
Ārējā ainava:
ainavu veidošana
Autostāvvieta
Rotaļu laukums
ielu apgaismojums

1.3 Objekta vēsture

1986. gadā Sanktpēterburgas Viborgas rajonā, Prosveščenijas prospektā, parādījās jauna skaista ēka, kas celta īpaši pilsētas pirmajai Bērnu mākslas skolai. Gaišas, labiekārtotas mācību telpas, plaši gaiteņi, bufete, viena izstāžu un 2 koncertzāles. Šajās skaistajās telpās atradās trīs nodaļas – mākslinieciskā, horeogrāfiskā un muzikālā. Šāda radoša kopiena bija jaunums un uzreiz izraisīja dzīvāko interesi ne tikai mikrorajona, bet arī visas pilsētas iedzīvotāju vidū.

Rīsi.

1999. gadā Bērnu mākslas skola tika nosaukta ievērojamā krievu komponista Georgija Sviridova vārdā, kura dzīve un darbība ilgus gadus bija saistīta ar mūsu pilsētu. Patiesi radoša gaisotne, augsts profesionālais izglītības līmenis ir izveidojies, lielā mērā pateicoties skolas dibinātājam un pirmajam direktoram, Krievijas godājamajam kultūras darbiniekam A. M. Serdjukam (1937-2001). Aleksandrs Mihailovičs bija brīnišķīgs skolotājs un mūziķis, kurš lieliski apguva divus instrumentus – ērģeles un klavieres. Viņa vārds bieži bija atrodams filharmonijas plakātos ne tikai Sanktpēterburgā, bet arī citās Krievijas pilsētās un ārvalstīs, tieši šāds līderis spēja izveidot izcilu savas jomas speciālistu komandu, kas mīl savu profesiju un cenšas aizrauj bērnus mūzikas, deju, gleznošanas pasaulē.

Kopš 2001. gada skolu vada Krievijas Federācijas Godātais kultūras darbinieks Natālija Mihailovna Veledejeva. Natālija Mihailovna mūzikas izglītības jomā strādā kopš 1966. gada, bet administratīvā amatā ir kopš 1987. gada. Pieredzējis vadītājs N.M. Veledeeva bauda lielu prestižu pilsētā, ir Kultūras komitejas skolu direktoru padomes locekle.

Skolā mācās ap 2000 bērnu, strādā vairāk nekā 130 skolotāju. Par lieliskiem radošiem sasniegumiem labākie skolotāji tika apbalvoti ar goda rakstiem. "Krievijas Federācijas cienījamais kultūras darbinieks": N.M. Veledejeva, V.G. Efimovs, M.V. Hvangs, G.S. Leonova; "Par sasniegumiem kultūrā": I.S. Sokolova, V.P. Kalščikovs; "Par panākumiem Sanktpēterburgas skolas humanizācijā": N.M. Veledejeva, V.G. Efimovs, M.V. Hvangs, M.F. Pugačovskis, O.I. Kuzņecova, O.F. Perevertkina, M.V. Fursova, O.V. Gerasimova, Yu.B. Sļivovskis. Skola lepojas ar talantīgajiem audzēkņiem, no kuriem labākie daudzos starptautiskos konkursos un festivālos iegūst laureātu un diplomātu titulus. Topošajiem profesionāļiem tiek piešķirtas Sanktpēterburgas valdības Kultūras komitejas, Krievijas Kultūras ministrijas, Sanktpēterburgas Filharmonijas biedrības stipendijas. Skolas kolektīvs ar lepnumu nes izcilā krievu komponista vārdu. 2000. gada 8. decembrī saistībā ar G. V. Sviridova 85. gadadienu svinīgi tika atklāts skolas muzejs "Sviridovs Ļeņingradā".

Kopš 2000. gada skolā katru gadu notiek Ā vārdā nosauktais atklātais Sanktpēterburgas bērnu skatuves mākslas festivāls. G.V. Sviridovs. 2005. gadā, kļūstot par Krievijas Mūzikas konkursu asociācijas biedru, festivāls ieguva jaunu statusu: Starptautiskais jaunatnes izpildītājmākslas konkurss, kas nosaukts G.V. Sviridovs. Visus šos gadus komponista brāļadēls Aleksandrs Sergejevičs Beloņenko ir bijis konkursa goda prezidents un Krievijas cienījamais mākslinieks, profesors Sv. UZ. Rimskis-Korsakovs Oļegs Jurijevičs Malovs.

Daudziem laureātiem uzvara Sviridova konkursā bija labs sākums profesionālajā attīstībā.

Jaunākajiem mūziķiem (līdz 10 gadiem) Skola aizsāka pilsētas svētkus "Dzirksti". Ik pēc diviem gadiem jebkuras specialitātes jaunie solisti sacenšas muzikālajā izpildījumā. Apbalvošanas ceremonija un laureātu koncerts notiek M.I. vārdā nosauktajā Mazajā zālē. Gļinka no Sanktpēterburgas filharmonijas. Mūsdienās skolai ir nozīmīga loma pilsētas koncertdzīvē. Mūzikas un horeogrāfijas nodaļu studenti pastāvīgi uzstājas lielās koncertu vietās: Šeremeteva pilī, Sv. Rimskis-Korsakovs. Puiši piedalās Komponistu nama mūzikas abonementā, teātrī "Caur skata stiklu", Kočņevas namā, F.I. muzejā. Chaliapin, Krievu muzeja pilīs.

Viena no labākajām mūzikas nodaļām ir klavieru nodaļa. Tādi skolotāji kā: G.S. Leonova, D.Ju. Bistrovs, M. Ju. Kuzmina, O.F. Perevertkina, O.I. Radaeva, M.V. Hvanga veiksmīgi sagatavo savus audzēkņus uzstāšanās konkursos, pilsētas koncertos un uzņemšanai vidusskolās. Visās skolas nodaļās strādā bijušie absolventi, kuri pēc augstskolu beigšanas atgriezās dzimtajās sienās. Skola ir slavena ar saviem radošajiem kolektīviem, kas uzstājas ne tikai mūsu pilsētā, bet arī ārzemēs.

Paraugs pūtēju orķestra kolektīvs, kuru vadīja Krievijas Federācijas Godātais kultūras darbinieks Efimovs V.G. - daudzu starptautisku konkursu un festivālu laureāts - viesojies Izraēlā, Itālijā, Vācijā, Francijā, Spānijā, Beļģijā, Grieķijā. Kora grupa "Consonance" M.V. vadībā. Fursova ir daudzu starptautisku festivālu laureāte un diploma ieguvēja: I godalgots konkursā-festivālā, kas veltīts Ģ.V. 90. gadadienai. Sviridova (Maskava, 2005), I pakāpes diploms Atklātajā Viskrievijas bērnu koru asamblejā "Ņevas krastā" (Sanktpēterburga, 2006), Starptautiskā koru konkursa "Mundi Cantant" zelta medaļa (Čehija). Republika, Olomouc, 2007), I balva starptautiskajā konkursā, kas nosaukts G.V. Sviridova (SP-b 2007), X Sanktpēterburgas bērnu koru festivāla "Klasika un mūsdienīgums" II pakāpes diploms (2007), I balva par 56 - Europees Musikfestival voor de Jeugd Neerpelt (Beļģija 2008), Sudraba diploms. 6. festivālā e Concorso Corale Internazionale Jesolo Lido - VENĒZIJA (Itālija 2008). Komanda pastāvīgi ceļo ar koncertiem uz daudzām Krievijas un ārzemju pilsētām: Poliju, Ungāriju, Somiju, Franciju, Itāliju, Čehiju, Beļģiju. Skolas mākslas nodaļā strādā 22 skolotāji. Starp tiem: N.E. Beliks, V.P. Golovins, O.N. Pankratova, F.F. Rasulovs, Ju.B. Sļivovskis, M.S. Smirnovs, N.P. Starova, M.V. Trofimova ir Krievijas Federācijas Mākslinieku savienības biedre. Mākslas nodaļas audzēkņu darbi vairākkārt ieguvuši godalgotas vietas izstādēs Sanktpēterburgā, Krievijā, Anglijā, Amerikā, Francijā, Vācijā, Somijā, Polijā, Čehijā, Ungārijā.

Horeogrāfijas nodaļā strādā pieredzējušu pasniedzēju komanda, kam ir liela pieredze skatuves un pedagoģiskajā darbā un piedalās starptautiskos horeogrāfiskās mākslas semināros: ASV, Francijā, Somijā. Katedras studenti mācās pēc akadēmiskās programmas. Nodaļā strādā I.K. Noviks ir Sanktpēterburgas bērnu muzikālā teātra "Caur skata stiklu" vadošais režisors. Viņas vadībā tiek veikts interesants radošais darbs, tiek veiktas izrādes, kas apvieno skolas horeogrāfisko, muzikālo un māksliniecisko nodaļu darbību. Nodibinājusi radošas saites ar A. Vaganova vārdā nosaukto Krievu dejas akadēmiju. Studenti uzstājas pilsētas vadošajās koncertu vietās: Lielajā filharmonijā, Akadēmiskajā Kapella, Smoļnijas katedrālē. Viens no katedras darba sasniegumiem ir studentu laureātu un diplomātu titulu iegūšana pilsētas un starptautiskos festivālos, tai skaitā: "Dejojošais Olimps" (Berlīne 2008), "Dzirkstis" (Sanktpēterburga 2009). Studentu priekšnesumi ļoti grezno abonementu un svētku koncertu norisi.

2 .Analīzevidesvides

2.1 Analīzevietasobjektu

Rīsi.

Teritorijas attīstība

Kvartāla teritorija, kurā atrodas pētāmais objekts, ir ierobežota ar:

- Jeseņina iela;

- Apgaismības perspektīva;

-Ivan-Fomin iela;

- Ceriņu bulvāri.

Pētījuma teritorija izceļas ar parku pārbagātību.

Lielākie no tiem ir Sosnovkas parks ar sakoptu mežu, pastaigu takām, rotaļu laukumiem un volejbola laukumiem, Mežsaimniecības akadēmijas parks, kas atrodas netālu no Mužestvas laukuma.

Rajona dzīvojamo kvartālu ekoloģiskais stāvoklis kopumā ir labs, bet augsnes piesārņojuma pakāpe mikrorajonos būtiski atšķiras. Bet gaisa piesārņojuma līmenis kopumā ir augstāks nekā kaimiņos esošajā Primorskas rajonā, kur gaiss tiek aktīvi vēdināts no līča. Tāpat blakus pētāmajam objektam atrodas Kantemirovska tilts, kura teritorija tiek uzskatīta par vienu no trokšņainākajām vietām pilsētā.

Attēls 2.1 - Objekta lokālā atrašanās vieta

Dzīvojamo māju attīstība

Viborgas rajona dzīvojamā fonda sastāvs praktiski atkārto pilsētas attīstības hronoloģiju. Dienvidos - vecais fonds, centrālajā daļā - "Staļinka" un "Hruščova", ziemeļos - pārsvarā jaunas mājas. Viena no galvenajām Viborgas rajona priekšrocībām ir tā attīstītā infrastruktūra. Sanktpēterburgas rajonu reitingā rajons ieņem ceturto vietu kvalitatīvu tirdzniecības platību pieejamības ziņā. Rajons ir pazīstams ar iepirkšanās zonām netālu no metro stacijām Udelnaya un Politekhnicheskaya, Svetlanovsky un Shuvalovsky iepirkšanās centriem, milzīgiem iepirkšanās un atpūtas centriem Ozerkovas rajonā un Prospekt Prosveshcheniya metro stacijā, O Kay, Lenta hipermārketiem "un" Maxidom. ir biznesa centri" Nobel "(Pirogovskas krastmala)," Aquatoria "(Vyborgskaya krastmala)," Bekar "(B. Sampsoņijevska prospekts). Jāpiebilst, ka lielākā daļa esošo biznesa centru atrodas Viborgas pusē. Viborgas rajonā ir liels skaits objektu (virs 40), iznomā biroja telpas.Tāpat teritorijā notiek veco ēku rekonstrukcija, projektēšana un jaunu ēku būvniecība biznesa centriem.autostāvvietas.

Galvenā informācija

Viborgas rajons (dibināts 1718. gadā) šodien ir viens no lielākajiem Sanktpēterburgā un viens no senākajiem: savu nosaukumu tas ieguva 1817. gadā. Tieši šajā laikā ar Pētera I dekrētu teritoriju gar Bolšaja Ņevkas un Ņevas labo krastu, kur gāja senais ceļš uz Viborgu, sāka saukt par Viborgas pusi.

Pilsētas pastāvēšanas pirmajos gados Viborgas puse tika uzskatīta par robežu. Pilsētas priekšgalā šī teritorija bija daļa no Sanktpēterburgas daļas, pēc tam kļuva par neatkarīgu Somijas, pēc tam Viborgas pusi.

Lielajā Ņevkas labajā krastā, kas plūdu laikā tikpat kā neapplūda, jau 18. gadsimta sākumā sāka celt noliktavas, šķūņus, slimnīcas. Krastmala šajā posmā krasta aizbēršanas dēļ nepārtraukti paplašinājās un ievirzās upē gandrīz par 200 metriem. Kopš 1711. gada parādījās dzīvojamās ēkas. Šeit apmetās pilsētas celtnieki, atvaļināti karavīri, amatnieki. Tādā veidā tika izveidotas apmetnes: kooperatīva, biedriskums, slimnīca, Sinyavinskaya. Šeit ap fabrikām mijās apbūvētās teritorijas. 18. gadsimta pirmajā ceturksnī Viborgas puse tika attīstīta lēnāk nekā citi Sanktpēterburgas rajoni. 1717. gadā Viborgas pusē bija tikai 350 mājsaimniecības (Admiralteiski salā tajā pašā laika posmā bija 1720 mājsaimniecības).

Nomalē parādās dažādi rūpniecības uzņēmumi - cukurs, miecētavas, alus darītavas; kuģu būvētava, kazarmas, cietumi. Turpat Ņevas krastmalās vasarnīcas ceļ cara kungi - G. Teplovs, A. Bezborodko, admirālis A. Sinjavins un citi.

Rajona dienvidu daļa, kas pieguļ Ņevai, kļuva par pilsētas daļu 18. gadsimtā. Šeit izveidojās slimnīcas apmetne. Pirmā militārā slimnīca Krievijā (Admiralitātes slimnīca) tika dibināta 1715. gadā ar Pētera Lielā dekrētu, tai blakus 1717. gadā tika atvērta sauszemes militārā slimnīca. Tās uz pāļiem cēlis mūsu pilsētas pirmais arhitekts D. Trezzini, pēc tam mūrī šīs ēkas ar diviem torņiem stūros un gandrīz 300 metrus garas M. Zemcovs pārbūvēja. To formu, kādu mēs redzam tagad, Akadēmija ieguva pagājušā gadsimta 60. gados. Vispirms tika pārbūvētas tās ēkas, no kurām paveras skats uz Ņevu, tad pārējās. Kopš 1881. gada šis komplekss ir kļuvis pazīstams kā Militārās medicīnas akadēmija. 19. gadsimta otrajā pusē Ņevas un Boļšaja Ņevkas krastos izveidojās industriālais reģions. Šeit atrodas A. Baranovska, G. Lesnera, L. Eriksona, L. Nobela, kā arī Sampsoņjevskas, Nikoļskas un Viborgskas manufaktūras.

Mūsdienu rajona centrālā daļa agrāk tika saukta par "Mežu". Mūsdienu pilsētā ir diezgan grūti noteikt precīzas Lesnojas robežas. Sergejs Aleksandrovičs Bezbahs (izcils 20. gadu novadpētnieks) savā grāmatā atzīmēja, ka “Mežs” ir Viborgas šosejas (Eņģeļa avēnija) labajā pusē starp Lanskaya St., Isakov per. (tagad Manchesterskaya St.), Staro-Pargolovsky Ave. (mūsdienās Morisa Toresa avēnija), Teoloģiskā kapsēta un Mežsaimniecības institūta parks. Tagad, pēc vēsturnieka S. Glezerova domām: “Plašajā “Meža” jēdzienā ietilpst tuvējā Malaja un Boļšaja Kušeļevka, Graždanka un Sosnovka.

Zemes mūsdienu Viborgas rajona centrālajā un ziemeļu daļā agrāk piederēja karaliskajiem muižniekiem - Šuvalovam, Ļevašovam, Kušeļevam. Viņu vārdi deva nosaukumu Kušeļevkas, Levashovo, Šuvalovskas ciemiem. 19. gadsimtā Mežsaimniecības skola no Carskoje Selo pārcēlās uz Kušeļevkas apgabalu, uz kuras bāzes vēlāk tika izveidota Mežsaimniecības inženieru akadēmija. 19. gadsimta vidū teritoriju pie Meža skolas sāka apbūvēt ar dačām, bet līdz ar Somijas dzelzceļa atzara ieklāšanu 70. gados to celtniecība pārcēlās uz ziemeļiem, uz Šuvalovu un Ozerkiem. Muzhestva laukuma teritorijā ir savienotas visas galvenās Lesnojas šosejas. 18. gadsimtā viņi veda uz Spassky muižu. Tad tas piederēja ietekmīgam Katrīnas II un Pāvila I karaļa galma muižniekam Ivanam Kušeļevam. Nopircis daļu zemes no grāfa Bezborodko, viņš uzcēla vasarnīcu. Gadsimta sākumā blakus Kušeļeva mājai atradās angļu ferma, kuras vēsture aizsākās Aleksandra I valdīšanas laikā, kad viņš atļāva atvaļinātajam angļu kapteinim Deividsonam ierīkot priekšzīmīgu lauksaimniecības fermu, kurai zeme aiz t. Tika iegūta Viborgas puse, ieskaitot Spasskajas muižas daļu. Saimniecība nekļuva par paraugu, bet nesa tikai zaudējumus un 1809. gadā tika atgriezta valsts kasē. Daļa saimniecības zemes tika pārdota, izņemot divus zemes gabalus, kuros atradās saimniecības ēkas. Tajos 1811. gadā atradās no Carskoje Selo pārceltais Meža institūts, toreiz saukts par "Forsta institūtu" (no angļu valodas "forest" — mežs), kas vēlāk deva nosaukumu visai teritorijai. Institūts pamazām daļu savas zemes pārvērta par meža parku: veco līko ceļu vietā uz Spassky muižu un Murino tika ierīkotas ielas, iestādītas priedes, iekārtotas stādaudzētavas, botāniskais dārzs, siltumnīca.

No XIX gadsimta 30. gadiem institūts, kam bija vajadzīga nauda, ​​daļu savas zemes sāka pārdot privātpersonām vasarnīcu celtniecībai, un tā apkārtne kļuva par rosīgu priekšpilsētu. Zemes ātri vien izpirka turīgie pēterburgieši, kas novērtēja šo piepilsētas vietu pievilcību. Iegūto vasarnīcu apgabalu sāka saukt par "dachām aiz Meža institūta". Tad, kad institūts 1837. gadā kļuva par militāro mācību iestādi, ko sauca par Meža korpusu, un teritoriju sāka saukt par Meža korpusu. Nosaukums saglabājās līdz 19. gadsimta vidum, vēlāk vārds "korpuss" pamazām izkrita no lietojuma un saglabājās nosaukums "Mežs", dažreiz "Mežs".

Laika gaitā, līdz 20. gadsimta sākumam, nosaukums "Mežs" aptvēra diezgan lielu teritoriju. Kad šeit tika atvērts Politehniskais institūts, Lesnojas nozīme īpaši pieauga. Tas pārvērtās par tādu kā Sanktpēterburgas "Kembridžu". Lesnojas liktenis pēc revolūcijas ir raksturīgs daudzām lielpilsētu priekšpilsētām. “20. gadsimta 20.-30. gados šeit dzīvoja vienkārša sabiedrība no strādnieku un līdzstrādnieku vidus, un 60. gados šeit ieradās pilsēta,” raksta S. Glezerovs. No vecās Lesnojas ir saglabājušās tikai dažas ēkas, starp tām - Bērtlinga dāmas koka ēka Bolotnaja ielā, kas slavena ar savu revolucionāro pagātni, tagad tur atrodas Bērnu vēstures muzejs, Kotlova savrupmāja Mužestvas laukumā, Latvijas Universitātes profesora māja. Mežsaimniecības institūts Dmitrijs Ņikiforovičs Kajgorodovs netālu no Serebrjanu dīķa, savrupmājas netālu no Drosmes laukuma, ko veclaiki sauca par "Čaļapina māju". Un šodien Mežsaimniecības akadēmijas (agrāk Meža institūta) parks, tāpat kā iepriekš, ir iecienīts. pastaigu vieta Viborgas reģiona iedzīvotājiem. Senākais no reģiona ziemeļu apkaimēs ir Pargolovo ciems. Pirmā pieminēšana par to atrodama Novgorodas tautas skaitīšanas algu grāmatā par 7008 (1500). Tad ciematu sauca par Parkolu. Pargoļovskas muižā, kuru Pēteris I dāvināja savai meitai Elizabetei Petrovnai, ietilpa šādas apdzīvotās vietas: Suzdaļskaja Sloboda (1. Pargolov), Malaja Vologodskaja Sloboda (2. Pargolova) Rajons uz tās robežām pastāv kopš 1978. gada, tas robežojas ar Primorski, Kaļiņinski. , Petrogradska, Centrālā.Ziemeļos apgabals robežojas ar Vsevolozhsky un Kurortny rajoniem.Dienvidos tā robeža iet gar Ņevu starp Liteini tiltu un Boļšaja Ņevku,Viborgsku ar Centrālo rajonu savieno Liteini tilts,kurš met pāri Bolšaja Ņeva.

Apgabala teritorija stiepās virzienā no Viborgas krastmalas un paplašinājās uz ziemeļiem. Teritorijas platība ir 11,5 tūkstoši hektāru. Iedzīvotāju skaits ir aptuveni 412 tūkstoši cilvēku. Pēc iedzīvotāju skaita rajons ieņem trešo vietu pilsētā pēc Kaļiņinskas un Ņevskas rajona.

Neskatoties uz to, ka Viborgas rajons ieņem vienu no vadošajām vietām pilsētā pēc piesātinājuma ar rūpniecības uzņēmumiem, tā ir viena no zaļākajām teritorijām Sanktpēterburgā. Vairāk nekā trešdaļu rajona aizņem parki un skvēri. Piemēram, Sosnovkas parka platība ir aptuveni 322 hektāri. Meža akadēmijas parka teritorija - 65 hektāri, zaļās zonas Levashovo - 346 hektāri. Pēc apstādījumu apjoma uz vienu iedzīvotāju rajons ieņem pirmo vietu Sanktpēterburgā.

Rūpnieciskā zona gar Bolshaya Nevka joprojām pastāv. Teritorijā ir vairāk nekā piecpadsmit lieli uzņēmumi, tostarp "Dzinējs", "Maison", "Uranus", "Petersburg Textile", "System", "Red Thread", "Compressor", "Red Mayak", "Teplopribor" , "Svetlana", pirmā konditorejas ražotne "Azart" utt. Pēcpadomju periodā lielākā daļa rūpnieciskās ražošanas Viborgas puses teritorijā tika slēgta. Radās ideja viņu vietā izveidot lielu biznesa centru. Straujos tempos tiek realizēti lieli investīciju projekti - tiek celtas Nissan un Hyundai automobiļu rūpnīcas, Petmol piena kombināta pirmā kārta (Unimilk uzņēmumu grupa), Capital-M biznesa centrs Matrosova ielā, uzņēmuma muitas un loģistikas terminālis "Sterkh" Pargolovā.

Padomju laikos Viborgas rajona ziemeļos parādījās vēl viena industriālā zona - Parnassus, kur mūsdienās turpinās rūpnieciskā celtniecība. Tajā atrodas tādi lieli uzņēmumi kā Baltika Brewery OJSC, Parnas-M CJSC. Starp tiem, papildus jau iepriekš minētajiem, ir Parnassus Pilot Plant for Metal Structures, asfaltbetona rūpnīca, LPO Vibrator, uzņēmums Nr. 2 Petrochimopttorg, Pepsi-Cola, Wimm Bill Dann. Šeit atrodas arī Ziemeļu muitas postenis, noliktavas un termināļi. Parnasā ir arī tāda paša nosaukuma biznesa centrs. Gar dzelzceļu un Eņģeļa prospektu rindojas betonētas kolektīvo autostāvvietu garāžas. Rūpnieciskā zona "Parnassus" turpina strauji attīstīties, attīstot teritoriju ap to, rāpojot pāri Apvedceļam.

Viborgas rajona transporta pieejamību kopumā var raksturot kā apmierinošu.

Tās centrālo daļu apkalpo divas metro stacijas - Lesnaya un Vyborgskaya, ziemeļu daļu - četras stacijas: Parnassus, Prospekt Prosveshcheniya, Ozerki, Udelnaya. Taču rajona teritorija ir pārāk liela, ar esošajām metro stacijām viennozīmīgi nepietiek. Galvenās rajona maģistrāles, kas savieno tā ziemeļu un dienvidu daļas, ir: Lielais Sampsoņjevska prospekts, Engels prospekts un Viborgskas šoseja, kā arī Lesnoja, Tihoreckas prospekts un Kultūras prospekts, kas savieno rajona ziemeļu un dienvidu daļas. Rajona rietumu un austrumu daļas savieno Svetlanovska, Lunačarskas, Prosveščenijas un Suzdaļska prospekti. Personīgo transportlīdzekļu īpašnieki, izbraucot no teritorijas uz pilsētas centru, ir spiesti stāvēt dīkstāvē garos sastrēgumos. Esošie krustojumi pie izejas no ziemeļu reģioniem nevar tikt galā ar slodzi, un sastrēgumstundās transportlīdzekļi "apstājas" Mužestvas laukumā, Svetlanovskas laukumā un Ļeņina laukumā.

objekta tuvākā apkārtne - galvenokārt ražošanas uzņēmumi un dzīvojamās ēkas

· satiksmes plūsmu intensitātes līmenis novērtējuma objekta tuvumā ir augsts, un gājēju aktivitātes līmenis ir vidējs;

· transporta pieejamība ar sabiedrisko transportu un auto tiek raksturota kā laba apmierinoša.

3. AnalīzetirguskomerciālsNekustamais īpašums

nekustamais komercīpašums

Pārskats par komerciālo nekustamo īpašumu. Komerciālais nekustamais īpašums tradicionāli ietver biroju, mazumtirdzniecības, rūpniecības un noliktavu un viesnīcu nekustamo īpašumu segmentus. Tajā pašā laikā mazumtirdzniecības nekustamais īpašums ietver platības, kas tiek izmantotas dažādu pakalpojumu izvietošanai: ēdināšana, mājsaimniecība, sports, izklaide utt.

Saskaņā ar vērtējamā īpašuma sākotnējo pozicionēšanu šajā pārskatā ir sniegts pārskats par komerciālo nekustamo īpašumu Sanktpēterburgā šādās nozarēs:

Rūpniecības un noliktavu nekustamais īpašums;

Biroja nekustamais īpašums;

Zeme.

Vispārējā situācija. Komerciālo nekustamo īpašumu segmentā notiek progresīva attīstība: samazinās neapdzīvoto platību īpatsvars, paralēli inflācijai aug nomas maksas. Tam piekrīt visu uzņēmumu analītiķi. Dažādu uzņēmumu eksperti kopējo kvalitatīvu biroja telpu piedāvājumu lēš aptuveni 2 miljonu kvadrātmetru platībā. m. Skopākās aplēses - kompānijā Knigh Frank Sanktpēterburga (1,65 miljoni), dāsnāk par citiem šajā ziņā, pārvaldības kompānijas Māris / CBRE speciālisti (2,2 miljoni).Visi eksperti arī ir vienisprātis, ka pagātnē gada laikā ir samazinājies brīvo telpu skaits biroju segmentā (pašreizējais brīvo vietu līmenis uzņēmumos tiek lēsts 11-13%). Tajā pašā laikā Jones Lang LaSalle eksperti Sanktpēterburgā atzīmē, ka Sanktpēterburgas biroju nekustamo īpašumu tirgus 2011. gadā saglabājās kā “īrnieku tirgus”, savukārt neto absorbcija pārsniedza nodošanu ekspluatācijā, kā arī brīvo platību īpatsvara samazināšanās 2011. gadā. 2012 no 19,7% līdz 13,5.

Stabilais pieprasījums pēc biroja platībām, brīvo telpu skaita samazināšanās izraisīja nomas likmju pieaugumu. Pēc Māra analītiķu domām, B klases biroji sadārdzinājušies par 3-4%. Esošajos A klases biroju centros nomas cenas būtiski nemainījās.

Līdzīgi – aptuveni 96% – eksperti vērtē pašreizējo tirdzniecības platību noslogojumu, kas liecina par augstu pieprasījuma pakāpi pēc šāda veida nekustamajiem īpašumiem pilsētā. Neskatoties uz pieticīgo brīvo platību īpatsvaru, arī šajā segmentā nav vērojams straujš likmju pieaugums. Tirdzniecības vietas pēdējā gada laikā sadārdzinājušās aptuveni tikpat, cik biroji – par 7-10%.

2012. gadā noliktavu tirgū pieauguma gandrīz nebija (pieaugums 1% līmenī no pieejamā apjoma). Sakarā ar to šo platību noslogojums ir ievērojami palielinājies, attīstītāji steidzami uzsāka iesaldētus projektus. 2012. gada beigās Sanktpēterburgas kapitalizācijas likmju vērtības ir: augstas klases biroju īpašumiem - 9,5-10%, augstas kvalitātes mazumtirdzniecības īpašumiem - 10-10,5%, institucionālās kvalitātes aktīviem noliktavā. nekustamo īpašumu segments - 11-11 ,pieci%. Reģionos arī minimālās kapitalizācijas likmes augstas klases komerciālajiem nekustamajiem īpašumiem ir piedzīvojušas nelielu lejupslīdi.

3-1 tabula Minimālās kapitalizācijas likmes kvalitatīvam komercnekustamam īpašumam 2012.gadā

Komerciālo nekustamo īpašumu segmentu attīstība Sanktpēterburgā ir nevienmērīga. Attīstītākie tirgi ir biroju un mazumtirdzniecības nekustamais īpašums. Viesnīcu un ražošanas un noliktavu tirgus ievērojami atpaliek no tiem.

Komerczonu teritoriālais sadalījums. Komercplatību teritoriālais sadalījums ir ļoti atkarīgs no to funkcijas. Biroja telpas gan biznesa centros, gan iebūvētās, kā arī viesnīcu telpas galvenokārt atrodas Sanktpēterburgas centrālajos rajonos - Admiralteiski, Petrogradska, Centrālajā. Tas ir saistīts ar tuvumu biznesa centriem un tūrisma galamērķiem.

Lielie iepirkšanās kompleksi galvenokārt atrodas dzīvojamos rajonos (Primorsky, Vyborgsky, Moskovsky), ko nosaka lielu zemes gabalu klātbūtne tur un tuvums lielākajai daļai patērētāju. Iebūvētās mazumtirdzniecības telpas galvenokārt atrodas centrālajos rajonos (Admiralteiski, Vasileostrovsky, Petrogradsky, Centralny) Kvalitatīvi ražošanas un noliktavu kompleksi virzās uz galvenajiem pilsētas transporta koridoriem - Sanktpēterburgas ostas -10, virziens uz Maskava), Murmanskas šoseja (M-18) un rietumu koridors (Tallinskoe šoseja, M-11).

Saskaņā ar GUION datiem, nomātās iebūvētās ražošanas un uzglabāšanas telpas galvenokārt atrodas Viborgas, Ņevskas, Krasnogvardeiskas, Frunzenskas un Kirovskas rajonos.

Tirgus aktivitāte. Pēc Sanktpēterburgas Novērtēšanas un konsultāciju centra analītiķu domām, investīciju segmentā un tirgū notiek zināma spēku pārdale – notiek "sastāva maiņa" iepriekšējās krīzes dēļ. Kopš 2012. gada otrā pusgada ir vērojams jūtams un diezgan straujš pircēju aktivitātes pieaugums tirgū, ko izraisījušas privātpersonu un juridisko personu interese par salīdzinoši lielu komerciālo nekustamo īpašumu (galvenokārt ēku) iegādi dažādiem mērķiem - mazumtirdzniecībai, biroju, atpūta un izklaide. Šī tendence lielā mērā ir saistīta ar to, ka Krievija un jo īpaši Sanktpēterburga 2011. gadā beidzot pārvarēja krīzi un ienāca nekustamo īpašumu tirgū ar stabilu izaugsmes tempu.

No otras puses, pasaules ekonomikā un finanšu tirgos joprojām valda drudzis, ko izraisa labi zināmi notikumi ASV un Eiropā. Tas investoriem rada zināmu pārliecības trūkumu par nākotni un diezgan nopietnas inflācijas gaidas. Šādā situācijā klientiem ir motivācija iegādāties esošās telpas, kas jau ir uzbūvētas un piepildītas ar nomniekiem. Šāds nekustamais īpašums kalpo kā instruments līdzekļu ieguldīšanai un sevis apdrošināšanai pret naudas vērtības samazināšanos. Patiešām, saskaņā ar 2008.-2009.gada pieredzi labas kvalitātes īpašumi, kas piepildīti ar nomniekiem, lai gan uzrādīja nelielu pašreizējo rādītāju samazināšanos noslogojuma un rentabilitātes ziņā, turpināja radīt naudas plūsmu.

Līdzās investoriem diezgan manāmi aktivizējušies gala pircēji. To var saistīt gan ar ekonomikas stabilizēšanos, gan vairāku lielu uzņēmumu biroju pārcelšanu uz Sanktpēterburgu, galvenokārt preču sektorā. Ļoti bieži šādu uzņēmumu stratēģija ir nevis īrēšana, bet gan nekustamā īpašuma iegūšana. Viņi ir orientēti uz modernu augstas klases ēku iegādi labākajās pilsētas vietās un ir gatavi par tām maksāt atbilstošu cenu.2012.gadā nekustamā īpašuma tirgus tika papildināts ar piedāvājumiem. Krīzes sekas bija tādas, ka vairāki īpašnieki vienu vai otru iemeslu dēļ izlika savus objektus pārdošanā. Turklāt tieši 2012. gadā sāka pārdot banku ķīlas objektus. Banku struktūras nonāca tajā kritiskajā punktā, kad bija jāpieņem lēmums par šādiem aktīviem. Un bieži vien tas bija par labu izpārdošanai, lai gan dažreiz ar ievērojamu atlaidi. Jāpiebilst, ka kvalitatīvi objekti ar labu atrašanās vietu un apbūves līmeni šajā ieķīlātajā masā ir retums. Tagad pircējiem, kuri rūpīgi seko līdzi esošajai situācijai, ir iespēja uzsākt sarunas ar bankām un izpirkt šos ķīlas aktīvus.

Kopumā 2012. gada vasarā aizsāktā darbība jau ir novedusi pie dažiem būtiskiem darījumiem tirgum. Piemēram: Jensen Group iegādājās universālveikalu Passage kā ķīlas aktīvu, kinoteātra Colizeum pārdošana, sarunas par tirdzniecības centra Gallery pārdošanu un vairāki pabeigti vai atvērti darījumi ar slavenām pilsētas ēkām. Šī rudens-ziemas perioda tendence turpināsies.

Šobrīd investīciju segmentā un attīstībā notiek zināma spēku pārdale. Daži uzņēmumi nostiprina savu ietekmi, citi zaudē pozīcijas vai pamet tirgu, un parādās arī jauni spēlētāji.

Ja nākotnē nebūs globālu finanšu satricinājumu, tad līdz 2012. gada beigām vērosim diezgan pārliecinošu tirgus izaugsmi – gan nomas, gan investīciju darījumus.

Tabula 3-2 Investīciju atdeve dažādos komerciālā nekustamā īpašuma segmentos Sanktpēterburgā

Patēriņa tirgus. 2012.gada janvārī-novembrī, salīdzinot ar šo pašu periodu pērn, mazumtirdzniecības apgrozījums pilsētā pieauga par 8,3%, reģionā - par 2,7%. Sabiedriskās ēdināšanas apgrozījums pilsētā pieauga par 2,4%, reģionā - par 7,9%. vairumtirdzniecības apgrozījums pilsētā samazinājies par 10%, salīdzinot ar to pašu periodu pērn, reģionā tas palielinājies par 1,7%.

Strādnieku tirgus. 2012. gada oktobrī, salīdzinot ar 2011. gada oktobri, aizvietoto darba vietu skaits organizācijās (izņemot mazos uzņēmumus) Sanktpēterburgā palielinājās par 1,0%, Ļeņingradas apgabalā par 0,1%.Saskaņā ar Sanktpēterburgas iedzīvotāju darba un nodarbinātības komiteju datiem Pēterburgā un Ļeņingradas apgabalā oficiāli reģistrēto bezdarbnieku skaits no 2011.gada novembra līdz 2012.gada novembrim pilsētā samazinājies par 22%, reģionā - par 16% un 2012.gada novembra beigās bija attiecīgi 10,2 un 4,2 tūkstoši. cilvēks. Reģistrētā bezdarba līmenis 2012.gada novembra beigās bija 0,4% Sanktpēterburgā, 0,5% no ekonomiski aktīvajiem iedzīvotājiem Ļeņingradas apgabalā pret 0,5% gan pilsētā, gan reģionā 2011.gada novembra beigās.

Būvniecība un investīcijas. 2012. gada janvārī-novembrī Sanktpēterburgā lielo organizāciju investīciju apjoms pamatkapitālā salīdzinājumā ar pagājušā gada janvāri-novembri samazinājās par 10,0% un bija 176,2 miljardi rubļu, Ļeņingradas apgabalā pieauga par 4,0% un sastādīja 176,2 miljardus rubļu. 194,1 miljards rubļu. Kopš kārtējā gada sākuma arī Sanktpēterburgā darba apjoms darbības veidā "celtniecība" samazinājies par 6,7%, salīdzinot ar attiecīgo periodu pērn un veidoja 299,4 miljardus rubļu, Ļeņingradas apgabalā palielinājies par 6,7%. 10,1% un sastādīja 101,4 miljardus rubļu.

Dzīvojamo ēku nodošana ekspluatācijā kārtējā gada janvārī-novembrī gan Sanktpēterburgā, gan Ļeņingradas apgabalā, salīdzinot ar attiecīgo periodu pērn, pieauga attiecīgi par 2,8% un 11,3% un bija 1778,3 tūkstoši kvadrātmetru. . m dzīvojamo platību Sanktpēterburgā un 894,0 tūkst.kv.m. m Ļeņingradas apgabalā. Šī gada novembrī. Sanktpēterburgā LLC Ferromet-Invest ražošanas ēka, LLC Trader ražošanas un noliktavu komplekss, LLC Phoenix-Motors automašīnu remonta un tirdzniecības ražošanas un tehniskais centrs, noliktavu komplekss ar CJSC autostāvvietu UNISTO, CJSC GRAN būvmateriālu noliktava, 1 transformatoru apakšstacija, 3 degvielas uzpildes stacijas, pirmsskolas izglītības iestāde Puškinas rajonā, restorāns Kurortny rajonā, biznesa centrs Maskavas rajonā, sociālais un labiekārtojuma komplekss Kirovskas rajons un citi.

Ļeņingradas apgabalā Vector LLC siltumnīcu iekārta, Ļeņingradas apgabala Mežsaimniecības departamenta selekcijas un sēklu centrs, Pallet-Plus LLC kokapstrādes cehs, 2 katlu mājas Viborgas un Vsevolozhsky rajonos, 1 degvielas uzpildes stacija, ekspluatācijā tika nodota pirmsskolas izglītības iestāde un federālais mācību centrs.(1.posms) Vsevoložskas apgabalā u.c.

4. AnalīzevislabākaisUnlielākā daļaefektīvsizmantotzemevietnekānosacītibezmaksas

Optimālas zemes izmantošanas izvēle.

Analīze, lai izvēlētos labāko un efektīvāko zemes izmantošanas veidu, parasti tiek veikta divos gadījumos: ja nepieciešams atsevišķs zemes gabala novērtējums, kā arī izvēloties objektus salīdzinošai analīzei. Jēdziens “labākā un efektīvākā izmantošana” tiek definēta kā iespējamā novērtējamā īpašuma izmantošana ar maksimālu atdevi, un ir nepieciešami nosacījumi šādu darbību fiziskai, juridiskajai un finansiālajai iespējai. Pirmkārt, jāuzskaita funkcijas, kuras var īstenot šajā zemes gabalā bez ierobežojumiem. Visefektīvāko lietošanu nosaka vairāku faktoru mijiedarbība:

Juridiskā iespējamība: apsveriet izmantošanu, ko atļauj zonēšanas noteikumi, privātas iniciatīvas ierobežojumi, vēsturiskās vietas noteikumi un vides likumi.

Fiziskā iespējamība: to izmantošanas veidu apsvēršana, kas ir fiziski iespējami vietējā teritorijā.

finansiālā iespējamība. Projekta finansēšanas nodrošināšanas principiālās iespējas izskatīšana ar aizņemtā kapitāla piesaisti.

Maksimāla efektivitāte. Apsverot, kurš no ekonomiski dzīvotspējīgajiem lietojumiem radīs maksimālos neto ienākumus vai maksimālo pašreizējo vērtību

Vietnes izmantošanas analīze kā nosacīti bezmaksas. juridiskā iespējamība. gada Sanktpēterburgas likuma "Par Sanktpēterburgas zemes izmantošanas un attīstības noteikumiem" 3.pielikumā noteiktie šīs zonas teritorijā esošo zemesgabalu un kapitālās apbūves objektu galvenie, palīgie un nosacīti atļautie izmantošanas veidi. 2009. gada 16. februāris Nr. II) ir parādīti šajā tabulā:

4.1.tabula - Pētījuma objekta atļautās izmantošanas veidi

Šī panta 3. punktā ar zīmi (*) apzīmētos lietošanas veidu objektus drīkst atrasties tikai zemes gabalos, kas tieši pieguļ ielu sarkanajām līnijām, ceļiem, laukumiem, brauktuvēm, uzbērumiem, bulvāriem, kas ir publiskas teritorijas, ar izņemot ceturkšņa piebraucamos ceļus, ja nav tiesību aktu, kas aizliedz to izvietošanu.

Minimālā zemes platība.

Tas ir atļauts ne mazāk kā tā teritorijā esošā vai esošā kapitālās apbūves objekta aizņemtās platības un saskaņā ar šiem noteikumiem nepieciešamās zaļo zonu platības, autostāvvietu, piebraucamo ceļu un citu palīgobjektu platības summa. nepieciešama saskaņā ar šiem noteikumiem un tehniskajiem noteikumiem tās uzturēšanai un ekspluatācijai.

Teritorijas izmantošanas koeficients.

Platības izmantošanas koeficients tiek definēts kā zemes gabala teritorijā izvietojamo dzīvokļu maksimālās kopējās platības attiecība pret zemes gabala platību. Tiek noteiktas šādas platības izmantošanas koeficienta ierobežojošās maksimālās vērtības: - vidēja un daudzstāvu dzīvojamām ēkām līdz 9 stāviem - 1,7; - 9 stāvu un augstāku daudzstāvu dzīvojamo māju zemesgabaliem - 2.3.

Ēku, būvju, būvju minimālie atkāpi no zemes gabalu robežām.

Minimālie atkāpi no ēku, būvju, būvju bez logiem sienu zemes gabalu robežām: tādā attālumā, kas nodrošina standarta insolāciju un apgaismojumu 6 metru vai vairāk augstumā jebkurā vietā, gar blakus esošo un atdalīto koplietošanas teritoriju robežām zemes gabalu izmantošana vai gar to teritoriju robežām, kurās zemes gabali nav izveidoti; pieguļošajām teritorijām (zemesgabaliem), kas atrodas teritoriālo zonu robežās un kuru pilsētbūvniecības noteikumi nenosaka atļautās izmantošanas veidus, kuriem nepieciešams nodrošināt standarta insolāciju un apgaismojumu, minimālais attālums 0 metri no zemes gabalu robežām, kas nesakrīt ar sarkanajām līnijām, atļauts.

Minimālie atkāpes no ēku, būvju, būvju ar logiem sienu zemes gabalu robežām: tādā attālumā, kas nodrošina standarta insolāciju un apgaismojumu 6 metru un vairāk augstumā jebkurā vietā, gar blakus esošo zemes gabalu robežām, gar ar koplietošanas telpām atdalītu zemes gabalu robežas vai pa to teritoriju robežām, uz kurām nav izveidoti zemes gabali, bet ne mazāk kā 10 metri;

Pieguļošajām teritorijām (zemesgabaliem), kas atrodas teritoriālo zonu robežās, kuru pilsētbūvniecības noteikumos nav noteikti atļautās izmantošanas veidi, kuriem nepieciešams nodrošināt standarta insolāciju un apgaismojumu, minimālais attālums 3 metru attālumā no zemes gabalu robežām, kas nesakrīt ar sarkanajām līnijām, ir atļauts.

Tiek noteikti minimālie atkāpi no zemes gabalu robežām ēku, būvju, būvju sienām gar zemes gabalu robežām, kas sakrīt ar ielu sarkanajām līnijām un brauktuvi: dzīvojamām ēkām ar dzīvokļiem pirmajos stāvos un izglītības iestādēm. un izglītības iestādēm, kas vērstas pret galvenajām ielām - 6 metri; dzīvojamām ēkām ar dzīvokļiem pirmajos stāvos un izglītības un audzināšanas iestādēm, kas vērstas uz citām ielām un publiskajiem piebraucamajiem ceļiem - 3 metri; pārējām ēkām - 0 metri.

Maksimālie izvirzījumi aiz ēku daļu, konstrukciju konstrukciju sarkanās līnijas.

Saskaņā ar šo noteikumu II daļas 7.punktu: atļauts: attiecībā uz balkoniem, erkeriem, nojumēm - ne vairāk kā 3 metri un augstāk par 3,5 metriem no zemes līmeņa.

Maksimālais ēku, būvju, būvju augstums zemes gabalu teritorijā.

Maksimālais ēku, būvju, būvju augstums zemes gabala teritorijā, kas atrodas apbūvētās vietās, ir ne vairāk kā par 30% lielāks par kvartālā esošo ēku vidējo augstumu, proti, apbūves attīstībā 30 metri. platības - nav noteikta), ja pilsētplānošanas noteikumu darbības robežu diagrammā nav norādīta cita vērtība ēku, būvju un būvju maksimālā augstuma izteiksmē. Tajā pašā laikā, ja ar vienu un to pašu teritoriju saistītie ierobežojumi sakrīt, tiek piemēroti minimālie limita parametri, izņemot gadījumus, kad tiek izvietotas vietējās dominantes.

Minimālā zaļo zonu daļa.

4-2 tabula. Minimālā zaļās zonas daļa objektiem ar dažāda veida izmantošanu.

	Lietošanas veids	Izmantojiet kodu	Minimālā zaļo zonu platība
	Daudzģimeņu dzīvojamās ēkas		23 kvadrātmetri uz 100 kv. metri no kopējās dzīvokļu platības kapitāla būvniecības projektā objektā
	Dārzi, skvēri, bulvāri		95% no zemes gabala, kura platība ir mazāka par 1 ha, teritorijas; 90% - ar platību no 1 līdz 5 hektāriem; 85% - ar platību no 5 līdz 20 hektāriem; 80% - ar platību vairāk nekā 20 hektārus
	Atrakciju kompleksi, atrakciju parki, ūdens parki		0% no zemes gabala, kura platība ir mazāka par 1 ha, teritorijas; 10% - ar platību no 1 līdz 5 hektāriem; 20% - ar platību no 5 līdz 20 hektāriem; 30% - ar platību virs 20 hektāriem
	Slimnīcu iestādes, sanatorijas-kūrorta iestādes, sociālās apdrošināšanas iestādes, rekreācijas objekti, zaļās zonas, kas veic īpašas funkcijas.	10910;10940; 10950; 12600; 12510	60% no zemes platības
	Dosh objekti, agri un vidējais kopējais attēls. (skolas)		50% no zemes platības
	Individuālās dzīvojamās mājas, vasarnīcas, vidējās un augstākās profesionālās izglītības objekti; fiziskās kultūras un sporta objekti, tostarp sporta klubi; rituālās darbības objekti	10100; 10200; 10810; 10820; 11030; 11040; 13800; 11010; 11020	40% no zemes platības
	Komunālie objekti, lauksaimniecības objekti. izmantošana, transporta iespējas, īpaši parki (zoodārzi, botāniskie dārzi)	10400, 13100, 13200, 13300, 13500, 14200, 14500, 13000 11120	nav ieinstalets

Veidojot daudzdzīvokļu dzīvojamo māju zemes gabalus, šajos noteikumos paredzētās piegulošo atklāto zaļo zonu daļas (līdz 30% no to platības) var tikt piešķirtas apvienošanai patstāvīgos kvartāla iekšējo publisko dārzu (dārzu) zemesgabalos.

Minimālais stāvvietu skaits.

Minimālais stāvvietu skaits individuālo transportlīdzekļu glabāšanai zemesgabalu teritorijā - saskaņā ar Noteikumu II daļas 10.punktu: stāvvieta 20 vietām, kā arī 1 stāvvieta 5 darbiniekiem.

Minimālais vietu skaits iekraušanas un izkraušanas zonās

Minimālais vietu skaits uz iekraušanas un izkraušanas laukumiem zemes gabalu teritorijā - saskaņā ar Noteikumu II daļas 11. punktu: tiek noteikts, pamatojoties uz: vienu vietu objektiem ar kopējo platību ​100 kvadrātmetri līdz 1500 kvadrātmetriem un plus viena vieta uz katriem papildu 1500 kvadrātmetriem telpu kopējo platību - tirdzniecības objektiem (kods 105), sabiedriskās ēdināšanas objektiem (kods 106), ražošanas objektiem (kods 121), uzņēmumiem pirmapstrādei, lauksaimniecības produktu iepakošanai un lauksaimnieciskās ražošanas uzturēšanai (remontam, uzglabāšanai) (kods 131.2); viena vieta objektiem ar kopējo platību no 100 kvadrātmetriem līdz 1250 kvadrātmetriem un plus viena vieta uz katriem papildu 1250 kvadrātmetriem no objektu kopējās platības - noliktavas objektiem (kods 122).

Minimālā uzglabāšanas vieta

1. Minimālo vietu skaitu uz iekraušanas un izkraušanas laukumiem zemes gabalu teritorijā nosaka, pamatojoties uz: vienu vietu objektiem ar kopējo platību no 100 kvadrātmetriem līdz 1500 kvadrātmetriem un plus viena vieta. vieta uz katriem papildu 1500 kvadrātmetriem no kopējās objektu platības - tirdzniecības objektiem (kods 105), sabiedriskās ēdināšanas objektiem (kods 106), rūpnieciskām iekārtām (kods 121), uzņēmumiem pirmapstrādei, lauksaimniecības iesaiņošanai. produkcija un lauksaimnieciskās ražošanas uzturēšana (remonts, uzglabāšana) (kods 131.2); viena vieta objektiem ar kopējo platību no 100 kvadrātmetriem līdz 1250 kvadrātmetriem un plus viena vieta uz katriem papildu 1250 kvadrātmetriem objektu kopējās platības noliktavas objektiem (kods 122).

2. Kravas automobiļu (tehnoloģisko dūņu) uzglabāšanas stāvvietu platība noteikta 95 kvadrātmetru apmērā vienam transportlīdzeklim (ieskaitot braucienu); stāvvietām piekļaujoties ielu un eju brauktuvei un automašīnu gareniskajam izvietojumam - 70 kvadrātmetri vienai automašīnai.

Maksimālais žogu augstums dzīvojamās apbūves zemes gabaliem

Maksimālais žogu augstums dzīvojamās apbūves zemesgabaliem - saskaņā ar šo noteikumu II daļas 13.punktu: gar ātrgaitas ceļiem - 2,5 metri; pa ielām un piebraucamiem ceļiem - 1,8 metri; starp blakus esošiem apbūves gabaliem - 1,8 metri bez vienošanās ar blakus esošajiem zemes lietotājiem. Vairāk par 1,8 metriem - vienojoties ar blakus zemes lietotājiem. Dzīvojamām zonām var pārsniegt 1,8 metru augstumu, ja tas nepārkāpj apkārtējo ēku un ainavas tilpuma un telpiskās īpašības, insolācijas standartus un dabisko apgaismojumu.

Maksimālā bīstamības klase

Kapitālās būvniecības objektiem, kas atrodas zonas teritorijā, maksimālā bīstamības klase (saskaņā ar sanitāro klasifikāciju) ir V (izņemot autoostas un pilsētas iekšzemes transporta objektus) Sanktpēterburgas zemes izmantošanas un attīstības noteikumi izšķir vairāk. nekā 100 zemes gabalu atļautās izmantošanas veidi. Taču nekustamā īpašuma tirgus profesionāļi nosauc ievērojami mazāk zemes tirgus segmentu. Zemes gabalu īpašības, kas rada to citu atšķirību, tiek atzītas par cenu noteikšanas faktoriem, kas ietekmē objekta cenu līdzīgas grupas, segmenta ietvaros.

Tirgus sadalītie segmenti pēc funkcionālā mērķa ietver zemes gabalus, kas paredzēti lietošanai:

Zemas klases vasarnīcu un dārzkopības īstenošana;

Dzīvojamās mazstāvu ēkas (rindu mājas un kotedžas);

Dzīvojamās daudzstāvu ēkas;

viesnīcu attīstība;

Ražošanas un noliktavas funkcija;

autostāvvietas;

Atvērta autostāvvieta un autostāvvietas;

Sporta iestādes;

Tā kā runa ir par tirgus segmentāciju, tad attīstībai paredzētie zemes gabali ar sociāli orientētiem objektiem un komunālajiem objektiem ietilpst investīcijām nepievilcīgo objektu grupā. Lai analizētu, kā tipisks investors vislabāk un efektīvāk izmanto īpašumu, tālākai šīs grupas segmentēšanai nav nozīmes.

Sanktpēterburgas zemes izmantošanas un attīstības noteikumos ir norādītas arī ierobežotas apgrozības vai pilnībā no apgrozības izņemtu zemes gabalu izmantošanas iespējas. Izvēloties tipiska investora labāko un efektīvāko īpašuma izmantošanas variantu, šādi zemes gabali netiek analizēti. Sanktpēterburgas zemes izmantošanas un attīstības noteikumos uzrādītos pētāmā zemes gabala funkcionālās izmantošanas veidus var grupēt šādi:

4-3 tabula - Pētītā zemes gabala atļautās funkcionālās izmantošanas veidi

	Izšķirtspējas iespēja. izmantošana, kas noteikta Sanktpēterburgas zemes izmantošanas un attīstības noteikumos	Tirgus segmenti com. Nekustamais īpašums
	Lai izmitinātu ēdināšanas iestādes	Tirdzniecība
	Lai nodrošinātu patērētāju pakalpojumus (ieskaitot vannas)	Pirmsskolas, sākumskolas un vidējās vispārējās izglītības objekti (skolas)
	Vidējās un augstākās profesionālās izglītības objektu izvietošanai
	Lai izmitinātu ambulatorās klīnikas
	Lai izmitinātu sociālās nodrošināšanas iespējas ...

Līdzīgi dokumenti

kursa darbs, pievienots 05.08.2009


Korekciju aprēķins kaulēšanās veikšanai, izvērtējot dažāda veida īpašumus. Nekustamā īpašuma tirgus analīze. Nedzīvojamo telpu vērtības noteikšana, izmantojot salīdzinošo, izmaksu un ienākumu pieeju. Izmaksu rādītāju konsolidācija objekta vērtības gala novērtējumā.

tests, pievienots 20.04.2016


Nekustamā īpašuma tirgus pamatjēdzieni, tā segmentācija. Īpašuma ekspluatācijas plānošana un izmaksu uzskaite. Uzņēmuma OOO "Diol" mārketinga vides analīze. Nekustamā īpašuma apsaimniekošanas tehnikas praktiskā pielietošana, formu un metožu optimizācija.

kursa darbs, pievienots 22.07.2011


SIA "Pilsētas nekustamā īpašuma centrs" vispārīgais raksturojums, galveno darbību analīze, personāla plānošanas metožu pārzināšana. Personāla vadības sistēmas efektivitātes novērtēšanas metodes. Organizatoriskās struktūras elementu izskatīšana.

prakses pārskats, pievienots 05.09.2013


Īpašuma pārvaldīšanas būtība, funkcijas, metodes un līmeņi. Samaras komerciālā nekustamā īpašuma tirgus analīze. Īss apraksts par tirdzniecības un izklaides centru "MegaCity", tā nomas politiku. Komerciālā nekustamā īpašuma attīstības vadības sistēmas analīze uzņēmumā.

kursa darbs, pievienots 18.10.2011


diplomdarbs, pievienots 25.06.2012


Nekustamo īpašumu attīstības projektu būtība, koncepcija un galvenie vadības veidi. Attīstības projekta koncepcija un komercīpašumu pārvaldīšanas galvenās iezīmes. Projekta finansiālais un ekonomiskais pamatojums. Komerciālā nekustamā īpašuma tirgus analīze.

kursa darbs, pievienots 25.03.2011


Situācija komerciālā nekustamā īpašuma tirgū Sanktpēterburgā. Jauna kompleksa koncepcijas izveide, iespējamā profila un efektivitātes pamatojums. Izmitināšanas vietas formāts un noteikšana, kā arī īrnieku atlase un piesaiste.

tests, pievienots 28.06.2011


Iepazīšanās ar nekustamo īpašumu aģentūru SIA "Victoria-SM". Uzņēmuma darbības veidi. Organizācijas attīstības principi tirgus apstākļos. Organizācijas funkcionālās nodaļas. Kirovskas rajona monitorings par dzīvokļa vidējām izmaksām.

prakses pārskats, pievienots 10.11.2011


Komerciālo nekustamo īpašumu objektu pārvaldīšana uz daudzfunkcionālu kompleksu bāzes. Daudzfunkcionāla tirdzniecības kompleksa projekta un automatizētās vadības sistēmas projekta izveide. Kopējās ekonomiskās efektivitātes novērtējums.