ОХУ-ын ихэнх иргэдийн хувьд ипотекийн зээл нь орон сууцтай болох хамгийн боломжийн хэрэгсэл болжээ. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг тогтворжуулах хүрээнд ипотекийн зээлийн хүү буурч байгаа нь улам олон хүмүүсийн анхаарлыг татаж, хүн амд энэ үйлчилгээний хүртээмжийг нэмэгдүүлэх боломжийг олгож байна. Ипотекийн зээл яагаад орон сууцны нөхцлийг сайжруулах түгээмэл арга болж байна вэ? HML зах зээлд ямар чиг хандлага ажиглагдаж байна вэ? Ипотекийн зах зээлийн хөгжлийн динамик ямар байна вэ? Эдгээр болон бусад асуултуудад бид энэ нийтлэлд нарийвчлан хариулахыг хичээх болно.
2014-2017 оны зах зээлийн гол үзүүлэлтүүд
Төв банкны мэдээлснээр 2017 оны 7-р сарын 1-ний байдлаар ОХУ-д 589 зээлийн байгууллага үйл ажиллагаа явуулж байгаагаас 423 нь иргэдэд ипотекийн орон сууцны зээл олгосон байна. Харьцуулбал, 2014 онд 635 ийм байгууллага байсан бол 2015 онд - 574, 2016 онд - 499. ХМХ олгодог байгууллагуудын тоо ийнхүү буурсан нь улс орны эдийн засгийн нөхцөл байдал эсвэл эрэлт буурсантай холбон тайлбарлаж байна. үйлчилгээ, гэхдээ өөр шалтгаанаар дампуурсан эсвэл татан буугдсаны улмаас зээлийн байгууллагууд өөрсдөө үйл ажиллагаагаа зогсоох замаар. 2014 онд буурах хандлага яг 2014 онд бий болсон, учир нь өмнөх үед ипотекийн орон сууцны зах зээл ийм байгууллагуудын тоо өссөнөөр тодорхойлогддог - 2009 онд тэдний тоо 571 байсан бол 2013 он гэхэд энэ тоо 665 болж өссөн байна. Доорх хүснэгтэд сүүлийн жилүүдэд ипотекийн зах зээлийн динамикийг тодорхойлсон үндсэн үзүүлэлтүүдийг харуулав.
Хүснэгт - 2014-2017 онуудад HML зах зээлд хамаарах чиг хандлага
| Онцлог шинж чанарууд |
Тодорхой хугацаа |
|||
|---|---|---|---|---|
| 1.01.2014 - 31.12.2014
|
1.01.2015 - 31.12.2015
|
1.01.2016 - 31.12.2016
|
1.01.2017 - 30.06.2017
|
|
| HML-ийн тоо, тэрбум рубль |
1 012 800 ширхэг. 1764.1-ийн дүнгээр |
699 510 ширхэг. 1161.7-ийн дүнгээр |
856 461 ширхэг. 1473.3-ын дүнгээр |
423 486 ширхэг. 773.0 төгрөгийн дүнгээр |
| Рублээр дүгнэсэн HML-ийн эзлэх хувь |
1 012 064
|
699 419
|
856 427
|
423 482
|
| Өр, тэрбум рубль |
Рублээр - 3391.9; гадаад валютаар - 136.5 |
Рублээр - 3851.2; гадаад валютаар - 131.1 |
Рублээр - 4421.9; гадаад валютаар - 71.2 |
Рублээр - 4616.3; гадаад валютаар - 54.6 |
| Дахин санхүүжүүлсэн HML-ийн хэмжээ, тэрбум рубль |
228,2
|
80,3
|
114,5
|
83,1
|
| Эрт төлөгдсөн ипотекийн зээлийн хэмжээ, тэрбум рубль |
530,6
|
477,1
|
611,4
|
347,3
|
Эх сурвалж: CBR
Ийнхүү 2015 онд иргэдийн орлого өсөөгүй, хөрөнгө оруулалтын эрэлт буураагүй нөхцөлд ХМҮ-ийн үнэмлэхүй үзүүлэлт буурсан байна. Гэвч аль хэдийн 2016 онд нөхцөл байдал өөрчлөгдөж эхэлсэн бөгөөд банкуудын тоо буурсан ч энэ үзүүлэлт 2014 оны түвшинд ойртсон. 2017 оны эхний 6 сарын байдлаар энэ үзүүлэлт 2016 оны мөн үетэй харьцуулахад 16.3%-иар өссөн бол 2014 онд рублиэр олгосон ипотекийн зээлийн тоо өсч, гадаад валют дахь HML-ийн хэмжээ 2.5 дахин буурсан байна. рублийн ханш суларсны суурь. Үүний зэрэгцээ 2015 онд зээлийн хэмжээ 34%-иар буурсантай холбоотойгоор энэ тоо 1.4 дахин буурсан байна. 2016 онд зээл олголт 27.2%-иар өссөнтэй холбоотойгоор 1.2 дахин өссөн бол гадаад валютаар олголт дахин 2.7 дахин буурсан байна. 2017 онд өмнөх оны чиг хандлага үргэлжилсэн. Хянаж буй хугацаанд рублийн орон сууцны ипотекийн зээлийн өр ихээхэн нэмэгдэж, гадаад валютаар буурсан байна.
2012-2017 оны жигнэсэн дундаж ханшийн динамик
Аливаа банкны зээлийн багц нь хэд хэдэн төрлийн зээлээс бүрддэг бөгөөд эдгээр нь урт болон богино хугацааны болон бусад байж болно. Ийм зээлийн хүү нь ихэвчлэн бие биенээсээ ялгаатай байдаг бөгөөд боломжтой бүх зээлийн нийт зардлыг мэдэхийн тулд тусгай үзэл баримтлалыг боловсруулсан - жигнэсэн дундаж хүү (ATR). Энэ нь банкны байгууллагуудаас олгосон нийт зээлийн дундаж хүүгийн тусгал юм. Зураг 1-д 2012-2017 он хүртэлх ATP-ийн өөрчлөлтийн динамикийг харуулсан бөгөөд 2018 оны урьдчилсан мэдээг өгсөн.
Зураг 1 - 2012-2017 онд олгосон ипотекийн зээлийн жигнэсэн дундаж хүү гадаад валют, рубль
Эх сурвалж: ОХУ-ын Төв банкны 2014, 2015, 2016, 2017 оны эхний хагас жилийн "Орон сууцны ипотекийн зээлийн зах зээлийн төлөв байдлын тухай" аналитик материал.
Графикаас харахад 2012 онд рубль дэх ATP 12.3% (2011 оныхоос 0.4 пунктээр өндөр), гадаад валютаар 9.8% (0.1% -иар өссөн) байна. 2013 онд ATP мэдэгдэхүйц өөрчлөгдөөгүй бөгөөд рубль болон гадаад валютаар тус тус 12.4% ба 9.6% байна. 2014 онд өөрчлөлтүүд нэлээд ач холбогдолгүй байсан - 12.45 ба 9.25%. 2015 онд олгосон HML-ийн хувь хэмжээ 13.35 ба 9.82% -иар өссөн байна. 2016 онд АТР рублийн ханш 0.87 нэгж хувиар, гадаад валютаар 1.17 хувиар буурч, 12.48 ба 8.65% тус тус буурч, буурах хандлага ажиглагдаж байна. 2017 оны эхний хагаст рубль, гадаад валютаар олгосон HML-ийн хүү мэдэгдэхүйц буурч, зээлийн нөхцөл нь рубль, гадаад валютаар 11.5, 6.75% -иар өссөн байна. Үүний зэрэгцээ, арваннэгдүгээр сард рублийн үзүүлэлт 10.9% байсан. Инград группын Ипотекийн зээлийн хэлтсийн дарга Т.Власовагийн урьдчилсан мэдээгээр 2018 онд ATP рекорд 8-8.5% хүртэл буурч магадгүй юм.
ОХУ-ын бүс нутагт хэдэн орон сууцны зээл олгосон бэ?
Волга Холбооны дүүрэг нь ипотекийн зээл авахад тэргүүлэгч байр суурийг эзэлдэг бөгөөд 403,282,000 рублийн 270,294 ипотекийн зээлийг байгуулсан байна. Дүүргүүдийн дунд хоёрдугаар байрыг Төв Холбооны дүүрэг эзэлж байгаа бөгөөд ОХУ-ын хэмжээнд 1,086,940 зээлийн гэрээ байгуулснаас 254,969 нь зээлийн гэрээ байгуулсан байна. Үүний зэрэгцээ Москвад 62,505 HML, Москва мужид 56,646 байгаа нь ОХУ-ын бүрдүүлэгч байгууллагуудын дунд дээд амжилт юм. Дүүргийн гуравдугаар байрыг Воронеж муж эзэлж, 16511 ипотекийн зээл олгосон байна. Хамгийн бага ипотекийн зээлийг Хойд Кавказын Холбооны дүүрэгт олгосон - 24,281 нэгж. Зураг 2-т 2017 онд ОХУ-ын холбооны дүүргүүдийн анхдагч зах зээлд олгосон ипотекийн зээлийн хувийг харуулав.
Зураг 2 - 2017 онд ФД олгосон ипотекийн зээлийн эзлэх хувь
ОХУ-ын Төв банкны статистик мэдээллийн дагуу "Даатгалын портал" -ын тооцоо
Жигнэсэн дундаж хүү нь мужаас хамаарч бага зэрэг ялгаатай байна. Тиймээс Төв Холбооны тойрогт 10.64%, Баруун хойд Холбооны тойрогт - 10.65%, Өмнөд Холбооны тойрогт - 10.7%, Хойд Кавказын Холбооны тойрогт - 10.72%, Волга Холбооны тойрогт - 10.6% байна. Урал - 10.65%, Сибирьт - 10.66%, Алс Дорнодод - 10.57%. ОХУ-ын бүрдүүлэгч байгууллагуудын дунд ипотекийн зээлийн хамгийн өндөр, хамгийн бага хүүтэй 2 бүс нутгийг ялгаж салгаж болно - эдгээр нь Бүгд Найрамдах Крым Улс (11.24%) ба Чуваш (10.42%) юм.
Шинэ барилга, хоёрдогч зах зээл дэх ипотекийн зээлийн өртөг
Орон сууцны ипотекийн зээлийн газрын мэдээлснээр 2017 онд ипотекийн зээлд хамрагдах боломжтой хүн амын эзлэх хувь зургаан пунктээр нэмэгдэж, 43 хувьтай байна. Өсөлтийн гол хүчин зүйл нь инфляцийг хасч тооцсон ханш болон үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг бууруулсан явдал байв. Харьцуулбал, 2012 онд хүн амын энэ хувь дөнгөж 29% байсан. Зээлийн сарын төлбөрийн хэмжээ багасч, нийт хугацаанд хадгаламж 45% хүрэх боломжтой тул хүүгийн бууралт нь иргэдийн сонирхлыг татдаг. Үнэтэй орон сууцны нөхцөлд (анхдагч болон хоёрдогч зах зээлийн аль алинд нь) энэ баримт нь ипотекийн зээлийг сонгоход шийдвэрлэх хүчин зүйлүүдийн нэг юм. Зураг 3-т 1 м.кв талбайн дундаж үнийг харуулав. м.хоёрдогч зах зээл болон шинэ барилгад.
Зураг 3 - 2012-2017 онуудад ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийн динамик.
Banki.ru тооцоог ОХУ-ын Банк болон Росстат
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ нэмэгдсэн нь барилгын зах зээл эдийн засгийн хямралаас гарч амжаагүй байгаатай холбоотой. Орон сууцны ашиглалтад оруулах динамик сүүлийн хэдэн жилийн хугацаанд удааширч байгаа нь 2015 онд борлуулалт буурсан, мөн өөрийн хөрөнгийн санхүүжилт, бүтээн байгуулагчдын зээлийн хэмжээ буурсантай холбон тайлбарлаж болно. Хямралын дараах үе нь орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулалт хийх хамгийн муу гүйцэтгэлийг харуулсан. Тиймээс 2016 оны эхний хагаст энэ үзүүлэлт 239 тэрбум рубльтэй тэнцэж байсан бол 2017 оны мөн үед ердөө 194 тэрбум рубль байжээ.
2017 онд тэргүүлэгч банкуудын олгосон зээлийн хэмжээ
Оросын банкуудын нийт багцад ипотекийн зээлийн эзлэх хувь 11%-иас давж байна. 2017 оны эцсийн байдлаар энэ үзүүлэлт 10.6% байсан. Нийт багцын 90 орчим хувийг Оросын 30 томоохон банкнаас олгосон зээл (жижиглэнгийн зээлийг оруулаад) эзэлдэг. Ипотекийн зээлийг уламжлал ёсоор Сбербанк ба ВТБ гэсэн 2 банк давамгайлдаг. Түүгээр ч зогсохгүй 2017 онд эхнийх нь нийт 1 их наяд гаруй рублийн нийт ипотекийн зээлийн талаас илүү хувийг олгосон. Сбербанкны ипотекийн зээлийн багц 17%-иар өссөн байна.
ВТБ нь өрсөлдөгчөөсөө харьцангуй хоцрогдсон - 2017 онд ипотекийн зээлийг 430 тэрбум гаруй рублиэр олгосон бөгөөд зээлийн багц ердөө 11% -иар өссөн байна. Нийт ипотекийн зээлийн 70 гаруй хувийг дээрх 2 банк эзэлдэг ч түүнийг хөгжүүлэхэд чухал ач холбогдолтой бусад зах зээлд оролцогчид байдаг. Тэдний олгосон ипотекийн зээлийн хэмжээг Зураг 4-т үзүүлэв.
Зураг 4 - ОХУ-ын тэргүүлэгч банкуудын 2017 онд олгосон ипотекийн зээлийн хэмжээ.
AHML судалгаагаар “Ипотекийн болон орон сууцны зах зээлийн 2017 оны хөгжлийн үр дүн”
2018 оны 1-р сарын 1-ний байдлаар банкуудын ипотекийн зээлийн багцын хэмжээ 5,34 их наяд рубльд хүрч, үүний 1,12 их наяд нь анхдагч зах зээл дээр (шинэ барилгад) орон сууц худалдан авахад зориулсан ипотекийн зээл юм. 2017 онд ОХУ-ын иргэд 2.85 сая орон сууц (эсвэл бусад орон сууцны байр) худалдаж авсан нь 2016 оны орон сууцны эрэлттэй тохирч байна. Шинэ барилгуудын эрэлт мөн ижил түвшинд байна - 2016 онд 620 мянга байсан бол 2017 онд 621 мянган гэрээ байгуулсан. Хоёрдогч зах зээлд 2.23 сая орчим гүйлгээ хийгдсэн байна. Хоёрдогч зах зээл дэх моргейжийн гүйлгээний эзлэх хувь 31%, анхдагч зах зээлд - 50%, эхний тохиолдолд ипотекийн зээлийн дундаж хэмжээ 1.74 сая рубль, хоёрдугаарт - 2.12 сая байна.
Дүгнэлт
2017 оны эцсээр эрэлт, нийлүүлэлтийн өндөр төвлөрөл хэвээр байгаа нь ОХУ-ын 10 бүс нутагт ажиглагдаж байна: Москва болон бүс нутаг, Санкт-Петербург, Тюмень муж, Татарстан, Свердловск муж, Башкортостан, Краснодар. Нутаг дэвсгэр болон бусад бүс нутаг. Эдгээр бүс нутагт орон сууцны барилгын ажил өндөр байгаа нь цалингийн өсөлт, ипотекийн зээлийг идэвхтэй хөгжүүлэх замаар дэмжиж байна. Эдгээр бүс нутаг 2017 онд нийт олгосон ипотекийн зээлийн 48 хувийг эзэлж байна.
2013 оны чухал онцлог нь тус улсын орон сууцны зах зээлд ипотекийн зээлийн нөлөө мэдэгдэхүйц нэмэгдсэн явдал байв. Орон сууцны гүйлгээ тогтвортой байгаа нөхцөлд ипотекийн зээлийн гүйлгээний эзлэх хувь өссөн нь үүнийг нотолж байна. Rosreestr-ийн мэдээлснээр 2013 онд орон сууцны гүйлгээнд бүртгэгдсэн дөрөв дэх өмчийн эрх (24.6%) бүрийг ипотекийн зээлээр олж авсан байна.
Энэ үзүүлэлт нь ажиглалтын бүх хугацаанд (2005 оноос хойш) дээд амжилт юм. AHML-ийн тооцоолсноор ерөнхийдөө шинэ орон сууцны борлуулалтад ипотекийн зээлийн эзлэх хувь 40% хүртэл байдаг бол зарим объектын хувьд ипотекийн зээлийн гүйлгээ 50% -иас дээш, борлуулалтын 70-80% -д хүрч байна.
2013 онд ОХУ-ын Төв банкны мэдээлснээр олгосон ипотекийн зээлийн хэмжээ үргэлжлэн нэмэгдсээр байна: 657 зээлийн байгууллага 1.354 их наяд төгрөгийн 824,792 зээл олгосон байна. рубль болсон нь 2012 оныхоос зээлийн тоогоор 19.24%-иар, мөнгөн дүнгээр 31.17%-иар их байна.
Зураг 2. Ипотекийн орон сууцны зээлийг оны эхнээс хуримтлагдсан хэлбэрээр олгосон динамик
2014 оны 1-р сарын 1-ний байдлаар HML-ийн өр 2.648 их наяд болсон. үрэх. 2013 онд олгосон орон сууцны зээлийн хэмжээ 1.404 их наяд хүрсэн. руб., эсвэл 2.765 их наяд өртэй 880485 зээл. үрэх.
2014 оны 1 дүгээр сарын 1-ний байдлаар хугацаа хэтэрсэн орон сууцны зээлийн өр 39.50 тэрбум рубль буюу үлдэгдэл өрийн 1.49% -ийн түвшинд байсан нь 0.59 p.p. 2013 оны 1-р сарын 1-ээс бага 2014 оны 1-р сарын 1-ний байдлаар рублийн ипотекийн орон сууцны зээлийн үлдэгдэл өрийн хугацаа хэтэрсэн өрийн эзлэх хувь. 0.47 p.p-ээр буурсан. 2013 оны 1 дүгээр сарын 1-ний өдрийнхтэй харьцуулахад 1.0% болж, гадаад валютаар олгосон зээлийн хувьд 2013 оны 1 дүгээр сарын 1-ний өдрийнхтэй харьцуулахад эсрэгээрээ 1.15 p.p. 12.57% хүртэл.
Зураг 3. Зээлийн байгууллагын 6 бүлгийн ХМЛ-ийн дундаж үнийн динамикийг активаар нь эрэмбэлсэн (буурах дарааллаар)
2013 онд олгосон зээлийн хэмжээнд гадаад валютаар HML-ийн эзлэх хувь үргэлжлэн буурчээ: мөнгөн дүнгээр 0.3 хувиар. 1.12% хүртэл, тоон үзүүлэлтээр - 0.02 p.p. 2012 онтой харьцуулахад 0.23% болж 2014 оны 1 дүгээр сарын 1-ний байдлаар өрийн үлдэгдэлд ийм зээлийн эзлэх хувь 1.93 х.р буурсан байна. 4.22% болж, хугацаа хэтэрсэн өрийн гадаад валютаар нийт хугацаа хэтэрсэн өрийн эзлэх хувь 1.84 p.p-ээр өссөн байна. бөгөөд 35.59% байна.
ОХУ-ын Төв банкны мэдээлснээр, 2014 оны 1-р сарын 1-ний байдлаар хугацаа хэтрээгүй HML-ийн өрийн нийт өрийн хэмжээ 2014 оны 1-р сарын 1-ний байдлаар 0.12 х.р-ээр нэмэгдсэн байна. 2013 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдрийнхтэй харьцуулахад 96.05%-д хүрсэн байна. Хугацаа хэтэрсэн зээлийн өрийн хэмжээ (180 хоногоос дээш хугацаа хэтэрсэн) зээлийн өрийн нийт өрийн хэмжээ мөн хугацаанд 0.48 пунктээр буурсан байна. ба 1.78% байна.
ОХУ-ын Төв банкны мэдээлснээр 6 бүлгийн зээлийн байгууллагуудын активын хэмжээгээр (буурах дарааллаар) 2013 онд олгосон зээлийн нийт хэмжээнд хамгийн их хөрөнгөтэй таван зээлийн байгууллагын I бүлгийн эзлэх хувь. HML мөнгөн дүнгээр 72.22%, тоон үзүүлэлтээр 76.93% түвшинд хүрч, 6.23 нэгж хувиар тус тус нэмэгдсэн байна. ба 4.62 х. 2012 онтой харьцуулахад 2011 онтой харьцуулахад олгосон ипотекийн зээлийн хэмжээнд I бүлгийн эзлэх хувь 18.46 хувиар өссөн байна. тоогоор - 14.63 нэгж хувиар өссөн нь ипотекийн зах зээлийн монопольчлол үргэлжилж байгааг харуулж байна. 2014 оны 1-р сарын 1-ний байдлаар Эхний хоёр бүлэг (19 зээлийн байгууллага) нь HML зах зээлийн 80.13 хувийг эзэлдэг. Үүний дагуу бусад бүлгийн зээлийн байгууллагуудын хувьцаа буурсан байна.
2013 онд 1.49% болж буурсан. ОХУ-ын нийт өр дэх хугацаа хэтэрсэн өрийн эзлэх хувь (39.50 тэрбум рубль) 2012 оны 2.08%-тай харьцуулахад. Хоёр дахь бүлгийн зээлийн байгууллагууд нь 2013 онд хугацаа хэтэрсэн өрийн эзлэх хувийн жингийн хамгийн том (3.04%) "тэргүүлж байна". ), ингэснээр хамгийн эрсдэлтэй HML багцтай болсон. Бүлгийн зээлийн багцын чанар, группын үлдэгдэл өрийн хугацаа хэтэрсэн өрийн тодорхой хувиар илэрхийлэгдсэн бол 2013 онд III, V бүлгийн хувьд муудаж, бусад бүлэгт сайжирсан.
2013 оны рубль дэх дундаж HML-ийн хамгийн бага утга (1.31 сая рубль) V бүлэгт, мөн гадаад валютаар HML-ийн дундаж үнийн хамгийн өндөр үнэ цэнэ (20.5 сая рубль) - VI бүлэгт.
2012 онтой харьцуулахад бүх бүлгийн рубль дэх HML-ийн дундаж утгууд нэмэгдсэн. Гадаад валют дахь HML-ийн дундаж үнийн хамгийн их өсөлт нь II ба VI бүлэгт, хамгийн их бууралтыг IV бүлэгт тэмдэглэв (Зураг 3).
2014.01.01-ний өдрийн ОХУ-ын Банкны мэдээллээс харахад 12-р сард олгосон рублийн ипотекийн зээлийн хүүгийн түвшин 12.1%, энэ нь 0.6 p.p байна. 2012 оны арванхоёрдугаар сарын түвшнээс доогуур байна.
2013 оны ханшийн динамик жигд бус байсан - оны эхэнд тэд динамикаар өсч, 3-р сард дээд тал нь 12.9% -д хүрсэн боловч дараа нь ханш буурах хандлага ажиглагдаж, 2013 оны 11-12-р сард дээд цэгтээ хүрсэн.
Жилийн эцэст хүүгийн бууралтыг банкуудын улирлын чанартай урамшуулалтай холбон тайлбарлаж байна - 2013 оны гуравдугаар улиралд ипотекийн зах зээлийн бараг бүх удирдагчид нэлээд өргөн хүрээний зээлдэгчдэд ипотекийн зээлийн хүүг бууруулах боломжийг олгодог тусгай саналуудыг гаргасан. .
Ипотекийн зээлийн жигнэсэн дундаж хүү 2013 онд 12.4% (хуримтлагдсан) байсан нь 2013 оны эхний улирлын хүүгийн түвшин өндөр байгаатай холбон тайлбарлаж байна.
Зураг 4. Хөрөнгөөр нь эрэмбэлсэн 6 бүлгийн зээлийн байгууллагын жигнэсэн дундаж HML хүүгийн динамик (буурах дарааллаар)
Томоохон банкуудыг ипотекийн зээлийн багцыг нэмэгдүүлэх хүчин чармайлтаа нэмэгдүүлэхэд түлхэц болсон нэмэлт хүчин зүйл бол баталгаагүй зээлийн өсөлтийг хязгаарлах, түүний дотор баталгаагүй хэрэглээний зээлийн алдагдлын доод нөөцийн хэмжээг нэмэгдүүлэхэд чиглэсэн ОХУ-ын Банкны бодлого байв. Үүнтэй холбогдуулан дотоод тэргүүлэх чиглэлээс хамааран зохих чадамжтай (ялангуяа санхүүжилтийн хүртээмжтэй) зээлийн байгууллагууд ипотекийн зээлийг илүү идэвхтэй хөгжүүлэхэд анхаарлаа төвлөрүүлж болно. Ийнхүү 2013 оны хоёрдугаар улирлаас эхлэн AHML аналитик төв нь зах зээлийн идэвхтэй оролцогчдын дунд зээлийн хүүг байнгын болон түр хугацаагаар бууруулсан 30 орчим тохиолдол бүртгэгдсэн байна.
2013 онд бүх бүлгийн зээлийн байгууллагуудын HML зээлийн дундаж жигнэсэн хугацаа рубльээр 14.7 жил, гадаад валютаар олгосон зээлийн хувьд 12.7 жил байна. III бүлгийн рублийн зээлийн хувьд хамгийн урт жигнэсэн дундаж зээлийн хугацаа 15.6 жил, I бүлгийн гадаад валютаар олгосон зээлийн хувьд 21.2 жил байна. VI бүлэгт хамгийн бага дундаж жигнэсэн зээлийн хугацаатай: рублийн зээл 10.3 жил, гадаад валютаар 2.1 жил байна.
ОХУ-ын Төв банкны мэдээлснээр 2013 онд. Зээлийн байгууллагууд ипотекийн орон сууцны зээлийн нэхэмжлэлийн эрхийг олж авсан нь 2012 онтой харьцуулахад 5.17% -иар өсч, 85.98 тэрбум рубль болжээ. Рубль дахь зээлийн нэхэмжлэлийн худалдан авалт 2.47%-иар буурч 61.71 тэрбум рубль, гадаад валютаар олгосон зээлийн хэмжээ 31.3%-иар өсч 24.274 тэрбум рубль болжээ. 2013 онд HML-ийн дагуу олж авсан нэхэмжлэлийн эрхийн хамгийн том хэмжээ рубль болон гадаад валютаар 2012 оных шиг IV бүлгийн зээлийн байгууллагуудад бүртгүүлсэн.
AHML OJSC-ийн мэдээлснээр 2013 онд ипотекийн зээлийг ашиглан орон сууцны анхдагч зах зээл дэх гүйлгээний хэмжээ 10 х.р. 2012 онтой харьцуулахад ба 30% -ийг эзэлж байна.
Хүснэгт 3
Ипотекийн зээлийн бүтэц
2013 онд AHML OJSC-ийн моргейжийн зах зээл дэх эзлэх хувь рублийн дүнгээр 8.2% (111.3 тэрбум рубль) буюу нийт олгосон зээлийн 10 орчим хувийг, түүний дотор анхдагч зах зээлд ажиллах замаар (дахин санхүүжүүлэх) - 3.5% -ийг эзэлж байна. (48.0 тэрбум рубль), хоёрдогч - 4.7% (63.3 тэрбум рубль). AHML OJSC-ийн мэдээлснээр 2013 онд ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаас гаргасан нийт хэмжээ Энэ нь 140.625 тэрбум рубль байсан бөгөөд үүний 55.5% (78.1 тэрбум рубль) үнэт цаасыг тус агентлагийн оролцоотойгоор гаргасан байна.
2014 онд AHML OJSC-ийн жирэмсний капиталын хэмжээ нэмэгдэж, 429.4 мянган рубль болжээ. 2014 онд хуримтлуулсан ипотекийн тогтолцоонд хамрагдсан цэргийн албан хаагчдын жилийн индексжүүлсэн төлбөр 233,000 рубльд хүрчээ. "Цэргийн моргейж" хөтөлбөрийн дагуу агентлаг анхдагч зах зээлд орон сууц худалдаж авахдаа ипотекийн зээлийн дээд хэмжээг 2 саяас 2,2 сая рубль болгон нэмэгдүүлсэн. мөн урьдчилгаа төлбөрийн доод хэмжээг 30% байсныг 20% болгон бууруулсан.
Сүүлийн зургаан сарын хугацаанд олон ипотекийн банкууд зээлдэгчдэд тавих шаардлагаа сулруулсан: тэд урьдчилгаа төлбөрийн доод хэмжээг бууруулж (тэг болгон оруулаад), зээлийн дээд хэмжээг нэмэгдүүлж, зээлийн хэрэгслийн жагсаалтыг өргөжүүлэв.
Зээлдэгчдэд тавигдах шаардлагыг зарим талаар хөнгөвчлөх болсон ч банкуудын балансад хуримтлагдсан ипотекийн зээлийн багцын чанар өндөр түвшинд байна. 2014 оны нэгдүгээр сарын 1-ний байдлаар хуримтлагдсан ипотекийн зээлийн нийт өрийн хэмжээнд хугацаа хэтэрсэн төлбөрийн эзлэх хувь 1.49 хувь, нэг удаагийн хугацаа хэтэрсэн төлбөргүй ипотекийн зээлийн нийт хэмжээ 96 хувиас дээш байна. Гэвч эдийн засгийн байдал эрс муудаж, ажилгүйдэл нэмэгдсэн тохиолдолд хугацаа хэтэрсэн төлбөрийн эзлэх хувь нэмэгдэж, ипотекийн зээлийн багцын чанар хурдацтай доройтож болзошгүйг анхаарах хэрэгтэй.
Ипотекийн зах зээлийн өсөлт нь орон сууцны барилгын гол хөшүүрэг болсон. Банкууд барилгын салбар болон орон сууц худалдан авагчдад дахин зээл олгож эхэлснийг мэдэрсэн барилгынхан үйл ажиллагаагаа эрчимжүүлэв. Ийнхүү 2013 онд 69,4 сая ам метр талбай бүхий 912,1 мянган айлын орон сууц баригдсан байна. метр (өмнөх оны мөн үеийнхээс +5.6%). Энэ үзүүлэлт нь 1990 оноос хойшхи ОХУ-ын түүхэн дэх дээд амжилт юм.
Ипотекийн зээл, орон сууцны барилгын өсөлт зэрэг нь орон сууцны зах зээлийг хөгжлийн тэнцвэртэй замд байлгаж байгааг тэмдэглэх нь зүйтэй - ипотекийн зээлээр дэмжигдсэн хүн амын нэмэлт үр ашигтай эрэлт нь орон сууцны анхдагч зах зээлийг шингээж байна.
Росстат мэдээлснээр орон сууцны үнийн өсөлт 2013 онд 2012 онтой харьцуулахад дунджаар 7.2% байсан нь жилийн тогтмол инфляцийн (6.8%) нөхцөлд орон сууцны үнийн бодит өсөлт Орос улсад дунджаар 7.2% -иас хэтрэхгүй байгааг харуулж байна. 0.5 х
Хүн амын боломжтой бодит орлого 3.3 пунктээр нэмэгдэж, ипотекийн зээлийн хүү буурсан зэргийг харгалзан үзвэл 2013 оны эцсийн байдлаар хүн амын орон сууцны хүртээмж, зардлаар нэмэгдсэн гэж хэлж болно. өөрийн болон зээлсэн хөрөнгөөр.
Сүүлийн 5-7 жилийн хугацаанд ОХУ-д үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах хамгийн "алдартай" арга бол моргейжийн зээл хэвээр байна. Тиймээс тус улсын эрх баригчид эдийн засгийн бодлогодоо энэ төрлийн зээлийн хүүг бууруулахад чиглэсэн банкны хөтөлбөрүүдэд бүх талаар хувь нэмэр оруулдаг. Энэ чухал сэдвийг 2014 оны 1-р сарын 30-нд Эдийн засгийн хөгжлийн яамны сайдын албыг хашдаг Алексей Улюкаев хэлсэн үгэндээ хөндсөн юм. Ерөнхийлөгч Владимир Путин ч энэ мэдэгдлийг дэмжиж байгаа бөгөөд ипотекийн зээлийн хүүг ОХУ-ын Банкны дахин санхүүжүүлэх хүүтэй ойролцоо байх "хатуу" хүү тогтоох шаардлагатай гэж үзэж байна. Хариуд нь ОХУ-ын Ерөнхий сайдын нэгдүгээр орлогч Игорь Шувалов 2013 он болон 2014 оны нэгдүгээр сард олгосон зээлийн хэмжээ тогтмол нэмэгдэж байгааг онцолж, тус улсын Засгийн газар, банк санхүүгийн зүгээс сонгосон чиглэлийг баримтлах шаардлагатай гэж үзэж байна. энэ сегмент дэх байгууллагууд.
ОХУ-ын Сангийн яам 2014 онд инфляцийг 5-6% хүртэл бууруулна гэж таамаглаж байна. Үүний үр дүнд ипотекийн зээлийн үнэ жилд 8% хүртэл буурах боломжтой.
Үүний зэрэгцээ амьдрах нөхцөлөө сайжруулахаар төлөвлөж буй оросуудын тоо нэмэгдсээр байгааг тэмдэглэх нь зүйтэй. Ипотекийн зээлийн өсөлт 2014 онд 20%-25% байх төлөвтэй байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн дөрөв дэх худалдан авалт бүрийг зээлээр хийдэг, учир нь энэ нь орон сууцны асуудлыг шийдвэрлэх хамгийн боломжийн арга юм. Зээлдэгчдийн өндөр чанар нь ч таатай байна. 2013 оны зургаан сарын байдлаар өргүй ипотекийн зээлийн эзлэх хувь 96 хувьтай байна.
Ипотекийн зээлийн зах зээлд төрийн банкууд хамгийн идэвхтэй байдаг. Хувийн банкууд зээл олгох идэвхтэй хурдацтай байгаа хэдий ч Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк тэргүүлсээр байна. Тэдний нийт ипотекийн зээлд эзлэх хувь 68 хувь байна. Оны хоёрдугаар хагаст Москвагийн Банк ч мөн өөрийн тоо хэмжээг идэвхтэй нэмэгдүүлж эхлэв.
|
2014 оны 01-р сарын 07-ны байдлаар зэрэглэлд байрлана |
2013 оны 01-р сарын 07-ны байдлаар зэрэглэлд байрлана |
Банкны нэр |
Олгосон ипотекийн зээлийн хэмжээ. амьдарч байсан. зээл, сая рубль |
Өсөлтийн хурд (2014 оны 1-р сар/2013 оны 1-р сар), % |
|||
|
1 хагас. 2014 он |
1 хагас. 2013 он |
||||||
|
"Оросын Сбербанк" ХК |
|||||||
|
VTB 24 (ZAO) |
|||||||
|
"CB Delta Credit" ХК |
|||||||
|
ХК "Москвагийн банк" |
|||||||
|
ХКБ "РОСБАНК" |
|||||||
|
ХКБ "Связь-Банк" |
|||||||
|
"Райффайзенбанк" ХК |
|||||||
|
ХК "Санкт-Петербург банк" |
|||||||
|
"Нээлт" санхүүгийн бүлэг* |
Зээлийн хүүгийн динамик байдалд төрийн өмчит банкууд нөлөөлдөг. 2013 оны сүүлийн хагаст хүүгээ бууруулснаас үүдэн бусад зээлийн байгууллагууд ч зээлийн нөхцөлөө эргэн харахаас аргагүйд хүрчээ.
Засгийн газрын хамгийн сүүлийн үеийн төлөвлөгөөний нэг бол нийгмийн ипотекийн зээл олгох нэгдсэн төвийг ойрын ирээдүйд бий болгох явдал бөгөөд энэ нь хүн амын орлого багатай, нийгмийн эмзэг давхаргад (багш, эмч, эрдэмтэн судлаач, цэрэг, залуу гэр бүл гэх мэт).
2014 оны эхний хагаст ОХУ-д ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг хөгжүүлэх талаархи шинжээчдийн таамаглал. Оросын банкуудын 2013 оны ипотекийн зээлийн нийт багцын үр дүнг харгалзан шинжээчид 2014 оны эхний хагаст ипотекийн зээлийн хэмжээ 16 хувиар өснө гэсэн зоримог таамаг дэвшүүлж байна. Түүгээр ч барахгүй улс орны эдийн засгийн нөхцөл байдал улам дордохгүй бол ипотекийн зээлийн өрийг эрс бууруулах ёстой. 2014 оны 1-р сарын үр дүнгийн талаар ярихад, Оросын олон банкууд үйлчлүүлэгчдэдээ хөнгөлөлттэй хүүтэй орон сууцны зээлийн өргөн хүрээний хөтөлбөрийг санал болгодог боловч зээлийн дундаж өртөг тодорхой хэмжээгээр өссөн байна. Ийм хөтөлбөрийн дагуу ипотекийн зээлийн нөхцөл нь үйлчлүүлэгчдэд ямар нэгэн байдлаар тохирохгүй байгаа бололтой.
Мэргэжилтнүүд энэ парадоксыг дараах байдлаар тайлбарлах хандлагатай байдаг. Юуны өмнө өнгөрсөн оны сүүлч, энэ оны эхээр банкууд урьдчилгаа багатай ипотекийн зээлд хамрагдахад бэлэн үйлчлүүлэгчдийн урсгалыг нэмэгдүүлсэн. Хоёрдугаарт, ипотекийн банкны үйлчлүүлэгчдийн ихэнх нь дундаж төлбөрийн хугацаа уртасгасан хөтөлбөрүүдийг өөрсдөө зориудаар сонгодог. Мэдээжийн хэрэг, зээлийн хүү нь зээлдэгчийн өөрийн хөрөнгийн хэмжээ, зээлийн хугацаанаас шууд хамаардаг тул өндөр хэвээр байна.
Түүнчлэн 2014 оны 1-р сард Оросын банкууд үйлчлүүлэгчиддээ шинэ "уян хатан" шаардлагуудыг бэлтгэж эхэлснийг шинжээчид тэмдэглэв. Зээлдэгчдийг татахын тулд тэд анхан шатны шаардлагад нийцэхгүй байсан ч эрсдэлд ороход бэлэн байдаг. Энэ мэтчилэн банкууд ипотекийн зээл авсан иргэдээ ирээдүйд эдийн засгийн амжилт авчрах “үндсэн тэжээгч” болгохоор зорьж байна. Россельхозбанк болон Сбербанкны төлөөлөгчид өнөөдөр энэ талаар илэн далангүй ярьж, Төв банк тэднийг ийм алхам хийхэд түлхэж байна гэж маргаж байна.
Жишээлбэл, саяхан Сбербанк ипотекийн зээлийн үндсэн хүүгээ 0.5 нэгж хувиар бууруулж байгаагаа албан ёсоор зарлав. Гэхдээ энэ хандлага нь зарим шинжээчдийн сэтгэлийг түгшээж байна, учир нь "хангалтгүй" ипотекийн санал болгосноор үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ, ялангуяа Москва болон Оросын бусад томоохон хотуудад огцом өсөх боломжтой.
Санхүүгийн салбар, орон сууцны зээл, Оросын эдийн засгийг хөгжүүлэх дунд хугацааны төсөөлөл.
Тэдний 2016 он хүртэлх таамаглалыг Эдийн засгийн хөгжлийн хүрээлэнгийн мэргэжилтнүүд саяхан танилцуулсан. Гайдар. Энэхүү баримт бичиг нь ипотекийн банкны олон удирдагчдын бухимдлыг төрүүлэв. 2014 онд тус улсын иргэдийн орлого бага зэрэг (0.9% -иас ихгүй) өснө гэж шинжээчид үзэж байна. 2015-2016 оны хэтийн төлөвийн хувьд - бүр бага (0.4%). Энэ нь зөвхөн ипотекийн зээлийн өсөлтийн хурд аажмаар буурах болно гэсэн үг юм. Банкууд төлбөрөө удаашруулж ашигтай ипотекийн зээл санал болгож байгаа ч хүн амын өрийн дарамт хурдацтай өснө.
Үүний зэрэгцээ ипотекийн зээлийн үйлчилгээний өртөг нэмэгдэж эхлэх бөгөөд энэ нь Оросын олон банк, ялангуяа жижиг банкуудын санхүүгийн хөгжилд нөлөөлж чадахгүй. Мэргэжилтнүүдийн үзэж байгаагаар 2013 онд хэрэглээний зээлийн өсөлт буурах хандлагыг харах шаардлагатай бөгөөд дараа нь ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг хөгжүүлэх, эсвэл "хөгжүүлэхгүй" гэсэн зүйрлэлээр баримтуудыг харьцуулж, дүгнэлт хийхэд хэцүү биш байх болно. .
Банкууд рублийн орон сууцны зээлээр бооцоо тавьж байна.
Валютын ипотекийн зээлийн санал манай улсад тийм ч их эрэлттэй байдаггүй. Тэдний хэмжээ нь нийт олгосон ипотекийн зээлийн 1% -иас ихгүй байна. Өнөөдөр банкууд рублийн ипотекийн зээл дээр гол бооцоо тавьж байна. 2014 оны эхний хагас жилийн нөхцөл байдал дорвитой өөрчлөгдөхгүй. Гэхдээ ипотекийн банкны эзэд, шинжээч, шинжээчдийн хэн нь ч оны эцэс хүртэл урьдчилсан мэдээ өгөхийг хүсэхгүй байна. Улс орны ерөнхий тогтвортой байдлаас бүх зүйл шалтгаална.
Ипотекийн зээлийн хүүг үндсээр нь өөрчлөх нь эдийн засаг “цөхрөнгөө барсан” нөхцөлд л боломжтой. Үгүй бол жилийн дундаж түвшин жигд (аажмаар) буурна гэж найдаж болно. ОХУ-ын томоохон ипотекийн банкуудын дарга нар энэ хавар ипотекийн рублийн зээлийн хүү 2013 оны эцсийн түвшинд (жилийн 12.4% орчим) хэвээр байна гэж найдаж байна.
ипотекийн орон сууцны хадгаламжийн банк орос
Хүснэгт 4
Төрөл бүрийн банкуудад ипотекийн зээлийн үндсэн нөхцлийн харьцуулсан шинж чанарууд
|
Сбербанк |
||||||
|
Нордеа банк |
||||||
|
Райффайзенбанк |
||||||
|
ЮниКредит банк |
||||||
|
Абсолют банк |
||||||
|
Москвагийн зээлийн банк |
||||||
|
Собинбанк |
||||||
|
Москвагийн банк |
||||||
|
Газпромбанк |
||||||
|
Связь-банк |
||||||
|
Альфа банк |
||||||
|
Rosevrobank |
||||||
|
Промсвязьбанк |
||||||
|
Транскапиталбанк |
||||||
|
Татфондбанк |
||||||
|
Балтинвестбанк |
||||||
|
Глобексбанк |
||||||
|
Credit Europe Bank |
||||||
|
Ханты-Мансийск банк |
||||||
|
Сэргэн мандалт 2 3 1 2 1 9 |
Үнэлгээний шалгуурууд:
- 1. Урьдчилгаа төлбөрийн доод хэмжээ: 1 оноо - 25%, 2 оноо - 20%, 3 оноо - 20% хүртэл.
- 2. Зээлийн дээд хугацаа: 1 оноо - 20 жил хүртэл, 2 оноо - 25 жил хүртэл, 3 оноо - 25 жилээс дээш.
- 3. Зээлийн дээд хэмжээ: 0,5 оноо - 5 сая хүртэл, 1 оноо - 10 сая хүртэл, 2 оноо - 20 сая хүртэл, 3 оноо - 20-иос дээш
- 4. Зээлийн хүүгийн үнэ цэнэ: 1 оноо - дунджаас дээгүүр, 2 - 2,5 оноо - дундажтай ойролцоогоор тэнцүү (хувийн дээд хязгаараас хамаарч), 3 оноо - дунджаас доогуур байна.
- 5. Forbes-ийн найдвартай байдлын үнэлгээ: 1 оноо - 3 од, 2 оноо - 4 од, 3 оноо - 5 од.
Ипотекийн зах зээлийн гол тоглогчдын зан төлөвт дүн шинжилгээ хийх нь өмнөх үеүүдэд зээлдэгчдэд тавигдах шаардлага суларсантай холбогдуулан банкуудын ипотекийн зээлийн багц дунд хугацаанд муудаж болзошгүйг ерөнхийд нь харуулж байна. Мөн AHML аналитик төвийн мониторингийн мэдээллээс үзэхэд 2013 оны 7-р сарын эхээр Союз банк урьдчилгаа төлбөрийн доод хэмжээг 15%, Связь-Банк 8-р сарын дундуур 0% хүртэл бууруулсан (2-р маягт дахь гэрчилгээг өгсний дараа). -NDFL). Хугацаа хэтэрсэн (их хэмжээний) тохиолдолд зээлийн хүү нэмэгдэхийг үгүйсгэхгүй. Тиймээс зах зээл нэлээд тодорхойгүй байдалд байсаар байна.
Ипотекийн банк - үл хөдлөх хөрөнгө (газар, төрөл бүрийн барилга, бусад үл хөдлөх хөрөнгө) барьцаалсан урт хугацааны ипотекийн зээл олгох чиглэлээр мэргэшсэн зээлийн байгууллага. Ипотекийн банкны эх үүсвэр нь өөрийн хадгаламж, үл хөдлөх хөрөнгийн эсрэг гаргасан урт хугацааны үнэт цаас болох ипотекийн бондыг борлуулснаас олж авсан хөрөнгөөс бүрддэг.
Арилжааны банк нь зээлийн объект, зээлийн бодлого, зохион байгуулалтын бүтцээс хамаарч ипотекийн зээлийн технологийг тодорхойлдог. Зээл олгох үйл явцыг зохион байгуулах янз бүрийн элементүүдийн олон талт байдлаас шалтгаалан ипотекийн зээл олгох, эргэн төлөх технологийн дараах таван үндсэн үе шат байгааг бүх банкуудад хэлж болно.
- - зээлийн хүсэлтийг урьдчилан авч үзэх, ирээдүйн зээлдэгчтэй ярилцлага хийх;
- - андеррайтинг;
- - ипотекийн зээл олгох шийдвэр гаргах;
- - зээлийн гэрээ, барьцааны гэрээг бүртгэх;
- - зээлийг дэмжих, зээлийн гэрээний гүйцэтгэлд хяналт тавих.
Эхний шатанд банк нь зээлдэгчид ипотекийн зээл олгох нөхцөлийг тайлбарлаж, түүнд өргөдөл бөглөхийг санал болгодог бөгөөд энэ нь үндсэндээ холбогдох эрсдэлийг бууруулах үүднээс банкинд сонирхолтой мэдээллийг агуулсан асуулга гэж үзэж болно. зээлээр. Зээл олгох үйл явцын эхний үе шатанд эрсдэлийг аль болох бүрэн үнэлэх нь чухал юм. Ярилцлагын үеэр зээлийн мэргэжилтэн зээл олгохтой холбоотой гол асуултуудад хангалттай хариулт аваагүй бол түүнийг олгох хүсэлтийг хүлээн авахаас татгалзаж, зээл олгох боломжгүй болсон шалтгааны талаар үндэслэл бүхий тайлбар өгөх шаардлагатай. олгох. Зээлийн мэргэжилтэн эерэг шийдвэр гаргасан бол зээлийн хүсэлтийг цаашид авч үзэхийн тулд банкинд ямар баримт бичиг, мэдээлэл шаардлагатай байгаа талаар боломжит зээлдэгчид мэдэгдэнэ.
Хоёрдахь шат нь зээлдэгчийн зээлийг төлөх боломжит чадварыг үнэлэх, түүний баталгааны түвшинг үнэлэх явдал юм. Энэ үе шатанд банк эсвэл барьцаа хөрөнгийн үнэлгээний компани, хуулийн алба, банкны хамгаалалтын албаны мэргэжилтнүүд оролцдог. Хэрэв зээлдэгчийн одоо байгаа орон сууцыг барьцаанд тавьж байгаа бол дараахь зүйлийг судална: байрны бүтэц, зохион байгуулалт, нийт болон амьдрах талбай; үйл ажиллагааны үргэлжлэх хугацаа; барилга байгууламж, хана, шал, таазны байдал; инженерийн харилцаа холбооны төлөв байдал - халаалт, усан хангамж, цахилгаан хангамж, ариутгах татуурга гэх мэт; одоо эсвэл ирээдүйд засвар, шинэчлэлт хийх хэрэгцээ. Эдгээр хүчин зүйлсийг судалсны үр дүнд санал болгож буй барьцаа хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлдог. Барьж буй орон сууцыг барьцаанд тавьж байгаа тохиолдолд зураг төсөл, тооцооны баримт бичиг, баригдах хугацаа, барилга гүйцэтгэгч, гүйцэтгэгчийн нэр хүнд зэргийг судалдаг. Шинжилгээний үр дүнг цаашид зээлийн хэмжээ, өөрийн хөрөнгийн урьдчилгаа төлбөр, зээлийн урьдчилсан хугацаа зэргийг тодорхойлоход ашигладаг. Үүний тулд дараахь орлогыг харгалзан үзнэ: цалин, урамшуулал, шимтгэлийн орлого, ногдол ашиг, хүүгийн орлого, тэтгэврийн төлбөр, түрээсийн орлого гэх мэт, түүнчлэн санхүүгийн үүрэг: орон сууц. төлбөр, нийтийн үйлчилгээний төлбөр, татварын даатгалын төлбөр, өмнө нь хүлээн зөвшөөрсөн өрийн үүрэг, эмнэлгийн даатгал гэх мэт.
Андеррайтингийн үр дүнг (зээлдэгчийн төлбөрийн чадварыг шалгах) гэрчилгээ, дүгнэлт хэлбэрээр гаргаж, зээлийн хороонд хэлэлцүүлэхээр өгнө.
Гурав дахь шатанд зээлийн хороо андеррайтинг хийх явцад хүлээн авсан материалыг хянаж, холбогдох бичиг баримтыг шалгасны дараа зээл олгох, олгохоос татгалзах шийдвэр гаргадаг. Зээлийн хорооны шийдвэр эерэг гарсан тохиолдолд холбогдох ажилтан ипотекийн зээл авахтай холбоотой зардлын ойролцоо тооцоог үйлчлүүлэгчид бэлтгэнэ. Тооцоолол нь дараахь зүйлийг агуулж болно: риэлторын комисс; барьцаа хөрөнгийн үнэлгээний зардал; үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн байгууллагаас барьцааны бичиг баримт авах төлбөр; худалдах гэрээг бүртгэсэн нотариатын хураамж; барьцааны гэрээг бүртгүүлсний нотариатын хураамж; барьцааны даатгал.
Дөрөв дэх шатанд банк нь зээлдэгчтэй зээлийн гэрээ байгуулдаг. Гэрээ байгуулахдаа талууд банкны зээлийн бодлогын онцлогийг харгалзан ОХУ-ын Иргэний хуульд заасан үндсэн заалтуудыг баримтална.
Зээлийн гэрээний дагуу зээлдүүлэгч банк санхүүжилт олгох үүрэг хүлээнэ, өөрөөр хэлбэл. гэрээнд заасан хэмжээ, нөхцлийн дагуу зээлдэгч хүлээн авсан мөнгөө цаг тухайд нь төлж, хүү төлөх үүрэгтэй. Зээлийн гэрээ бүрт гэрээ байгуулсан талуудын мэдээлэл гэх мэт хэсгүүдээс гадна талуудын эрх, үүргийг зохицуулсан хэсгүүд байдаг.
- - зээлийн хэмжээ, банкны хүүгийн хэмжээ;
- - зээл олгох журам, нөхцөл;
- - хүүг төлөх журам, нөхцөл;
- - тусдаа барьцааны (ипотекийн) гэрээнд заасан барьцаа хөрөнгийн тодорхойлолт, үнэ;
- - гэрээний нөхцлийг зөрчсөн талын төлсөн шийтгэлийн хэмжээ.
Зээлийн гэрээ байгуулахтай зэрэгцэн барьцааны (ипотекийн) гэрээ байгуулж, ипотекийн зээл олгох, түүнчлэн даатгалын гэрээг банкинд ашигтайгаар байгуулна. Эдгээр баримт бичиггүйгээр ипотекийн зээл олгож эхлэх боломжгүй.
Тав дахь шатанд зээлийн дэмжлэгийг хийх бөгөөд үүнд дараахь зүйлс орно.
- - зээлийн гэрээнд заасан журмаар зээл олгох.
- - зээлийн байгууламжийг барих, сэргээн босгох явцад зээлийн зориулалтад хяналт тавих;
- - зээлийг баталгаажуулахаар хүлээн авсан барьцаа хөрөнгийн аюулгүй байдал, нөхцөл байдалд хяналт тавих;
- - Гэрээ байгуулахдаа урьд нь тохиролцсон зээлийн эргэн төлөлтийн нөхцөл, хуримтлагдсан хүүгийн дагуу тогтмол хяналт тавих.
Зээлийн эргэн төлөлт, хүүгийн төлбөрийг төлөх нөхцөлийг зөрчсөн тохиолдолд банкууд зарим тохиолдолд зээлдэгчид хүлээсэн үүргээ биелүүлэх хугацааг хойшлуулсан зээлийг ашиглах хугацаанд илүү өндөр хүү тооцож хойшлуулдаг. Зээлийн эргэн төлөлтийн нөхцөлийг удаа дараа зөрчсөн тохиолдолд хугацаа хэтэрсэн зээлийн дансанд шилжүүлж, барьцаа хөрөнгө борлуулах үйл ажиллагаа эхэлдэг.
2006-2008 онуудад. ОХУ-д орон сууцны ипотекийн зээл эрчимтэй хөгжиж байна. Ипотекийн зээлийн системд үйл ажиллагаа явуулж буй банкуудын тоо хурдацтай өссөн. Сүүлийн хэдэн жилийн хугацаанд ОХУ-д ипотекийн зээл нь хүн амын дунд давхаргын хувьд харьцангуй боломжийн болсон: зээлийн хүү буурч, баримт бичгийн багц бүрдүүлэх шаардлага (2-NDFL гэрчилгээ олгохгүй байх зөвшөөрөл орно) буурсан. , ямар ч хэмжээгээр, урьдчилгаа төлбөргүйгээр зээл авч болно гэх мэт. Хэрэв бид 2006 - 2008 оны ипотекийн зээлийн хэмжээг харгалзан үзвэл энэ үеийг эцсийн үзүүлэлтүүдийн дагуу хурдацтай өсөлтийн үе шат гэж нэрлэж болно: 2006 он - 233,897 сая рубль, 2007 он - 611,212 сая рубль, 2008 он - 1,070,32 сая рубль. 2009 онд хямралын улмаас олгосон ипотекийн зээлийн нийт хэмжээ 5.6%-иар буурч, 1,010,889 сая рубль болжээ. 2010 оноос хойш эдийн засгийн байдал тогтворжиж, олгосон ипотекийн зээлийн хэмжээ хямралын өмнөх үеийнхээс давсан байна. - 1,129,373 сая рубль, 2011 он - 1,474,839 сая рубль (ОХУ-ын Төв банкны мэдээлснээр).
2007 оны эхний хагаст Оросын олон банкууд зээлээр орон сууц худалдаж авахыг хүссэн хүмүүст онцгой үнэнч хандсан. Одоогоос 3-4 жилийн өмнө риэлтор, моргейжийн зуучлагч нар ипотекийн зээл авахын тулд банкинд мөнгө хэрэггүй гэдгээ нотлох ёстой гэж риэлторууд, ипотекийн зуучлагч нар гунигтай хошигнодог байсан бол 2007 онд зарим банкууд бараг бүх хүнд зээл өгөхөд бэлэн байсан. .
Ипотекийн зээлийн хурдацтай өсөлт нь хөрөнгийн дахин үнэлгээтэй холбоотой байсан бөгөөд 2008 оны эцсээр үйлчлүүлэгчдийн гадаад валютын ханшийн эрсдэл нь банкуудын зээлийн эрсдэл болж өөрчлөгдсөн.
Санхүүгийн хямрал нь банк сонгох, ипотекийн зээлийн хөтөлбөрт хамрагдахад сөргөөр нөлөөлсөн. Хямрал эхлэхээс өмнө Орост 120 орчим банк ипотекийн зээл олгож байсан. Хямралын үед ипотекийн зээл олгож буй банкуудын тоо эрс цөөрсөн: хамгийн тогтвортой томоохон банкууд, ихэвчлэн төрийн өмчит, ипотекийн зээл авах боломжтой.
Зарим банкууд орон сууц худалдан авах зээлийн хөтөлбөрөө албан ёсоор зогсоосон. Зарим банк ипотекийн зээлийг зөвхөн нэрлэсэн хэлбэрээр зээлдэг. Банкуудын ипотекийн зээлийн хөтөлбөрүүд нь үнэндээ өндөр хүүтэй байсан. Тиймээс, Альфа-Банк дахь рублийн орон сууцны зээлийн хүү жилийн 24%, KMB-Банк - 21.00%, Райффайзенбанк - 20% хүрэв.
Банкууд ипотекийн зээлийн хөтөлбөрөө хумих болсон шалтгаан нь зөвхөн хөрөнгийн хомсдолтой холбоотой төдийгүй зах зээлээс гарах шийдвэрт ипотекийн зээлийн эрсдэл нэмэгдэж байгаа нь ихээхэн нөлөөлсөн. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ хэдэн жилийн турш хурдацтай өсч байсан ч тэр даруй буурч магадгүй юм.
Эдийн засгийн тогтворгүй нөхцөл байдалд банкууд зээлийн багцаа нэмэгдүүлэхийг эрмэлзээгүй, харин түүний чанарыг сайжруулж, эрсдэлийг бууруулахыг зорьсон. Урьдчилгаа төлбөрийг нэмэгдүүлж, зээлдэгчдэд тавих шаардлагыг чангатгаж, ипотекийн зээлийн зах зээлээс гараагүй байгаа бүх банкнаас авсан зээлийн хүүг нэмэгдүүлсэн зэрэг хүсэл эрмэлзэлээ илэрхийлжээ.
Ипотекийн зээлийн зах зээл 2010 онд сэргэж эхэлсэн. AHML аналитик төвийн мэргэжилтнүүдийн тэмдэглэснээр: "2010 онд ипотекийн зээл тогтвортой сэргэж байна: оны эцэст нийт 378.9 тэрбум рублийн 301,035 ипотекийн зээл олгосон байна. 2010 онд олгосон зээлийн хэмжээ 2009 оныхоос бараг 2.5 дахин, олгосон зээлийн хэмжээ 2.3 дахин өссөн” гэв.
Мөн 2011 онд шинээр барилга барих, шинээр баригдаж буй орон сууцны борлуулалт сэргэсэн. Банкууд хөгжүүлэгчидтэй идэвхтэй харилцаж, тэдэнтэй түншлэлийн гэрээ байгуулж эхлэв. Хөгжүүлэгчийн хувьд шинэ барилгыг банкаар магадлан итгэмжлэх нь бараг үргэлж борлуулалтыг нэмэгдүүлдэг гэсэн үг юм: зөвхөн найдвартай компаниуд магадлан итгэмжлэлд хамрагддаг бөгөөд энэ нь итгэмжлэгдсэн шинэ барилгад худалдан авагчдын итгэл мэдэгдэхүйц нэмэгддэг гэсэн үг юм. Нэмж дурдахад, өнөөдөр шинэ байранд байрлах орон сууцны зээлийн хүү, хоёрдогч зах зээл дэх орон сууцны зээлийн хүү өөрчлөгдсөн тул орон сууцны үнэ нь өөрөө 2000-2000 онд ипотекийн зээлээр худалдаж авах нь илүү ашигтай болсон. барилгын үе шат нь доогуур байна.
Өнөөдрийг хүртэл (2012 оны эхээр) ипотекийн зээлийн зах зээл эрч хүчээ авсаар байна. 2011 оны эцсээр зах зээлийн хамгийн том оролцогчдын олгосон ипотекийн зээлийн нийт хэмжээ бараг 624 тэрбум рубль байсан бол 2010 оны эцсээр ижил банкууд 353 тэрбум гаруй рублийн зээл олгосон байна. Үүний зэрэгцээ ипотекийн зээлийн өсөлт оролцогчдын дийлэнх хэсэгт ажиглагдаж байна. Ийнхүү зэрэглэлийг гаргахдаа профайлыг харгалзан үзсэн 91 банкнаас 2011 онд зээл олгосон хэмжээ 2010 оныхоос 70 банкнаас өндөр байна гэж RBC-ийн мэргэжилтнүүд тэмдэглэв.
Хүснэгт 4
|
2011 онд олгосон ипотекийн зээлийн хэмжээ (сая рубль) |
2010 онд олгосон ипотекийн зээлийн хэмжээ (сая рубль) |
Өөрчлөлт (%) |
2011 онд олгосон ипотекийн зээлийн тоо (ш.) |
2010 онд олгосон ипотекийн зээлийн тоо (ш.) |
Өөрчлөлт (%) |
||
|
Сбербанк |
|||||||
|
Deltacredit |
|||||||
|
Райффайзенбанк |
|||||||
|
дахин төрөлт |
|||||||
|
Ханты-Мансийск банк |
|||||||
|
Абсолют банк |
|||||||
|
Запсибкомбанк |
2011 онд Оросын хамгийн том банкнаас олгосон ипотекийн зээлийн хэмжээ 56.64% -иар нэмэгдэж, бараг 346 тэрбум рубль болсон нь өмнөх шигээ рейтингийн эхний байрыг эзэлж байна. Хоёр дахь нь тогтвортой биш, ВТБ 24 эзэлж байгаа бөгөөд энэ нь өнгөрсөн жил "орон сууцны" зээлийг Сбербанкнаас 153.79% -иар илүү их хэмжээгээр нэмэгдүүлсэн байна. Нийтдээ RBC.Rating-ийн ВТБ 24-ээс авсан асуулгын дагуу 2011 онд тус банк нийт 80.4 тэрбум рублийн ипотекийн зээл олгосон байна. Эхний гурван байрыг "Deltacredit" хаадаг бөгөөд ижил үзүүлэлт нь 21 тэрбум рубль байв. мөн өнгөрсөн жилийнхээс 97 орчим хувиар өссөн байна.
Хүснэгтэд моргейжийн багцын хэмжээгээр тэргүүлэгч байр суурийг Сбербанк эзэлж байгаа нь гайхмаар зүйл биш юм. 2012 оны 1-р сарын 1-ний байдлаар түүний багц бараг 770 тэрбум рубль болсон нь 2010 оныхоос 28% илүү байна. Хоёрдахь эгнээнд ВТБ 24 багтдаг бөгөөд багц нь мөн хугацаанд 39% -иар өсч, 246 тэрбум рубль болжээ. 62.4 тэрбум рублийн үзүүлэлтээр топ3 "Deltacredit"-ийг хаадаг (Хүснэгт 5-ыг үз).
|
Өөрчлөлт (%) |
||||
|
Сбербанк |
||||
|
Deltacredit |
||||
|
Абсолют банк |
||||
|
Райффайзенбанк |
||||
|
ЮниКредит банк |
||||
|
Ханты-Мансийск банк |
||||
|
Запсибкомбанк |
Дууссан орон сууц худалдаж авах (Сбербанк)
Зээлийн нөхцөл
|
Зээлийн валют |
Оросын рубль / ам. доллар / евро |
|
|
Зээлийн хэмжээ |
Хамгийн бага |
Хамгийн их
|
|
Зээлийн хугацаа |
||
|
Зээл олгох комисс |
Алга болсон. |
|
|
Зээлийн баталгаа |
|
|
|
Даатгал |
||
|
Хүү |
|
Шинэ байранд байрлах орон сууц (VTB 24)
Зээлийн нөхцөл
|
Зээлийн валют |
Оросын рубль / ам. доллар / евро |
|
|
Зээлийн хэмжээ |
Хамгийн бага 300 000 рубль (10 000 ам. доллар эсвэл 7 000 евро). |
Хамгийн их Хамгийн бага хэмжээнээс хэтрэхгүй байх ёстой:
|
|
Зээлийн хугацаа |
||
|
Зээл олгох комисс |
Алга болсон. |
|
|
Зээлийн баталгаа |
· Зээлдүүлсэн болон бусад эд хөрөнгийн барьцаа. |
|
|
Даатгал |
Зээлийн гэрээний бүх хугацааны туршид барьцаалагдсан эд хөрөнгийг (газараас бусад) алдагдуулах, устгах, гэмтээх эрсдэлээс банкны ашиг тусын тулд заавал даатгалд хамруулна.
|
|
|
Хүү |
8.90% -иас рубльтэй байна Гадаад валютаар 8.95%-иас |
Орон сууцны барилгын бэлэн орон сууц (Deltacredit)
Зээлийн нөхцөл
|
Зээлийн валют |
Оросын рубль / ам. доллар / евро |
|
|
Зээлийн хэмжээ |
|
|
|
Зээлийн хугацаа |
||
|
Зээл олгох комисс |
Алга болсон. |
|
|
Зээлийн баталгаа |
· Зээлдүүлсэн болон бусад эд хөрөнгийн барьцаа. |
|
|
Даатгал |
Худалдан авсан орон сууцаа алдах, хохирох эрсдэлээс заавал даатгалд хамруулна |
|
|
Хүү |
10.50% -иас рубльд 7.25%-иас гадаад валютаар |
Стандарт "Эдийн засгийн 5" (Росбанк )
Зээлийн нөхцөл
Үйлдэл "Түлхүүр гардуулах!" (Уралсиб)
Зээлийн нөхцөл
|
Зээлийн валют |
|
|
Зээлийн хэмжээ |
Хамгийн дээд тал нь 8,000,000 рубль (гэхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн дүнгийн 80% -иас ихгүй) |
|
Зээлийн хугацаа |
3-аас 30 нас хүртэл |
|
Зээл олгох комисс |
Алга болсон. |
|
Зээлийн баталгаа |
· Зээлдүүлсэн болон бусад эд хөрөнгийн барьцаа. |
|
Даатгал |
Эд хөрөнгийн (барьцааны) даатгал нь дараахь тохиолдолд хийгддэг. байгалийн гамшиг; үер; урьдчилан тооцоолоогүй физик хүчний нөлөөлөл (аянга цохих, хийн дэлбэрэлт, нисдэг биет эсвэл тэдгээрийн хог хаягдал болон бусад объектын уналт, тээврийн хэрэгсэлтэй мөргөлдөх); гуравдагч этгээдийн хууль бус үйлдэл; бүтцийн согогууд. |
|
Хүү |
Олон банкууд ипотекийн зээлийн хөтөлбөрүүд болон тэдгээрийн хүүгийн хэмжээг шинэчилсэн хэдий ч зээлийн хүүгийн доод түвшин маш өндөр (10-12%) хэвээр байна. http://realty.dmir.ru сайтын мэргэжилтнүүдийн хийсэн судалгаагаар 2012 оны 5-р сарын 14-ний байдлаар нийслэлд нэг квадрат метр талбайн дундаж өртөг нь 188,502 рубль байна. Жижиг нэг өрөө байрны дундаж үнэ 6,531,985 рубль байна. Москвагийн дундаж цалин энэ жил долоон хувиар нэмэгдэж, 48,5 мянган рублиас өссөн байна. 51.1 мянган рубль хүртэл. Энэ тухай HeadHunter ажилд авах компанийн судалгааны албаны хэвлэлийн мэдээнд дурджээ.
Дээр дурдсан баримтууд, ялангуяа нэг квадратын дундаж үнийг харгалзан үзвэл. метр нийслэлд байгаа бол манай улсад маш цөөхөн хүн ипотекийн зээл авах боломжтой гэж хэлж болно.
Владимир Путин 2012 оны тавдугаар сарын 11-ний өдрийн Засгийн газрын хуралдаан дээр оросуудын амьдрах нөхцөлийг сайжруулах, орон сууцны зээлийн хүүг бууруулах арга хэмжээ авахыг Засгийн газарт даалгасан. Ерөнхийлөгч "ОХУ-ын иргэдийг хямд, тохилог орон сууцаар хангах, орон сууц, нийтийн аж ахуйн үйлчилгээний чанарыг сайжруулах арга хэмжээний тухай" зарлигт гарын үсэг зурлаа гэж Финмаркет мэдээллийн агентлаг мэдээлэв. "ОХУ-ын Засгийн газар 2018 он гэхэд хэрэглээний үнийн индекстэй харьцуулахад ипотекийн орон сууцны зээлийн хүүгийн дундаж түвшинг (рублээр) давсан үзүүлэлтийг 2018 он хүртэл бууруулах ёстой. 2.2 нэгж хувь байна" гэж тогтоолд дурджээ. Владимир Путин, Дмитрий Медведев нар ипотекийн зээлийн хүүгийн түвшинтэй холбоотой хүсэлтээ удаа дараа илэрхийлж байсныг тэмдэглэх нь зүйтэй. Үүний зэрэгцээ тодорхой тоонуудыг дуудаж, боломжит шийдлүүдийг зааж өгсөн.
Ерөнхийлөгчийн өгсөн үүрэг даалгаврын дагуу ипотекийн зээлийн зах зээлийн нөхцөл байдал эерэгээр өөрчлөгдөх ёстой. Илүү олон гэр бүл өөрийн гэсэн орон сууцтай болох боломжтой болох бөгөөд энэ нь миний бодлоор Оросын хүн ам зүйн байдалд эерэгээр нөлөөлнө.
Ипотекийн зээлийн зах зээлийн өсөлт, динамик нь дараахь үзүүлэлтүүдээс хамаарна.
орон сууцны зах зээл дээрх одоогийн үнэ;
Ипотекийн зээлийн хүү;
зээлийн нөхцөл;
анхны хадгаламжийн хэмжээ;
хүн амын орлогын түвшин.
Сүүлийн хэдэн жилийн хугацаанд манай улсад орон сууцны үнэ тогтмол өсч байгаа нь ипотекийн зээлийн зах зээлийг хөгжүүлэхэд түлхэц болж байна. Эцсийн эцэст тус улсын хүн амын цөөн хувь нь ипотекийн зээлд хамрагдахгүйгээр өөрөө орон сууц худалдаж авах хэмжээний мөнгөтэй байдаг.
Хүснэгт 2. ОХУ-ын орон сууцны зах зээлийн үнийн динамик
|
Үзүүлэлт |
||||
|
1 мкв талбайн үнэ. анхдагч зах зээлд м, урэх. |
||||
|
Анхдагч зах зээлийн үнийн индекс, өмнөх оныхоос % |
||||
|
Үнэ 1 кв. м хоёрдогч зах зээл дээр, урэх. |
||||
|
Хоёрдогч зах зээлийн үнийн индекс, өмнөх оныхоос % |
Гэсэн хэдий ч ипотекийн зээл гэдэг нь хүн амын дийлэнх хэсгийн орлого нь тухайн хүнд ноцтой хохирол учруулахгүйгээр сар бүр төлбөрөө хийхэд хангалттай байх ёстой гэсэн үг юм. Дээр дурдсан зүйлс дээр үндэслэн ипотекийн зээл нь илүү хүртээмжтэй байх тусам сарын төлбөр бага байх болно гэж дүгнэж болно. Зээлийн хугацааг сунгах, хүүг бууруулах гэх мэт янз бүрийн аргаар энэ нөхцөлийг хангадаг. Мөн Орос улсад ипотекийн зээлийн хүртээмж нь зээлийн хүүгийн эрсдлийн шимтгэлийг бууруулахад суурилдаг бөгөөд энэ нь ипотекийн зээлийн үндсэн эрсдлийг төр хариуцаж байгаатай холбоотой юм.
AHML статистик мэдээгээр рублийн зээлийн сарын дундаж хүү 12.4% хүрчээ. Ипотекийн зээлийн хүү эдийн засгийн хямралын оргил үед буюу 2009 онд дээд цэгтээ хүрч, рублийн зээлийн хүү 14.6%, гадаад валютаар олгосон зээлийн хүү жилийн 13.5%-д хүрчээ. Зээлийн хүүг бууруулах нь ипотекийн зээлийг нэмэгдүүлэхэд хувь нэмэр оруулдаг.
Одоогийн байдлаар ипотекийн зээлийн өсөлтийн хурд маш өндөр байгааг статистик харуулж байна. Гэсэн хэдий ч ОХУ-ын ипотекийн зээлийн түвшин ДНБ-ий 50, 30 хувьтай тэнцэж байгаа АНУ эсвэл ЕХ-ны орнуудын түвшинд удахгүй ойртохгүй, манайд ДНБ-ий дөнгөж 2-3 хувьтай тэнцэж байна.
Зурагт үзүүлсэн шиг. 1, орон сууцны зээл аль хэдийн хямралын өмнөх түвшинд хүрч, бүр давсан.
Цагаан будаа. 1. 2007-2013 онд олгосон ипотекийн зээлийн хэмжээ, рублийн ипотекийн зээлийн эзлэх хувийн жингийн динамик. RF-д.
2013 оны 1-8 дугаар сарын ипотекийн зээлийн зах зээлийн хөгжлийн үр дүн нь эдийн засгийн өсөлт зогссон хэдий ч зээл олголтын хэмжээ үргэлжлэн өссөнийг гэрчилж байна.
2013 оны 1-8 дугаар сард нийт 784.9 тэрбум рублийн 485,430 ипотекийн зээл олгосон нь 2012 оны 1-8 дугаар сарын түвшингээс тоон үзүүлэлтээр 1.16 дахин, мөнгөн дүнгээр 1.28 дахин их байна.
Хөнгөлөлттэй нөхцлөөр орон сууц худалдан авах нийгмийн хөтөлбөрүүдийг төрөөс хэрэгжүүлж эхэлсэнтэй холбоотой. Өөр өөр бүс нутагт ипотекийн зээлийн түвшин өөр өөр бөгөөд Зураг дээр үзүүлэв. 2 тэргүүлэх байр суурийг Москва, Москва муж эзэлж байгаа бол манай улсын бусад бүс нутгуудаас хол хоцорчээ.
Цагаан будаа. 2012-2013 онд ипотекийн зээл олгосон хамгийн их хэмжээний 30 бүс нутаг, сая рубль
Мөн хүн амын орлого их байх тусам ипотекийн зээлийн зах зээл хөгждөг учраас тухайн улсын хүн амын орлого чухал. Бодит орлогын өсөлтөөр хүмүүс ирээдүйгээ өөдрөгөөр харж, илүү их мөнгө хуримтлуулах эсвэл зээлээр хуримтлуулах боломжтой. Түүнчлэн Холбооны улсын статистикийн албаны мэдээлснээр сүүлийн 5 жилийн хугацаанд хүн амын бодит орлого бараг хоёр дахин нэмэгдэж, үүний зэрэгцээ ипотекийн зээлийн хэмжээ ч өссөн байна.
Сүүлийн жилүүдэд хугацаа хэтэрсэн өрийн тоо мэдэгдэхүйц буурч, Зураг 3-аас харахад хэмжээ нь хоёр дахин буурсан байна. Энэ нь хүн амын амьжиргааны түвшин дээшилж, ипотекийн зээлийн чиглэлээр төрийн бодлого үр дүнтэй байгааг харуулж байна.
Цагаан будаа.
2012 оны эцсээр ипотекийн зээл олгож буй томоохон банкууд зээлийн хүүгээ нэмсэн нь сүүлийн хэдэн жилд ипотекийн зээлийн өртөг анх удаа өссөн үзүүлэлт юм. Гэсэн хэдий ч зөвхөн үндсэн үнийг өсгөсөн бол хөнгөлөлттэй хөтөлбөрийн хувь хэмжээг бууруулсан.
Энэ чиг хандлагыг улс нь мөн оролцогч улс орны томоохон банкууд тогтоосон. Жишээлбэл, нийт ипотекийн зээлийн талаас илүү хувийг гаргадаг Сбербанкыг мөн ВТБ24, Газпром болон бусад ач холбогдол багатай банкууд дагажээ.
Энэ хугацаанд зээлдэгчийн төлбөрийн чадвар эрс буурсан тул хямралын үед банкууд урьдчилгаа төлбөргүй ипотекийн зээл олгохоо зогсоосон. Мөн зээлдэгчдээс санхүүгийн ямар нэг сахилга бат хангаагүйгээс орон сууц олноор худалдаанд гарсан.
Урьдчилгаа төлбөргүй зээл олгосоор байгаа үлдсэн банкууд хохирох эрсдэлийг бууруулах үүднээс нөхцөлөө эрс чангаруулсан. Жишээлбэл:
Зөвлөлтийн банк 1-15 жилийн хугацаанд урьдчилгаа төлбөргүйгээр 0.5-5 сая рубль авахыг санал болгож, даатгалд 16.9% эсвэл хувийн болон эд хөрөнгийн даатгалгүйгээр 19.9% -ийн хүүтэй байна. Мөн орлогын өндөр түвшин, түүний тогтвортой байдлыг гэрчлэх гайхалтай хэмжээний баримт бичгийг бүрдүүлэх шаардлагатай байв;
Свиаз-Банк зээлдэгчээс орон сууцныхаа барьцааг гаргахыг шаардсан боловч хүлээн авсан дүн нь ердөө 3 сая, хугацаа нь 1-30 жилийн хооронд хэлбэлзэж, хүүг зээлдэгч тус бүрээр нь тооцсон.
Бараг бүх банкууд хийдэг янз бүрийн ипотекийн борлуулалт, тусгай үнийн бууралтын үеэр та моргейжийн зардлыг бууруулах боломжтой. Тухайлбал, ЮниКредит банк өнгөрсөн оны арванхоёрдугаар сард зээлдэгчиддээ ипотекийн бүх зээлийг жилийн 0,5 хувийн хөнгөлөлттэй үнээр олгохоор болсон нь нийт зээлдэгчиддээ шинэ жилийн бэлэг болсон юм.
Та янз бүрийн урамшууллын үеэр төдийгүй төрийн дэмжлэгтэйгээр ипотекийн зээл авах боломжтой. Тиймээс 2013 онд цэрэг, залуу гэр бүлд зориулсан хөтөлбөрүүдийн зэрэгцээ залуу багш нарт зээлээр орон сууц худалдан авахад төрийн дэмжлэг үзүүлэх шинэ хөтөлбөр хэрэгжиж эхэлсэн. Энэхүү хөтөлбөр нь 35-аас доош насны багш орон сууцны нийт зардлын 10-аас доошгүй хувийг хувь нэмэр оруулах ёстой бөгөөд жилийн 8.5 хувийн хүүтэй ипотекийн зээл авахын тулд орлогоо шаардлагатай гэрчилгээгээр баталгаажуулах ёстой.
Ипотекийн зээлийн салбарт хамгийн алдартай банкууд бол Сбербанк ба ВТБ24 бөгөөд тэдний саналууд нь зээлдэгчдэд хамгийн сонирхолтой байдаг.
Тиймээс 2013 онд ОХУ-ын Сбербанкнаас ипотекийн зээлийг дараахь нөхцлөөр олгоно.
1) Рублээр олгосон зээлийн хүү жилийн 9-15%, гадаад валютаар 12-14% байна;
2) Урьдчилгаа төлбөр нь нийт үнийн дүнгийн 15 хувиас багагүй байх;
3) Ипотекийн зээл олгох хугацаа 30 жилээс илүүгүй байх;
Мөн зээлдэгчийн санхүүгийн тогтвортой байдлыг баталгаажуулах баримт бичгийн багцыг банкинд өгөх шаардлагатай.
2013 онд VTB24 моргежийн зээл:
Рублийн зээлийн хүү 10.9-14.9%, гадаад валютаар зээлэх - жилийн 8.9-11.2%;
Урьдчилгаа төлбөр - орон сууцны үнийн дүнгийн 10% -иас;
Хугацаа - 50 жил хүртэл.
Даатгалд хамрагдах нь зүйтэй (зээлдэгчийн амь нас, тахир дутуу болох, орон сууцанд гэмтэл учруулах, гэмтээх, орон сууцны өмчлөх эрхийг дуусгавар болгох), даатгалгүйгээр хувь хэмжээ нь жилд 3% -иар нэмэгддэг. Орлогын гэрчилгээ, ажлын байрыг баталгаажуулах шаардлагатай.
Сүүлийн хэдэн жилийн хугацаанд Орос улсад ипотекийн зээлийн зах зээл илүү хөгжсөн. Ипотекийн зээл нь хүн амын дунд ихээхэн түгээмэл бөгөөд манай улсын эдийн засагт эерэг нөлөө үзүүлдэг. Энэ зах зээлийн хөгжилд хүн амын орлого, орон сууцны үнэ, төлбөрийн нөхцөл гэх мэт олон хүчин зүйл нөлөөлдөг.
Манай улсад ипотекийн зээл нэлээд эрт эрчээ авч эхэлсэн. ОХУ-ын томоохон хот, бүс нутаг, арилжааны банкуудад ипотекийн зээлийн өнөөгийн хууль эрх зүйн орчинг үндэслэн орон сууцны төрөл бүрийн хөтөлбөрүүдийг боловсруулж эхэлсэн.
ОХУ-ын орон сууцны асуудал нь орчин үеийн эдийн засгийн хамгийн чухал асуудлын нэг юм. Өнөөдөр оросуудын 8% нь дотуур байр, үйлчилгээний байранд амьдардаг, эсвэл түрээсийн байраар амьдардаг. Орон сууцыг хангалттай өндөр орлоготой хүмүүс түрээсэлдэг бөгөөд үүний 58% нь бага орлоготой, 37% нь дундаж орлоготой гэр бүл, ердөө 5% нь хүн амын харьцангуй чинээлэг давхаргад хамаарна. Түүгээр ч зогсохгүй түрээслэгчдийн дийлэнх нь жижиг талбайтай орон сууцтай, нийтийн эзэмшлийн бүх зүйл байдаггүй. Үүнээс 6 орчим хувь нь нийтийн зориулалттай орон сууц эсвэл нийтийн эзэмшлийн хэрэгсэлгүй байшингийн нэг хэсэгт амьдардаг. Амьжиргааны түвшний хувьд энэ нь хүн амын эмзэг хэсэг юм.
ОХУ-д нэг хүн ердөө 23.4 метр квадрат талбайтай. м орон сууц. Өндөр хөгжилтэй орнуудад хоёроос гурав дахин их байдаг.
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд үүссэн нөхцөл байдал нь хүн амын орон сууцны хэрэгцээ байнга нэмэгдэж байгааг харуулж байна. Үүний үр дүнд ипотекийн зээл улам бүр чухал болж байна. Нөгөөтэйгүүр энэ нь хямралд хүргэж болзошгүй юм. Үүний тод жишээ бол ипотекийн зээлээс эхэлсэн дэлхийн санхүүгийн хямрал юм.
Хэд хэдэн өндөр хөгжилтэй орнуудын туршлагаас харахад ипотекийн зээлийн механизмын хэтийн төлөвийг гэрчилж, түүнийг ашиглах нь орон сууцыг нэг удаа худалдаж авахад хангалттай хөрөнгөгүй боловч тогтвортой орлоготой, тодорхой хуримтлалтай иргэдэд зээл олгох боломжийг олгодог. орон сууцны асуудлыг шийднэ. ОХУ-д сүүлийн жилүүдэд ипотекийн зээлийн тогтолцоог ашиглах практик аль хэдийн хөгжиж, суурь нь бүрдэж, ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны хууль эрх зүйн орчин бүрдсэн боловч хараахан олноор тараагаагүй байна (Хүснэгт). 2) .
Орон сууцны ипотекийн зээлийн хэмжээ нэмэгдэж байгаа ерөнхий хандлагыг эдгээр хүснэгтээс харж болно. 2008 онд зах зээлд учирсан ипотекийн зээлийн цочрол нь 2009 онд орон сууцны зээл олголтыг бууруулахад хүргэсэн. Зарим банкууд ипотекийн зээл олгохоос огт татгалзаж, зарим нь зээлийн хүүг жилийн 35.6% хүртэл өсгөж, улмаар зээлийг төлөх боломжгүй болгосон.
Цорын ганц үл хамаарах зүйл нь төрийн өмчит банкууд байсан бөгөөд тэд хүүг зөвшөөрөгдөх хэмжээнд байлгахыг оролдсон - 13-19%, гэхдээ энэ нь хэтэрхий өндөр гэж тооцогддог. Ийнхүү 2009 онд 2008 онтой харьцуулахад олгосон ипотекийн зээлийн хэмжээ 4.3 дахин, тоо 2.7 дахин огцом буурсан байна. Үүний шалтгаан нь хүн амын орлого ерөнхийдөө буурч, ипотекийн зээлийн хүү өндөр байсантай холбоотой. Дараагийн жилүүдэд өсөлтийн хурд бага зэрэг удааширч байна.
2010 он бол ипотекийн зээлийн зах зээл сэргэж, сэргэсэн жил гэж тооцогддог. Барьж буй орон сууц, түүнчлэн бусад хөтөлбөрүүд (жирэмсний хөрөнгө, цэргийн моргейж гэх мэт) зээлийг дахин эхлүүлсэн. Зээл нь хүн амд илүү хүртээмжтэй болсон нь зах зээлийн эзлэхүүнд шууд нөлөөлсөн. Үүний үр дүнд 2010 онд олгосон ипотекийн зээлийн хэмжээ 2.5 дахин нэмэгдэж, 380.1 тэрбум рубль болжээ. Ипотекийн зах зээл 2011 онд хямралаас бараг сэргэсэн. Зээлийн хэмжээ 719 тэрбум рубльд хүрчээ. ОХУ-д ипотекийн зээлийн дундаж хүү хэдэн жилийн турш 15% -иар хэлбэлзэж байна. Зээлийн жигнэсэн дундаж хугацаа 15 жил байна.
Ийнхүү ипотекийн зээлийн зах зээлийн өсөлт гарч байгаа хэдий ч тогтворгүй хэвээр байна. Өсөлтийг төрөөс дэмждэг (Орон сууцны ипотекийн зээлийн агентлагийн хөтөлбөрүүд, AHML; VEB ипотекийн зээлийг дахин санхүүжүүлэх хөтөлбөр).
Ипотекийн зээлийн зах зээлийн үйл ажиллагааны үр дүн нь мөн хугацаа хэтэрсэн өрийн өсөлтийн тогтмол хандлага юм.
Ипотекийн зээлийн өр төлбөр тогтмол нэмэгдэж байна. 2013 оны эцсийн байдлаар түүний хэмжээ 2536,869 тэрбум рубль болжээ. AHML нь хэд хэдэн бүс нутагт гэмт хэргийн гаралт огцом нэмэгдэж байгаа нь нийгмийн байдал муудаж, мөн "зарим түнш банкуудын" ажлын чанар буурсантай холбон тайлбарлаж байна. Зээлийн хугацаа хэтрүүлсэн байдал нь улс орны нөхцөл байдлын сайн үзүүлэлт гэдгийг мэргэжилтнүүд онцолж байна. Өөр нэг үзэл бодол байдаг, асуудалтай зээлийн түвшин огцом өссөн нь ипотекийн зээл олголт нэмэгдэхтэй зэрэгцэн тохиолддог бөгөөд энэ нь тэдний хямралаас гарсантай холбоотой юм.
Ипотекийн зээлийн зах зээл дээрх өрсөлдөөн хоёр түвшинд эрчимжиж байна. Дунд хэмжээний банкууд Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Орон сууцны ипотекийн зээлийн агентлаг (AHML) зэрэг томоохон банкуудтай үйлчлүүлэгчийн төлөө тэгш бус тэмцэл хийж байгаа бол хувийн болон төрийн өмчит банкууд AHML-тэй идэвхтэй өрсөлдөж байна. Ипотекийн зах зээлийн дийлэнх хувийг Сбербанк эзэлдэг бөгөөд үүнээс олгосон ипотекийн зээлийн хэмжээ тогтвортой өсч байна.
Дүгнэж хэлэхэд бид ОХУ-ын ипотекийн зээлийн зах зээлийн үндсэн чиг хандлагыг тодорхойлж болно.
Олгосон ипотекийн зээлийн тоог нэмэгдүүлэх;
Хожуу төлбөрийн хэмжээ нэмэгдэх;
Нийт зээл олголтод жижиг банкуудын эзлэх хувийн жингийн өсөлт;
Зээлдэгчдэд тавигдах шаардлагыг зөөлрүүлж, ялангуяа хүүг бууруулж байна;
Гадаад валютаар олгосон ипотекийн зээлийн хэмжээ мэдэгдэхүйц буурсан.
Өнөөдөр ОХУ-д орон сууцны ипотекийн зээлийн хөгжлийг дараахь үндсэн хүчин зүйлүүдээр хязгаарлаж байна.
Дотоодын банкны системийн харьцангуй сул тал, хүн амтай ажиллах сонирхол, урт хугацааны зээл олгох туршлага дутмаг;
Дотоодын даатгал, үл хөдлөх хөрөнгө, үнэлгээний компаниудын санхүүгийн чадавхи бага, ипотекийн зээл олгохоос үүсэх эрсдэлийг даатгах шаардлагатай туршлага дутмаг.
Зохицуулалтын тогтолцооны төгс бус байдал;
Хүн амын төлбөрийн чадвар багатай зээлийн өндөр өртөг;
Ипотекийн орон сууцны тогтолцоонд урт хугацааны эх үүсвэр татах асуудал.
Сэтгэл зүйн хүчин зүйл, өрөнд амьдрах хүсэлгүй байх.
Төлбөр төлөхгүй байх, барьцаа хөрөнгө зарах боломжгүй байгаа нь юуны түрүүнд боломжит зээлдэгчийн зээлийн чадварын анхан шатны үнэлгээний чанар муутай холбоотой юм. Зээлдэгчдийг үнэлэх чанарын нэгдсэн системийг - Оросын нөхцөлд тохирсон онооны системийг боловсруулах замаар эдгээр асуудлыг шийдэж болно.
Банкуудын хувьд хамгийн гол асуудал нь зээл олгох санхүүжилтийн эх үүсвэр юм. Ипотекийн зээл нь урт хугацааны хөрөнгө учраас урт хугацааны санхүүжилт байх ёстой.
Хүн амын орон сууцны эрэлт хангагдахгүй байгаагийн нэг шалтгаан нь юуны түрүүнд хүн амын орлого юм. Хүн амын орлого нэмэгдэж байгаа хэдий ч бэлэн мөнгөний орлогын ашиглалтын бүтцэд бараа бүтээгдэхүүн худалдан авах, үйлчилгээний төлбөр төлөх зардлын эзлэх хувь нэмэгдэж байна.
Өнөөдөр олон шинжээчид хязгаарлах хүчин зүйлийн талаар ярихдаа өндөр хүүтэй байгааг онцолж, Орос дахь ипотекийн зээлийг барууны орнуудтай харьцуулж байна.
Гэхдээ инфляци, хүн амын орлогын өсөлтийг харгалзан ханшийн үнэмлэхүй үзүүлэлтийг бус харьцангуй үзүүлэлтүүдийг харьцуулах шаардлагатай гэж хэн ч хэлэхгүй байна.
Дээр дурдсан зүйлс дээр үндэслэн ипотекийн зээлийг хөгжүүлэх хэд хэдэн чиглэлийг тодорхойлж болно.
Ипотекийн зээлийг хөгжүүлэх ирээдүйтэй чиглэлүүдийн нэг нь одоогийн байдлаар эдийн засгийн ангиллын бага давхар барилга юм. Энэ чиглэлийн хөгжил хангалтгүй байгаа нь энэ чиглэл нь олон давхар барилгаас бага ашиг тустай байдагтай холбоотой бөгөөд хөгжүүлэгчид үнэтэй төслүүдийг хэрэгжүүлэх замаар илүү өндөр ашиг олохыг хичээдэг.
Ипотекийн зээлийн чиглэлээр мэргэшсэн мэргэжилтнүүд төлбөр авах гэх мэт чиглэлийг хөгжүүлэх боломжийг олгодог. Үүний мөн чанар нь банкууд ипотекийн зээлийг төрөлжсөн ипотекийн байгууллагад шилжүүлснээр эцэст нь мөнгө биш харин ижил төстэй үнээр ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаас авдагт оршино. Ингэснээр банкууд олгосон зээлийн эрсдэлийг ипотекийн мэргэшсэн байгууллагатай хуваалцана.
Одоогийн байдлаар Орос улсад ипотекийн зээлийн шинэ хэлбэрийг нэвтрүүлж байна - аль хэдийн барьцаалагдсан үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах. Үүний зэрэгцээ, хуучин зээлдэгчид банкны өмнө хүлээсэн үүргээ биелүүлж чадахгүй байгаа үүргээсээ салж, банк шинээр гарч ирж буй санхүүгийн эрсдлийг удирдаж, худалдан авагч нь ипотекийн зээлийн хөнгөлөлттэй нөхцөлийг авдаг, учир нь зээлийн хүү нь өмнөх зээлдэгчээс "өвлөгдсөн" хэвээр байгаа бөгөөд зээлийн хүүгийн хэмжээ байхгүй болно. тогтоосон банкны шимтгэл.
ОХУ-д ипотекийн зээлийг сайжруулах чухал чиглэл бол ипотекийн зуучлал зэрэг үйлчилгээг хөгжүүлэх явдал юм. Энэхүү үйлчилгээний мөн чанар нь ирээдүйн зээлдэгчийн зээлийн оновчтой нөхцлийг сонгох, тухайлбал зээлийн байгууллагыг сонгох, ипотекийн зээл авах баримт бичгийн багц бүрдүүлэхэд туслах, үйлчлүүлэгчдэд хууль эрх зүйн болон санхүүгийн зөвлөгөө өгөх явдал юм.
Мэдээжийн хэрэг, ипотекийн зээлийг хөгжүүлэх хэтийн төлөв байгаа бөгөөд энэ нь удаан хурдтай ч гэсэн хөгжих болно. Энэ чиглэлээр банкуудын хооронд аль хэдийн мэдэгдэхүйц өрсөлдөөн бий болсон бөгөөд үүний үр дүнд ипотекийн шинэ бүтээгдэхүүн гарч ирэхээс гадна зээлийн хүү буурах ёстой. Хэдийгээр зээлийн хүү буурвал энэ нь бага байх болно, учир нь таамагласан инфляцийн түвшинд банкууд хүүгээ ойролцоогоор ижил түвшинд үлдээх болно.
Ипотекийн зээл төрийн дэмжлэгтэйгээр орон даяар жигд хөгжиж, ипотекийн зээлийн үйл ажиллагаа явуулах таатай нөхцөл бүрдэх учиртай.
Дээр дурдсан зүйлийг нэгтгэн дүгнэж хэлэхэд, өнөө үед ипотекийн зээл нь маш олон зөрчилдөөнтэй санал бодлыг бий болгож байна гэж хэлж болно. Зарим хүмүүс өнөөгийн амьжиргааны түвшингээр орон сууцны асуудлыг шийдэх энэ арга нь удаан хугацааны туршид түгээмэл биш хэвээр байх болно гэдэгт итгэлтэй байна. Нөгөө хэсэг нь ипотекийн зээл яг цагтаа манайд орж ирсэн гэж ярьдаг.
Оросын томоохон банкууд болон моргейжийн брокеруудын шинжээчдийн үзэж байгаагаар Орост ипотекийн зээлийн хөгжлийн хэтийн төлөв нь дэлхийн санхүүгийн зах зээл хэрхэн хөгжихтэй шууд холбоотой. Энэ нь юуны түрүүнд банкуудын зээлийн чадавхи, зээлдүүлэгч болон зээлдэгчийн өнөөгийн эдийн засгийн нөхцөл байдалд итгэх итгэл, санхүүгийн чадавхитай холбоотой юм.
Ачааж байна...