Cea mai bună și cea mai bună utilizare (HUE) a unei proprietăți este cea mai probabilă utilizare a proprietății care este posibil din punct de vedere fizic, permis legal, viabil din punct de vedere economic, fezabil financiar și are ca rezultat valoarea maximă a proprietății.

Imobilul este o proprietate care poate fi folosită în mai multe moduri. Deoarece fiecare mod de utilizare a proprietății corespunde unei anumite valori a valorii sale, atunci înainte de evaluare, este selectat un mod de utilizare, numit cel mai bun și mai eficient.

Opinia privind cea mai bună utilizare reflectă opinia evaluatorului cu privire la cea mai bună utilizare a proprietății pe baza analizei pieței. Termenul „utilizare cea mai ridicată și cea mai ridicată”, așa cum este utilizat în acest raport, înseamnă acea utilizare care, dintre toate utilizările rezonabile posibile, fezabile din punct de vedere fizic, acceptabile financiar, asigurate corespunzător și permise din punct de vedere legal, are ca rezultat cea mai mare valoare actuală a terenului.

Analiza celei mai bune și mai eficiente utilizări se realizează prin verificarea dacă cazurile de utilizare luate în considerare îndeplinesc următoarele criterii:

Permisibilitate legislativă: Luați în considerare utilizările permise de ordonanțele de zonare, restricțiile privind inițiativa privată, reglementările privind zonele istorice și legile de mediu.

Fezabilitate fizică: Luarea în considerare a utilizărilor care sunt fezabile fizic în localitate.

Fezabilitate financiară: luarea în considerare a utilizării fezabile din punct de vedere fizic și permise din punct de vedere legal va genera un venit acceptabil pentru proprietarul site-ului.

Criteriul de fezabilitate financiară este o rentabilitate pozitivă a capitalului investit, adică. un randament egal sau mai mare decât costurile compensației pentru costurile de întreținere, obligațiile financiare și restituirea capitalului în sine.

Eficiență maximă: Luând în considerare care dintre utilizările fezabile din punct de vedere financiar vor genera venitul net maxim sau valoarea actuală maximă.

Mediul inconjurator, topografia terenului ii permite sa fie folosit pentru constructia de cladiri de diverse orientari functionale - administrative, de depozitare, agricole. Acest lucru nu necesită investiții de capital suplimentare care să compenseze caracteristicile fizice ale zonei de studiu (dimensiune și formă, caracteristici topografice și geografice, condiții inginerie-geologice și hidrogeologice, accesibilitate la transport și facilități comunale).

Nu au fost identificate condiții legale care să limiteze natura utilizării – acte legislative, municipale și cerințe de reglementare. Nu există informații despre modificările așteptate ale reglementărilor în partea relevantă, care ar afecta în mod semnificativ natura utilizării. Atitudinea populaţiei locale este în general favorabilă.

Pentru a utiliza corect abordările de evaluare a costului, precum și pentru a răspunde la întrebarea oportunității existenței continue a îmbunătățirilor disponibile pe site, determinarea celei mai bune utilizări a îmbunătățirilor disponibile pe site se realizează în două etape:

Pentru site ca gratuit;

Pentru un site cu îmbunătățiri existente.

Această analiză presupune că terenul este neamenajat (sau poate fi eliberat prin demolarea clădirilor existente). Evaluarea unui teren în aceste condiții este necesară pentru aplicarea corectă a metodei costului.

Analiza posibilităților de utilizare a site-ului ca gratuit

Atunci când se determină utilizarea cea mai eficientă a unui teren ca liber, se iau în considerare următoarele:

Scopul și utilizarea permisă;

Metodele de utilizare a terenului predominante în imediata vecinătate a terenului evaluat;

Perspective de dezvoltare a zonei în care se află terenul;

Schimbări așteptate în terenul și alte piețe imobiliare;

Utilizarea curentă a terenului.

Totuși, alegerea opțiunii de utilizare cât mai eficientă a terenului poate fi efectuată dintre opțiunile care sunt posibile fizic, justificate economic, respectând cerințele legislației, fezabile din punct de vedere financiar, și în urma cărora valoarea estimată a valoarea terenului va fi maximă (principiul celei mai eficiente utilizări).

Daca valoarea terenului viran depaseste valoarea proprietatii cu imbunatatiri, cea mai buna si mai eficienta utilizare ar fi folosirea terenului ca viran. Cu toate acestea, în acest caz situația este diferită. Imobilul in ansamblu, ca un singur imobil, depaseste cu siguranta valoarea terenului. În plus, spațiile evaluate sunt situate în interiorul unei clădiri aparținând diferiților proprietari și, prin urmare, proprietarul acestui spațiu este limitat în capacitatea sa de a folosi în mod independent cota sa din teren. În legătură cu cele de mai sus, terenul aferent obiectului de evaluare nu poate fi considerat liber. Prin urmare, evaluatorul a analizat posibila utilizare a site-ului cu îmbunătățirile existente.

Concluzie: Amplasarea terenului, precum și întreaga infrastructură a zonei, face ca utilizarea acestuia să fie rentabilă pentru dezvoltare, clădiri comerciale.

Analiza opțiunilor de utilizare a obiectului evaluat: Clădire nerezidențială

Utilizare ca instalații de producție și depozitare

Obiectul evaluării este o clădire nerezidențială, care impune restricții asupra posibilelor opțiuni de utilizare a acesteia. De exemplu, este inacceptabilă utilizarea premiselor asociate cu organizarea producției, al căror proces tehnologic, într-un fel sau altul, este asociat cu un nivel crescut de zgomot, vibrații, emisii nocive și pericol de incendiu. Utilizarea spațiilor ca depozit este complet nejustificată din punct de vedere al eficienței financiare. Veniturile din închirierea spațiilor de depozitare sunt semnificativ mai mici decât veniturile corespunzătoare din utilizarea acestuia ca spațiu comercial sau de birou. Prin urmare, astfel de cazuri de utilizare ar trebui abandonate.

Utilizarea spatiului ca comercial

O analiză a pieței imobiliare arată că prețurile de vânzare și tarifele de închiriere pentru spațiile comerciale sunt mai mari decât pentru spațiile de birouri. Prin urmare, o astfel de utilizare ar putea fi mai eficientă. În același timp, atunci când alegeți cea mai eficientă opțiune de utilizare, trebuie luat în considerare faptul că utilizarea spațiilor pentru a găzdui un magazin cu drepturi depline este asociată cu costuri ridicate din cauza necesității unei reamenajări și reparații semnificative. Infrastructura înconjurătoare a locației obiectului de evaluare este unități industriale, administrative și mari de vânzare cu amănuntul. Astfel, ținând cont de faptul că proprietatea în cauză, deși situată într-un loc aglomerat, nu este prea potrivită pentru comerțul cu amănuntul mic, fezabilitatea financiară a acestei opțiuni pare îndoielnică.

Utilizarea spațiilor ca obiect comercial - o clădire de birouri.

O analiză a pieței imobiliare arată că o clădire comercială este o investiție mult mai pașnică. Cererea de spații comerciale este în creștere odată cu economia. Motivul pentru care materii prime, structurile financiare și bancare investesc în prezent activ pe piața imobiliară comercială constă în nivelul ridicat de profitabilitate al proiectelor de birouri. Cu un potențial investițional ridicat, Kemerovo se confruntă cu o lipsă acută de spații comerciale de înaltă calitate. Având în vedere cele de mai sus, Evaluatorul consideră că o astfel de utilizare este cea mai eficientă.

Concluzie: Astfel, cea mai bună și mai eficientă utilizare a obiectului evaluat este utilizarea clădirii ca clădire de birouri.

2. Evaluare imobiliară

2.7. Caracteristicile evaluării terenurilor

2.7.3. Analiza utilizării celei mai bune și eficiente a terenului

Atunci când se evaluează un teren, este necesar să se determine opțiunea pentru utilizarea sa cea mai bună și cea mai eficientă, care este determinată de interacțiunea unui număr de factori.

Analiza celei mai bune utilizări include studiul opțiunilor alternative de utilizare (dezvoltare, dezvoltare) a terenului și alegerea celui optim. Aceasta ia în considerare perspectivele locației, starea cererii pieței, costul dezvoltării, stabilitatea veniturilor așteptate etc.

La aprecierea valorii unui obiect constituit dintr-un teren și clădiri, o mare importanță se acordă analizei celei mai bune utilizări, în primul rând, a presupusului teren viran și, în al doilea rând, a terenului cu îmbunătățiri existente.

O analiză a unui teren presupus vacant este un pas necesar în determinarea valorii acestuia și se bazează pe stabilirea celei mai profitabile variante de utilizare a terenului.

O analiza a unui teren cu imbunatatiri existente presupune decizia de demolare, modernizare sau conservare a imbunatatirilor existente pe teren pentru a asigura rentabilitatea maxima a obiectului.

Utilizarea probabilă și cea mai profitabilă a site-ului oferă cea mai mare valoare a acestuia. Cazurile de utilizare trebuie să fie legale, fezabile din punct de vedere fizic și rentabile.

Să numim principalii factori care determină utilizarea optimă a terenului:

1) amplasarea - factor care are un impact major asupra costului unui teren (ținând cont de perspectivele locației, accesibilitatea la transport, natura mediului);

2) cererea de pe piata - un factor care reflecta raportul dintre cerere si oferta de pe piata;

3) fezabilitate financiară - capacitatea proiectului de a furniza venituri din utilizarea terenului, care ar fi suficiente pentru rambursarea cheltuielilor investitorilor și asigurarea profitului așteptat;

4) adecvarea fizică a sitului - perspectiva realizării de îmbunătățiri - dimensiunea, topografia, calitatea solului, clima, caracteristicile inginerie-geologice și hidrogeologice ale sitului, zonarea existentă, parametrii de mediu etc.;

5) fezabilitate tehnologică și fezabilitate fizică - analiza raportului dintre calitate, costuri și termeni ai proiectului, probabilitatea dezastrelor naturale, disponibilitatea transportului, capacitatea de a se conecta la utilități, ținând cont de dimensiunea și forma sitului , de exemplu, dimensiunea poate fi mică pentru construcția unei unități industriale;

6) admisibilitate legislativă (legală) - conformitatea opțiunii de folosință a terenului cu legislația în vigoare. Se dezvăluie ca urmare a analizei construcției, standardelor de mediu, restricțiilor de pardoseală, prezența interdicțiilor temporare de construcție într-o anumită locație, dificultăți în zona dezvoltării urbane istorice, o posibilă modificare a reglementărilor, respectarea zonei. reguli, stări negative ale populației locale;

Proiectul noii ediții a Standardelor Federale de Evaluare de bază (FSO, vezi) prevede o condiție obligatorie pentru efectuarea unei analize pentru a selecta opțiunea pentru cea mai bună și mai eficientă utilizare (NNEI) a oricărui obiect de evaluare la determinarea acestuia. valoare de piață. Această condiție este încorporată în definiția revizuită a conceptului de valoare specificată (FSO nr. 1):

„4.3.1. Valoarea de piață a unui obiect de drepturi civile este suma estimată de bani pentru care, cu un grad ridicat de probabilitate, obiectul specificat poate fi schimbat la data evaluării într-o tranzacție comercială între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât pe piața liberă într-un mediu competitiv între vânzători dispuși și cumpărători dispuși, atunci când părțile acționează în mod competent, prudent și fără constrângere, având toate informațiile necesare, și orice circumstanțe extraordinare nu se reflectă în valoarea prețului tranzacției, adică atunci când:

1. Motivele vânzătorului și ale cumpărătorului sunt tipice pentru condițiile pieței, una dintre părți nu este obligată să înstrăineze obiectul evaluarii, iar cealaltă parte nu este obligată să accepte prestația, oferta suplimentară a cumpărătorului cu interes special este nu sunt luate în considerare în calcul;
2. părțile la tranzacție cunosc bine obiectul tranzacției și acționează în propriul interes; pe baza condiţiei celei mai bune şi mai eficiente utilizări a obiectului de evaluare;
3. obiectul evaluării este prezentat pe piața liberă printr-o ofertă publică tipică pentru obiecte de evaluare similare, după comercializarea corespunzătoare și înainte ca data evaluării să fi fost pe piața liberă pentru o perioadă de timp egală cu perioada medie de expunere pe piață pentru aceasta. felul produsului;
4. prețul de decontare a tranzacției simulate cu obiectul evaluării este o remunerație rezonabilă pentru acest obiect fără reduceri sau concesii speciale din partea nimănui, fără a se deduce din acesta costurile și taxele asociate tranzacției de vânzare-cumpărare;
5. plata pentru obiectul de evaluare se exprimă în formă bănească.

Comentariile asupra acestei definiții a conceptului de valoare dezvăluie esența principiului NNEI:

„4.3.7. Pentru a determina valoarea de piață, evaluatorul trebuie mai întâi alegeți varianta celei mai bune (acceptabile din punct de vedere social) și cele mai eficiente (maximum productive) utilizări a obiectului de evaluare - utilizarea probabilă a obiectului, care este permisă din punct de vedere legal, posibil fizic, justificată economic corespunzător, fezabilă din punct de vedere financiar , drept urmare valoarea imobilului care se evaluează este cea mai mare. Cel mai bun și mai eficient poate fi continuarea utilizării existente sau a unei utilizări alternative. Alegerea cazului de utilizare se bazează pe analiza datelor de piață, ținând cont de potențialele preferințe ale participanților la tranzacție modelată de evaluator.

În primul rând, să acordăm atenție faptului că, atunci când evaluăm obiecte semnificative din punct de vedere social (imobiliare, întreprinderi), este necesar să ne asigurăm că sunt îndeplinite condițiile de acceptabilitate a cazurilor de utilizare considerate pentru societate în ansamblu (cele „cele mai bune” se aplică criteriul de utilizare, care nu implică o caracteristică cantitativă a rezultatului). În plus, dintre opțiunile acceptabile din punct de vedere social, este selectată opțiunea „cea mai eficientă” - cea mai profitabilă (se aplică un criteriu care justifică nu numai alegerea funcției, ci și caracteristica cantitativă a rezultatului alegerii). Pentru imobiliare, aceasta înseamnă, de exemplu, că alegerea funcția de tranzacționare permise de regulile de zonare și de nevoile societății, as cel mai bun, ar trebui să fie susținută de alegerea tipului (categoriei) unității, a dimensiunii și a naturii aspectului clădirii, a gamei de produse și a grupului de chiriași care oferă cea mai mare eficienta(randamentul) acestei funcții. În acest sens, oportunitatea utilizării expresiei „cel mai înalt și cel mai bun lucru” propusă de americani, care este corect interpretată de traducătorii noștri ca „ cea mai bună și mai eficientă utilizare».

Standardele Internaționale de Evaluare (IVS) folosesc o expresie prescurtată - cea mai eficientă utilizare(NEI), dar există și un concept clarificat similar sintagmei de mai sus NNEI (vezi, p. 24, paragraful 6.3: „cea mai eficientă utilizare este „cea mai mare și cea mai bună „utilizare, în care evaluarea dă valoarea maximă” ). În acest sens, sintagma „cea mai eficientă utilizare” și abrevierea NEI pot fi considerate ca o denumire condiționată (scurtă) a NNEI. Totodată, trebuie avut în vedere faptul că, potrivit paragrafului 6.7 din IVS 2007, conceptul de NEI „este fundamental și este, de asemenea, parte integrantă a calculelor valorii de piață”.

Având în vedere că IVS 2007 (secțiunea „Concepte care stau la baza principiilor de evaluare general acceptate” - OPPO, referitoare la evaluarea tuturor tipurilor de obiecte de circulație civilă) oferă o definiție generală (și ar trebui să existe o singură) definiție generală a conceptului de valoare de piață pentru toți tipuri de obiecte, ar trebui să fie legată de acest concept condiția de utilizare obligatorie a principiului NNEI, stabilit prin clauza 6.7 din OPPO, și pentru toate tipurile de obiecte. Adoptarea unei astfel de interpretări a prevederii privind legătura valorii de piață cu principiul NNEI este împiedicată de faptul că în OPPO acest principiu este derivat pe baza raționamentului despre imobil (aparent, pentru perceperea statutului de acest principiu) și nu există niciun cuvânt despre acest principiu în standardul de evaluare a afacerii. Această împrejurare este folosită de oponenți (vezi) ca dovadă a refuzului Comitetului Internațional pentru Standardele Reglementării (ICSC) de a aplica acest principiu la determinarea valorii de piață a bunurilor mobile și a afacerilor.

De fapt, trebuie avut în vedere faptul că la determinarea valorii de piata a oricarui obiect, evaluatorul modeleaza comportamentul unui vanzator tipic care doreste sa vanda obiectul la cel mai mare pret posibil (in varianta NNEI), si comportamentul unui cumparator care doreste sa asigure utilitatea maxima si rentabilitatea obiectului în viitor (și în versiunea NNEI). Dacă urmam logica unei definiții unificate a conceptului de valoare de piață ca preț maxim posibil într-o tranzacție simulată cu obiect de evaluare, în conformitate cu IVS 2007, atunci Consiliul Național pentru Activități de Evaluare (NCV) și IVS vor avea să facă prevederi corespunzătoare privind NNEI și în standardele de evaluare a altor grupe de obiecte ale drepturilor civile.

Pentru acele cazuri în care alegerea opțiunii NNEI nu este necesară de către client sau nu poate fi efectuată din motive obiective sau subiective, este logic să ne limităm la determinarea costului în utilizare curentă, numindu-l valoarea de piață în uz curent. Ideea introducerii conceptului de valoare de piață în uz curent a fost propusă de S.V. Gribovsky, care a atras atenția asupra faptului că valoarea de piață a bunurilor imobiliare în scopuri fiscale este determinată de metoda evaluării în masă fără a alege opțiunea NNEI.

Luarea în considerare a riscurilor la alegerea opțiunii de utilizare și evaluare cea mai bună și eficientă a obiectului

Să fim atenți și la faptul că clasicul valoare de piață" - acest valoare la schimb, care este egal cu prețul care poate fi plătit cu mare probabilitate într-o tranzacție modelată de evaluator între vânzător și cumpărător. Atunci când modelează comportamentul acestor entități tipice de piață, evaluatorul se bazează pe tranzacții finalizate cu obiecte analoge, care sunt clasificate ca evenimente aleatoare cu prețuri ca variabile aleatoare. Prin modelarea unei tranzacții și determinarea valorii de piață ca preț ipotetic pentru o tranzacție probabilă, evaluatorul nu garantează clientului că tranzacția cu obiectul va avea loc la un preț exact egal cu valoarea de piață. Evaluatorul poate determina și informa doar clientul valorea estimata prețul unei tranzacții ipotetice și intervalul de încredere pentru această valoare, indicând nivelul de încredere corespunzător (acest lucru ar trebui să fie precizat clar în documentele de reglementare care reglementează activitățile de evaluare). Rezultă că algoritmii necesari pentru selectarea opțiunii NNEI și procedurile de evaluare ar trebui să se bazeze pe metode cunoscute de analiză a riscurilor.

Conținutul principiului celei mai bune și mai eficiente utilizări și regula aplicării sale

Noua ediție propusă a OFS nr. 2 descrie suficient de detaliat principiul însuși al NNEI și formulează o regulă pentru aplicarea acestuia în evaluarea tuturor tipurilor de obiecte ale drepturilor civile:

„2.4.4. Principiul celei mai bune și mai eficiente utilizări a unui obiect ține cont de faptul că atunci când analizează valoarea unui obiect, un utilizator tipic ia în considerare posibilitatea de a asigura cea mai productivă utilizare a acestui obiect prin alegerea din lista de funcții potențial utile care funcționează. (sau acel set de funcții) care este permis legal, realizabil fizic, fezabil din punct de vedere economic și fezabil financiar. În același timp, utilizarea funcțională este considerată a fi cea mai bună, ceea ce asigură cea mai completă (în conformitate cu standardele de consum și normele sociale) satisfacerea nevoilor utilizatorilor acestei resurse. Formând un criteriu calitativ pentru alegerea scopului (cel mai bun) funcțional al unui obiect, această parte a principiului trebuie luată în considerare pentru orice scop al obiectului, inclusiv atunci când se utilizează un obiect care nu implică generarea de venituri. Cea mai eficientă este utilizarea la care se poate atinge productivitatea maximă a obiectului. Această parte a principiului formează un criteriu cantitativ pentru alegerea unei funcții care asigură atingerea nivelului specificat de rentabilitate a obiectului.

Trebuie avut în vedere faptul că implementarea principiului celei mai bune și mai eficiente utilizări (NNEI) a unui obiect de drepturi civile este obligatorie la determinarea valorii de piață a imobilelor, afacerilor, vehiculelor mari. Utilizarea unui obiect valorificat de drepturi civile, în care acest obiect are cea mai mare valoare și care îndeplinește cerințele de mai sus, este recunoscută ca fiind cea mai bună și mai eficientă.

Astfel, conform principiului NNEI, este necesar să se efectueze o analiză comparativă a funcțiilor din lista completă a funcțiilor care sunt potențial utile pentru titularii unui obiect de drepturi civile. În același timp, numai acele funcții pentru care există cerere pe piață ar trebui incluse în lista specificată. Prezența și parametrii cererii trebuie confirmați de evaluator cu date obținute în procesul de cercetare a pieței de obiecte similare obiectului evaluării. Se are în vedere ca în cazul în care opțiunea NNEI stabilită prin analiză diferă de utilizarea curentă, transformarea obiectului până la atingerea parametrilor NNEI să fie efectuată de viitorul proprietar, căruia obiectul va trece după tranzacția simulată.

Noul proiect oferă o scurtă descriere a procesului de selecție pentru opțiunea NNEI: „4.4. Alegerea opțiunii de utilizare optimă și eficientă a obiectului de evaluare. Pe baza rezultatelor prelucrării informațiilor, se efectuează o analiză în vederea selectării opțiunii de utilizare optimă (acceptabilă social) și cea mai eficientă (productivă maximă) a obiectului de evaluare. Această analiză se realizează prin implementarea secvenţială a cinci etape:

• se stabilește o listă completă a posibilelor (potențial utile) opțiuni pentru utilizarea și dezvoltarea obiectului de evaluare;
• lista specificată exclude opțiuni, a căror implementare va fi imposibilă din cauza interdicțiilor legale insurmontabile și a sarcinilor sociale;
• în plus, opțiunile sunt excluse din lista rămasă, a cărei implementare este imposibilă din cauza limitărilor fizice;
• din lista opțiunilor permise din punct de vedere legal și fezabile din punct de vedere fizic, necorespunzătoare din punct de vedere economic (care nu asigură o rentabilitate a capitalului și o rentabilitate minimă acceptabilă a capitalului) și nerealizabile din punct de vedere financiar (nu sunt prevăzute cu posibilitatea utilizării fenomenului de levier financiar - obținerea de împrumuturi în condiții acceptabile). ) sunt excluse;
• opțiunile rămase sunt comparate între ele pentru a selecta dintre ele opțiunea cea mai productivă, adică având cea mai mare valoare a valorii actuale nete a venitului viitor la cel mai scăzut nivel de risc (cu un interval de încredere mai mic în termeni de risc sau cu cel mai mic nivel de pierderi posibile din punct de vedere al incertitudinii).

La evaluarea bunurilor, posibilitatea de a modifica scopul funcțional al obiectului de evaluare sau al părților sale variază, inclusiv fără modificarea sau cu modificarea caracteristicilor obiectului. La evaluarea unei afaceri sunt analizate posibilitățile de diversificare a produsului de producție, a factorilor de producție și a structurii afacerii. Alegerea celei mai productive opțiuni pentru utilizarea unui obiect se realizează ținând cont de principiile echilibrului, separării economice, dimensiunii economice, randamentelor crescătoare și descrescătoare și altele. Alegerea opțiunilor de utilizare a obiectului de evaluare se realizează ținând cont de riscuri.

Rețineți că aici, în locul expresiei pe scară largă „analiza celei mai bune și mai eficiente utilizări...”, care a apărut după traducerea „literală” a „analizei celei mai bune și mai bune utilizări” americane, sintagma „analiză în scopul de a alegerea unei opțiuni...” se scrie, dar se poate scrie într-un mod mai simplu – „selectarea opțiunii pentru cea mai bună și mai eficientă utilizare a obiectului evaluării” (se analizează diverse opțiuni, dintre care cele mai bune și mai bune eficiente sunt selectate).

Descrierea algoritmului de analiză în vederea selectării opțiunii NNEI trebuie prezentată în standardele relevante (în blocuri mari) și în Ghid (cu o descriere exhaustivă completă a tuturor detaliilor - specifice fiecărui tip de obiect de evaluare). În continuare, vom discuta câteva probleme în formarea unui astfel de algoritm - mai întâi pentru bunuri imobiliare („care a dat naștere” problemei aplicării principiului NNEI în evaluare), apoi pentru bunuri mobile și afaceri.

Fundamentele de analiză pentru a selecta cea mai bună și mai eficientă utilizare pentru imobiliare

Pregătirea bazei pentru determinarea valorii de piață a unui teren care este liber sau, parcă, lipsit de îmbunătățiri (ca parte a unui obiect imobiliar), evaluatorul selectează opțiunea NNEI pe baza unei analize a posibilelor, acceptabile și legal. posibil solicitate de piață (inclusiv cele propuse de clientul evaluării) opțiuni de utilizare a acesteia cu luarea în considerare a principiilor:

• echilibru (un set și un set de funcții sunt armonizate cu nevoile societății);
• diviziunea economică (dependența eficienței utilizării sitului este studiată în împărțirea spațială și temporală a acestei utilizări);
• dimensiunea economică (este posibilă creșterea costului fiecărui sit atunci când se conectează mai multe site-uri sau creșterea costului sitului evaluat atunci când se alătură un sit învecinat cu acesta - în cadrul unui proiect NNEI);
• randamente crescătoare și descrescătoare (dependența costului unui teren de înălțimea unei clădiri are un maxim - propriu pentru fiecare funcție);
• concurență (analiza de risc ar trebui să țină cont de posibilitatea de planificare de către proprietarii mai multor terenuri învecinate pentru a implementa aceleași funcții).

Setul de funcții luate în considerare pentru implementare pe un teren (liber sau, parcă, liber) este relativ mic: birou, retail, hotel, rezidențial, industrial, depozit (uneori combinații pereche ale acestor funcții). Parametrii clădirilor pentru fiecare funcție variază în conformitate cu principiile specificate, preferințele pieței și restricțiile de urbanism. În același timp, o analiză pentru un teren, așa cum ar fi, este obligatorie, indiferent de posibilitatea reală sau oportunitatea de a demola îmbunătățiri: în abordarea costurilor pentru evaluarea unui singur obiect, valoarea de piață a unui teren este determinată în versiunea NNEI pentru o parcelă aparent liberă, iar diferența dintre valorile costului acestei parcele în varianta NNEI și în utilizarea curentă este considerată ca uzură externă a îmbunătățirilor, ai căror parametri nu corespund pe deplin preferințele pieței moderne (până la costul negativ al îmbunătățirilor; vezi). Acesta din urmă este important de avut în vedere la elaborarea unui program de management al facilității, la planificarea modernizării îmbunătățirilor și la reglementarea relațiilor în cazul în care terenul și îmbunătățirile au proprietari diferiți.

La selectarea opțiunii NNEI pentru un site cu îmbunătățiri existente, numărul de caracteristici potențial utile pentru utilizare pe site este mai mare decât atunci când se analizează opțiunile de utilizare a terenului. Acesta din urmă se explică prin faptul că la alegerea versiunii NSEI a unui singur obiect, numeroase combinații de funcții sunt luate în considerare în diferite încăperi ale clădirii existente, precum și în extinderi și suprastructuri potențial utile și planificate (aici, cel mai adesea, una trebuie să considere clădirea finită ca obiect al unui profil „universal”). Rețineți că atunci când formează un eșantion de funcții potențial utile pentru fiecare obiect, evaluatorul trebuie să se bazeze pe rezultatele cercetării de piață, confirmând cererea de închiriere a obiectului evaluat pentru fiecare dintre funcțiile incluse în listă. De exemplu, menționăm că la alcătuirea listei de funcții prezentate în tabelul 5.5 al monografiei, compilatorii acesteia (absolvenți atestați ai programului de formare a administratorului imobiliar) au fost nevoiți să dea exemple de închiriere a spațiilor pentru aceste funcții.

După cum se știe, alegerea opțiunii NNEI din analiza setului complet de funcții compilat în prima etapă, mai întâi pentru terenul, apoi pentru parcela cu îmbunătățiri, se realizează în următoarele patru etape.

În a doua etapă a analizei, funcțiile care au contraindicații legale de trei niveluri se disting de setul specificat:

1. interzis prin legi sau reglementări bazate pe legi, inclusiv prin reglementări de urbanism aprobate de legiuitorii locale (în continuare astfel de funcții sunt excluse din considerare);
2. contrar ordinelor autorităților executive care nu au la bază legi (în raport cu aceste funcții se explorează posibilitatea depășirii interdicțiilor: cu o justificare economică a preferinței unei noi opțiuni de folosire a terenurilor și îmbunătățiri - pentru autoritatea executivă a decontării și cu evaluarea costurilor suplimentare - pentru proprietarul obiectului de evaluare);
3. potenţial capabile să provoace rezistenţă publică (se studiază posibilitatea depăşirii protestelor cu o evaluare a costurilor producerii unor beneficii „compensatorii” pentru populaţia „protestatoare”).

Posibilitatea depășirii interdicțiilor și protestelor este studiată cu participarea avocaților sau consultanților clientului și, în majoritatea cazurilor, este prevăzută cu succes - cu o evaluare a probabilității unei decizii pozitive într-un timp rezonabil și cu o prognoză a sumei costurilor suplimentare (totul ținând cont de riscuri și, bineînțeles, cu sprijinul acestor acțiuni de către un client rezonabil al evaluării interesat să determine valoarea maximă a proprietății sale).

În următoarea (a treia) etapă a analizei, funcțiile sunt selectate din lista rămasă, a căror implementare poate fi dificilă din cauza capacităților limitate ale sitului și îmbunătățirilor (dimensiunea mică a sitului, există probleme de natură geologică sau teren denivelat, dimensiuni reduse ale spațiilor, oportunități limitate de a oferi obiectului resurse și etc.). Funcțiile sunt excluse de la analiza ulterioară, a căror implementare va fi imposibilă din cauza dificultăților insurmontabile de a elimina aceste restricții. Cu toate acestea, lista pentru analiză rămâne funcții (ținând cont de riscuri), a căror implementare este posibilă în detrimentul unor costuri suplimentare. În special, dimensiunea terenului poate fi mărită prin achiziționarea părții lipsă a zonei de la un vecin, terenul denivelat poate fi corectat prin atragerea de antreprenori specializați, problema furnizării resurselor poate fi rezolvată dacă viitorul proprietar al obiectului evaluat participă la crearea de noi elemente ale resurselor infrastructurii de producție și livrare.

La penultima (a patra) etapă a analizei sunt excluse cele ale funcțiilor rămase, a căror implementare nu poate oferi o rentabilitate completă a capitalului investit și rentabilitate a capitalului chiar și cu o rată egală cu rata fără risc. Y rf. Din lista de funcții trunchiată anterior, doar acele funcții sunt lăsate pentru analiză ulterioară, a căror implementare se dovedește a fi fezabilă din punct de vedere economic, ceea ce corespunde condiției VPN> 0 la o rată de rentabilitate egală cu Y rf. Rețineți că funcțiile rămase pentru analiză ulterioară cu o rată scăzută de rentabilitate a capitalului pot fi potențial solicitate atunci când se armonizează setul de funcții propuse (cu productivitate maximă atinsă) pentru implementare la instalație cu îmbunătățirile existente.

În această etapă, se verifică suplimentar fezabilitatea financiară a funcțiilor rămase: lista acestora din urmă exclude funcțiile pentru implementarea cărora nu vor fi posibile obținerea de fonduri împrumutate în condiții acceptabile (fenomenul de levier financiar pozitiv stabilește achiziția). sau crearea unui obiect imobiliar numai cu implicarea fondurilor împrumutate - la rata dobânzii la împrumut mai mică decât rata generală de rentabilitate a capitalului).

În sfârșit, la a cincea etapă a analizei, dintr-o listă semnificativ redusă, se lasă o funcție (sau combinație de funcții), a cărei implementare (minus toate costurile suplimentare menționate) asigură cea mai mare rentabilitate a proiectului și costul maxim. a obiectului - cu un nivel acceptabil de fiabilitate a rezultatului prezis. Aceasta din urmă înseamnă că în alegerea finală a opțiunii NNEI, valoarea curentă a veniturilor viitoare ar trebui calculată ținând cont de riscuri, nu numai în ratele de rentabilitate a capitalului (proprie pentru fiecare funcție), ci și în scenariile de dezvoltare a proiectelor. , ale căror caracteristici nu sunt luate în considerare de primele de risc în structura ratelor de actualizare.(riscuri asociate cu depășirea interdicțiilor și protestelor, implementarea de proiecte pentru eliminarea defectelor fizice ale unității, asigurarea fiabilității surselor de finanțare și alții). Decizia finală privind alegerea opțiunii NNEI justificată și acceptată de evaluator. În același timp, se presupune că, în conformitate cu atribuirea pentru evaluare, este selectată opțiunea care corespunde celui mai mare cost posibil al obiectului de evaluare, în care ar trebui să fie interesat un client rezonabil, care dorește să primească un opinie asupra piaţăcost. În cazul în care clientului, dintr-un motiv oarecare, nu îi place cazul de utilizare justificat de evaluator, acesta poate modifica comanda și poate cere în loc să determine valoarea de piață valoarea de piață în uz curent sau valoarea investitiei(în cazul alegerii unei opțiuni care este diferită de utilizarea curentă, dar și nu NNEI). Evaluatorul trebuie să aibă în vedere că acesta va fi cumpărătorul tranzacției ipotetice (valoarea la schimb este determinată!) Rezultă din aceasta că obiecțiile clientului de evaluare (de obicei vânzătorul imobilului) sunt puțin probabile și pot apărea numai dacă există dificultăți în implementarea tranzacției din cauza inconsecvenței opțiunii selectate cu așteptările unui cumpărător tipic (din cauza deficiențelor în argumentarea evaluatorului la alegerea opțiunii NNEI).

În legătură cu cele de mai sus, adăugăm (pentru mai multe detalii vezi în ) că evaluatorul întocmește o concluzie privind alegerea opțiunii NNEI folosind criteriile de decizie: pentru condiții de incertitudine (ținând cont indicatori de pericolîn absența informațiilor despre probabilitățile scenariilor) și pentru condițiile de risc (ținând cont indicatori de importanță, dacă este posibil să se estimeze probabilitățile scenariilor). În varianta cea mai simplă a analizei, în vederea selectării opțiunii NNEI, sunt luate în considerare scenarii optimiste, probabile și pesimiste de dezvoltare a proiectului, cu o evaluare expertă a probabilităților acestor scenarii, determinând valoarea VAN așteptată și încrederea. interval (abatere standard) pentru acesta. Opțiunea pentru care valoarea VAN este maximă la intervalul de încredere minim (sau comparabil cu alte opțiuni) (interval de încredere, abatere standard) este selectată ca NNEI.

În absența posibilităților de evaluare a probabilităților acestor scenarii, alegerea unei opțiuni se realizează folosind criteriile Wald și Savage (vezi) sau metodele de simulare - acum bazate doar pe scenarii optimiste și pesimiste (vezi). Totodata, evaluatorul trebuie sa aduca la cunostinta clientului ca valoarea de piata a proprietatii este determinata ca pretul asteptat al tranzactiei cu intervalul de incredere si nivelul de incredere prezentate in raport.

De precizat că, după cum rezultă din practica evaluării imobiliare, în cazul evaluării în scopul vânzării, evaluatorii-consultanți, alături de un raport de evaluare imobiliară, pot oferi clientului (spre satisfacția sa) recomandări utile. privind strategia și tactica tranzacției pe baza rezultatelor alegerii opțiunii NNEI (formarea unor astfel de recomandări nu ar trebui guvernată de standarde de evaluare).

Caracteristici ale alegerii opțiunii de utilizare optimă și eficientă a bunurilor mobile

O analiză a practicii de evaluare a bunurilor mobile indică faptul că, în majoritatea cazurilor, utilizarea proiectată și implementată a bunurilor mobile este cea mai eficientă, dar nu poate fi exclusă din luarea în considerare a situațiilor în care participanții tipici la tranzacție pot obține beneficii suplimentare din alegere. opțiunea NERI pe motive de piață.

În primul rând, să fim atenți la faptul că valoarea de piață este economicID cost, care se manifestă (prin definiție) doar atunci când oferta este limitată și în prezența cererii solvabile. Piața bunurilor produse în masă și de larg consum poate ajunge la perfecțiune, în care mecanismul de reglare a prețurilor asigură realizarea unei schimbări slab (aproape static) echilibru cerere și ofertă. Într-o astfel de stare a pieței, se realizează o egalitate aproximativă a valorii de piață a obiectelor de evaluare cu prețul de echilibru al obiectelor similare.

Cu toate acestea, pe măsură ce obiectele de evaluare care acționează ca mărfuri pe piață devin mai complexe, producția lor în masă scade, stabilirea și durata procedurilor pregătitoare devin mai complicate până în momentul tranzacției, parametrii pieței pentru astfel de bunuri sunt din ce în ce mai mari. diferit de parametrii unei piețe perfecte - cu înlocuirea fenomenului " static» echilibru regimul" dinamic» echilibru. În același timp, tranzacțiile se fac și cu obiecte arbitrar complexe (nave, imobiliare), sub acțiunea mecanismului prețului de reglementare a comportamentului participanților la tranzacție, dar acum valoarea de piață se dovedește a fi egală cu „preț de cvasi-echilibru”, care nu poate fi determinat prin construirea curbelor cererii și ofertei, dar se poate stabili prin metode de analiză comparativă a prețurilor de tranzacție (vezi). În același timp, pentru bunurile mobile, care sunt mai puțin complexe în comparație cu bunurile imobiliare, sarcina de a alege opțiunea NNEI este, de asemenea, simplificată semnificativ: pentru obiecte relativ simple (mașini-unelte și mașini), doar preferințele subiecților cererii. , sunt analizate opțiunile de configurare, metodele de finanțare a tranzacției, în timp ce pentru obiectele complexe (mare, fluvial și aeronave) și funcțiile pot varia. În special, mașinile-unelte pot fi achiziționate de întreprinderi de diferite profiluri și diferite sarcini de lucru ale factorilor de producție. Dacă o parte a întreprinderilor obișnuite folosește mașini (cu echipamente speciale) pentru a produce un produs cu forță de muncă intensă și foarte lichid în modul în trei schimburi, iar o altă parte a întreprinderilor (de asemenea, nu mic ca număr) folosește aceleași mașini cu echipamente mai simple pentru a produc produse care sunt mai ușor de fabricat și de lucrat în unul sau în două schimburi, atunci întreprinderile din primul grup, cu o ofertă limitată de mașini-unelte pe piață, sunt gata să plătească mai mult pentru fiecare mașină decât întreprinderile din a doua grupă. .

Evaluatorul, invitat să determine valoarea de piață a unei anumite mașini, studiază cererea pentru astfel de mașini, determină valoarea obiectului de evaluare folosind abordarea veniturilor, pe baza datelor privind partea de venit generată de o astfel de mașină în producție. procesului întreprinderii, obține valori diferite pentru mașinile utilizate de aceste două grupuri de întreprinderi. Dacă ambele grupuri de întreprinderi au cerere pentru acest tip de mașini, atunci cu un număr limitat de mașini de produs, evaluatorul alege metoda de utilizare cu eficiență ridicată (cu un produs de afaceri cu forță de muncă intensivă cu trei schimburi) ca opțiune NNEI .

De asemenea, trebuie avut în vedere faptul că, dacă, în practica tipică, astfel de mașini sunt achiziționate de întreprinderi care utilizează resurse de credit, atunci evaluatorul ar trebui să ia în considerare alegerea întreprinderilor prin leasing sau cumpărare - cu o preferință pentru opțiunea în care mașina va costa intreprinderea mai putin. Astfel, evaluatorul ar trebui să țină cont suplimentar de posibilitatea participării la concursul de achiziție a utilajului și a companiei de leasing, analizând veniturile pe care utilajul le poate aduce afacerii unei astfel de companii.

observa asta circulatie micaȘi foarte scump mașinile de pasageri sunt vândute nu numai proprietarilor privați, ci și companiilor de închiriere și leasing, care, în condiții de aprovizionare limitată, sunt în măsură să plătească mai mult decât o persoană privată. Acest lucru ar trebui să fie luat în considerare de un evaluator care a fost invitat să determine valoarea de piață a unei mașini din primul lot de mostre exclusive care au ajuns la reprezentanță sau valoarea unei mașini relativ rare care a apărut la un proprietar privat. În același timp, ar trebui luate în considerare opțiuni pentru oferirea unei mașini spre vânzare atât în ​​configurație standard, cât și într-un pachet cu o serie de elemente suplimentare, a căror includere în pachetul de oferte poate aduce beneficii suplimentare vânzătorului (conform prevederilor principiul contribuției: creșterea costului pachetului poate fi mai mare decât suma costurilor elementelor incluse în acesta). La recomandarea evaluatorului, care ia în considerare particularitățile preferințelor diferitelor tipuri de cumpărători, dealerul își pregătește lista de prețuri pentru întregul set de modele și opțiuni de configurare, iar clientul privat al evaluării își pregătește opțiunile pentru pret de oferta.

Un exemplu util este alegerea celei mai bune (fără o justificare cantitativă a „cea mai eficientă”) opțiune pentru utilizarea unei mașini, ținând cont de cererea pentru echipamentul acesteia. Acesta se referă la un exemplu cu o evaluare în scopul vânzării unei mașini uzate a unui model Niva-Bronto „de scurtă durată” (o versiune extinsă a Niva cu trei uși - mai convenabilă și mai fiabilă decât modelul de bază), înmânată. de către proprietar la un dealer în schimbul unei mașini noi de alt model. Evaluatorul dealer-ului a aflat că există oferte pentru vânzarea de mașini second hand de acest model, iar mașini noi sunt în căutare (se vând pe un record „scurt” la dealer-ul din VAZ). În plus, evaluatorul a atras atenția asupra faptului că obiectul evaluării are roți de marcă cu anvelope pentru toate anotimpurile care nu sunt prevăzute de ansamblul standard, un „kenguryatnik” cu faruri de ceață, un portbagaj convenabil non-standard și echipamente moderne. . Evaluatorul a aflat cât de mult ar crește prețul unui nou analog al mașinii evaluate pentru cumpărătorul său după instalarea elementelor suplimentare specificate (la data evaluării), a determinat pierderea de valoare din cauza uzurii pentru întregul autoturism (cu elementele suplimentare menționate) și a investigat cererea. Sondajul său asupra unui eșantion de potențiali cumpărători din comunitatea de grădinărit a arătat că aceștia salută noul model, dar numai instalarea unui portbagaj este recunoscută ca acceptabilă și demnă de o taxă suplimentară, în timp ce completările la dotarea standard a restului articolelor. se califică drept „supra-îmbunătățiri” pentru care nu merită plătită. Totodată, clubul vânătorilor și pescarilor a reacționat pozitiv la toate aceste completări, cu o atitudine rezervată față de potențialele propuneri exprimate de evaluator pentru instalarea suplimentară a unei servodirecție și a unui navigator pe mașină (neprevăzute de asemenea de asamblare standard). Ținând cont de cerere și ofertă, evaluatorul a determinat valoarea de piață a mașinii. După ce i-a explicat evaluatorului și a comparat versiunea acestuia cu cele ale încercărilor sale anterioare de a vinde mașina, proprietarul a fost de acord cu rezultatul evaluării, mașina a fost scoasă la vânzare și aproximativ trei săptămâni mai târziu a fost vândută la un preț egal cu valoarea de piata specificata. Pe baza acestei experiențe, evaluatorul a confirmat necesitatea unei analize detaliate a cererii de obiecte similare obiectului evaluat și a recomandat dealer-ului să ofere SUV-uri noi și second-hand ale acestei mărci în configurația specificată.

Să fim atenți la faptul că A. Damodaran a introdus conceptul de „investiții proaste”, care la întreprindere aduc venituri care nu corespund așteptărilor de rentabilitate a fondurilor investite în ele. Acesta propune să se ia în considerare diferite opțiuni pentru a decide soarta unor astfel de mijloace fixe, inclusiv opțiuni pentru refuzul reparațiilor preventive dacă beneficiul din oprirea reparațiilor depășește pierderile din reducerea duratei de viață economică a obiectului. Suntem familiarizați cu situații în care, ca răspuns la întrebările evaluatorilor, reprezentanții clienților de evaluare au raportat asupra modernizărilor planificate ale liniilor de producție existente (cu înlocuirea sculelor sau elementelor individuale de echipamente) în vederea lansării producerea unui produs nou, mai promițător. Aceste din urmă situații trebuie luate în considerare la determinarea valorii de piață a unei afaceri (inclusiv activele excedentare și non-core) - în versiunea NNEI a acestor active (cu identificarea uzurii funcționale și externe a unora dintre ele).

Încheind discuția cu privire la caracteristicile analizei pentru a selecta opțiunea NSEI pentru bunuri mobile, să acordăm atenție faptului că mult mai multe opțiuni pentru alegerea unor astfel de opțiuni (în comparație cu mașini și mașini) sunt dezvăluite atunci când evaluăm râu, mare. și avioane. Aici nu pot fi analizate doar opțiunile de finalizare și finanțare a tranzacțiilor, ci și seturile de funcții implementate sunt supuse cercetării, ținând cont de restricțiile legale asupra acestor opțiuni în legătură cu norma legii privind înregistrarea de stat a navelor și tranzacțiile cu acestea. .

Oportunități și provocări de a alege cea mai bună și mai eficientă opțiune de utilizare în evaluarea afacerilor

La determinarea valoarea de piata a afacerii algoritmul de selectare a opțiunii NNEI este implementat integral dacă se evaluează pachetul de control (și 100%) (cu accent pe preferințele pieței și ale potențialilor cumpărători), și parțial - la evaluarea unui pachet minoritar (doar intențiile de se iau in considerare consiliul de administratie si conducerea societatii, inclusiv propunerile evaluatorului acceptate de acestia).

Să acordăm atenție ipotezelor oponenților că alegerea opțiunii NNEI pentru afaceri ar trebui să fie doar atunci când se determină valoarea investiției. Aceste ipoteze contrazic următoarea teorie: pentru orice obiect, evaluarea fără aplicarea principiului NEUT dă o valoare în utilizare curentă, care se dovedește a fi egală cu valoarea de piață numai dacă utilizarea curentă este NEUT. La determinarea valorii investiției, principiul NNEI este considerat doar o recomandare și se aplică numai de comun acord cu inițiatorul „motivelor (de investiții) atipice” - cumpărătorul sau vânzătorul.

Să remarcăm consecințele potențial pozitive întâlnite în practica evaluării afacerilor:

• diversificarea produselor comerciale și a piețelor de vânzare(se iau în considerare posibilitățile de planificare și organizare a producției de noi tipuri sau de îmbunătățire a parametrilor bunurilor manufacturate și serviciilor, se analizează posibilitățile de intrare în noi segmente teritoriale și de produse ale piețelor - toate ținând cont de necesitatea introducerii organizatorice și tehnologice inovații);
• dezvoltarea factorilor(sunt analizate consecințele introducerii de noi tehnologii promițătoare, crearea de noi elemente de infrastructură, actualizarea echipamentelor, restructurarea și dezvoltarea personalului - toate în cadrul procedurilor de determinare a valorii de piață a activelor în versiunea NNEI la implementarea unei abordări de cost a evaluării afacerilor) ;
• restructurarea afacerilor(se iau în considerare perspectivele de introducere a schimbărilor organizaționale în sistemul de management al afacerilor, posibilitatea fuziunilor, achizițiilor, separării companiilor, constituirea unui holding, transformarea diviziunilor în întreprinderi independente, crearea de sucursale și filiale).

De exemplu, indicăm modificările care s-au dovedit a fi semnificative pentru rezultatele evaluării afacerii (cu o creștere foarte vizibilă a valorii proprietății evaluate):

• modificări în gama de produse a unei fabrici de panificație (cu îmbunătățiri minore în echipamentele de echipamente), a unei fabrici de cărămidă (cu o redistribuire a capacității de producție în favoarea unui tip de produs popular pe piața locală), a unei întreprinderi de prelucrare a lemnului (cu complicația de un produs în condiții de creștere preconizată a deficitului de materii prime);
• compactarea unităților de producție ale unei întreprinderi mici propuse de evaluator și acceptate de conducere, cu alocarea de spații pentru închiriere (în vederea obținerii de venituri suplimentare);
• eliberarea unei părți (mai mult de 30 la sută din 500.000 de metri pătrați) de spații pentru închiriere implementată de conducerea unei întreprinderi mari (ca urmare a introducerii „leasingului intern”, diviziile autonome și-au optimizat nevoile de spații) ;
• o modificare a tabloului de personal al unei întreprinderi mici propusă de evaluator și acceptată de conducere (evaluatorul a fost ajutat de experiența unei companii mai „avansate” de dimensiuni similare, studiată în procesul de implementare a unei abordări comparative a evaluării a acestei întreprinderi);
• construirea unui nou depozit în cadrul complexului logistic planificat de conducere și contabilizat de evaluator (a crescut contribuția părții libere a terenului la valoarea afacerii);
• propunerea evaluatorului acceptată de conducerea societății de a înlocui opțiunea de vânzare a părții excedentare a proprietății (un teren cu trei imobile) cu opțiunea de a transfera această proprietate către managementul trustului, cu reconstrucția unor îmbunătățiri într-un nou scop și păstrarea posibilității unei vânzări profitabile a acestui obiect de evaluare în viitor;
• compararea propusă de evaluator a opțiunilor de reechipare tehnică a întreprinderii folosind fonduri împrumutate sau leasing și recomandarea evaluatorului acceptată de client cu privire la preferința pentru alegerea unei scheme de leasing;
• divizarea unei mari întreprinderi în două: unul a devenit proprietarul activelor fixe, adică „gospodăria”, al doilea a rămas o „firmă” cu aceeași echipă de producție, același sistem de comenzi și vânzări de produse, dar acum închiriind active fixe din „gospodărie” (o creștere semnificativă a valorii totale a afacerii după divizare, aceasta este asigurată prin atragerea de chiriași ai spațiilor descărcate și echipamente scumpe din rândul potențialilor concurenți ai „firmei”).

Există și situații mai complexe, similare cu exemplele date de participanții la forum. Așadar, de exemplu, când discutăm (în urmă cu câțiva ani) o comandă de evaluare a afacerii unei întreprinderi de succes moderat, am atras atenția clientului asupra planurilor anunțate de oraș de modificare a scopului funcțional al teritoriului căruia i se are terenul închiriat de această întreprindere. aparține. Ca parte a campaniei de mutare a întreprinderilor industriale dintr-o locație prestigioasă în zone industriale, orașul s-a oferit să ofere acestor întreprinderi teren, infrastructură, resurse și, mai important, întreprinderea și-a păstrat dreptul de a închiria terenuri „prestigioase” dacă a fost de acord să participa la un proiect de investiții pentru a crea pe terenul închiriat în prezent infrastructură turistică. Am propus conducerii să evalueze afacerea cu dezvoltarea unui program de relocare a întreprinderii, cu introducerea dreptului de a încheia un contract de închiriere pentru un teren într-o zonă prestigioasă și proprietatea asupra îmbunătățirilor întreprinderii la să fie reconstruită ca aport la capitalul autorizat al unei noi întreprinderi de afaceri din turism. Clienții nu au fost de acord cu această propunere, iar comanda nu a avut loc, întrucât nu avea sens să se evalueze afacerea de la data negocierilor fără a ține cont de perspectivele imediate (azi, perspectiva anticipată anterior de re- profilarea teritoriului a fost realizată în detrimentul afacerii întreprinderii, a cărei evaluare nu a avut loc).

Rețineți că alegerea opțiunii NNEI conduce la convergența rezultatelor evaluării afacerilor folosind abordări de venit și cost. Nu a existat niciodată un moment în care un client rezonabil să fie nemulțumit de rezultatele unei evaluări bazate pe alegerea opțiunii NNEI. Mai mult, remarcăm interesul tot mai mare al unor astfel de clienți pentru posibilitatea obținerii valorii maxime a valorii de piață oferită de alegerea specificată a opțiunii NNEI. Prezența unui astfel de interes a fost deja anunțată în urmă cu câțiva ani într-un discurs la o conferință a Societății Ruse a Evaluatorilor de către un reprezentant al Lukoil. El și-a exprimat regretul față de lipsa de practică a evaluatorilor care variază planurile de afaceri și structura de afaceri a întreprinderii care este evaluată pentru a justifica opțiunea NNEI (în răspuns la o observație a prezidiuului, a spus că evaluatorul este gata să plătească destul de mult multi bani pentru un raport cu variatiile mentionate). Am susținut această afirmație, atrăgând atenția asupra faptului că în procesul acestor variații, evaluatorul, desigur, ține cont de toate propunerile, proiectele, așteptările și sfaturile de la conducerea întreprinderii, iar ulterior convinge cu cifre ale avantajul opțiunii recomandate de acesta, dacă se constată un asemenea avantaj.

În concluzie, observăm că problemele de alegere a opțiunii NNEI pentru active și afaceri descrise în articol și exemplele date sunt preluate din practica reală. Este departe de a fi întotdeauna că evaluatorii sunt mai inteligenți decât managerii întreprinderilor evaluate și deținătorii de active (trebuie să te întorci pentru rapoarte de revizuire care nici măcar nu țin cont de ceea ce au planificat managerii sau proprietarii), dar recent evaluatorii sunt din ce în ce mai mult initierea cautarii de optiuni si obtinerea de rezultate pozitive - cu complicitate client si spre satisfactia acestuia. În contextul crizei în curs de desfășurare cu perspectiva așteptată a unei ieșiri din ea, care este posibilă doar în cazul dezvoltării inovatoare a economiei, nevoia de a alege NNEI în evaluarea afacerilor se manifestă aproape peste tot (la o mai mare sau mai mică). măsură). Această tendință este ireversibilă și în viitorul apropiat evaluatorii vor trebui să caute (împreună cu conducerea și specialiștii întreprinderilor evaluate) transformări radicale la obiectul evaluării - până la o schimbare a afacerii pe baza activelor existente. În aceste condiții, devine evident că este nevoie de o dezvoltare detaliată și reflectare în documentele de reglementare ale Consiliului Național al Activităților de Evaluare a tuturor aspectelor problemei de analiză în vederea selectării opțiunii NNEI la determinarea valoare de piață orice obiect de circulatie civila. În perioada de tranziție necesară pentru elaborarea de noi versiuni ale documentelor de reglementare și dezvoltarea metodologiei de analiză de către comunitatea evaluatorilor, se propune introducerea conceptului de „ valoarea de piață în uz curent” (fără a alege opțiunea NNEI), indicând lista cazurilor în care este suficientă determinarea acestui cost în loc de valoare de piață, a cărui stabilire este prevăzută de acte normative moderne.

Influența comportamentului pieței asupra deciziilor financiare ale persoanelor fizice, companiilor, autorităților dictează conceptul de utilizare cât mai eficientă a bunurilor imobiliare. Factorii de piață determină valoarea de piață, astfel încât cerințele forțelor pieței asupra proprietăților sunt de mare importanță în determinarea celei mai eficiente utilizări. Analiza utilizării celei mai eficiente a proprietății implică un studiu detaliat al situației pieței, a caracteristicilor proprietății evaluate, identificarea opțiunilor cerute de piață care sunt compatibile cu parametrii proprietății evaluate, calculul rentabilității fiecărei opțiuni și evaluarea valorii. de bunuri imobiliare pentru fiecare caz de utilizare. Astfel, concluzia finală despre cea mai eficientă utilizare poate fi făcută doar după ce costul a fost calculat.

Cea mai bună și cea mai bună utilizare a unei proprietăți reprezintă utilizarea unui teren vacant sau construit care este posibil din punct de vedere legal și proiectat corespunzător, fezabil din punct de vedere fizic, susținut de resurse financiare adecvate și care are cea mai mare valoare. Utilizarea optimă a unui teren este determinată de factorii concurenți ai pieței specifice căreia îi aparține proprietatea evaluată și nu este rezultatul conjecturilor subiective ale proprietarului, dezvoltatorului sau evaluatorului. Prin urmare, analiza și selectarea celei mai eficiente utilizări este, de fapt, un studiu economic al factorilor de piață care sunt semnificativi pentru proprietatea evaluată. Factorii de piață utilizați pentru a determina cea mai bună utilizare a imobilului la data evaluării sunt luați în considerare în datele generale colectate și analizate pentru a determina valoarea proprietății. Prin urmare, cea mai eficientă utilizare poate fi calificată drept baza pe care se bazează valoarea de piață.

De obicei, analiza celei mai bune utilizări este efectuată în mai multe opțiuni alternativeși include următoarele domenii: analiza pieței; analiza fezabilității opțiunii; analiza celei mai eficiente utilizări. Domeniile de analiză enumerate implică un studiu cuprinzător următoarele întrebări: Analiza pieței implică identificarea cererii pentru cazuri de utilizare alternative pentru a studia cererea și oferta, dimensiunea pieței, dinamica ratelor de închiriere etc. pentru fiecare opțiune. Un studiu de fezabilitate presupune calcularea componentelor de bază ale costului: fluxul de venit și ratele de capitalizare pentru a determina costul, luând în considerare variabilele fiecărei opțiuni justificate din punct de vedere legal și fezabile fizic. Analiza celei mai eficiente utilizări presupune elaborarea unui plan detaliat de implementare a fiecărei opțiuni, luând în considerare participanții specifici de pe piață, calendarul proiectului, sursele de finanțare pentru a selecta opțiunea care asigură productivitatea maximă a proprietății evaluate.

Criterii pentru analiza optimă a utilizării: admisibilitate legală(Evaluatorul ia în considerare restricțiile private, reglementările de zonare, codurile de construcție, reglementările de protecție a clădirilor istorice și legile de mediu care pot avea utilizări potențiale specifice. Alegerea celei mai eficiente utilizări a proprietății poate fi influențată de existența unor contracte de închiriere pe termen lung) ; fezabilitate fizică(Criteriile de fezabilitate fizică - dimensiunea, forma, suprafața, designul, condițiile solului și căile de acces la sit, precum și riscul de dezastre naturale (cum ar fi inundații sau cutremur) - afectează utilizarea prevăzută a terenului); securitate financiara(Toate utilizările care pot oferi o rentabilitate pozitivă sunt considerate fezabile din punct de vedere financiar. Dacă utilizarea nu generează un venit regulat din exploatare, atunci analiza selectează acele opțiuni care creează bunuri imobiliare la un cost egal sau mai mare decât costurile de construcție sau de renovare a clădirii. proprietatea pentru această nouă utilizare. Evaluatorul ar trebui să compare câștigul de capital sau venitul din utilizarea proprietății cu cheltuielile de capital efectuate. Dacă venitul este doar marginal sub sau peste cheltuieli, utilizarea este considerată financiar nerealizabilă.); productivitate maximă(aceasta este cea mai mare valoare a terenului ca atare, indiferent dacă este liber (de fapt sau condiționat) sau construit. Implementarea acestui criteriu presupune, dintre toate variantele de venit admise legal, realizabile fizic și pozitiv, alegerea tipului de utilizare care asigură valoarea maximă la baza imobilului - un teren.Productivitatea maximă a unui teren se determină prin corelarea sumei venitului acestuia cu rata de valorificare cerută de piață pentru acest tip de folosință). Această secvență a procedurii de analiză se datorează faptului că cel mai eficient caz de utilizare, chiar și cu finanțarea necesară, nu este fezabil dacă este interzis legal sau implementarea lui fizică este imposibilă.

Evaluatorii folosesc două tehnici atunci când analizează cea mai bună utilizare a bunurilor imobiliare:: utilizarea cât mai eficientă a site-ului ca nedezvoltat; utilizarea cea mai eficientă a site-ului ca construit. Principalele motive pentru a determina utilizarea cea mai eficientă a terenului ca neamenajat: Evidențierea în valoarea imobilului a valorii doar a terenului. Utilizarea metodei de vânzare comparabilă pentru a evalua terenul construit. Calculul pierderii de valoare din cauza uzurii externe. Estimarea valorii reale a terenului ca parte a unei proprietăți care este suboptimă pentru un anumit sit. Analiza utilizării celei mai eficiente a unei zone construite se face din două motive.: Identificarea tipului de utilizare a proprietății care oferă cea mai mare rentabilitate totală a capitalului investit. Identificarea pe piata a obiectelor imobiliare cu acelasi scop cu un nivel comparabil de eficienta a utilizarii.

Trimiteți-vă munca bună în baza de cunoștințe este simplu. Utilizați formularul de mai jos

Studenții, studenții absolvenți, tinerii oameni de știință care folosesc baza de cunoștințe în studiile și munca lor vă vor fi foarte recunoscători.

postat pe http://www.allbest.ru/

Alegerecel maieficientopțiuneutilizareobiectproprietate imobiliara

Introducere

Analiza utilizării cât mai eficiente a proprietății presupune un studiu detaliat al situației pieței, al caracteristicilor proprietății care se evaluează, identificarea opțiunilor solicitate de către piață care sunt compatibile cu parametrii proprietății evaluate, calculul a rentabilității fiecărei opțiuni și evaluarea valorii proprietății pentru fiecare caz de utilizare. Cea mai bună și cea mai bună utilizare a unei proprietăți reprezintă utilizarea unui teren vacant sau construit care este posibil din punct de vedere legal și proiectat corespunzător, fezabil din punct de vedere fizic, susținut de resurse financiare adecvate și care are cea mai mare valoare.

Scopul acestei lucrări este de a analiza proprietatea în ceea ce privește cea mai bună și mai eficientă utilizare ca liber condiționat, precum și cu îmbunătățiri. Teren cu numărul cadastral 78:5516A:2 și este situat în Sankt Petersburg la adresa: Prosveshcheniya, 40, litera A. Pentru aceasta, opțiunile fezabile din punct de vedere legal pentru utilizarea terenului vor fi determinate pe baza Regulilor de utilizare și dezvoltare a terenurilor din Sankt Petersburg, și s-au făcut și toate calculele necesare.

1 . Caracteristiciobiect

Această secțiune a lucrării include:

Caracteristicile cantitative și calitative ale obiectului, inclusiv informații privind drepturile de proprietate, sarcinile asociate obiectului imobiliar, asupra proprietăților fizice ale obiectului imobiliar, informațiile disponibile despre amortizare și uzură.

Caracteristicile cantitative și calitative ale elementelor care alcătuiesc obiectul imobiliar, care au trăsături specifice care afectează rezultatele proiectului.

Informații despre utilizarea curentă a obiectului imobiliar.

Alți factori și caracteristici legate de obiectul imobiliar care afectează semnificativ indicatorii tehnici și economici ai proiectului.

1.1 Descriereterensite-ul

Descrierea terenului este prezentată în tabelul de mai jos.

Tabel 1.1 - Descrierea terenului

Adresa obiectului (oraș, regiune, district)	Sankt Petersburg, bulevardul Prosveshcheniya, 40, litera A
Proprietar (chiriași)	Stat
Drepturi asupra pământului	Utilizare permanentă (perpetuă), Proprietate
Număr cadastral
Data și prețul achiziției obiectului
Suprafata teren, m2
Utilizarea curentă a obiectului	Pentru amplasarea obiectelor de cultură și artă
Zonarea funcțională a amplasamentului în conformitate cu Planul general	Cu Planul General: „D” - o zonă de toate tipurile de dezvoltare publică și de afaceri cu includerea clădirilor rezidențiale și a infrastructurii inginerești legate de întreținerea acestei zone. Cu PZZ: TD2-2 - o zonă de facilități publice și de afaceri specializate în zonele periferice și suburbane ale orașului, cu includerea infrastructurii de inginerie.
Reglarea altitudinii, m
Caracteristica locației	Relief fără pante semnificative
Forma parcelei	Dreptunghiular
Disponibilitatea utilitatilor	curent, gaz, apa, canalizare, incalzire centrala, etc.
Accesibilitate la transport	satisfăcător
Aleile de acces	Drum (asfalt)

1.2 Descrierea îmbunătățirilor

Descrierea îmbunătățirilor este prezentată în tabelul de mai jos.

Tabelul 1.2 - Descrierea îmbunătățirilor funciare

caracteristici generale	stil arhitectural, soluții constructive și de amenajare a spațiului, tip
Anul de construcție
Anul ultimei revizii
Suprafata totala, m2
Numărul de etaje
Vechimea reală a clădirii, ani
Sisteme de suport pentru inginerie:	Stare - buna
Țevi de apa
Rețele electrice
Rețea de canalizare
Sistem de incalzire si racire
O televiziune
Alarma (securitate, incendiu)
Amenajare exterioară:
amenajarea teritoriului
Parcare
Loc de joaca
lumini de strada

1.3 Istoricul obiectului

În 1986, în cartierul Vyborgsky din Sankt Petersburg, pe Prosveshcheniya Prospekt, a apărut o nouă clădire frumoasă, construită special pentru prima școală de artă pentru copii din oraș. Săli de clasă luminoase, bine echipate, coridoare spațioase, bufet, o expoziție și 2 săli de concert. Aceste frumoase locații găzduiau trei departamente - artistic, coregrafic și muzical. O astfel de comunitate creativă a fost nouă și a trezit imediat cel mai viu interes nu numai în rândul locuitorilor din microdistrict, ci și în rândul întregului oraș.

Orez.

În 1999, Școala de Artă pentru Copii a fost numită după Georgy Sviridov, un remarcabil compozitor rus, a cărui viață și opera au fost asociate cu orașul nostru timp de mulți ani. O atmosferă cu adevărat creativă, un înalt nivel profesional de educație s-au dezvoltat în mare parte datorită fondatorului și primului director al școlii, Lucrătorul Onorat al Culturii din Rusia A. M. Serdyuk (1937-2001). Alexander Mihailovici a fost un profesor și muzician minunat, care a stăpânit perfect două instrumente, orga și pianul. Numele său a fost adesea găsit pe afișele filarmonicii nu numai din Sankt Petersburg, ci și în alte orașe ale Rusiei și din străinătate, a fost un astfel de lider care a reușit să creeze o echipă de specialiști excelenți în domeniul lor, care își iubesc profesia și se străduiesc să captivează copiii în lumea muzicii, a dansului, a picturii.

Din 2001, școala este condusă de Natalia Mikhailovna Veledeeva, lucrătoare onorată în cultură a Federației Ruse. Natalia Mikhailovna lucrează în domeniul educației muzicale din 1966, iar din 1987 ocupă o funcție administrativă. Un lider cu experiență, N.M. Veledeeva se bucură de un mare prestigiu în oraș, este membru al Consiliului director al școlilor din cadrul Comitetului pentru Cultură.

La școală învață aproximativ 2.000 de copii, lucrează peste 130 de profesori. Pentru marile realizări creative, cei mai buni profesori au fost premiați cu titluri onorifice. „Onorat muncitor în cultură al Federației Ruse”: N.M. Veledeeva, V.G. Efimov, M.V. Hwang, G.S. Leonov; „Pentru realizări în cultură”: I.S. Sokolova, V.P. Kalșcikov; „Pentru succesul în umanizarea școlii din Sankt Petersburg”: N.M. Veledeeva, V.G. Efimov, M.V. Hwang, M.F. Pugachevsky, O.I. Kuznetsova, O.F. Perevertkina, M.V. Fursova, O.V. Gerasimova, Yu.B. Slivovski. Școala este mândră de studenții săi talentați, dintre care cei mai buni câștigă titlurile de laureați și diplomați în multe competiții și festivaluri internaționale. Viitorii profesioniști primesc burse de la Comitetul pentru Cultură al Guvernului din Sankt Petersburg, Ministerul Culturii din Rusia, Societatea Filarmonică din Sankt Petersburg. Echipa școlii poartă cu mândrie numele marelui compozitor rus. La 8 decembrie 2000, în legătură cu aniversarea a 85 de ani de la G. V. Sviridov, a fost deschis în mod solemn muzeul școlar „Sviridov din Leningrad”.

Din anul 2000, școala găzduiește anual Festivalul Open St. Petersburg al artelor spectacolului pentru copii, numit după A. G.V. Sviridov. În 2005, devenind membru al Asociației Concursurilor de Muzică din Rusia, festivalul a căpătat un nou statut: Concursul Internațional pentru Artele Spectacolului pentru Tineret, numit după G.V. Sviridov. În toți acești ani, nepotul compozitorului Alexander Sergeevich Belonenko a fost președintele de onoare al competiției, iar artistul onorat al Rusiei, profesor la St. PE. Rimski-Korsakov Oleg Iurievici Malov.

Pentru mulți laureați, victoria la competiția de la Sviridov a fost un început bun în dezvoltarea lor profesională.

Pentru cei mai tineri muzicieni (până la 10 ani) Școala a inițiat festivalul orașului „Scântei”. La fiecare doi ani, tinerii soliști de orice specialitate concurează în spectacole muzicale. Festivitatea de premiere și concertul laureaților are loc în Sala Mică care poartă numele M.I. Glinka a Filarmonicii din Sankt Petersburg. Astăzi, școala joacă un rol important în viața de concert a orașului. Studenții secțiilor de muzică și coregrafie joacă în mod constant în locuri mari de concerte: în Palatul Sheremetev, Sălile Mari și Mici ale Sf. Rimski-Korsakov. Băieții participă la abonamentul muzical al Casei Compozitorilor, teatrul „Prin oglindă”, în Casa Kochneva, în muzeul F.I. Chaliapin, în palatele Muzeului Rus.

Unul dintre cele mai bune departamente de muzică este departamentul de pian. Profesori precum: G.S. Leonova, D.Yu. Bystrov, M.Yu. Kuzmina, O.F. Perevertkina, O.I. Radaeva, M.V. Hwang își pregătește cu succes elevii pentru spectacole la concursuri, concerte în oraș și pentru admiterea în școlile secundare. Toate catedrele școlii angajează foști absolvenți care s-au întors în zidurile natale după absolvirea instituțiilor de învățământ superior. Școala este renumită pentru echipele sale creative, care performează nu numai în orașul nostru, ci și în străinătate.

O echipă exemplară a unei fanfare condusă de Onorat Muncitor de Cultură al Federației Ruse Efimov V.G. - câștigător al multor competiții și festivaluri internaționale - a vizitat Israel, Italia, Germania, Franța, Spania, Belgia, Grecia. Grupul coral „Consonance” sub conducerea M.V. Fursova este laureata si diplomata a multor festivaluri internationale: I premiu la concursul-festival dedicat aniversării a 90 de ani de la G.V. Sviridova (Moscova, 2005), Diplomă de gradul I la Adunarea Corală de Copii Open All-Russian „Pe malurile Nevei” (Sankt. Petersburg, 2006), Medalia de aur a concursului internațional coral „Mundi Cantant” (cehă) Republica, Olomouc, 2007), premiul I al concursului internațional care poartă numele G.V. Sviridova (SP-b 2007), Diploma de gradul II al X-lea festival de coruri de copii din Sankt Petersburg "Classics and Modernity" (2007), I premiul pentru 56 - Europees Musikfestival voor de Jeugd Neerpelt (Belgia 2008), Diploma de argint la al 6-lea Festival e Concorso Corale Internazionale Jesolo Lido - VENEZIA (Italia 2008). Echipa călătorește constant cu concerte în multe orașe din Rusia și din străinătate: Polonia, Ungaria, Finlanda, Franța, Italia, Cehia, Belgia. Secția de artă a școlii are 22 de profesori. Printre ei: N.E. Belykh, V.P. Golovin, O.N. Pankratova, F.F. Rasulov, Yu.B. Slivovsky, M.S. Smirnov, N.P. Starova, M.V. Trofimova sunt membri ai Uniunii Artiștilor din Federația Rusă. Lucrările studenților secției de artă au câștigat în mod repetat premii la expoziții din Sankt Petersburg, Rusia, Anglia, America, Franța, Germania, Finlanda, Polonia, Cehia și Ungaria.

Departamentul de coregrafie angajează o echipă de profesori cu experiență, care au o vastă experiență în munca scenă și pedagogică și participă la seminarii internaționale de artă coregrafică: în SUA, Franța, Finlanda. Studenții catedrei studiază conform programului universitar. I.K. lucrează la departament. Novik este directorul principal al Teatrului Muzical pentru Copii din Sankt Petersburg „Through the Looking Glass”. Sub conducerea ei, se desfășoară activități creative interesante, se desfășoară spectacole care combină activitățile departamentelor coregrafice, muzicale și artistice ale școlii. A stabilit legături creative cu Academia de Dans Rusă numită după A. Vaganova. Elevii concertează în cele mai importante locuri de concerte din oraș: Sala Mare a Filarmonicii, Capella Academică, Catedrala Smolny. Una dintre realizările lucrării catedrei este obținerea de către studenți a titlurilor de laureați și diplomați la festivaluri orașe și internaționale, printre care: „Dancing Olympus” (Berlin 2008), „Sparks” (Sankt Petersburg 2009). Spectacolele studenților împodobesc foarte mult desfășurarea concertelor de abonament și de vacanță.

2 .Analizăde mediumedii

2.1 Analizălocatiiobiect

Orez.

Dezvoltarea teritoriului

Teritoriul cartierului în care se află obiectul studiat este limitat la:

- strada Yesenin;

- Perspectiva Iluminismului;

-str. Ivan-Fomin;

- bulevarde liliac.

Zona de studiu se remarcă printr-o abundență de parcuri.

Cele mai mari dintre ele sunt Parcul Sosnovka, cu o pădure bine îngrijită, poteci de plimbare, locuri de joacă și terenuri de volei, Parcul Academiei Silvice, situat lângă Piața Muzhestva.

Starea ecologică a cartierelor rezidențiale ale raionului este în general bună, dar gradul de poluare a solului în microdistricte variază semnificativ. Dar nivelul de poluare a aerului, în general, este mai mare decât în ​​districtul vecin Primorsky, unde aerul este ventilat activ din golf. Tot lângă obiectul investigat se află și podul Kantemirovsky, al cărui teritoriu este considerat unul dintre cele mai zgomotoase locuri din oraș.

Figura 2.1 - Localizarea locală a obiectului

Dezvoltare rezidentiala

Compoziția fondului de locuințe din districtul Vyborgsky repetă practic cronologia dezvoltării orașului. În sud - fondul vechi, în partea centrală - "Stalinka" și "Hrușciov", în nord - în cea mai mare parte case noi. Printre principalele avantaje ale districtului Vyborgsky se numără infrastructura sa dezvoltată. Districtul ocupă locul patru în clasamentul districtelor din Sankt Petersburg în ceea ce privește disponibilitatea spațiului comercial de înaltă calitate. Zona este cunoscută pentru zonele comerciale de lângă stațiile de metrou Udelnaya și Politekhnicheskaya, centrele comerciale Svetlanovsky și Shuvalovsky, centrele comerciale uriașe și de agrement din zona Ozerkov și stația de metrou Prospekt Prosveshcheniya, O Kay, hipermarketurile Lenta „și „Maxidom“. În zonă. există centre de afaceri" Nobel "(digul Pirogovskaya)," Aquatoria "(digul Vyborgskaya)," Bekar "(perspectivă B. Sampsonievsky). Trebuie remarcat faptul că majoritatea centrelor de afaceri existente sunt situate pe partea Vyborgsky. Districtul Vyborgsky are un numar mare de obiecte (peste 40), inchiriere spatiu de birouri.De asemenea, zona se reconstruieste cladiri vechi, proiecteaza si construiesc cladiri noi pentru centre de afaceri.parcari.

informatii generale

Districtul Vyborgsky (fondat în 1718) este unul dintre cele mai mari din Sankt Petersburg astăzi și unul dintre cele mai vechi: și-a primit numele încă din 1817. În acest moment, prin decretul lui Petru I, teritoriul de-a lungul malului drept al Bolshaya Nevka și Neva, pe unde trecea drumul antic către Vyborg, a început să fie numit partea Vyborg.

În primii ani ai existenței orașului, partea Vyborg era considerată o frontieră. În fruntea orașului, acest teritoriu a făcut parte din partea Sankt Petersburg, apoi a devenit o parte independentă finlandeză, apoi partea Vyborg.

Pe malul drept al Bolshaya Nevka, care aproape că nu a fost inundat în timpul inundațiilor, deja la începutul secolului al XVIII-lea au început să construiască depozite, hambare și spitale. Digul din acest tronson era în continuă extindere din cauza umplerii malului și a înaintat în râu cu aproape 200 de metri. Din 1711 au apărut clădiri de locuit. Aici s-au stabilit constructori ai orașului, soldați pensionari, artizani. Așa s-au format așezările: cooperativă, companie, spital, Sinyavinskaya. Aici, zonele construite alternau în jurul fabricilor. În primul sfert al secolului al XVIII-lea, partea Vyborg era dezvoltată mai lent decât alte districte din Sankt Petersburg. În 1717, pe partea Vyborg existau doar 350 de gospodării (în aceeași perioadă erau 1.720 de gospodării pe insula Admiralteysky).

La periferie apar diverse întreprinderi industriale - zahăr, tăbăcării, berării; șantier naval, barăci, închisori. Chiar acolo, pe terasamentele Nevei, demnitari țariști - G. Teplov, A. Bezborodko, amiralul A. Sinyavin și alții construiesc căsuțe de vară.

Partea de sud a districtului, adiacentă Nevei, a devenit parte a orașului în secolul al XVIII-lea. Aici s-a format un spital. Primul spital militar din Rusia (Spitalul Admiralteyskaya) a fost fondat în 1715 prin decret al lui Petru I, alături de acesta în 1717 a fost deschis un spital militar terestre. Au fost construite pe piloți de către primul arhitect al orașului nostru D. Trezzini, apoi în piatră aceste clădiri cu două turnulețe în colțuri și lungi de aproape 300 de metri au fost refăcute de M. Zemțov. Forma pe care o vedem acum, Academia a dobândit-o în anii 60 ai secolului trecut. Mai întâi au fost refăcute acele clădiri cu vedere la Neva, apoi restul. Din 1881, acest complex a devenit cunoscut sub numele de Academia Medicală Militară. În a doua jumătate a secolului al XIX-lea, de-a lungul malurilor Neva și Bolshaya Nevka s-a format o regiune industrială. Aici se află fabricile A. Baranovsky, G. Lessner, L. Erikson, L. Nobel, precum și fabricile Sampsonievskaya, Nikolskaya și Vyborgskaya.

Partea centrală a cartierului modern era numită anterior „Pădurea”. Este destul de dificil să determinați granițele exacte ale orașului Lesnoy într-un oraș modern. Serghei Alexandrovich Bezbakh (un istoric local remarcabil al anilor 1920) a notat în cartea sa că „Pădurea” este numele dat zonei de pe partea dreaptă a autostrăzii Vyborg (Avenida Engels) între strada Lanskaya, Isakov per. (acum Manchesterskaya St.), Staro-Pargolovsky Ave. (azi Maurice Thorez Ave.), Cimitirul Teologic și Parcul Institutului Silvic. Acum, potrivit istoricului S. Glezerov: „Conceptul larg de „Pădure” include Malaya și Bolshaya Kushelevka, Grazhdanka și Sosnovka din apropiere.”

Terenurile din partea centrală și de nord a districtului modern Vyborgsky aparțineau nobililor regali - Shuvalov, Levashov, Kushelev. Numele lor au dat numele satelor Kushelevka, Levashovo, Shuvalovskoe. În secolul al XIX-lea, Școala Silvică s-a mutat din Tsarskoye Selo în zona Kushelevka, pe baza căreia a fost creată ulterior Academia de Inginerie Silvică. La mijlocul secolului al XIX-lea, teritoriul de lângă Școala Forestieră a început să fie construit cu dachas, dar odată cu amenajarea unei ramuri a căii ferate finlandeze în anii 70, construcția lor s-a mutat la nord, la Shuvalovo și Ozerki. În zona Pieței Muzhestva, toate autostrăzile principale din Lesnoy sunt conectate. În secolul al XVIII-lea, au condus la Conacul Spassky. Apoi a fost deținut de un nobil influent al curții regale a Ecaterinei a II-a și Paul I - Ivan Kushelev. După ce a cumpărat o parte din pământ de la contele Bezborodko, și-a construit o reședință de vară. La începutul secolului, lângă casa lui Kushelev, exista o fermă engleză, a cărei istorie datează din timpul domniei lui Alexandru I, când i-a permis căpitanului englez în retragere Davidson să înființeze o fermă agricolă exemplară, pentru care teren dincolo de Partea Vyborg a fost achiziționată, inclusiv o parte a conacului Spasskaya. Ferma nu a devenit un model de urmat, ci a adus doar pierderi și în 1809 a fost restituită trezoreriei. O parte din terenul fermei a fost vândută, cu excepția a două parcele în care erau amplasate anexe. Au găzduit în 1811, Institutul Forestier, transferat de la Tsarskoe Selo, numit apoi „Institutul Forst” (din engleză „pădure” – pădure), care mai târziu a dat numele întregii zone. Institutul și-a transformat treptat o parte din terenul său într-un parc forestier: în locul vechilor drumuri strâmbe către Conacul Spassky și Murino, au fost amenajate străzi, au fost plantați pini, au fost amenajate pepiniere, o grădină botanică și o seră.

Din anii 30 ai secolului al XIX-lea, institutul, în nevoie de bani, a început să vândă o parte din terenul său unor persoane fizice pentru construirea de cabane de vară, iar zona din jurul său a devenit o suburbie aglomerată. Terenurile au fost rapid cumpărate de bogați din Petersburg, care au apreciat atractivitatea acestor locuri suburbane. Zona de dacha rezultată a început să fie numită „dachas din spatele Institutului Forestier”. Apoi, când institutul în 1837 a devenit instituție militară de învățământ, care s-a numit Corpul Silvic, iar zona a început să se numească Corpul Silvic. Numele a supraviețuit până la mijlocul secolului al XIX-lea, mai târziu cuvântul „corp” a căzut treptat din uz și numele „Pădure”, iar uneori „Pădure” a rămas.

De-a lungul timpului, până la începutul secolului al XX-lea, numele „Pădure” a acoperit un teritoriu destul de mare. Când aici a fost deschis Institutul Politehnic, importanța orașului Lesnoy a crescut în special. S-a transformat într-un fel de „Cambridge” din Sankt Petersburg. Soarta lui Lesnoy după revoluție este tipică pentru multe suburbii metropolitane. „În anii 20-30 ai secolului XX, aici locuia un simplu public din rândul muncitorilor și al co-angajaților, iar în anii ’60 orașul a venit aici”, scrie S. Glezerov. Din vechiul Lesnoy au supraviețuit doar câteva clădiri, printre care - clădirea din lemn a daciei lui Bertling de pe strada Bolotnaya, renumită pentru trecutul său revoluționar, acum există Muzeul de Istorie al Copiilor, conacul lui Kotlov din Piața Muzhestva, casa profesorului Institutul Silvic Dmitri Nikiforovici Kaygorodov lângă iazul Serebryany, un conac lângă Piața Curaj, pe care vechii o numesc „casa lui Chaliapin.” Și astăzi parcul Academiei Silvice (fostul Institutul Forestier), ca înainte, este un favorit loc de plimbare pentru locuitorii din regiunea Vyborg. Cel mai vechi dintre împrejurimile nordice ale regiunii este satul Pargolovo. Prima mențiune despre aceasta se găsește în cartea de salarii de recensământ pentru Novgorod pentru 7008 (1500). Atunci satul se numea Parkola. Conacul Pargolovskaya, donat de Petru I fiicei sale Elizabeth Petrovna, cuprindea următoarele așezări: Suzdalskaya Sloboda (1-a Pargolovo), Malaya Vologodskaya Sloboda (2-a Pargolov) Districtul există la granițele sale din 1978, se învecinează cu Primorsky, Kalininsky , Petrogradsky, Central.La nord, districtul se învecinează cu districtele Vsevolozhsky și Kurortny.La sud, granița sa se întinde de-a lungul Neva între Podul Liteiny și Bolshaya Nevka, Vyborgsky este legat de Districtul Central prin Podul Liteiny, care aruncă peste Bolshaya Neva.

Teritoriul districtului se întindea în direcția de la terasamentul Vyborgskaya și se extindea spre nord. Suprafața teritoriului este de 11,5 mii de hectare. Populația este de aproximativ 412 mii de oameni. În ceea ce privește populația, districtul ocupă locul trei în oraș după districtele Kalininsky și Nevsky.

În ciuda faptului că districtul Vyborgsky ocupă unul dintre locurile de frunte din oraș în ceea ce privește saturația cu întreprinderi industriale, este una dintre cele mai verzi zone din Sankt Petersburg. Mai mult de o treime din district este ocupată de parcuri și piețe. De exemplu, zona parcului Sosnovka este de aproximativ 322 de hectare. Teritoriul parcului Academiei Silvice - 65 de hectare, spații verzi în Levashovo - 346 de hectare. După cantitatea de verdeață pe cap de locuitor, districtul ocupă primul loc în Sankt Petersburg.

Zona industrială de-a lungul Bolshaya Nevka încă există. Pe teritoriu există mai mult de cincisprezece întreprinderi mari, inclusiv „Motor”, „Maison”, „Uranus”, „Petersburg Textile”, „Sistem”, „Fir roșu”, „Compresor”, „Mayak roșu”, „Teplopribor” , „Svetlana”, prima fabrică de cofetărie „Azart”, etc. În perioada post-sovietică, cea mai mare parte a producției industriale de pe teritoriul părții Vyborg a fost închisă. A apărut ideea de a crea în locul lor un mare centru de afaceri. Proiecte mari de investiții sunt implementate într-un ritm rapid - se construiesc uzinele de automobile Nissan și Hyundai, prima etapă a fabricii de produse lactate Petmol (grupul de companii Unimilk), centrul de afaceri Capital-M de pe strada Matrosova, vama și vama companiei. terminalul logistic „Sterkh” din Pargolovo.

În perioada sovietică, o altă zonă industrială a apărut în nordul districtului Vyborgsky - Parnasul, unde construcția industrială continuă și astăzi. Găzduiește întreprinderi atât de mari precum Baltika Brewery OJSC, Parnas-M CJSC. Printre acestea, pe lângă cele deja menționate mai sus, se numără Uzina Pilot Parnassus pentru Structuri metalice, o centrală de asfalt-beton, LPO Vibrator, Întreprinderea Nr.2 Petrochimopttorg, Pepsi-Cola, Wimm Bill Dann. Aici se află și Postul Vamal de Nord, depozitele și terminalele. Există, de asemenea, un centru de afaceri cu același nume pe Parnassus. Garajele din beton ale parcării colective s-au aliniat de-a lungul căii ferate și a bulevardul Engels. Zona industrială „Parnassus” continuă să se dezvolte rapid, dezvoltând teritoriile din jurul ei, târându-se dincolo de șoseaua de centură.

Accesibilitatea la transport a districtului Vyborgsky poate fi descrisă în general ca satisfăcătoare.

Partea sa centrală este deservită de două stații de metrou - „Lesnaya” și „Vyborgskaya”, partea de nord - de patru stații: „Parnas”, „Prospect of Enlightenment”, „Ozerki”, „Udelnaya”. Cu toate acestea, teritoriul districtului este prea mare, stațiile de metrou existente clar nu sunt suficiente. Principalele căi de transport ale districtului, care leagă părțile sale de nord și de sud, sunt: ​​Bolshoy Sampsonievsky Prospekt, Engels Prospekt și Vyborgskoe Highway, precum și Lesnoy, Tikhoretsky Prospekts și Kultury Prospekt, care leagă părțile de nord și de sud ale districtului. Părțile de vest și de est ale districtului sunt conectate prin bulevardele Svetlanovsky, Lunacharsky, Prosveshcheniya și Suzdalsky. Proprietarii de vehicule personale, care părăsesc zona spre centrul orașului, sunt nevoiți să stea inactiv în ambuteiaje lungi. Nodurile existente la ieșirea din regiunile nordice nu pot face față încărcăturii, iar la ora de vârf, vehiculele „opresc” în Piața Muzhestva, Piața Svetlanovskaya și Piața Lenin.

împrejurimile imediate ale obiectului – în principal firme producătoare și clădiri rezidențiale

· nivelul intensității fluxurilor de trafic în apropierea Obiectului de Evaluare este ridicat, iar nivelul activității pietonale este mediu;

· accesibilitatea transportului cu mijloacele de transport în comun și auto este caracterizată ca fiind bună satisfăcătoare.

3. Analizăpiaţăcomercialproprietate imobiliara

bun comercial imobil

Privire de ansamblu asupra bunurilor imobiliare comerciale. Imobilul comercial include în mod tradițional segmente de imobiliare de birouri, retail, industriale și de depozite și hotel. Totodată, imobilele de retail includ zonele utilizate pentru amplasarea diverselor servicii: catering, gospodărie, sport, divertisment etc.

În conformitate cu poziționarea preliminară a proprietății evaluate, acest raport oferă o imagine de ansamblu asupra imobilelor comerciale din Sankt Petersburg în următoarele sectoare:

Imobile industriale și de depozitare;

Imobiliare de birouri;

Teren.

Situație generală. Pe segmentul imobiliar comercial are loc o dezvoltare progresivă: ponderea spațiului neocupat este în scădere, ratele de închiriere cresc în paralel cu inflația. Analiștii tuturor companiilor sunt de acord cu acest lucru. Experții din diverse companii estimează oferta totală de spații de birouri de înaltă calitate la aproximativ 2 milioane de metri pătrați. m. Cele mai zgârcite estimări - în compania Knigh Frank St-Petersburg (1,65 milioane), mai generos decât alții în acest sens, specialiștii societății de management Maris/CBRE (2,2 milioane).Toți experții sunt, de asemenea, de acord că în trecut numarul de spatii vacante din segmentul birouri a scazut (nivelul actual al posturilor vacante in companii este estimat la 11-13%). În același timp, experții Jones Lang LaSalle din Sankt Petersburg notează că piața imobiliară de birouri din Sankt Petersburg a rămas în 2011 o „piață chiriașilor”, în timp ce absorbția netă a depășit punerea în funcțiune, precum și o scădere a ponderii spațiilor libere în 2012 de la 19,7% la 13,cinci.

Cererea stabilă pentru spații de birouri, o scădere a numărului de spații vacante a dus la creșterea tarifelor de închiriere. Potrivit analiștilor Maris, birourile de clasa B au crescut cu 3-4%. În centrele de birouri existente de clasă A, tarifele de închiriere nu s-au modificat semnificativ.

Experții estimează gradul actual de ocupare a spațiului comercial într-un mod similar - aproximativ 96% - ceea ce indică un grad ridicat de cerere pentru acest tip de imobil în oraș. În ciuda ponderii modeste a spațiilor libere, nici în acest segment nu există o creștere rapidă a ratelor. Locurile de tranzacționare în ultimul an au crescut în preț aproximativ la fel ca și birourile - cu 7-10%.

În 2012, pe piața de depozite nu a fost aproape nicio creștere (creștere la nivelul de 1% din volumul disponibil). Din această cauză, ocuparea acestor zone a crescut semnificativ, dezvoltatorii au lansat de urgență proiecte înghețate. La sfârșitul anului 2012, valorile ratelor de capitalizare din Sankt Petersburg sunt: ​​pentru proprietăți de birouri de înaltă clasă - 9,5-10%, pentru proprietăți comerciale de înaltă calitate - 10-10,5%, pentru activele de calitate instituțională din depozit Segmentul imobiliar - 11-11 ,cinci%. În regiuni, ratele minime de capitalizare pentru imobilele comerciale de ultimă generație au suferit și ele o ușoară corecție descendentă.

Tabel 3-1 Rate minime de capitalizare pentru imobile comerciale de calitate în 2012

Dezvoltarea segmentelor imobiliare comerciale din Sankt Petersburg este neuniformă. Cele mai dezvoltate piețe sunt imobiliare de birouri și retail. Piața hotelurilor și a instalațiilor de producție și depozitare rămâne cu mult în urma lor.

Distribuția teritorială a zonelor comerciale. Distribuția teritorială a spațiului comercial este foarte dependentă de funcția acestora. Spațiile de birouri, atât în ​​centrele de afaceri, cât și încorporate, precum și facilitățile hoteliere sunt situate în principal în cartierele centrale din Sankt Petersburg - Admiralteisky, Petrogradsky, Central. Acest lucru se datorează apropierii de centre de afaceri și destinații turistice.

Complexele comerciale mari sunt situate în principal în zone rezidențiale (Primorsky, Vyborgsky, Moskovsky), ceea ce este determinat de prezența terenurilor mari acolo și de apropierea de cea mai mare parte a consumatorilor. Spațiile de vânzare cu amănuntul încorporate sunt situate în principal în cartierele centrale (Admiralteisky, Vasileostrovsky, Petrogradsky, Centralny). Complexele de producție și depozitare de înaltă calitate gravitează spre principalele coridoare de transport ale orașului - portul maritim St. -10, direcția către Moscova), autostrada Murmansk (M-18) și coridorul de vest (autostrada Tallinskoe, M-11).

Potrivit GUION, unitățile de producție și depozitare închiriate sunt situate în principal în districtele Vyborgsky, Nevsky, Krasnogvardeisky, Frunzensky și Kirovsky.

Activitatea de piata. Potrivit analiștilor de la Centrul de Evaluare și Consultanță din Sankt Petersburg, există o oarecare redistribuire a forțelor în segmentul de investiții și dezvoltare pe piață - are loc o „schimbare de compoziție” din cauza crizei anterioare. Din a doua jumătate a anului 2012, s-a înregistrat o creștere notabilă și destul de accentuată a activității cumpărătorilor de pe piață din cauza persoanelor fizice și juridice interesate să achiziționeze imobile comerciale relativ mari (în primul rând clădiri) în diverse scopuri - retail, birou, agrement și divertisment. Această tendință se datorează în mare măsură faptului că Rusia și, în special, Sankt Petersburg în 2011 au depășit în sfârșit criza și au intrat pe piața imobiliară pe o rată de creștere stabilă.

Pe de altă parte, economia globală și piețele financiare continuă să fie în febră din cauza evenimentelor binecunoscute din SUA și Europa. Acest lucru oferă investitorilor o anumită lipsă de încredere în viitor și așteptări inflaționiste destul de serioase. În această situație, clienții au o motivație să achiziționeze facilități existente care au fost deja construite și umplute cu chiriași. Astfel de bunuri imobiliare servesc ca instrument de investire a fondurilor și de asigurare împotriva deprecierii banilor. Într-adevăr, conform experienței anilor 2008-2009, proprietățile de bună calitate umplute cu chiriași, deși au prezentat o ușoară scădere a indicatorilor actuali în ceea ce privește ocuparea și rentabilitatea, au continuat să genereze cash flow.

Pe lângă investitori, cumpărătorii finali au devenit mult mai activi. Acest lucru poate fi atribuit atât stabilizării economiei, cât și procesului de transfer al birourilor unui număr de companii mari la Sankt Petersburg, în primul rând în sectorul mărfurilor. De foarte multe ori, strategia unor astfel de companii nu este închirierea, ci deținerea de imobile. Aceștia sunt concentrați pe achiziționarea de clădiri moderne de înaltă clasă în cele mai bune locații ale orașului și sunt gata să plătească prețul potrivit pentru ele.În 2012, piața imobiliară a fost completată cu oferte. Consecința crizei a fost că un număr de proprietari, dintr-un motiv sau altul, și-au scos obiectele la vânzare. În plus, în 2012 au început să fie vândute obiectele colaterale ale băncilor. Structurile bancare au ajuns în acel punct critic când a fost necesar să se ia o decizie cu privire la astfel de active. Și adesea a fost în favoarea vânzării, deși uneori la o reducere semnificativă. Trebuie remarcat faptul că obiectele de înaltă calitate, cu o locație bună și un nivel de construcție bun, sunt rare în această masă gajată. Acum, cumpărătorii care monitorizează îndeaproape situația actuală au posibilitatea de a intra în negocieri cu băncile și de a cumpăra aceste active colaterale.

În general, activitatea începută în vara lui 2012 a dus deja la unele tranzacții semnificative pentru piață. De exemplu: achiziția de către Jensen Group a magazinului universal Passage ca activ colateral, vânzarea cinematografului Coliseum, negocierea vânzării centrului comercial Gallery și o serie de tranzacții finalizate sau deschise cu clădiri celebre din oraș. Această tendință a perioadei toamnă-iarnă va continua.

În momentul de față, există o oarecare redistribuire a forțelor în segmentul investițiilor și dezvoltare. Unele companii își întăresc influența, altele pierd teren sau părăsesc piața și apar și noi jucători.

Dacă nu vor exista șocuri financiare globale în viitor, atunci până la sfârșitul anului 2012 vom observa o creștere destul de încrezătoare a pieței - atât tranzacțiile de închiriere, cât și de investiții.

Tabelul 3-2.Rentabilitatea investiției în diferite segmente de imobile comerciale din Sankt Petersburg

Piața de consum. În ianuarie-noiembrie 2012, comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, cifra de afaceri din comerțul cu amănuntul în oraș a crescut cu 8,3%, în regiune - cu 2,7%. Cifra de afaceri a alimentației publice în oraș a crescut cu 2,4%, în regiune - cu 7,9%. Cifra de afaceri a comerțului cu ridicata în comparație cu aceeași perioadă a anului trecut în oraș a scăzut cu 10%, în regiune a crescut cu 1,7%.

Piața forței de muncă. În octombrie 2012, comparativ cu octombrie 2011, numărul locurilor de muncă substituite în organizații (excluzând întreprinderile mici) a crescut cu 1,0% în Sankt Petersburg, cu 0,1% în Regiunea Leningrad.Conform comitetelor de muncă și ocupare a populației din St. Petersburg și Regiunea Leningrad, numărul șomerilor înregistrați oficial din noiembrie 2011 până în noiembrie 2012 a scăzut în oraș cu 22%, în regiune - cu 16% și se ridica la 10,2, respectiv 4,2 mii la sfârșitul lunii noiembrie 2012. .om. Nivelul șomajului înregistrat la sfârșitul lunii noiembrie 2012 era de 0,4% în Sankt Petersburg, 0,5% din populația activă economic din regiunea Leningrad, față de 0,5%, atât în ​​oraș, cât și în regiune la sfârșitul lunii noiembrie 2011.

Constructii si investitii. În ianuarie-noiembrie 2012, volumul investițiilor în capital fix de către marile organizații din Sankt Petersburg a scăzut cu 10,0% față de ianuarie-noiembrie anul trecut și s-a ridicat la 176,2 miliarde de ruble, în Regiunea Leningrad a crescut cu 4,0% și s-a ridicat la 194,1 miliarde de ruble. De la începutul anului curent, volumul lucrărilor la tipul de activitate „construcții” din Sankt Petersburg a scăzut și el cu 6,7% față de perioada corespunzătoare a anului trecut și a însumat 299,4 miliarde de ruble, în Regiunea Leningrad a crescut cu 10,1% și s-a ridicat la 101,4 miliarde de ruble.

Punerea în funcțiune a clădirilor rezidențiale în perioada ianuarie-noiembrie a anului curent, atât în ​​Sankt Petersburg, cât și în Regiunea Leningrad, a crescut cu 2,8%, respectiv 11,3%, față de perioada corespunzătoare a anului trecut, și s-a ridicat la 1.778,3 mii metri pătrați. . m de spațiu de locuit în Sankt Petersburg și 894,0 mii de metri pătrați. m. în regiunea Leningrad. În noiembrie anul acesta. în Sankt Petersburg, clădirea de producție a SRL Ferromet-Invest, complexul de producție și depozitare al LLC Trader, centrul de producție și tehnic pentru repararea și vânzarea de mașini al LLC Phoenix-Motors, complexul de depozite cu parcare al CJSC UNISTO, un depozit de materiale de construcție al GRAN CJSC, 1 substație de transformare, 3 benzinării, o instituție de învățământ preșcolar în districtul Pușkinski, un restaurant în districtul Kurortny, un centru de afaceri în districtul Moskovsky, un complex social și de agrement în districtul Kirovsky și alții.

În regiunea Leningrad, o instalație de seră a Vector LLC, un centru de selecție și semințe al Departamentului Silvic al Regiunii Leningrad, un atelier de prelucrare a lemnului al Pallet-Plus LLC, 2 centrale termice în districtele Vyborgsky și Vsevolozhsky, 1 benzinărie, au fost puse în funcțiune o instituție de învățământ preșcolar și un centru federal de formare (etapa 1) în regiunea Vsevolozhsk și altele.

4. Analizăcel mai bunȘicel maieficientutilizareterensite-ulCumconditionatgratuit

Alegerea utilizării optime a terenului.

O analiză pentru a selecta cea mai bună și mai eficientă utilizare a terenului se efectuează de obicei în două cazuri: dacă este necesară o evaluare separată a unei porțiuni de teren și, de asemenea, la selectarea obiectelor pentru analiza comparativă. Conceptul de „utilizare cea mai bună și eficientă” este definit ca utilizarea probabilă a proprietății care se evaluează cu rentabilitate maximă, iar condițiile de fezabilitate fizică, juridică și financiară a unor astfel de acțiuni sunt indispensabile. În primul rând, trebuie să enumerați funcțiile care pot fi implementate pe această bucată de teren fără nicio restricție. Cea mai eficientă utilizare este determinată de interacțiunea mai multor factori:

Fezabilitate legală: luați în considerare utilizările permise de ordonanțe de zonare, restricții de inițiativă privată, reglementări ale siturilor istorice și legile de mediu

Fezabilitate fizică: Luarea în considerare a utilizărilor care sunt fezabile fizic în localitate.

fezabilitate financiară. Luarea în considerare a posibilității fundamentale de acordare a finanțării proiectului cu implicarea capitalului împrumutat.

Eficiență maximă. Luând în considerare care dintre utilizările viabile din punct de vedere economic va genera venitul net maxim sau valoarea actuală maximă

Analiza utilizării site-ului ca fiind gratuit condiționat. fezabilitate legală. Principalele utilizări, auxiliare și condiționate permise ale terenurilor și facilităților de construcție capitală de pe teritoriul acestei zone, stabilite în anexa 3 la Legea din Sankt Petersburg „Cu privire la regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor din Sankt Petersburg” din 16 februarie , 2009 Nr. II) sunt prezentate în următorul tabel:

Tabel 4.1 - Tipuri de utilizare permisă a obiectului de cercetare

Obiectele de tip de folosință marcate la paragraful 3 al prezentului articol cu ​​semnul (*) pot fi amplasate numai pe terenuri adiacente direct liniilor roșii ale străzilor, drumurilor, piețelor, căilor de acces, terasamentelor, bulevardelor care sunt zone publice, cu cu excepția căilor de acces intra-sferice, în lipsa unei legislații care să interzică amplasarea acestora.

Suprafața minimă de teren.

Se admite nu mai puțin de suma suprafeței ocupate de obiectul de construcție capital existent sau situat pe teritoriul acestuia, precum și suprafața zonelor verzi cerute în conformitate cu prezentele Reguli, suprafața pentru locuri de parcare, alei de acces și alte dotări auxiliare. necesare în conformitate cu prezentele Reguli și reglementări tehnice pentru întreținerea și funcționarea acestuia.

Coeficientul de utilizare al teritoriului.

Factorul de utilizare a suprafeței este definit ca raportul dintre suprafața totală maximă a apartamentelor care poate fi amplasată pe teritoriul terenului și suprafața terenului. Sunt stabilite următoarele valori maxime limită ale factorului de utilizare a suprafeței: - pentru clădirile rezidențiale mijlocii și înalte de până la 9 etaje - 1,7; - pentru parcele de clădiri rezidențiale cu mai multe etaje de 9 etaje și mai sus - 2.3.

Indentări minime ale clădirilor, structurilor, structurilor din limitele terenurilor.

Inclinații minime de la limitele terenurilor de pereți ai clădirilor, structurilor, structurilor fără ferestre: la o distanță care oferă izolație standard și iluminare la o înălțime de 6 metri sau mai mult în orice punct, de-a lungul granițelor teritoriilor adiacente și separate de comună utilizarea terenurilor sau de-a lungul granițelor teritoriilor în care nu se formează terenuri; în cazul teritoriilor învecinate (loturi de teren) situate în limitele zonelor teritoriale, ale căror reglementări de urbanism nu stabilesc tipurile de utilizare permisă pentru care este necesar să se asigure insolație și iluminare standard, o distanță minimă de 0 metri. de la limitele parcelelor care nu coincid cu liniile roșii este permisă.

Inclinații minime de la limitele terenurilor de pereți ai clădirilor, structurilor, structurilor cu ferestre: la o distanță care asigură izolație standard și iluminare la o înălțime de 6 metri sau mai mult în orice punct, de-a lungul limitelor terenurilor adiacente, de-a lungul limitele terenurilor separate prin zone comune, sau de-a lungul limitelor teritoriilor pe care nu s-au format terenuri, dar nu mai puțin de 10 metri;

În cazul teritoriilor învecinate (loturi de teren) situate în limitele zonelor teritoriale, ale căror reglementări de urbanism nu stabilesc tipurile de utilizare permisă, pentru care este necesar să se asigure insolație și iluminare standard, o distanță minimă de 3. metri de limitele parcelelor care nu coincid cu liniile roșii este permisă.

Se stabilesc liniuțele minime de la limitele terenurilor de pereți ai clădirilor, structurilor, structurilor de-a lungul limitelor terenurilor care coincid cu liniile roșii ale străzilor și căilor de acces: pentru clădirile rezidențiale cu apartamente la primul etaj și educaționale. și instituții de învățământ cu vedere la străzile principale - 6 metri; pentru clădiri rezidențiale cu apartamente la etaj și instituții de învățământ și educație cu vedere la alte străzi și căi publice - 3 metri; pentru alte clădiri - 0 metri.

Proeminențe maxime dincolo de linia roșie a părților clădirilor, structurilor structurilor.

În conformitate cu articolul 7 din partea a II-a a prezentelor reguli: permis: în legătură cu balcoane, ferestre, copertine - nu mai mult de 3 metri și peste 3,5 metri de nivelul solului.

Înălțimea maximă a clădirilor, structurilor, structurilor de pe teritoriul terenurilor.

Înălțimea maximă a clădirilor, structurilor, structurilor de pe teritoriul terenului situat în intravilan nu este cu mai mult de 30% mai mare decât înălțimea medie a clădirilor existente în trimestru, și anume 30 de metri în dezvoltarea intravilanului. suprafețe - nu se stabilește), cu excepția cazului în care pe diagrama limitelor de acțiune ale reglementărilor de urbanism este indicată o valoare diferită în ceea ce privește înălțimea maximă a clădirilor, structurilor și structurilor. Totodată, dacă restricțiile aferente aceluiași teritoriu coincid, se aplică parametrii limită minimă, cu excepția cazurilor în care sunt plasate dominante locale.

Ponderea minimă a zonelor verzi.

Tabelul 4-2. Cota minimă de suprafață verde pentru site-urile cu diferite tipuri de utilizare.

	Tip de utilizare	Utilizați codul	Suprafața minimă a zonelor verzi
	Clădiri de locuințe multifamiliale		23 de metri pătrați la 100 de metri pătrați. metri din suprafața totală a apartamentelor din proiectul de construcție capitală pe șantier
	Grădini, piețe, bulevarde		95% din teritoriul terenului cu o suprafață mai mică de 1 ha; 90% - cu o suprafață de la 1 până la 5 hectare; 85% - cu o suprafață de 5 până la 20 de hectare; 80% - cu o suprafață de peste 20 de hectare
	Complexe de atractii, parcuri de distractii, parcuri acvatice		0% din teritoriul terenului cu suprafața terenului mai mică de 1 ha; 10% - cu o suprafață de la 1 până la 5 hectare; 20% - cu o suprafață de 5 până la 20 de hectare; 30% - cu o suprafata de peste 20 de hectare
	Instituții spitalicești, instituții sanatoriu-stațiune, instituții de asigurări sociale, dotări cu scop recreativ, spații verzi care îndeplinesc funcții speciale.	10910;10940; 10950; 12600; 12510	60% din suprafata terenului
	Dosh obiecte, devreme și imaginea generală medie. (scoli)		50% din suprafata terenului
	Case individuale de locuit, case, obiecte de învățământ profesional secundar și superior; obiecte de cultură fizică și sport, inclusiv cluburi sportive; obiecte de activitate rituală	10100; 10200; 10810; 10820; 11030; 11040; 13800; 11010; 11020	40% din suprafata terenului
	Utilitati publice, facilitati agricole. utilizare, facilitati de transport, parcuri speciale (gradini zoologice, gradini botanice)	10400, 13100, 13200, 13300, 13500, 14200, 14500, 13000 11120	nu este instalat

La formarea terenurilor de clădiri rezidențiale cu mai multe apartamente, părți din spațiile verzi deschise adiacente cerute de prezentele Reguli (până la 30% din suprafața acestora) pot fi alocate pentru combinarea în terenuri independente ale grădinilor publice intra-sferice (grădini)

Numărul minim de locuri de parcare.

Numărul minim de locuri de parcare pentru depozitarea vehiculelor individuale pe teritoriul terenurilor - în conformitate cu articolul 10 din partea a II-a a Regulilor: loc de parcare pentru 20 de paturi, precum și 1 loc de parcare pentru 5 angajați.

Număr minim de locuri pe zonele de încărcare și descărcare

Numărul minim de locuri pe zonele de încărcare și descărcare de pe teritoriul terenurilor - în conformitate cu articolul 11 ​​din partea a II-a a regulilor: se stabilește pe baza: un loc pentru obiecte cu o suprafață totală de​ 100 de metri pătrați până la 1500 de metri pătrați și plus un loc pentru fiecare suprafață totală suplimentară de 1500 de metri pătrați a instalațiilor - pentru unități comerciale (cod 105), unități de alimentație publică (cod 106), unități industriale (cod 121), pentru întreprinderi pentru prelucrarea primară, ambalarea produselor agricole și întreținerea producției agricole (reparații, depozitare) (cod 131.2); un loc pentru obiecte cu o suprafață totală de la 100 de metri pătrați la 1250 de metri pătrați și plus un loc pentru fiecare 1250 de metri pătrați suplimentari din suprafața totală a obiectelor - pentru obiectele din depozit (cod 122).

Spatiu minim de depozitare

1. Numărul minim de locuri pe zonele de încărcare și descărcare de pe teritoriul terenurilor se stabilește pe baza: un loc pentru obiecte cu o suprafață totală de la 100 de metri pătrați la 1500 de metri pătrați și plus unul loc pentru fiecare 1500 de metri pătrați suplimentari din suprafața totală a obiectelor - pentru obiecte comerciale (cod 105), unități de alimentație publică (cod 106), unități industriale (cod 121), pentru întreprinderi de prelucrare primară, ambalare produse agricole produse și întreținere a producției agricole (reparații, depozitare) (cod 131.2); un loc pentru obiecte cu o suprafață totală de la 100 de metri pătrați până la 1250 de metri pătrați și plus un loc pentru fiecare 1250 de metri pătrați suplimentari din suprafața totală a obiectelor pentru obiectele din depozit (cod 122).

2. Suprafața locurilor de parcare pentru depozitarea (nămolului tehnologic) a autocamioanelor se determină în cota de 95 de metri pătrați pe vehicul (inclusiv deplasare); când zonele de parcare se învecinează cu carosabilul străzilor și pasajelor și dispunerea longitudinală a mașinilor - 70 de metri pătrați pe mașină.

Înălțimea maximă a gardurilor pentru terenurile de dezvoltare rezidențială

Înălțimea maximă a gardurilor pentru terenurile de dezvoltare rezidențială - în conformitate cu articolul 13 din partea a II-a a prezentelor reguli: de-a lungul drumurilor expres - 2,5 metri; de-a lungul străzilor și căilor de acces - 1,8 metri; intre terenurile adiacente - 1,8 metri fara acord cu utilizatorii terenurilor adiacente. Mai mult de 1,8 metri - în acord cu utilizatorii terenurilor adiacente. Pentru zonele rezidențiale se poate depăși o înălțime de 1,8 metri, cu condiția ca aceasta să nu încalce caracteristicile volumetrice și spațiale ale clădirilor și peisajului din jur, standardele de izolație și lumina naturală.

Clasa maximă de pericol

Clasa maximă de pericol (conform clasificării sanitare) a obiectelor de construcție capitală situate pe teritoriul zonei este V (cu excepția stațiilor de autobuz și a facilităților de transport intraurban).Regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor din Sankt Petersburg disting mai multe peste 100 de tipuri de utilizare permisă a terenurilor. Cu toate acestea, profesioniștii pieței imobiliare numesc semnificativ mai puține segmente ale pieței funciare. Caracteristicile parcelelor, care provoacă cealaltă diferență a acestora, sunt recunoscute ca factori de preț care afectează prețul unui obiect dintr-un grup similar, segment.

Segmentele alocate de piață în funcție de scop funcțional includ terenuri destinate utilizării sub:

Implementarea cabanelor de vară de clasă joasă și horticultură;

Clădiri rezidențiale mici (case și cabane);

Clădiri de locuit înalte;

dezvoltare hotelieră;

Funcția de producție și depozit;

locuri de parcare;

Parcare deschisă și parcări;

Facilitati sportive;

Întrucât vorbim de segmentarea pieței, terenurile destinate dezvoltării cu obiecte cu orientare socială și dotări comunale aparțin grupului de obiecte investiționale-neatractive. În scopul analizării celei mai bune și eficiente utilizări a unei proprietăți de către un investitor tipic, segmentarea ulterioară a acestui grup este lipsită de sens.

Regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor din Sankt Petersburg indică, de asemenea, opțiuni pentru utilizarea terenurilor care sunt limitate în circulație sau complet retrase din circulație. Atunci când alegeți opțiunea de utilizare optimă și eficientă a unei proprietăți de către un investitor tipic, astfel de terenuri nu sunt analizate. Tipurile de utilizare funcțională a terenului studiat prezentate în regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor din Sankt Petersburg pot fi grupate după cum urmează:

Tabel 4-3 - Tipuri de utilizare funcțională admisă a terenului studiat

	Opțiune de rezoluție. utilizare, specificată în regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor din Sankt Petersburg	Segmente de piata com. proprietate imobiliara
	Pentru a găzdui facilități de catering	Comerț
	Pentru a găzdui serviciile consumatorilor (inclusiv băi)	Obiecte ale învățământului general preșcolar, primar și gimnazial (școli)
	Pentru plasarea obiectelor de învățământ profesional secundar și superior
	Pentru a găzdui ambulatoriile
	Pentru a găzdui unitățile de asigurări sociale ...

Documente similare

lucrare de termen, adăugată 05/08/2009


Calculul ajustărilor pentru negociere la evaluarea diferitelor tipuri de proprietate. Analiza pietei imobiliare. Determinarea valorii spațiilor nerezidențiale folosind o abordare comparativă, a costurilor și a veniturilor. Consolidarea indicatorilor de cost în evaluarea finală a valorii obiectului.

test, adaugat 20.04.2016


Concepte de bază ale pieței imobiliare, segmentarea acesteia. Planificarea și contabilizarea costurilor pentru funcționarea proprietății. Analiza mediului de marketing al companiei OOO „Diol”. Aplicarea practică a tehnicilor de management imobiliar, optimizarea formelor și metodelor.

lucrare de termen, adăugată 22.07.2011


Caracteristicile generale ale SRL „Centrul orașului imobiliar”, analiza principalelor activități, familiarizarea cu metodele de planificare a personalului. Metode de evaluare a eficacității sistemului de management al personalului. Luarea în considerare a elementelor structurii organizatorice.

raport de practică, adăugat la 05.09.2013


Esența, funcțiile, metodele și nivelurile de management al proprietății. Analiza pieței imobiliare comerciale din Samara. Scurtă descriere a centrului comercial și de divertisment „MegaCity”, politica sa de închiriere. Analiza sistemului de management al dezvoltării imobiliare comerciale la întreprindere.

lucrare de termen, adăugată 18.10.2011


teză, adăugată 25.06.2012


Esența, conceptul și principalele tipuri de management al proiectelor de dezvoltare imobiliară. Conceptul de proiect de dezvoltare și principalele caracteristici ale managementului imobiliar comercial. Justificare financiara si economica a proiectului. Analiza pietei imobiliare comerciale.

lucrare de termen, adăugată 25.03.2011


Situația de pe piața imobiliară comercială din Sankt Petersburg. Crearea conceptului de complex nou, fundamentarea profilului și eficienței acestuia posibile. Formatul și determinarea locației optime pentru cazare, precum și selecția și atragerea chiriașilor.

test, adaugat 28.06.2011


Familiarizarea cu agenția imobiliară SRL „Victoria-SM”. Tipuri de activitate ale întreprinderii. Principii de dezvoltare a organizaţiei în condiţiile pieţei. Diviziile funcționale ale organizației. Monitorizarea districtului Kirovsky pentru costul mediu al unui apartament.

raport de practică, adăugat la 10.11.2011


Gestionarea obiectelor imobiliare comerciale pe baza de complexe multifunctionale. Realizarea unui proiect pentru un complex comercial multifunctional si a unui proiect pentru un sistem de control automatizat. Estimarea eficienței economice totale.