Pentru majoritatea cetățenilor Federației Ruse, creditele ipotecare au devenit instrumentul cel mai accesibil pentru achiziționarea propriei locuințe. Scăderea ratelor ipotecare în contextul stabilizării prețurilor imobiliare atrage tot mai multe persoane și asigură o creștere a disponibilității acestui serviciu pentru populație. De ce creditul ipotecar devine o metodă din ce în ce mai populară de îmbunătățire a condițiilor locative? Ce tendințe sunt tipice pentru piața HML? Care este dinamica dezvoltării pieței ipotecare? Vom încerca să răspundem la aceste și la alte întrebări în detaliu în acest articol.
Indicatori cheie de piață pentru 2014-2017
Potrivit Băncii Centrale, la 1 iulie 2017, în Federația Rusă funcționau 589 de instituții de credit, dintre care 423 au acordat cetățenilor credite ipotecare pentru locuințe. Spre comparație, în 2014 erau 635 de astfel de organizații, în 2015 - 574, în 2016 - 499. O astfel de scădere a numărului de organizații care furnizează HML-uri se explică nu atât prin situația economică din țară sau scăderea cererii pentru astfel de organizații. servicii, ci prin încetarea activităților instituțiile de credit înseși ca urmare a falimentului sau lichidării din alt motiv. În 2014, tendința descendentă a apărut tocmai în 2014, deoarece în perioadele anterioare piața locuințelor ipotecare a fost caracterizată printr-o creștere a numărului de astfel de organizații - în 2009 erau 571, iar până în 2013 această cifră a crescut la 665. Tabelul de mai jos prezintă principalii indicatori care caracterizează dinamica pieței ipotecare în ultimii ani.
Tabel - Tendințe specifice pieței HML în perioada 2014-2017
| Caracteristici |
O perioada de timp |
|||
|---|---|---|---|---|
| 1.01.2014 - 31.12.2014
|
1.01.2015 - 31.12.2015
|
1.01.2016 - 31.12.2016
|
1.01.2017 - 30.06.2017
|
|
| Numărul de HML, miliarde de ruble |
1 012 800 buc. în valoare de 1764,1 |
699 510 buc. în valoare de 1161,7 |
856 461 buc. în valoare de 1473,3 |
423 486 buc. în valoare de 773,0 |
| Ponderea HML-urilor încheiate în ruble |
1 012 064
|
699 419
|
856 427
|
423 482
|
| Datorii, miliarde de ruble |
În ruble - 3391,9; în valută - 136,5 |
În ruble - 3851,2; în valută - 131.1 |
În ruble - 4421,9; în valută - 71,2 |
În ruble - 4616,3; în valută - 54,6 |
| Suma de HML refinanțate, miliarde de ruble |
228,2
|
80,3
|
114,5
|
83,1
|
| Volumul creditelor ipotecare rambursate anticipat, miliarde de ruble |
530,6
|
477,1
|
611,4
|
347,3
|
Sursa: CBR
Astfel, în absența creșterii veniturilor cetățenilor și a unei reduceri a cererii de investiții în 2015, s-a înregistrat o scădere a indicatorilor absoluți ai HML. Dar deja în 2016, situația a început să se schimbe și acest indicator s-a apropiat de nivelul din 2014, în ciuda scăderii numărului de bănci. Pentru primele 6 luni ale anului 2017, indicatorul a crescut cu 16,3% față de aceeași perioadă de timp din 2016. În 2014, sa înregistrat o creștere a numărului de credite ipotecare emise în ruble, iar HML în valută a scăzut de 2,5 ori față de fundalul slăbirii rublei. Totodată, în 2015, numărul a scăzut de 1,4 ori din cauza unei reduceri a creditării cu 34%. În 2016, s-a înregistrat o creștere de 1,2 ori pe fondul unei creșteri a creditării cu 27,2%, în timp ce HML-urile în valută străină au scăzut din nou de 2,7 ori. În 2017, tendințele din anul precedent au continuat. În perioada analizată, datoria la creditele ipotecare pentru locuințe în ruble a crescut semnificativ și a scăzut în valută străină.
Dinamica ratei medii ponderate în perioada 2012-2017
Portofoliul de credite al oricarei banci este format din mai multe tipuri de credite, care pot fi atat pe termen lung, cat si pe termen scurt si altele. Ratele unor astfel de împrumuturi diferă adesea unele de altele, iar pentru a cunoaște costul total al tuturor creditelor disponibile, a fost dezvoltat un concept special - rata medie ponderată a dobânzii (ATR). Este o reflectare a ratei medii a dobânzii la toate împrumuturile acordate de organizațiile bancare. Figura 1 arată dinamica modificărilor ATP din 2012 până în 2017 și oferă o prognoză pentru 2018.
Figura 1 - Rata medie ponderată a dobânzii la creditele ipotecare emise în perioada 2012-2017 în valută străină și ruble
Sursa: materiale analitice ale Băncii Centrale a Federației Ruse „Cu privire la starea pieței creditelor ipotecare pentru locuințe” pentru 2014, 2015, 2016, prima jumătate a anului 2017
După cum se poate observa din grafic, în 2012 ATP-ul în ruble a fost de 12,3% (care este cu 0,4 puncte mai mare decât în 2011), iar în valută - 9,8% (o creștere de 0,1%). În 2013, ATP nu s-a schimbat semnificativ și s-a ridicat la 12,4% și, respectiv, 9,6% în ruble și, respectiv, în valută. În 2014, modificările au fost destul de nesemnificative - 12,45 și 9,25%. În 2015, s-a înregistrat o creștere a ratelor la HML furnizate - 13,35 și 9,82%. În 2016, au existat tendințe de scădere, deoarece ATP în ruble a scăzut cu 0,87 puncte procentuale, iar în valută - cu 1,17 și s-a ridicat la 12,48 și, respectiv, 8,65%. În prima jumătate a anului 2017, s-a înregistrat o scădere semnificativă a ratelor dobânzilor la HML furnizate în ruble și valută, cu o creștere a termenilor de creditare - 11,5 și 6,75% în ruble și valută. În același timp, deja în noiembrie, indicatorul rublei se ridica la 10,9%. Potrivit prognozei lui T. Vlasova, șeful Departamentului Ipoteci al Grupului de Companii Ingrad, în 2018 ATP-ul ar putea scădea la un record de 8-8,5%.
Câte credite ipotecare au fost emise în regiunile Federației Ruse?
Districtul Federal Volga ocupă poziția de lider în obținerea de credite ipotecare, unde au fost încheiate 270.294 de credite ipotecare pentru 403.282.000 de ruble. Poziția a doua dintre raioane este ocupată de Districtul Federal Central, unde au fost încheiate 254.969 de contracte de împrumut din 1.086.940 în toată Federația Rusă. În același timp, 62.505 HML se află la Moscova și 56.646 în Regiunea Moscova, ceea ce reprezintă un record între entitățile constitutive ale Federației Ruse. Locul trei în district este ocupat de regiunea Voronezh, unde au fost emise 16.511 credite ipotecare. Cel mai puțin din toate creditele ipotecare au fost emise în Districtul Federal Caucazian de Nord - 24.281 de unități. Figura 2 prezintă ponderea creditelor ipotecare emise pe piața primară de districtele federale ale Federației Ruse în 2017.
Figura 2 - Ponderea creditelor ipotecare emise de FD în 2017
Calculul „Portalului de asigurări” conform datelor statistice ale Băncii Centrale a Federației Ruse
Rata medie ponderată a dobânzii variază ușor în funcție de județ. Astfel, în Districtul Federal Central este de 10,64%, în Districtul Federal de Nord-Vest - 10,65%, în Districtul Federal de Sud - 10,7%, în Districtul Federal Caucazian de Nord - 10,72%, în Districtul Federal Volga - 10,6%, în Uralii - 10,65%, în Siberia - 10,66%, în Orientul Îndepărtat - 10,57%. Dintre entitățile constitutive ale Federației Ruse, se pot distinge 2 regiuni cu cele mai mari și mai mici rate ale dobânzii la creditele ipotecare - acestea sunt Republica Crimeea (11,24%) și Chuvahia (10,42%).
Costul creditelor ipotecare în clădiri noi și pe piața secundară
Potrivit Agenției pentru Credit Ipoteca Locuințelor, în 2017, ponderea populației care are acces la un credit ipotecar a crescut cu 6 puncte procentuale și s-a ridicat la 43%. Principalii factori de creștere au fost reducerea ratelor și a prețurilor imobiliarelor după deducerea inflației. Prin comparație, în 2012, această pondere a populației era de doar 29%. Reducerea ratelor este atractivă pentru cetățeni, întrucât se reduce și cuantumul plății lunare a creditului, iar economiile pe toată perioada pot ajunge la 45%. În condițiile unei locuințe scumpe (atât pe piața primară, cât și pe cea secundară), acest fapt este unul dintre factorii decisivi în alegerea creditării ipotecare. Figura 3 prezintă prețurile medii pe 1 mp. m. pe piata secundara si in cladiri noi.
Figura 3 - Dinamica prețurilor pe piața imobiliară a Federației Ruse în perioada 2012-2017
Calcule Banki.ru conform Băncii Rusiei și Rosstat
Creșterea prețurilor imobiliare se datorează faptului că piața construcțiilor nu și-a revenit încă din criza economică. Dinamica punerii în funcțiune a locuințelor a încetinit în ultimii ani, ceea ce poate fi explicat atât printr-o scădere a vânzărilor în 2015, cât și prin reducerea finanțării prin capital propriu și a creditării dezvoltatorilor. Perioada de după criză a înregistrat cea mai slabă performanță în investițiile în imobiliare rezidențiale. Deci, în prima jumătate a anului 2016, această cifră a fost egală cu 239 de miliarde de ruble, iar pentru aceeași perioadă din 2017 - doar 194 de miliarde de ruble.
Volumul creditelor acordate de băncile de top în 2017
Ponderea creditelor ipotecare în portofoliul total al băncilor rusești depășește 11%. La sfârșitul anului 2017, această cifră era de 10,6%. Aproximativ 90% din portofoliul total este reprezentat de împrumuturi (inclusiv credite cu amănuntul) emise de cele mai mari 30 de bănci rusești. Împrumuturile ipotecare sunt în mod tradițional dominate de două bănci - Sberbank și VTB. Mai mult, primul din 2017 a emis mai mult de jumătate din toate creditele ipotecare pentru o sumă totală de peste 1 trilion de ruble. Portofoliul de credite ipotecare al Sberbank a crescut cu 17%.
VTB este relativ departe de concurentul său - creditele ipotecare în 2017 au fost emise pentru mai mult de 430 de miliarde de ruble, iar portofoliul de credite a crescut doar cu 11%. Peste 70% din toate creditele ipotecare sunt contabilizate de aceste 2 bănci, dar există și alți jucători de pe piață care au o importanță nu mică pentru dezvoltarea acesteia. Volumele de credite ipotecare emise de aceștia sunt prezentate în Figura 4.
Figura 4 - Volumul creditelor ipotecare emise de principalele bănci ale Federației Ruse în 2017
Potrivit sondajului AHML „Rezultatele dezvoltării pieței ipotecare și imobiliare în 2017”
De la 1 ianuarie 2018, volumul portofoliului de credite ipotecare al băncilor a ajuns la 5,34 trilioane de ruble, din care 1,12 trilioane sunt credite ipotecare pentru achiziționarea de locuințe pe piața primară (în clădiri noi). În 2017, cetățenii Federației Ruse au achiziționat 2,85 milioane de apartamente (sau alte spații rezidențiale), ceea ce corespunde cererii de locuințe din 2016. La același nivel a rămas și cererea de clădiri noi - 621 mii contracte în 2017 față de 620 mii în 2016. Pe piața secundară au fost efectuate circa 2,23 milioane tranzacții. Ponderea tranzacțiilor ipotecare pe piața secundară a fost de 31%, pe piața primară - 50%, în primul caz dimensiunea medie a unui credit ipotecar a fost de 1,74 milioane de ruble, în al doilea - 2,12 milioane.
Concluzie
La sfârșitul anului 2017, rămâne o concentrație ridicată a cererii și ofertei, acest lucru se remarcă mai ales în 10 regiuni ale Federației Ruse: Moscova și regiune, Sankt Petersburg, regiunea Tyumen, Tatarstan, regiunea Sverdlovsk, Bashkortostan, Krasnodar Teritoriu și alte regiuni. Volumul mare de construcție de locuințe în aceste regiuni este susținut de salarii mai mari și de dezvoltarea activă a creditării ipotecare. Aceste regiuni reprezintă 48% din toate creditele ipotecare emise în 2017.
O caracteristică importantă a anului 2013 a fost influența semnificativ crescută a creditării ipotecare pe piața imobiliară din țară. Acest lucru este evidențiat de creșterea ponderii tranzacțiilor ipotecare pe fondul unei dinamici stabile a tranzacțiilor cu locuințe. Potrivit lui Rosreestr, fiecare al patrulea drept de proprietate (24,6%) înregistrat în tranzacțiile cu locuințe în 2013 a fost achiziționat cu ajutorul unui credit ipotecar.
Această cifră este un record pentru întreaga perioadă de observare (din 2005). Potrivit estimărilor AHML, în general, ponderea creditelor ipotecare în vânzarea de locuințe noi este de până la 40%, iar pentru unele obiecte, tranzacțiile cu credite ipotecare se ridică la peste 50% și ajung la 70-80% din vânzări.
În 2013, conform Băncii Centrale a Federației Ruse, volumul creditelor ipotecare emise a continuat să crească: 657 de instituții de credit au acordat 824.792 de credite în valoare de 1.354 trilioane. ruble, care este cu 19,24% mai mult din punct de vedere al numărului de împrumuturi și cu 31,17% mai mult în termeni monetari decât în 2012.
Figura 2. Dinamica acordării de credite ipotecare pentru locuințe în mod cumulat de la începutul anului
Datorie pe HML de la 1 ianuarie 2014 În valoare de 2.648 trilioane. freca. Volumul creditelor pentru locuințe (LC) emise în 2013 A ajuns la 1.404 trilioane. rub., sau 880485 împrumuturi cu o datorie de 2.765 trilioane. freca.
Datorie ipotecară restante de la 1 ianuarie 2014 a fost la nivelul de 39,50 miliarde de ruble, sau 1,49% din datoria reziduală, adică 0,59 p.p. mai puțin de 1 ianuarie 2013 Ponderea datoriei restante din datoria reziduală la creditele ipotecare pentru locuințe în ruble de la 1 ianuarie 2014 a scăzut cu 0,47 p.p. la 1,0% fata de 1 ianuarie 2013, iar pentru creditele in valuta fata de 1 ianuarie 2013, dimpotriva, au crescut cu 1,15 p.p. până la 12,57%.
Figura 3. Dinamica valorii medii a HML-urilor pentru 6 grupuri de instituții de credit, clasificate pe active (în ordine descrescătoare)
În 2013, ponderea HML-urilor în valută străină în volumul creditelor acordate a continuat să scadă: în termeni monetari, cu 0,3 p.p. până la 1,12%, iar în termeni cantitativi - cu 0,02 p.p. la 0,23% comparativ cu 2012. De la 1 ianuarie 2014 ponderea unor astfel de credite în datoria restantă a scăzut cu 1,93 p.p. la 4,22%, iar ponderea datoriei restante la HML în valută străină în totalul datoriei restante a crescut cu 1,84 p.p. și s-a ridicat la 35,59%.
Potrivit Băncii Centrale a Federației Ruse, ponderea datoriei pe HML fără plăți restante în valoarea totală a datoriei pe HML la 1 ianuarie 2014 a crescut cu 0,12 p.p. comparativ cu 1 ianuarie 2013 și a ajuns la 96,05%. Ponderea datoriei aferente creditelor neîndeplinite de nerambursare (cu plăți restante peste 180 de zile) în valoarea totală a datoriilor la HML a scăzut cu 0,48 puncte procentuale în aceeași perioadă. și s-a ridicat la 1,78%.
Potrivit Băncii Centrale a Federației Ruse, din 6 grupuri de instituții de credit clasate în funcție de active (în ordine descrescătoare), ponderea Grupului I a celor cinci instituții de credit cu cele mai mari active în volumul total de credite acordate în 2013 HML s-a situat la nivelul de 72,22% în termeni monetari și 76,93% în termeni cantitativi, adăugând, respectiv, 6,23 puncte procentuale. și 4,62 p.p. comparativ cu 2012 Față de 2011, ponderea Grupului I în volumul creditelor ipotecare emise a crescut cu 18,46 p.p. iar după număr - cu 14,63 puncte procentuale, ceea ce indică monopolizarea în curs de desfășurare a pieței creditelor ipotecare. Începând cu 1 ianuarie 2014 primele două grupuri (19 instituții de credit) acoperă 80,13% din piața HML. În consecință, cotele altor grupuri de instituții de credit au scăzut.
Cu o scădere la 1,49% în 2013. ponderea datoriei restante în totalul datoriei din Federația Rusă (39,50 miliarde RUB) față de 2,08% în 2012. Al doilea grup de instituții de credit este „conducător”, menținând cea mai mare valoare a ponderii datoriei restante în 2013 (3,04% ), având astfel cel mai riscant portofoliu HML. Calitatea portofoliilor de credite ale grupului, exprimată ca procent din datoria restante a grupului din datoria reziduală a grupului, s-a înrăutățit în 2013 pentru grupele III și V și s-a îmbunătățit pentru restul.
Cea mai mică valoare a mediei HML în ruble pentru 2013 (1,31 milioane de ruble) în Grupa V și cea mai mare valoare a valorii medii a HML în valută (20,5 milioane de ruble) - în Grupa VI.
Comparativ cu 2012 valorile medii HML în ruble pentru toate grupurile au crescut. Cea mai mare creștere a valorii medii a HML-urilor în valută s-a înregistrat în grupele II și VI, iar cea mai mare scădere s-a observat în grupa IV (Fig. 3).
Datele Băncii Rusiei din 01.01.2014 indică faptul că nivelul ratelor de emisiune la creditele ipotecare în ruble acordate în luna decembrie a fost de 12,1%, adică 0,6 p.p. sub nivelurile din decembrie 2012.
Dinamica dobânzilor în 2013 a fost neuniformă - la începutul anului acestea au crescut dinamic, atingând o valoare maximă de 12,9% în martie, dar apoi s-a înregistrat un trend descendent al ratelor, care a atins vârful în noiembrie-decembrie 2013.
Scăderea dobânzilor la sfârșitul anului se explică prin promoțiile sezoniere ale băncilor - în trimestrul trei al anului 2013, aproape toți liderii de pe piața creditelor ipotecare au lansat oferte speciale care permit unei game destul de variate de debitori să mizeze pe dobânzi ipotecare mai mici. .
Rata medie ponderată a creditelor ipotecare în 2013 a fost de 12,4% (cumulat), ceea ce se explică prin nivelul ridicat al ratelor din primul trimestru al anului 2013.
Figura 4. Dinamica ratei medii ponderate HML pentru 6 grupuri de instituții de credit clasate pe active (în ordine descrescătoare)
Un factor suplimentar care a motivat băncile mari să-și intensifice eforturile de creștere a portofoliilor de credite ipotecare a fost politica Băncii Rusiei care vizează limitarea ratei de creștere a creditării negarantate, inclusiv o creștere a mărimii rezervelor minime pentru pierderi la creditele de consum negarantate. În acest sens, instituțiile de credit cu capacități corespunzătoare (în primul rând acces la finanțare), în funcție de prioritățile interne, s-ar putea concentra pe o dezvoltare mai activă a creditării ipotecare. Astfel, începând cu trimestrul II al anului 2013, Centrul Analitic AHML a înregistrat circa 30 de cazuri de reduceri permanente sau temporare a ratei dobânzii în rândul participanților activi pe piață.
În 2013, termenul mediu ponderat al împrumuturilor HML pentru toate grupurile de instituții de credit pentru HML în ruble a fost de 14,7 ani, iar pentru împrumuturile în valută străină 12,7 ani. Cel mai lung termen mediu ponderat al împrumutului pentru creditele în ruble din grupa III este de 15,6 ani, iar pentru creditele în valută străină din grupa I - 21,2 ani. Grupa VI are cei mai mici termeni medii de împrumut ponderat: 10,3 ani pentru împrumuturile în ruble și 2,1 ani pentru împrumuturile în valută.
Potrivit Băncii Centrale a Federației Ruse, în 2013. dobândirea de către instituțiile de credit a drepturilor de creanță asupra creditelor ipotecare pentru locuințe a crescut cu 5,17% față de 2012 și s-a ridicat la 85,98 miliarde de ruble. Achiziționarea creanțelor la credite în ruble a scăzut cu 2,47% și a ajuns la 61,71 miliarde de ruble, iar la creditele în valută a crescut cu 31,3% și s-a ridicat la 24,274 miliarde de ruble. Cel mai mare volum de drepturi de creanță dobândite în temeiul HML în 2013 atât în ruble, cât și în valută, ca și în 2012, a fost înregistrată la instituțiile de credit din grupul IV.
Potrivit AHML OJSC, în 2013 volumul tranzacțiilor pe piața primară de locuințe cu credit ipotecar a crescut cu 10 p.p. comparativ cu 2012 și s-a ridicat la 30%.
Tabelul 3
Structura creditelor ipotecare
În 2013, ponderea AHML OJSC pe piața creditelor ipotecare s-a ridicat la 8,2% (111,3 miliarde de ruble) în ruble, sau aproximativ 10% din numărul total de împrumuturi emise, inclusiv prin munca pe piața primară (refinanțare) - 3,5% (48,0 miliarde ruble), în secundar - 4,7% (63,3 miliarde ruble). Potrivit AHML OJSC, volumul total al emisiunii de titluri garantate cu ipoteci în 2013 S-a ridicat la 140,625 miliarde de ruble, din care 55,5% (78,1 miliarde de ruble) din titluri au fost emise cu participarea agenției însăși.
În 2014 Mărimea capitalului maternității al AHML OJSC a fost mărită și se ridică la 429,4 mii de ruble. În 2014, plățile anuale indexate către personalul militar care participă la sistemul de credit ipotecar acumulat au ajuns la 233.000 de ruble. Agenția din cadrul programului „Ipoteca militară” a crescut suma maximă a unui credit ipotecar la cumpărarea unui apartament pe piața primară de la 2 milioane la 2,2 milioane de ruble. și a redus avansul minim de la 30% la 20%.
În ultimele șase luni, multe bănci ipotecare și-au relaxat cerințele pentru debitori: au redus avansul minim (inclusiv la zero), au crescut valoarea maximă a împrumutului și au extins lista de facilități de creditare.
În ciuda unei oarecare relaxare a cerințelor pentru debitori, calitatea portofoliului de credite ipotecare acumulate în bilanţurile băncilor este la un nivel ridicat. Ponderea plăților restante în volumul total al datoriei ipotecare acumulate la 1 ianuarie 2014 a constituit 1,49%, iar volumul total al creditelor ipotecare fără o singură plată restante este mai mare de 96%. Cu toate acestea, trebuie remarcat faptul că, în cazul unei deteriorări accentuate a situației economice și al creșterii șomajului, ponderea plăților restante poate crește, iar calitatea portofoliului de credite ipotecare se poate deteriora rapid.
Creșterea pieței creditelor ipotecare a devenit unul dintre principalii factori ai construcției de locuințe. Simțind că băncile au reluat împrumuturile industriei construcțiilor și cumpărătorilor de case, dezvoltatorii și-au intensificat activitățile. Astfel, în 2013 au fost construite 912,1 mii apartamente cu o suprafață totală de 69,4 milioane de metri pătrați. contoare (+5,6% față de perioada corespunzătoare a anului precedent). Această cifră este un record pentru întreaga istorie a Federației Ruse din 1990.
Este important de menționat că creșterea simultană a creditării ipotecare și a construcției de locuințe menține piața imobiliară pe o cale de dezvoltare echilibrată - cererea suplimentară efectivă a populației, susținută de credite ipotecare, absoarbe piața primară a locuințelor.
Creșterea prețurilor locuințelor, conform lui Rosstat, în 2013 față de 2012 a fost în medie de 7,2%, ceea ce, în contextul inflației anuale fixe (6,8%), sugerează că creșterea reală a prețurilor locuințelor, în medie în Rusia, nu a depășit 0,5 pp
Ținând cont de faptul că veniturile reale disponibile ale populației au crescut cu 3,3 puncte procentuale, iar dobânzile ipotecare au scăzut, putem spune că la sfârșitul anului 2013 s-a înregistrat o creștere a disponibilității de locuințe pentru populație, atât pe cheltuială. din proprie şi şi prin fonduri împrumutate.
Cel mai „popular” mod de a cumpăra proprietăți imobiliare în Federația Rusă în ultimii 5-7 ani este încă o ipotecă. Prin urmare, autoritățile țării în politica lor economică contribuie în orice mod posibil la programele bancare care vizează scăderea ratelor la acest tip de împrumut. Acest subiect vital a fost abordat în discursul său din 30 ianuarie 2014 de Alexei Ulyukaev, care deține funcția de ministru al Ministerului Dezvoltării Economice. Președintele Vladimir Putin susține și el această afirmație și consideră că este necesară stabilirea unei dobânzi ipotecare „firme”, care să fie apropiată de rata de refinanțare a Băncii Rusiei. La rândul său, Igor Shuvalov, prim-viceprim-ministru al Federației Ruse, arată o creștere constantă a numărului de împrumuturi acordate în 2013 și ianuarie 2014 și consideră că este necesar să se adere la direcția aleasă de guvernul țării și banca. organizațiile din acest segment.
Ministerul de Finanțe al Federației Ruse prezice o scădere a inflației în 2014 la 5%-6%. Ca urmare, creditele ipotecare pot scădea cu până la 8% pe an.
În același timp, trebuie menționat că numărul rușilor care plănuiesc să-și îmbunătățească condițiile de viață continuă să crească. Creșterea creditelor ipotecare în 2014 este estimată să fie de 20%-25%. Deja, fiecare a patra achiziție de bunuri imobiliare se face pe credit, deoarece aceasta este cea mai accesibilă modalitate de a rezolva problemele cu locuința. De asemenea, este plăcută calitatea înaltă a debitorilor. Ponderea creditelor ipotecare fără datorii pentru cele șase luni ale anului 2013 a fost de 96%.
Băncile de stat sunt cele mai active pe piața creditelor ipotecare. În ciuda ritmului activ de acordare a creditelor de către băncile private, Sberbank, VTB 24 și Gazprombank continuă să fie lideri. Ponderea lor în totalul creditului ipotecar este de 68%. În a doua jumătate a anului, Banca Moscovei a început, de asemenea, să-și crească în mod activ volumele.
|
Locul în clasament din 01.07.2014 |
Locul în clasament din 01.07.2013 |
Numele băncii |
Volumul creditelor ipotecare emise. trăit. împrumuturi, milioane de ruble |
Rata de creștere (S1 2014/H1 2013), % |
|||
|
1 jumatate. 2014 |
1 jumatate. 2013 |
||||||
|
OJSC „Sberbank a Rusiei” |
|||||||
|
VTB 24 (ZAO) |
|||||||
|
CJSC „CB Delta Credit” |
|||||||
|
SA „Banca Moscovei” |
|||||||
|
JSCB „ROSBANK” |
|||||||
|
JSCB „Svyaz-Bank” |
|||||||
|
CJSC „Raiffeisenbank” |
|||||||
|
SA „Banca „Saint-Petersburg” |
|||||||
|
Grup financiar „Deschidere”* |
Băncile de stat sunt cele care influențează dinamica ratei dobânzii. Din cauza faptului că au scăzut ratele în a doua jumătate a anului 2013, și alte instituții de credit au fost nevoite să-și revizuiască condițiile de creditare.
Printre ultimele planuri ale Guvernului se numără și crearea în viitorul apropiat a unui centru unic de acordare a creditelor ipotecare sociale, care să permită dezvoltarea în continuare a programelor de credit ipotecar existente pentru segmentele cu venituri mici și vulnerabile ale populației (profesori, medici, oameni de știință, militari, familii tinere etc.).
Prognozele analiștilor pentru dezvoltarea programelor de credit ipotecar în Federația Rusă în prima jumătate a anului 2014. Ținând cont de rezultatele portofoliului total de credite ipotecare al băncilor rusești pentru anul 2013 în ansamblu, analiștii fac previziuni îndrăznețe privind o creștere a volumului creditelor ipotecare în prima jumătate a anului 2014 cu 16%. Mai mult, restanțele la credite ipotecare ar trebui reduse drastic, cu excepția cazului în care, bineînțeles, situația economică din țară se înrăutățește și mai mult. Vorbind în mod special despre rezultatele din ianuarie 2014, până acum s-a înregistrat o oarecare creștere a costului mediu al creditelor, deși multe bănci rusești oferă clienților lor o gamă largă de programe speciale de credit ipotecar cu rate reduse. Aparent, condițiile ipotecii în cadrul unor astfel de programe nu se potrivesc într-un fel clienților.
Experții tind să explice acest paradox după cum urmează. În primul rând, la sfârșitul anului trecut și la începutul acestui an, băncile au crescut afluxul de clienți care sunt gata să contracteze credite ipotecare cu un avans mic. În al doilea rând, majoritatea clienților băncilor ipotecare aleg în mod deliberat pentru ei înșiși programe cu o perioadă medie de plată extinsă. Desigur, în același timp, ratele rămân ridicate, deoarece depind direct de mărimea fondurilor proprii ale împrumutatului și de termenul împrumutului.
De asemenea, analiștii au remarcat că în ianuarie 2014, băncile rusești au început să pregătească noi cerințe „flexibile” pentru clienții lor. Sunt dispuși să-și asume riscuri pentru a atrage debitori, chiar dacă nu își îndeplinesc cerințele inițiale de bază. În acest fel, băncile intenționează să facă din împrumutații lor ipotecare „principalii susținători” care le vor aduce succes economic în viitor. Reprezentanții Rosselkhozbank și Sberbank vorbesc în mod deschis despre acest lucru astăzi, susținând că Banca Centrală îi împinge să facă un astfel de pas.
De exemplu, destul de recent, Sberbank a anunțat oficial o reducere de 0,5 puncte procentuale a ratelor sale ipotecare de bază. Dar această tendință este alarmantă pentru unii experți, deoarece cu oferte de credite ipotecare „inadecvate”, prețurile imobiliare pot crește, de asemenea, brusc, în special la Moscova și alte orașe mari ale Rusiei.
Prognoza pe termen mediu pentru dezvoltarea sectorului financiar, a creditelor ipotecare și a economiei ruse.
Prognoza lor, până în 2016, a fost prezentată recent de experții de la Institutul pentru Dezvoltare Economică. Gaidar. Acest document a adăugat nervozitate multor lideri ai băncilor ipotecare. Experții consideră că veniturile cetățenilor țării în 2014 vor crește destul de mult (cu nu mai mult de 0,9%). Pentru perspectiva 2015-2016 - chiar mai puțin (cu 0,4%). Acest lucru poate însemna doar - rata de creștere a creditării ipotecare va scădea treptat. Povara datoriei asupra populației va crește rapid, deși băncile oferă credite ipotecare profitabile cu o încetinire a plăților.
În același timp, costul deservirii creditelor ipotecare va începe să crească, ceea ce nu poate decât să afecteze dezvoltarea financiară a multor bănci rusești, în special a celor mici. Potrivit experților, este necesar să se analizeze tendința descendentă a creșterii creditelor de consum în 2013, iar apoi nu va fi dificil să comparăm faptele și să tragem concluzii prin analogie cu privire la dezvoltarea sau „nedezvoltarea” programelor de credit ipotecar. .
Băncile pariază pe ipoteci în ruble.
Ofertele de credit ipotecar valutar nu sunt la mare cautare in tara noastra. Volumul acestora nu depășește 1% din toate creditele ipotecare emise. Astăzi, băncile fac principalul pariu pe ipotecile în ruble. Situația pentru prima jumătate a anului 2014 nu se va schimba semnificativ. Dar niciunul dintre proprietarii de bănci ipotecare, experți sau analiști nu vrea să dea prognoze până la sfârșitul anului. Totul va depinde de stabilitatea generală a țării.
Schimbările radicale ale dobânzilor ipotecare sunt posibile doar dacă economia este „disperată de febră”. În caz contrar, se poate spera la o scădere lină (gradată) a ratelor medii anuale. Șefii marilor bănci ipotecare din Federația Rusă sunt înclinați să spere că în această primăvară ratele la creditele ipotecare în ruble vor rămâne la nivelul de la sfârșitul anului 2013 (aproximativ 12,4% pe an).
ipoteca locuinte banca de economii rusia
Tabelul 4
Caracteristici comparative ale principalelor condiții de creditare ipotecară în diferite bănci
|
Sberbank |
||||||
|
Banca Nordea |
||||||
|
Raiffeisenbank |
||||||
|
UniCredit Bank |
||||||
|
Absolut Bank |
||||||
|
Banca de credit din Moscova |
||||||
|
Sobinbank |
||||||
|
Banca Moscovei |
||||||
|
Gazprombank |
||||||
|
Svyaz-Bank |
||||||
|
Banca Alfa |
||||||
|
Rosevrobank |
||||||
|
Promsvyazbank |
||||||
|
Transcapitalbank |
||||||
|
Tatfondbank |
||||||
|
Baltinvestbank |
||||||
|
Globexbank |
||||||
|
Credit Europe Bank |
||||||
|
Banca Khanty-Mansiysk |
||||||
|
Renaștere 2 3 1 2 1 9 |
Criterii de evaluare:
- 1. Valoarea avansului minim: 1 punct - de la 25%, 2 puncte - de la 20%, 3 puncte - până la 20%.
- 2. Termenul maxim al creditului: 1 punct - până la 20 de ani, 2 puncte - până la 25 de ani, 3 puncte - peste 25 de ani.
- 3. Valoarea maximă a împrumutului: 0,5 puncte - până la 5 milioane, 1 punct - până la 10 milioane, 2 puncte - până la 20 milioane, 3 puncte - peste 20
- 4. Valoarea ratei dobânzii: 1 punct - peste medie, 2 - 2,5 puncte - aproximativ egală cu media (în funcție de limita superioară a ratei), 3 puncte - sub rata medie.
- 5. Evaluare de fiabilitate Forbes: 1 punct - 3 stele, 2 puncte - 4 stele, 3 puncte - 5 stele.
O analiză a comportamentului principalilor jucători de pe piața creditelor ipotecare indică, în general, o posibilă deteriorare a portofoliului de credite ipotecare al băncilor pe termen mediu pe fondul slăbirii cerințelor pentru debitori în perioadele precedente. De asemenea, conform datelor de monitorizare ale Centrului Analitic AHML, la începutul lunii iulie 2013, Soyuz Bank a redus avansul minim la 15%, iar Svyaz-Bank - la 0% la mijlocul lunii august (la furnizarea unui certificat sub forma 2 -NDFL). În cazul unei creșteri (semnificative) a restanțelor, nu poate fi exclusă o creștere a dobânzilor. Astfel, piața rămâne într-o stare de incertitudine considerabilă.
Banca ipotecară - instituție de credit specializată în acordarea de credite ipotecare pe termen lung garantate cu bunuri imobiliare (terenuri, diverse clădiri și alte imobile). Resursele unei bănci ipotecare constau în propriile economii și fonduri primite din vânzarea de obligațiuni ipotecare - titluri de valoare pe termen lung emise împotriva proprietăților imobiliare și care aduc un procent fix.
O bancă comercială determină tehnologia creditării ipotecare în funcție de obiectul creditării, politica de credit și structura organizatorică. Cu multivarianța diferitelor elemente ale organizării procesului de creditare, se poate afirma în toate băncile că există următoarele cinci etape principale ale tehnologiei de emitere și rambursare a unui credit ipotecar:
- - examinarea prealabilă a cererii de împrumut și interviu cu potențialul împrumutat;
- - subscriere;
- - luarea deciziei privind acordarea unui credit ipotecar;
- - înregistrarea unui contract de împrumut și a unui contract de gaj;
- - sprijinirea împrumutului și controlul asupra executării contractului de împrumut.
În prima etapă, banca explică împrumutatului condițiile pentru acordarea unui credit ipotecar și îi propune să completeze o cerere, care în esență poate fi considerată ca un chestionar care conține informații de interes pentru bancă în ceea ce privește minimizarea riscurilor asociate. cu împrumut. Deja în prima etapă a procesului de creditare, este important să evaluăm riscurile cât mai complet posibil. Dacă, în timpul interviului, ordonatorul de credite nu primește răspunsuri satisfăcătoare la întrebările cheie legate de acordarea unui împrumut, atunci cererea de acordare a acestuia este respinsă și este necesar să se ofere o explicație motivată a motivelor pentru care împrumutul nu poate se acordă. Dacă ofițerul de credite a luat o decizie pozitivă, el îl informează pe potențialul împrumutat cu privire la documentele și informațiile de care banca are nevoie pentru examinarea în continuare a cererii de împrumut.
A doua etapă este evaluarea capacității potențiale a împrumutatului de a rambursa împrumutul și evaluarea gradului de securitate a acestuia. În această etapă sunt implicați specialiștii băncii sau societății de evaluare a garanțiilor, serviciul juridic și serviciul de securitate al băncii. Dacă apartamentul existent al împrumutatului este oferit drept garanție, atunci se studiază următoarele: compoziția sediului, amenajarea, totalul și suprafața de locuit; durata de funcționare; starea structurilor, pereților, pardoselilor și tavanelor; starea inginerească a comunicațiilor - încălzire, alimentare cu apă, alimentare cu energie electrică, canalizare etc.; nevoia de reparații sau upgrade acum sau în viitor. În urma studierii acestor factori, se determină valoarea garanției propuse. Dacă un apartament în construcție este oferit drept garanție, atunci se studiază documentația de proiectare și deviz, timpul de construcție și reputația dezvoltatorului și antreprenorului. Rezultatele analizei sunt utilizate pentru a determina în continuare cuantumul împrumutului, eventuala plată în avans a fondurilor proprii și scadența preliminară a împrumutului. În acest scop, se consideră următoarele venituri: salarii, sporuri, venituri sub formă de comisioane, venituri sub formă de dividende și dobânzi, plăți de pensii, venituri sub formă de chirie etc., precum și obligații financiare: locuințe. plăți, facturi de utilități, plăți de asigurări de impozite, obligații de datorii acceptate anterior, asigurări medicale etc.
Rezultatele subscrierii (verificarea solvabilității împrumutatului) sunt emise sub formă de certificat sau încheiere și prezentate comitetului de credit pentru evaluare.
În a treia etapă, comitetul de credit analizează materialele primite în timpul procesului de subscriere și examinează documentele relevante, după care ia decizia de a acorda un împrumut sau de a refuza să-l acorde. Dacă decizia comitetului de credit este pozitivă, angajatul relevant va pregăti pentru client o estimare aproximativă a costurilor asociate obținerii unui credit ipotecar. Devizul poate include următoarele elemente: comisioane către agenții imobiliari; costuri de evaluare a garanțiilor; plata pentru obtinerea documentelor gajate de la autoritatile de inregistrare imobiliara; taxa notariala pentru inregistrarea contractului de vanzare; taxa notariala pentru inregistrarea unui contract de gaj; asigurare colaterală.
În a patra etapă, banca încheie un contract de împrumut cu împrumutatul. La încheierea unui acord, părțile sunt ghidate de principalele prevederi prevăzute de Codul civil al Federației Ruse, ținând cont de specificul politicii de credit a băncii.
În baza contractului de împrumut, banca creditoare se obligă să furnizeze fonduri, i.e. un împrumut, în cuantumul și în condițiile stipulate în contract, împrumutatul se obligă să ramburseze la termen suma de bani primită și să plătească dobânda pentru aceasta. În fiecare contract de împrumut, pe lângă secțiuni precum datele despre părțile care au încheiat contractul, există secțiuni care reglementează drepturile și obligațiile părților:
- - cuantumul creditului și suma dobânzii bancare;
- - procedura si conditiile de acordare a unui imprumut;
- - procedura si termenele de rambursare a dobanzii;
- - descrierea și prețul garanției prevăzute într-un contract de gaj (ipotecar) separat;
- - cuantumul sancțiunilor plătite de partea care a încălcat termenii contractului.
Concomitent cu încheierea contractului de împrumut se încheie un contract de gaj (ipotecă) și se emite o ipotecă, precum și se încheie un contract de asigurare în favoarea băncii. Fără aceste documente nu poate fi începută eliberarea unui credit ipotecar.
În a cincea etapă, se realizează sprijinul împrumutului, care include:
- - eliberarea unui împrumut în modul prevăzut în contractul de împrumut.
- - controlul asupra utilizării preconizate a împrumutului în timpul construcției sau reconstrucției facilităților de creditare;
- - monitorizarea siguranței și stării garanției acceptate pentru garantarea creditului;
- - control asupra periodică, în conformitate cu termenele convenite anterior la încheierea contractului, de rambursare a împrumutului și dobânzile acumulate.
În cazul încălcării condițiilor de rambursare a împrumutului și de plată a dobânzii, băncile în unele cazuri acordă amânări pentru ca împrumutatul să își îndeplinească obligațiile cu acumularea unei rate mai mari a dobânzii pe perioada de utilizare a împrumutului amânat. În cazul încălcării repetate a termenelor de rambursare a împrumutului, împrumutul este transferat în contul creditelor restante, iar operațiunile de vânzare a garanțiilor încep.
În perioada 2006 - 2008. împrumuturile ipotecare pentru locuințe în Rusia s-au dezvoltat rapid. Numărul băncilor care operează în sistemul de creditare ipotecară a crescut rapid. În ultimii ani, creditele ipotecare din Rusia au devenit relativ accesibile pentru clasa de mijloc a populației: ratele dobânzilor au scăzut, cerințele pentru furnizarea unui pachet de documente au fost reduse (inclusiv permisiunea de a nu depune un certificat 2-NDFL) , se putea lua un împrumut pentru orice sumă și fără avans etc. Dacă luăm în considerare volumul creditelor ipotecare pentru 2006 - 2008, atunci această perioadă poate fi numită o etapă de creștere rapidă, conform indicatorilor finali: 2006 - 233,897 milioane de ruble, 2007 - 611,212 milioane de ruble, 2008 - 1,070,329 milioane de ruble În 2009, din cauza crizei, volumul total al creditelor ipotecare emise a scăzut cu 5,6%, ajungând la 1.010.889 milioane de ruble. Din 2010, situația economică s-a stabilizat, iar volumul creditelor ipotecare emise a depășit cifrele anterioare crizei: - 1.129.373 milioane de ruble, 2011 - 1.474.839 milioane de ruble (conform Băncii Centrale a Federației Ruse).
Multe bănci rusești au manifestat în prima jumătate a anului 2007 o loialitate deosebită față de cei care doreau să cumpere un apartament pe credit. Dacă în urmă cu 3-4 ani, așa cum au glumit cu tristețe agenții imobiliari și brokerii ipotecari, pentru a obține un credit ipotecar, împrumutatul trebuia să demonstreze băncii că nu are nevoie de bani, atunci în 2007 unele bănci erau gata să împrumute aproape tuturor. .
Creșterea rapidă a creditării ipotecare a fost asociată cu reevaluarea activelor, iar la sfârșitul anului 2008 riscurile valutare ale clienților s-au transformat în riscuri de credit ale băncilor.
Criza financiară a avut un impact negativ asupra capacității de a alege o bancă și un program de credit ipotecar. Înainte de criză, aproximativ 120 de bănci acordau credite ipotecare în Rusia. În timpul crizei, numărul băncilor care acordau credite ipotecare a scăzut considerabil: cele mai stabile bănci mari, de obicei de stat, își puteau permite credite ipotecare.
Unele bănci au suspendat oficial programele de creditare pentru achiziționarea de locuințe. Unele bănci au împrumutat ipoteci doar nominal. Programele de creditare ipotecară ale băncilor aveau rate ale dobânzilor de protecție ridicate, de fapt. Astfel, ratele la creditele ipotecare în ruble în Alfa-Bank au ajuns la 24% pe an, în KMB-Bank - 21,00%, în Raiffeisenbank - 20%.
Motivul restrângerii programelor de credit ipotecar de către bănci nu este doar lipsa fondurilor, ci într-o măsură mult mai mare, decizia acestora de a părăsi piața a fost influențată de riscurile crescute ale creditării ipotecare. Prețurile imobiliarelor au crescut rapid de câțiva ani, dar ar putea scădea la fel de repede.
Într-o situație de instabilitate economică, băncile nu au căutat să-și mărească portofoliul de credite, ci să-și îmbunătățească calitatea și să reducă riscurile. Această dorință a fost exprimată printr-o creștere a avansului, cerințe mai dure pentru debitori și o creștere a dobânzilor la creditele de la toate băncile care nu au părăsit piața creditării ipotecare.
Piața creditelor ipotecare și-a început redresarea în 2010. După cum au remarcat specialiștii Centrului Analitic AHML: „Împrumuturile ipotecare în 2010 s-au redresat constant: la sfârșitul anului, au fost emise 301.035 de credite ipotecare pentru un total de 378,9 miliarde de ruble. Volumul creditelor acordate în 2010 a depășit de aproape 2,5 ori nivelul din 2009, numărul creditelor acordate a crescut de peste 2,3 ori.”
Construcția de clădiri noi și vânzarea de apartamente în clădiri noi au reluat și în 2011. Băncile au început să interacționeze activ cu dezvoltatorii, încheiend acorduri de parteneriat cu aceștia. Pentru un dezvoltator, acreditarea unei clădiri noi de către o bancă înseamnă aproape întotdeauna o creștere a vânzărilor: doar companiile de încredere trec acreditarea, ceea ce înseamnă că încrederea cumpărătorilor într-o clădire nouă acreditată crește semnificativ. În plus, astăzi s-au schimbat ratele la creditele pentru apartamentele dintr-o clădire nouă și pentru locuințe de pe piața secundară, așa că a devenit mult mai profitabilă cumpărarea unui imobil nou cu ipotecă, mai ales având în vedere că costul apartamentului în sine la stadiul de construcție este mai scăzut.
Până în prezent (începutul anului 2012), piața creditelor ipotecare continuă să câștige avânt. La sfârșitul anului 2011, volumul total al creditelor ipotecare emise de cei mai mari participanți la piață se ridica la aproape 624 de miliarde de ruble, în timp ce la sfârșitul anului 2010 aceleași bănci au emis împrumuturi în valoare de puțin peste 353 de miliarde de ruble. În același timp, creșterea creditării ipotecare se observă la marea majoritate a participanților. Astfel, din 91 de bănci ale căror profiluri au fost luate în considerare la întocmirea ratingului, emiterea de credite în 2011 a fost mai mare pentru 70 decât în 2010, notează experții RBC.
Tabelul 4
|
Volumul creditelor ipotecare emise în 2011 (milioane de ruble) |
Volumul creditelor ipotecare emise în 2010 (milioane de ruble) |
Schimbare (%) |
Numărul de credite ipotecare emise în 2011 (bucăți) |
Numărul de credite ipotecare emise în 2010 (bucăți) |
Schimbare (%) |
||
|
Sberbank |
|||||||
|
Deltacredit |
|||||||
|
Raiffeisenbank |
|||||||
|
renaştere |
|||||||
|
Banca Khanty-Mansiysk |
|||||||
|
Absolut Bank |
|||||||
|
Zapsibkombank |
Volumul creditelor ipotecare emise de cea mai mare bancă rusă în 2011 a crescut cu 56,64% și s-a ridicat la aproape 346 de miliarde de ruble, ceea ce, ca și până acum, corespunde primului loc în rating. Al doilea, nu mai puțin stabil, este ocupat de VTB 24, care anul trecut a înregistrat o creștere mai semnificativă a creditelor „locuințe” emise decât Sberbank - 153,79%. În total, conform chestionarului primit de RBC.Rating de la VTB 24, în 2011 banca a emis împrumuturi ipotecare în valoare totală de 80,4 miliarde de ruble. Închide primele trei „Deltacredit”, același indicator din care s-a ridicat la 21 de miliarde de ruble. și o creștere în ultimul an de aproximativ 97%.
În tabelul în ceea ce privește dimensiunea portofoliului de credite ipotecare, poziția de lider, ceea ce nu este surprinzător, este ocupată de Sberbank. Portofoliul său de la 1 ianuarie 2012 se ridica la aproape 770 de miliarde de ruble, cu 28% mai mult decât în 2010. A doua linie aparține VTB 24, al cărui portofoliu în aceeași perioadă a crescut cu 39% și s-a ridicat la 246 de miliarde de ruble. Închide top3 „Deltacredit” cu un indicator de 62,4 miliarde de ruble (a se vedea tabelul 5).
|
Schimbare (%) |
||||
|
Sberbank |
||||
|
Deltacredit |
||||
|
Absolut Bank |
||||
|
Raiffeisenbank |
||||
|
UniCredit Bank |
||||
|
Banca Khanty-Mansiysk |
||||
|
Zapsibkombank |
Achiziția de locuințe finite (Sberbank)
Condiții de împrumut
|
Moneda împrumutului |
ruble rusești / dolari americani / euro |
|
|
Suma creditului |
Minim |
Maxim
|
|
Termenul creditului |
||
|
Comision pentru acordarea unui credit |
Dispărut. |
|
|
Garanția împrumutului |
|
|
|
Asigurare |
||
|
Rata dobânzii |
|
Apartament într-o clădire nouă (VTB 24)
Condiții de împrumut
|
Moneda împrumutului |
ruble rusești / dolari americani / euro |
|
|
Suma creditului |
Minim 300.000 de ruble (10.000 de dolari SUA sau 7.000 de euro). |
Maxim Nu trebuie să depășească cel mai mic dintre:
|
|
Termenul creditului |
||
|
Comision pentru acordarea unui credit |
Dispărut. |
|
|
Garanția împrumutului |
· Garaj pentru o proprietate creditată sau de altă natură. |
|
|
Asigurare |
Asigurarea obligatorie a bunului gajat (cu excepția terenului) împotriva riscurilor de pierdere/distrugere, daune în favoarea Băncii pe toată durata contractului de împrumut.
|
|
|
Rata dobânzii |
De la 8,90% în ruble De la 8,95% în valută |
Locuință finisată într-un bloc de apartamente (Deltacredit)
Condiții de împrumut
|
Moneda împrumutului |
ruble rusești / dolari americani / euro |
|
|
Suma creditului |
|
|
|
Termenul creditului |
||
|
Comision pentru acordarea unui credit |
Dispărut. |
|
|
Garanția împrumutului |
· Garaj pentru o proprietate creditată sau de altă natură. |
|
|
Asigurare |
Asigurarea apartamentului achizitionat impotriva riscului de pierdere si deteriorare este obligatorie |
|
|
Rata dobânzii |
De la 10,50% % în ruble De la 7,25% în valută |
Standard „Economic 5” (Rosbank )
Condiții de împrumut
Acțiune „La cheie!” (Uralsib)
Condiții de împrumut
|
Moneda împrumutului |
|
|
Suma creditului |
Maxim, 8.000.000 de ruble (dar nu mai mult de 80% din valoarea proprietății) |
|
Termenul creditului |
3 până la 30 de ani |
|
Comision pentru acordarea unui credit |
Dispărut. |
|
Garanția împrumutului |
· Garaj pentru o proprietate creditată sau de altă natură. |
|
Asigurare |
Asigurarea de proprietate (garanție) se efectuează în cazul: dezastre naturale; inundare; impactul forțelor fizice neprevăzute (fulger, explozie de gaz, căderea obiectelor zburătoare sau a resturilor acestora și a altor obiecte, ciocnire cu vehicule); acțiuni ilegale ale terților; defecte structurale. |
|
Rata dobânzii |
În ciuda revizuirii de către multe bănci a programelor de credit ipotecar și a dobânzilor la acestea, dobânda minimă este încă la un nivel foarte ridicat (10-12%). Costul mediu pe metru pătrat în capitală la 14 mai 2012, conform unui studiu realizat de specialiști de pe site-ul http://realty.dmir.ru (în colaborare cu revista Realty and Prices), este de 188.502 de ruble. Costul mediu al unui apartament mic cu o cameră este de 6.531.985 de ruble. Salariul mediu la Moscova în acest an a crescut cu 7% și a crescut de la 48,5 mii de ruble. până la 51,1 mii de ruble. Acest lucru se precizează într-un comunicat de presă al serviciului de cercetare al companiei de recrutare HeadHunter.
Având în vedere faptele de mai sus, și în special prețul mediu pe mp. metru în capitală, putem spune că foarte puțini oameni din țara noastră își permit un credit ipotecar.
Vladimir Putin, la o ședință de guvern din 11 mai 2012, a instruit guvernul să ia măsuri pentru îmbunătățirea condițiilor de viață ale rușilor și reducerea ratelor ipotecare. Președintele a semnat un decret „Cu privire la măsurile de a oferi cetățenilor Federației Ruse locuințe accesibile și confortabile și de a îmbunătăți calitatea locuințelor și a serviciilor comunale”, transmite agenția de presă Finmarket. „Guvernul Federației Ruse ar trebui să asigure, până în 2018, o reducere a indicatorului de depășire a nivelului mediu al ratei dobânzii la un credit ipotecar pentru locuințe (în ruble) în raport cu indicele prețurilor de consum până la un nivel de cel mult 2,2 puncte procentuale”, se arată în decret. De menționat că atât Vladimir Putin, cât și Dmitri Medvedev și-au exprimat în mod repetat dorințele cu privire la nivelul ratelor ipotecare. Totodată, s-au chemat cifre specifice, precum și au fost indicate posibile soluții.
Conform instrucțiunilor președintelui, situația de pe piața creditelor ipotecare ar trebui să se schimbe în bine. Mai multe familii își vor putea permite propriile locuințe, ceea ce, în opinia mea, va avea un efect pozitiv asupra situației demografice din Rusia.
Creșterea și dinamica pieței creditelor ipotecare depind de indicatori precum:
prețurile curente pe piața imobiliară;
Rate ipotecare;
termenii împrumutului;
suma depozitului inițial;
nivelul veniturilor populaţiei.
În ultimii ani, după cum se arată în Tabelul 3, prețurile locuințelor din țara noastră au crescut constant, ceea ce contribuie la dezvoltarea pieței creditelor ipotecare. Până la urmă, doar un mic procent din populația țării are suficienți bani pentru a-și achiziționa propria locuință fără a recurge la un credit ipotecar.
Tabelul 2. Dinamica prețurilor pe piața imobiliară din Federația Rusă
|
Indicator |
||||
|
Preturi pentru 1 mp. m pe piaţa primară, frecaţi. |
||||
|
Indicele prețurilor pe piața primară, % față de anul precedent |
||||
|
Pret 1 mp. m pe piaţa secundară, frecaţi. |
||||
|
Indicele prețurilor pe piața secundară, % față de anul precedent |
Cu toate acestea, creditarea ipotecară implică, de asemenea, că veniturile majorității populației ar trebui să fie suficiente pentru a face plăți lunare fără un prejudiciu semnificativ asupra persoanei. Pe baza celor de mai sus, putem concluziona că împrumutul ipotecar este mai accesibil, cu cât plățile lunare ale acestuia sunt mai mici. Această condiție se realizează în diverse moduri, precum prelungirea termenului împrumutului sau scăderea ratei dobânzii. Tot în Rusia, disponibilitatea creditării ipotecare se bazează pe o reducere a primei de risc la rata creditului, care este asigurată de faptul că statul își asumă principalele riscuri în creditarea ipotecară.
Potrivit statisticilor AHML, rata medie lunară la împrumuturile în ruble a ajuns la 12,4%. Ratele dobânzilor la creditele ipotecare au atins apogeul în 2009, în plină criză economică, și s-au ridicat la 14,6% pentru creditele în ruble și 13,5% pe an pentru creditele emise în valută. Reducerea ratei dobânzii contribuie la o creștere a creditării ipotecare.
Statisticile arată că în acest moment rata de creștere a creditării ipotecare este foarte mare. Cu toate acestea, nivelul creditării ipotecare din Rusia nu se va apropia curând de nivelul SUA sau al țărilor UE, unde este de 50, respectiv 30% din PIB, în timp ce la noi este de doar 2-3% din PIB.
După cum se arată în fig. 1, creditele pentru locuințe au atins deja niveluri de dinainte de criză și chiar le-au depășit.
Orez. 1. Dinamica volumului creditelor ipotecare emise și ponderea creditelor ipotecare în ruble în perioada 2007-2013 în RF.
Rezultatele dezvoltării pieței creditelor ipotecare în perioada ianuarie-august 2013 mărturisesc creșterea continuă a acordării de credite, în ciuda suspendării creșterii economice.
În ianuarie - august 2013, au fost emise 485.430 de credite ipotecare în valoare totală de 784,9 miliarde de ruble, ceea ce este de 1,16 ori mai mare decât nivelul din ianuarie - august 2012 în termeni cantitativi și de 1,28 ori în termeni monetari.
O astfel de creștere a volumului de emitere s-a datorat introducerii de către stat a unui număr suficient de mare de programe sociale pentru achiziționarea de locuințe în condiții preferențiale. Nivelul creditării ipotecare în diferite regiuni este destul de diferit și, așa cum se arată în Fig. 2 poziții de conducere sunt ocupate de Moscova și regiunea Moscovei, în timp ce alte regiuni ale țării noastre sunt cu mult în urmă.
Orez. 2 30 de regiuni cu cel mai mare volum de credite ipotecare emise în 2012-2013, milioane de ruble
De asemenea, important este și veniturile populației țării, pentru că cu cât oamenii câștigă mai mulți, cu atât se dezvoltă piața creditării ipotecare. Cu o creștere reală a veniturilor, oamenii sunt optimiști cu privire la viitor, pot economisi mai mult sau pot economisi pe credit. De asemenea, conform Serviciului Federal de Statistică de Stat, în ultimii 5 ani, veniturile reale ale populației aproape s-au dublat, în același timp, a crescut și volumul creditării ipotecare.
În ultimii ani, numărul datoriilor restante a scăzut considerabil, după cum se arată în Figura 3, volumul acestora s-a redus de peste jumătate. Aceasta indică o creștere a nivelului de trai al populației și o politică de stat eficientă în domeniul creditării ipotecare.
Orez.
La sfârșitul anului 2012, cele mai mari bănci care emiteau credite ipotecare au majorat dobânzile, ceea ce a reprezentat prima creștere a costului creditării ipotecare din ultimii ani. Cu toate acestea, doar tarifele principale au fost majorate, în timp ce tarifele pentru programele preferențiale au fost reduse.
Această tendință a fost stabilită de cele mai mari bănci ale țării, la care statul este și el participant. De exemplu, Sberbank, care emite mai mult de jumătate din totalul creditelor ipotecare, a fost urmată și de VTB24, Gazprom și alte bănci mai puțin semnificative.
În timpul crizei, băncile au încetat să mai acorde credite ipotecare fără avans, deoarece solvabilitatea debitorilor a scăzut brusc în această perioadă. De asemenea, un număr mare de apartamente au fost scoase la vânzare din cauza lipsei unei anumite discipline financiare din partea debitorilor.
Băncile rămase, care au continuat să acorde împrumuturi fără avans, au înăsprit drastic condițiile pentru a minimiza riscul de pierderi. De exemplu:
Banca Sovietică s-a oferit să primească 0,5-5 milioane de ruble, fără avans, timp de 1-15 ani, la o rată de 16,9% cu asigurare sau 19,9% fără asigurare personală sau de proprietate. De asemenea, a fost necesar să se furnizeze o cantitate impresionantă de documente care să mărturisească nivelul ridicat al veniturilor și stabilitatea acestuia;
Sviaz-Bank a cerut debitorului să emită un gaj al locuinței sale, dar suma primită a fost de doar 3 milioane, iar termenul a variat de la 1 la 30 de ani, iar rata a fost calculată individual pentru fiecare împrumutat.
De asemenea, puteți reduce costurile ipotecare în timpul diferitelor vânzări de credite ipotecare și reduceri speciale de preț, care sunt efectuate de aproape toate băncile. De exemplu, UniCredit Bank a oferit în decembrie anul trecut debitorilor săi o reducere la toate creditele ipotecare în valoare de 0,5% pe an, ceea ce a fost un cadou de Anul Nou pentru toți debitorii.
De asemenea, puteți obține un credit ipotecar nu doar în perioada diferitelor promoții, ci cu ajutorul sprijinului statului. Așa că în 2013, alături de programele deja existente pentru militari și familiile tinere, a fost lansat un nou program de sprijin de stat pentru achiziționarea de locuințe pe credit pentru tinerii profesori. Acest program constă în faptul că un profesor sub 35 de ani trebuie să contribuie cu cel puțin 10% din costul total al locuinței, în timp ce trebuie să își confirme veniturile cu adeverințele necesare pentru a primi un credit ipotecar la 8,5% pe an.
Cele mai populare bănci în domeniul creditării ipotecare sunt Sberbank și VTB24, ofertele lor fiind și cele mai atractive pentru debitori.
Deci, un credit ipotecar de la Sberbank din Rusia în 2013 este emis în următoarele condiții:
1) Rata pentru un împrumut emis în ruble va fi de la 9 la 15% pe an, în valută străină de la 12 la 14%;
2) Avansul trebuie sa fie de cel putin 15% din suma totala;
3) Perioada pentru care se emite un credit ipotecar nu trebuie să fie mai mare de 30 de ani;
De asemenea, este necesar să furnizați băncii un pachet de documente care să confirme poziția financiară stabilă a împrumutatului.
Ipoteca VTB24 în 2013:
Rata la împrumuturile în ruble este de 10,9-14,9%, la împrumuturile în valută - 8,9-11,2% pe an;
Avans - de la 10% din costul locuinței;
Durata - până la 50 de ani.
Este de dorit să obțineți asigurare (viață și invaliditate a împrumutatului, daune sau daune aduse apartamentului, încetarea dreptului de proprietate asupra locuinței), fără asigurare, rata crește cu 3% pe an. Sunt necesare certificate de venit și dovada angajării.
În ultimii ani, piața creditelor ipotecare din Rusia a devenit mai dezvoltată. Creditele ipotecare sunt foarte populare în rândul populației și au un efect benefic asupra economiei țării noastre. Dezvoltarea acestei piețe este influențată de un număr mare de factori, precum veniturile populației, prețurile locuințelor, condițiile de plată etc.
Ipoteca a început să capete amploare în țara noastră destul de recent. În marile orașe, regiuni și bănci comerciale individuale din Rusia au început să se dezvolte diverse programe de locuințe, bazate pe cadrul legal actual în domeniul creditelor ipotecare.
Problema locuințelor din Rusia este una dintre cele mai importante probleme ale economiei moderne. Astăzi, 8% dintre ruși locuiesc fie în cămine și apartamente de serviciu, fie închiriază locuințe. Locuințele sunt închiriate de persoane cu venituri insuficient de mari, dintre care 58% sunt familii cu venituri mici, 37% sunt familii cu venituri medii, iar doar 5% pot fi atribuite segmentelor relativ prospere ale populației. Mai mult decât atât, majoritatea chiriașilor au locuințe cu înregistrări mici și nu toate facilitățile comune. Aproximativ 6% mai mulți locuiesc în apartamente comunale sau într-o parte a casei care nu are facilități comune. În ceea ce privește nivelul de trai, aceasta este o parte dezavantajată a populației.
În Rusia, o persoană are doar 23,4 metri pătrați. m de locuință. În țările dezvoltate, de două până la trei ori mai mult.
Situația care s-a dezvoltat pe piața imobiliară indică existența unei nevoi din ce în ce mai mari de locuințe din partea populației. Drept urmare, creditele ipotecare devin din ce în ce mai importante. Pe de altă parte, poate duce la crize. Un exemplu izbitor în acest sens este criza financiară globală care a început cu împrumuturile ipotecare.
Experiența unui număr de țări dezvoltate mărturisește perspectivele mecanismului de creditare ipotecară și arată că utilizarea acestuia permite cetățenilor care nu dispun de fonduri suficiente pentru achiziția unică de locuință, dar care au un venit stabil și anumite economii, să rezolva problema locuintei. În Federația Rusă, în ultimii ani, practica utilizării sistemului de creditare ipotecară s-a dezvoltat deja, s-a format baza și s-a stabilit cadrul legislativ pentru funcționarea creditului ipotecar, dar nu a primit încă distribuție în masă (Tabel 2) .
Aceste tabele demonstrează tendința generală de creștere a volumului creditelor ipotecare emise. Șocul ipotecar pe care l-a experimentat piața în 2008 a dus la o reducere a creditării pentru locuințe în 2009. Unele bănci au refuzat deloc să emită credite ipotecare, în timp ce altele au ridicat ratele la cote exorbitante de 35,6% pe an, făcând astfel creditele pur și simplu inaccesibile.
Singura excepție au fost băncile de stat, care au încercat să mențină ratele la un nivel acceptabil - 13-19%, care, totuși, este considerat prea mare. Astfel, în anul 2009, comparativ cu 2008, se constată o scădere bruscă atât a volumului creditelor ipotecare emise de 4,3 ori, cât și a numărului acestora de 2,7 ori. Motivul pentru aceasta a fost scăderea generală a veniturilor populației și ratele mari la creditele ipotecare. În anii următori se observă o uşoară încetinire a ratelor de creştere.
2010 este considerat anul redresării și redresării pieței creditelor ipotecare. S-a reluat creditarea apartamentelor în construcție, precum și alte programe (capital de maternitate, ipotecă militară etc.). Creditele au devenit mai accesibile populației, ceea ce a afectat imediat volumul pieței. Ca urmare, volumul creditelor ipotecare emise în 2010 a crescut de 2,5 ori, până la 380,1 miliarde de ruble. Piața creditelor ipotecare în 2011 aproape și-a revenit din criză. Volumul împrumuturilor acordate a ajuns la 719 miliarde de ruble. Ratele medii ale dobânzilor la creditele ipotecare din Federația Rusă au fluctuat cu 15% de câțiva ani. Durata medie ponderată a împrumutului este de 15 ani.
Astfel, în ciuda creșterii emergente a pieței creditelor ipotecare, aceasta este încă instabilă. Creșterea este susținută de stat (programele Agenției pentru Credit Ipoteca pentru Locuințe, AHML; programul de refinanțare a creditelor ipotecare VEB).
Rezultatele funcționării pieței creditelor ipotecare reprezintă, de asemenea, o tendință ascendentă constantă a datoriei restante.
Delincvența ipotecare este în continuă creștere. La sfârșitul anului 2013, volumul său se ridica la 2536,869 miliarde de ruble. AHML asociază o creștere bruscă a delincvenței în mai multe regiuni simultan cu o înrăutățire a situației sociale, precum și o scădere a calității muncii „unor bănci partenere”. Nivelul de delincvență la credite este un bun indicator al situației din țară în ansamblu, subliniază experții. Există o altă opinie, o creștere bruscă a nivelului împrumuturilor cu probleme are loc concomitent cu o creștere a emiterii de credite ipotecare, aceasta se datorează eliberării crizei lor.
Concurența pe piața creditelor ipotecare se intensifică pe două niveluri. Băncile mijlocii se află într-o luptă inegală pentru un client cu alții mari - Sberbank, VTB 24, Gazprombank și Agenția pentru Credit Ipoteca Locuințelor (AHML), în timp ce atât băncile private, cât și cele de stat concurează activ cu AHML. Majoritatea pieței ipotecare aparține Sberbank, iar volumul creditelor ipotecare emise de aceasta este în creștere constantă.
În concluzie, putem identifica principalele tendințe pe piața creditelor ipotecare din Rusia:
Creșterea numărului de credite ipotecare emise;
Creșterea întârzierii plăților;
Creșterea ponderii băncilor mici în totalul creditării;
Cerințele pentru debitori sunt relaxate, în special, ratele sunt reduse;
O scădere semnificativă a volumului creditelor ipotecare emise în valută.
Astăzi, dezvoltarea creditelor ipotecare rezidențiale în Rusia este constrânsă de următorii factori principali:
Slăbiciunea relativă a sistemului bancar autohton, interesul acestuia de a lucra cu populația, lipsa de experiență în creditarea pe termen lung;
Potențialul financiar scăzut al companiilor autohtone de asigurări, imobiliare și evaluare, lipsa lor de experiență necesară în asigurarea riscurilor care decurg din acordarea unui credit ipotecar
Imperfecțiunea cadrului de reglementare;
Costul ridicat al creditelor cu solvabilitate scăzută a populației;
Problema atragerii resurselor pe termen lung în sistemul locativ ipotecar.
Factori psihologici, lipsa de dorință de a trăi în datorii.
Problema neplăților și incapacitatea de a vinde garanțiile sunt cauzate, în primul rând, de o evaluare inițială de proastă calitate a bonității unui potențial debitor. Aceste probleme pot fi rezolvate prin dezvoltarea unui sistem calitativ unificat de evaluare a debitorilor - un sistem de notare adaptat condițiilor rusești.
Pentru bănci, principala problemă o reprezintă sursele de finanțare pentru acordarea de împrumuturi. Întrucât un credit ipotecar este un activ pe termen lung, trebuie să existe finanțare pe termen lung.
Unul dintre motivele cererii nesatisfăcute din partea populației pentru locuințe este, în primul rând, venitul populației. În ciuda creșterii veniturilor populației, se constată o creștere a ponderii cheltuielilor pentru achiziționarea de bunuri și plata serviciilor în structura utilizării veniturilor în numerar.
Astăzi, mulți experți, vorbind despre factorii de restricție, indică rate ridicate ale dobânzilor, compară creditele ipotecare din Rusia cu țările occidentale.
Dar nimeni nu spune că este necesar să se compare nu indicatorii absoluti ai ratei, ci pe cei relativi, ținând cont de inflație, de creșterea veniturilor populației.
Pe baza celor de mai sus, pot fi identificate o serie de direcții de dezvoltare a creditării ipotecare.
Unul dintre domeniile promițătoare pentru dezvoltarea creditării ipotecare este în prezent construcțiile de clasă economică de clasă mică. Subdezvoltarea acestei direcții se datorează faptului că această direcție este mai puțin profitabilă decât construcția cu mai multe etaje, iar dezvoltatorii încearcă să obțină un nivel mai ridicat de profitabilitate prin implementarea unor proiecte costisitoare.
Specialiștii în domeniul creditării ipotecare oferă posibilitatea dezvoltării unei astfel de direcții precum taxarea. Esența sa constă în faptul că băncile, prin transferul de credite ipotecare către organizații ipotecare specializate, în cele din urmă primesc nu bani, ci titluri garantate cu ipoteci pentru o sumă similară. Astfel, băncile vor împărți riscurile împrumuturilor emise cu o organizație specializată în credite ipotecare.
În prezent, în Rusia este introdus un nou tip de credit ipotecar - vânzarea de bunuri imobiliare care sunt deja gajate. În același timp, foștii debitori scapă de obligațiile față de bancă pe care nu le pot îndeplini, banca gestionează riscurile financiare emergente, iar cumpărătorul primește condiții preferențiale de creditare ipotecară, întrucât ratele dobânzilor rămân „moștenite” de la împrumutatul anterior și nu există comisioanele bancare prescrise.
Un domeniu important pentru îmbunătățirea creditării ipotecare în Rusia este dezvoltarea unor servicii precum brokerajul ipotecar. Esența acestui serviciu este selectarea condițiilor optime de creditare pentru viitorul împrumutat, și anume alegerea unei instituții de credit, asistență în formarea unui pachet de documente pentru obținerea unui credit ipotecar, consultanță juridică și financiară a clientului.
Desigur, există perspective pentru dezvoltarea creditării ipotecare, se va dezvolta, deși într-un ritm lent. Există deja o concurență notabilă între bănci în acest domeniu, care ar trebui să aibă ca rezultat apariția de noi produse ipotecare, precum și scăderea dobânzilor la credite. Deși dacă va exista o reducere a dobânzilor, aceasta va fi mică, deoarece la rata prognozată a inflației, băncile vor lăsa dobânzile cam la același nivel.
Creditarea ipotecară ar trebui să se dezvolte uniform în toată țara cu sprijinul statului, ceea ce ar trebui să creeze condiții favorabile pentru funcționarea creditului ipotecar.
Rezumând cele de mai sus, putem spune că în prezent ipoteca provoacă o mulțime de opinii contradictorii. Unii sunt siguri că, odată cu nivelul actual de trai, această metodă de rezolvare a problemei locuințelor va rămâne nepopulară pentru o lungă perioadă de timp. Alții spun că ipotecile au venit în țara noastră exact la timp.
Potrivit analiștilor celor mai mari bănci și brokeri de credite ipotecare din Rusia, perspectivele de dezvoltare a creditării ipotecare în Rusia sunt direct legate de modul în care se va dezvolta piața financiară globală. Acest lucru se datorează în primul rând capacităților de creditare ale băncilor, precum și gradului de încredere al creditorilor și al debitorilor în situația economică actuală și capacitățile lor financiare.
Se încarcă...